אישור הקלה אחוזית בהלכת בן יקר גת

שינוי המדיניות בא לידי ביטוי בתקנות התיכנון והבנייה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים) (תיקון) התשס"ח-2008, בהן הותקנה תקנה 2 הקובעת כדלקמן; "2..... (ב) בבניה לפי היתר שניתן או שהוחלט לתיתו לפני יום התחילה, ובבניה על פי היתר מכוח תכנית שהופקדה או תופקד עד יום ט"ו בטבת התש"ע (1 בינואר 2010), יחולו על מרפסות הבולטות מקירותיו החיצוניים של הבניין (בתקנת משנה זו - גזוזטרה), הוראות מיוחדות אלה:

לתקנות החדשות נוספה ההוראה הגלומה בתקנה 2(19) לתקנות החדשות, המגדירה כ"סטייה ניכרת", שאין סמכות לאשרה, גם "סטיה מהוראות תכנית, שנקבע בתכנית, כי סטיה מהן מהוה סטיה ניכרת". בעקבות כך, טוענים המשיבים, באה הפסיקה המאוחרת בעיניין ארנון ויישבה בין הילכת בן יקר גת לבין התקנות החדשות, בקבעה כי פסילה גורפת של הסמכות למתן הקלות אמנם אסורה, אך קביעת הוראות ספציפיות בתכנית, כהוראות שהסטייה מהן אסורה - תואמת את לשון התקנות ואינה סותרת את הילכת בן יקר גת. זאת ועוד, המשיבים טוענים כי בתכנית, החלה על המקרקעין, נקבע בבירור ובאופן חד משמעי ובמספר הקשרים כי כל סטיה מקוי הבניין מהוה סטיה ניכרת.

...

לפיכך, אני סבור, כי יש צורך לקיים דיון חוזר, לדון בטענה, לפיה הבקשה הנדונה בענייננו- אישור הקלה מקו בניין אחורי לצורך הקמת שתי מרפסות בבית משותף, היא אינה בקשת הקלה מתכנית ולכן בלאו הכי הועדה המקומית מוסמכת לדון בה. בכל מקרה אם וככל שתחליט וועדת הערר, לאחר קיום דיון מהותי בעניין, כי מדובר בסטיה מתוכנית, הרי שיש מקום לאפשר לוועדה המקומית, להביא את מלוא טענותיה בפני ועדת הערר גם בעניין התוצאות של הפרשנות לפיה סעיף 7 הנדון חל במקרה דנן, לרבות קבלת נתונים למשל על הקלות רבות שהתקבלו, ככל שהתקבלו, ע"י הועדה המקומית במהלך 20 השנים האחרונות, מאז הלכת בן יקר.

בבג"צ 707/81 שוורץ ואח' נ' הועדה המחוזית ת"א-יפו ואח' (פ"ד לו 2, שם בעמ' 667 מול האות ד' קובעת כב' השופטת מ' בן-פורת (שם מול האותיות ה-ו): "נראית לנו טענתו של מר צור, שטען לועדה המחוזית, כי סעיף 11 ד' לחוק התכנון רק בא להעניק זכות לחברי הועדה המחוזית לדרוש דיון חוזר מהטעמים המפורטים שם, אך אין הסעיף בא למעט מסמכויותיה של המליאה לחזור ולשקול את החלטותיה, אם נתקיימו תנאים, המצדיקים לעשות שכן עקרון "מעשה בית הדין" אינו חל על החלטות כאלה".

סוף דבר לאור כל האמור לעיל, אני מחליט על השבת החלטת ועדת הערר לבחינה חוזרת בפניה.

הועדה המקומית אמרה שלגבי הקלת אחוזי בנייה זה כל הסיפור, שהסעיף הזה מתוקן הוא בטל מכח הילכת בן יקר, אנו אומרים זה לא נכון.

בועדה הוא טען הבקשה היא בחריגה לבניין שלי, מיטרד והפרעה, לאחר מכן אמר "אנו מבקשים שיהיה פה פרויקט, אנו מעוניינים להתייחד עם הבניינים ולעשות פרויקט יפה, אין מילה אחת על תוכנית מ', אין מילה אחת על 6% הקלה. בזה תם הדיון, התבקשו הקלות, נדונו והתקבלו, חברתי מנתה את ההקלות, בדיון הקודם שהיינו כאן בלי המדינה הייתה הודעה בפני בימ"ש שצריך לדחות את העתירה. עו"ד אדמי אומר ביקשנו כמו שביקשה המשיבה 3 הקלה באחוזי הבנייה ונבחנו, הוא מוסיף, זה מופיע בנימוקים של הועדה. זאת אומרת בדיוק מה שאומר כב' הש' תאודור אור, לא מבטל טוטל, אלא צריך לשקול כל דבר, אומר שקלו, דנו לא אישרו. יש נימוקים. במקרה שלנו של המשיבה 3, שקלו, לא הייתה היתנגדות לנושא, ואשרו. לטעמי הסעיף המפורש לתוכנית מ' של בן יקר גת, צימצמו או לא צימצמו לאחוזים, הפרשנות הנכונה היא שהסעיף לא יכול להחיל טוטל סגור, אלא יש גישה אליו, בדיקה כמו שאומר הש' אור לבדוק מתי שאפשר לתת הקלה נותנים. במקרה שלנו למרות שבימ"ש מחוזי, כב ש' בכר אמר וזה כתוב אם רוצים להגיש צו מניעה, אף אחד לא הגיש צו מניעה. בתשובה שלי כתבתי את רשימת ההקלות שביקשה העותרת. זו רשימה פרוזאית, אבל, יש כאן נימה של חוסר תום לב, לא יכול להיות שאתה מבקש כל כך הרבה דברים, 11 יחידות, הקלה ל 14 יחידות, מיתקני דו חניון, 8 יחידות תכפיל אותו, ואז פיתאום יש לשכן שלך 13.40 ס"מ הקלה. מסופקני.

...

אנו סבורים כי הפרשנות הנכונה שלא מבטלת את סעיף 32, במקרים מתאימים אפשר לתת הקלות, זו עמדתנו לגבי פרשנות נכונה, כמו שהבהרנו והיה לנו חשוב לציין זאת, מבחינתנו לא פוגעת בהיתרי בנייה, יש לכך השלכות לא מבוטלות מטבע הדברים, ציינו כי בסופו של יום בלי לפגוע באותה עמדה עקרונית.

. הם ביקשו את ההקלה הזאת, הבקשה נדונה לגופו של עניין ונדחתה בסופו של דבר לאור השימוש המבוקש בחדר הכושר, ההקלה נבחנה לגופו של עניין בניגוד למה שנאמר על ידי חברי וזה לגבי טענת חוסר התום לב בטענות המקדמיות.

ביקשנו את ההקלות בשנים 99-98 גם אם טעינו עבר זמן, בנקודה זו גם הוועדה המקומית שינתה דעתה בשלב מסוים, בסופו של דבר יש פה דין, מה העתירה שלי מבוססת שיחילו את הדין.

בבקשה להיתר התבקשו הקלות כדלקמן: הקלה לביטול קומת עמודים מפולשת והפיכתה למגורים; הגבהת קומת עמודים עד גובה 2.70 מטר לצורך מגורים; הקלה לתוספת קומה לצורך בניית המשך חדר מדרגות ומעלית לצורך גישה לגג; הקלה לבניית המשך חדר מדרגות ומעלית על הגג בחלק אחורי של הבניין ללא נסיגה ממעקות; הקלה לבניית מיתקני דו-חניון מעבר לקו ביניין צדדי מערבי, הקלה של עשרה אחוזים לקו ביניין צדדי ואחורי; הקלה לתוספת של שישה אחוזים שטח מעבר למותר.

פרוטוקול הדיון אצל המשיבה 1 מציין כך: " טענתה הראשונה של העוררת היא כי לא היה ניתן לאשר במקרה הנידון הקלה...לאור הוראות סעיף 32 לתכנית מ'. אנו כבר קבענו...כי לאור הילכת בן יקר גת, סעיף 32 לתכנית מ' בטל" ובהמשך: " לא ראינו במקרה הנידון לחשוד במבקשת ההיתר כי בדעתה לפצל את הבניין לארבע יחידות דיור..." עולה מן האמור, כי מאחר ולא נטענה טענה כנגד הרחבת חזית בשלב הדיון ועל פי הפרוטוקול היתה היתייחסות של המשיבה 1 לטענות העותרת, לא ניתן כעת לטעון להרחבת החזית שכבר הורחבה כאמור.

...

מטעם זה, לאחר שהדיון כאמור הסתיים, ולאחר שההליך בכללותו לא כלל התייחסות לטענות הנטענות כעת, לא סברתי כי יש לקבל הבקשה והנני דוחה אותה.

לפיכך הבקשה לעניין זה נדחית.

מכאן שגם בקשתה השניה של העותרת נדחית.

בית המשפט העליון[][]בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 95 / 6291 בפני: [כבוד השופט ת' אור כבוד השופטת ט' שטרסברג-כהן כבוד השופט י' טירקל המערערת: [בן יקר גת חברה להנדסה ובנין בע"מ המשיבים]: [1. הוועדה המיוחדת לתיכנון ולבניה "מודיעין" 2. הוועדה לבניה למגורים ולתעשיה מחוז המרכז 3. הוועדה המחוזית לתיכנון ולבניה מחוז המרכז משיב פורמאלי: 4. מינהל מקרקעי ישראל מחוז המרכז ערעור על פסק דין בית המשפט המחוזי

במילים אחרות, האם רשאית רשות תכנונית להגביל באופן גורף את סמכותה שלה עד כדי איון הסמכות עצמה? בית המשפט המחוזי השיב על השאלה בחיוב בסברו - כמצוטט לעיל - כי "על פי הילכת בית המשפט העליון, לרשות התכנונית סמכות להגביל באופן גורף את סמכותה היא ליתן הקלות". העיון בבג"צ 77/157 הנ"ל, שעליו סמך בית המשפט המחוזי, מראה כי באותו ענין נדונה, בין היתר, השאלה אם רשאי היה מנכ"ל משרד הפנים, שהואצלה לו סמכותו של שר הפנים, להתנות תנאים למתן אישור מצדו לתכנית שהציעה הוועדה המחוזית.

באותה פרשה עמדה השאלה, האם שר הפנים רשאי להתנות מתן אישור לתכנית על ידו בכך שבתכנית ייקבע כי "יראו כסטיה ניכרת המשנה את אופי הסביבה הקרוב, כמשמעותה בתקנות התיכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית), תשכ"ז1967-, כל תוספת קומה, כל תוספת אחוזי בניה וכל שינוי בשימוש בבנין". מ"מ הנשיא לנדוי אינו מקיים דיון בשאלה זו. הוא מביע דיעה, ללא דיון, כי בנסיבות אותו מקרה, בו נפלו ליקויים חמורים בפעולת הועדה המחוזית, כי יש טעם בהוראה כזו.

...

על רקע זה, אני סבור כי יש לדחות את טענות המשיבים.

בתוך כך, שונים הטעמים הענייניים שהובילו לקביעת סעיף 7 לתכנית - "לשמור על המירקם התכנוני המיוחד של המיבנן" - מן הטעמים המפורטים בתצהירו של מר הדר בתמיכה לעמדתו של משרד השיכון ביחס לפניות דומות לזו של המערערת.

במצב דברים זה, איני סבור כי עלינו להקדים את המאוחר, ולדחות את ערעורה של המערערת על בסיס זה. אשר על כן, לו דעתי נשמעה, היה הערעור מתקבל, והיינו מצהירים כי סעיף 7 האמור נתקבל בחריגה מסמכות ולכן דינו להתבטל.

כמו כן, חסכו הנאשמים בזמן שפוטי יקר, מאחר ובתיק זה מדובר בעדי תביעה רבים, כולל עובדים זרים, על המשתמע מכך.

הפועלים נדרשו לשלם סכומי כסף גבוהים לארצות מוצאות לחברות כח האדם, על פי דרישה לצורך השגת היתרי עבודה בתחום החקלאות למשך 60 חודשים בישראל, מדובר בפועלים קשיי יום שמצבם הכלכלי ירוד ולצורך מימון דמי התיווך נדרשו ליטול הלוואות בריבית גבוהה, לשעבד את רכושם שלהם ושל בני משחפתם ולהמציא ערבים וזאת כדי לעבוד בתקופה המקסימלית של 60 חודשים בישראל, כשחלק ניכר מהמשכורת נועד להחזר ההלוואות, לתשלום הריבית ולתשלום דמי התיווך והיתר נשלח מידי חוש לבני משפחותיהם ושימש אותם לצורכי קיום יום יומיים.

בגין שעות נוספות 125 אחוז לשעתיים ראשונות ו- 150 אחוז לשעתיים נוספות.

על פי הסדר הטיעון שמקל עם הנאשמים מספקת התביעה בענישה מרתיעה לגבי נאשם 1 וב- 4 חודשי מאסר לריצוי עבודות שירות עם ענישה מרתיעה לגבי הנאשמת.

למרות שמדובר בהסדר טיעון המקל עד מאוד, הואיל ועל פי הילכות הסדרי טיעון יש לכבד, כל עוד השיקולים שנשקלו אינם חורגים ממיתחם ראוי והשיקולים הם בתחום הסבירות, מצאתי כי במקרה זה לאור הסתמכות של הנאשמים, ראוי לכבד הסדר הטיעון, אולם אאזן זאת בהטלת חיוב כספי גבוה.

לגבי נאשמת 2 מאסר לתקופה של 4 חודשים, לריצוי בעבודות שירות בשווים קרית גת, וזאת 5 ימים בשבוע, 8.5 שעות יומיות, בעבודות אחזקה וסיוע, מנהלה ושירותים בפקוח שרון ישראלי תחילת ריצוי המאסר מיום 10.9.13 ועליו להתייצב בשעה 08:00 במועד זה בפני מפקח על עבודות השרות לצורך קליטה והצבה במפקדת גוש דרום ב"ש, ליד כלא ב"ש, (אוטובוס אגד מתחנה מרכזית בב"ש קו 46).

...

הסניגור אני סבור שבית משפט לא מקריא מכתב האישום המתוקן.

בהתחשב במהות העבירה ונסיבותיה ולאחר שקילת האינטרס הציבורי מול נסיבותיהם האישיות של הנאשמים , אני דנה את הנאשמים לעונשים הבאים: לגבי נאשם 1 אני מטילה על הנאשמ/ת 10 חודשי מאסר על תנאי למשך 3 שנה/ים והתנאי הוא שלא ת/יעבור עבירות בהן הורשע.