אישור הפקעה האם ניתן לאשרו חרף חלוף שנים עד להגשמתו

משיבה 1 מפרטת בתשובתה את פרטי אותה תכנית המאפשרת שימושים צבוריים שונים והיא מדגישה כי עד היום לא פעלו לבצוע המבנים והמוסדות שניתן להקים מכוח תכנית 8620 (למעט אותו מבנה שיועד, כאמור, לבית ספר לבנות, אך לבסוף לא שימש אף לכך.

משלמדה משיבה 1 על אותה עמדה כבר אז וראתה כי חרף היתנגדותה, מאושרת תכנית הנוגעת למקרקעין, אשר היא טוענת לזכויות בהם, היה בידיה זמן ניכר להגיש הליך משפטי כדי לקבל הצהרה על אותן זכויות נטענות.

אין משיבה 1 יכולה לשבת בחוסר מעש, על אף היותה מודעת למחלוקת בדבר זכויותיה ועל אף היותה מודעת לכך שאושרה תכנית אשר תאפשר את הפקעת המקרקעין, ואז לטעון, בחלוף מספר עשורים, שלא ניתן לבצע את ההפקעה, מאחר והיא בעלת הזכות במקום.

משהוכרה באותה פסיקה משנת 2011 - המצוקה הקיימת במזרח העיר באשר למוסדות חינוך הרישמיים ומשהחלה המבקשת בהמשך לכך לפעול למימוש תכניות שאושרו בעבר, כדי להביא פיתרון לאותו מחסור, אזי - על אף משך הזמן הממושך שחלף מאז אושרה התכנית, נמצא כי יש לאפשר את השלמת ההפקעה וסיפוק אותו צורך צבורי.

לאור זאת קבע בית המשפט העליון: "אף כי יש לברך על ההתקדמות, חשוב לציין כי נעשה מעט מדי ולאט מדי. חובת המדינה לספק חינוך רישמי לילדי מזרח ירושלים בעינה עומדת. כך גם חובתה של המדינה לפעול בהתאם לפסק הדין, ובהתאם להתחייבויותיה בפני בית משפט זה." (בג"ץ 3834/01 חמדאן נ' עריית ירושלים 6/2/2011, ההדגשה אינה במקור) בפסק דין שניתן באותו היום בהליך אחר הורה בית המשפט העליון לשרת החינוך דאז ולמנהלה לחינוך בעריית ירושלים: "(א) המשיבים נדרשים לפעול במישורים השונים המתחייבים לצורך יצירת תשתית פיסית הדרגתית שתאפשר קליטת כל תלמידי מזרח ירושלים, זכאי חינוך חובה חינם, המעוניינים בכך, במסגרת החינוך הרישמי בעיר. לצורך הגשמה מלאה של מטרה זו, תועמד לרשות המשיבים תקופה של חמש שנים ממועד מתן פסק דין זה.

...

באותה תביעה טען גורם אחר לזכויות במקרקעין (עזבון המנוח עזאת דרוויש) ובית המשפט מצא שאותו תובע אחר לא הצליח להוכיח כי אביו המנוח רכש את החלקה שנדונה שם. עם זאת, בחר בית המשפט שלא לפסוק הוצאות למשיבים 4-3 דנן (אשר היו הנתבעים 2-1 באותו הליך) וזאת באומרו שאין הוא פוסק הוצאות - "ולו מהטעם שקיומו של הליך זה אפשר להם להמשיך ולהתגורר בחלקה שבמחלוקת במשך תקופה לא מבוטלת למרות קיומם של שני פסקי דין פינוי נגדם. אך מובן, שבעובדה כי דחיתי את תביעת התובע אין כדי להשפיע על תוקפם של פסקי הדין שניתנו בהליכים הקודמים שהתקיימו בפרשה זו" (ר' ס' 77 לפסק הדין שם).

ברם, בחינת השיקולים הרלבנטיים לגופם מביאה לידי מסקנה כי במקרה זה אין בשיהוי הממושך כדי להביא לביטול ההפקעה, כפי שיפורט להלן.

ר' בהקשר זה גם את דברי כב' השופט ברעם בה"פ (מחוזי י-ם) 20638-01-19 דלעיל : "בהקשר זה, מקובלת עלי טענת המבקשת כי לא קיימת חובת מתן הודעה למי שטוען לזכויות במקרקעין ואלה אינן רשומות על שמו כדין בפנקסי רישום המקרקעין" (סעיף 13, שם).

משחלף המועד והמקרקעין לא נימסרו, הוגשה התובענה דנא למתן צו לפינוי המקרקעין ולמסירת החזקה.

בתשובתו, פתח המשיב וטען כי חרף מצג המבקשת, העתירה איננה דחופה, תכנית ההפקעה פורסמה למתן תוקף בשנת 1998 ועד ליום זה, וחרף ההודעה למסירת החזקה במקרקעין, טרם הוגשה בקשה לקבלת רישיון בניה או היתר בניה על המקרקעין.

המשיב אינו חולק על קיומם של התנאים המעוגנים בחוק לתחולתו של סעיף 8 לחוק, אלא, לשיטתו, על בית-המשפט להוסיף ולבחון באופן מקדמי האם ניתן להשיג את מטרות ההפקעה בדרך יעילה ופחות פוגענית, כאשר נטל ההוכחה רובץ על המבקשת.

בעיניינו, ובתמצית, נטען לפעולה מנהלית בשיהוי של 22 שנים עד כדי זניחתה באופן המצדיק את ביטולה, אשר איננה מידתית וללא שהופעל שיקול-דעת מחודש ומותאם ערב ההפקעה ובטענה, כי תכנית ההפקעה משנת 1998 נזנחה, אבד עליה הקלח ולא ניתן לממשה בתנאי השטח הקיימים, נוכח הטופוגרפיה של המקרקעין, ללא יכולת נגישות למקום, וזאת כשהוצעו מקרקעין סמוכים בשטח גדול יותר ועם נגישות טובה יותר, בהסכמת בעליהם הווקף המוסלמי, לטובת מטרת ההפקעה בבניית מוסדות חינוך לתושבי מזרח ירושלים.

מכאן, ובהיתחשב במצב המשפטי הקיים, המבכר את האפשרות להגשים את הצורך הצבורי ללא הפקעה ולכל הפחות באמצעי שפגיעתו פחותה, כך נטען, ניתן בעיניינו להשיג את מטרות ההפקעה בדרך מידתית ויעילה ביותר, ללא פגיעה בזכויותיו של המשיב במקרקעין וללא עיכוב במימוש הבנייה, בין על ידי הקמת מוסדות החינוך במקרקעיו של הווקף או באמצעות מימוש עצמי באופן שהמשיב, אשר מחזיק בכל הזכויות במקרקעין נשוא התובענה, יפעל להקמת מוסדות החינוך לפי תכנית ההפקעה ובהתאם לדרישותיה והנחיותיה של המבקשת.

...

סוף דבר, משהתקיימו התנאים שנקבעו בסעיף 8 לחוק למסירת החזקה, משלא הובא טעם מבורר לסתור, הנני קובע כי המבקשת הוכיחה במידה הדרושה את זכותה לקבלת החזקה במקרקעין.

לפיכך, הנני מורה למשיבים למסור את החזקה במקרקעין למבקשת על-פי התשריט בתוך 30 יום, זאת, בכפוף לכל החלטה אחרת של בית-המשפט לעניינים מנהליים ככל שתוגש עתירה מתאימה.

בנסיבות העניין, בשים לב למהות התובענה ומיעוט ההליכים, הנני מחייב את המשיב בהוצאות המבקשת, בסכום מתון של 5,000 ש"ח. ניתן היום, כ"ג שבט תשפ"א, 05 פברואר 2021, בהעדר הצדדים.

ואולם, כפי שטוענת העותרת – עד עצם היום הזה, ועל אף חלוף 40 שנה ממועד אישור התכנית – הערייה לא רשמה את השטח המופקע על שמה, וכן לא נרשמה כל הערה לעניין ההפקעה; לא נרשמה התכנית; לא נקבע או תוכנן בשטח האמור שימוש ספציפי; לא נתפסה חזקה במקרקעין המופקעים; לא הוגשה כל תכנית אופראטיבית או אחרת לגבי השטח המופקע; לא נעשה שימוש כלשהוא בשטח המופקע; לא נאכפו ולא בוצעו כל הליכי הפקעה; לא שולמו פצויי הפקעה ולא ניתנה כל טובת הנאה אחרת בעבורה.

א. טיעוני העותרת לעניין ההפקעה העותרת טוענת כי מטרת ההפקעה נזנחה, וכי ניתן ללמוד על זאת מעצם העובדה שהעירייה לא מימשה את מטרת ההפקעה, חרף הזמן הרב שחלף מאז אישור תכנית הר/1138.

בבג"ץ 2739/95 סליבא סלימאן מחול נ' שר האוצר נ(1) 309 (1996, להלן: עניין מח'ול הראשון), ציין כב' השופט אליעזר גולדברג כי מבחינה רעיונית, תנאי זה הופך את זכות המדינה בקרקע שהופקעה ל"זכות מותנית" (ראו פס' 12 לפסק דינו): "בין הפקעת הקרקע לבין צורכי הציבור קיים קשר בל-יינתק, עד כי ניתן לומר שמבחינה רעיונית זכות הקניין שרוכשת המדינה בקרקע שהופקעה מן הפרט - אף אם הושלמו הליכי ההפקעה - היא זכות "מותנית", והתנאי הוא נחיצות הקרקע להגשמת צורך צבורי.

...

אני סבורה כי התעקשות על מימוש מטרת ההפקעה בנוגע לכל שטח החלקה המיועדת להפקעה כיום, חוטאת לחובה זו, ועל המשיבות לשקול גם את אינטרס דיירי מוהליבר 6 בחיזוק בניינם ולא רק את אינטרס "השכונה כולה". 5.6.

סוף דבר על אף קביעותיי לפיהן יש לדחות את העתירה בנוגע לקומה השלישית בבניין, וכי אין לבטל את ההפקעה על חלקה 99, מצאתי לנכון להדגיש בפני המשיבות, שוב, את חשיבות המשך הטיפול והליווי של העותרת ושאר בעלי הזכויות במקרקעין עד למציאת פתרון הולם.

אני סבורה כי הפתרונות שאציע ואמליץ על יישומם בשורות הבאות, יכלו היו להינתן על ידי המשיבות בנקל, ללא צורך בהתדיינות ובהימשכות ההליכים.

מנגד, המערערת טענה, בין היתר, כי יש לדחות את התובענה על הסף בשל שהוי, לנוכח חלוף הזמן מאז אושרה התכנית; כי אין במימוש ההפקעה דנן כדי להגשים תכלית ציבורית קונקרטית; וכי תכנית מתאר אחרת – תא/5000 – היא אשר חלה על המקרקעין, באופן שיכול לייתר את הצורך בהפקעתם.

בית המשפט הוסיף כי אין בתכנית תא/5000 כדי לגרוע מייעוד המקרקעין כשצ"פ; כי אין לדחות את התובענה מחמת אי צירוף תשריט להודעות ההפקעה, בין היתר מאחר שהמערערת לא חלקה על כך שידעה כי הודעות אלו מתייחסות למקרקעין דנן; כי אין לדחות את התובענה בשל טענת המערערת לאי קיום שימוע, בין השאר משום שסעיף 5א לפקודה, הקובע בנסיבות מסוימות חובת שימוע ביחס להפקעה, נחקק רק בשנת 2010; וכי ככלל, הרשות המפקיעה אינה מחויבת לשלם פיצויים טרם נטילת החזקה בקרקע.

בין היתר, הערייה הוסיפה כי תכנית 479 מעולם לא נתקפה ב"תקיפה ישירה"; כי ניזקי המערערת כתוצאה מההפקעה ניתנים לפצוי כספי, ונמוכים מהנזק שייגרם אם תבוטל ההפקעה או התכנית; כי תכנית תא/5000 לא חלה על המקרקעין; כי לא הייתה חובה לקיים שימוע במקרה דנן; וכי תשריט המקרקעין צורף לתובענה.

זאת, חרף אופיו של הליך לפי סעיף 8 ועצמת הפגמים שיש להוכיח במסגרתו, כמפורט לעיל.

"הפגיעה בזכות הקנין מתחדדת עוד יותר כאשר מדובר בהפקעת נכס שהוא בית מגורים או בית עסק [...] במקרים רבים אין בעיניו של הבעלים תחליף לביתו או לעסקו. אין הוא חפץ בתחליף [...] מקוה הוא לנהל את עסקו עד שיכלו כוחותיו [...] סילוקו מהנכס, אף כנגד פיצוי ריאלי, הנו במקרים רבים ארוע טראומתי מבחינתו. הריסתו של הנכס גורמת לו פגיעה רגשית קשה וחמורה" (אריה קמר דיני הפקעת מקרקעין כרך א 23 (מהדורה שמינית, 2013)).

...

ברם, ברי כי אין בכך כדי לגרוע מתחולת הכלל הנובע מהאמור לעיל, ולפיו חלוף הזמן כשלעצמו אינו מוביל בהכרח למסקנה בדבר בטלותה של תכנית מתאר מאושרת.

לנוכח כל האמור לעיל, לא מצאתי עילה להתערב בפסק דינו של בית משפט קמא.

מכל מקום, יוזכר כי סעיף 8(ג) לפקודה קובע כי "סכסוך על גובה הפיצויים שיש לשלם בעד הרכישה או הגשת תביעה לפיצויים כאמור לא יהוו עילה לעיכוב הכניסה לקרקע או לעיכוב קניית החזקה בה". סוף דבר, שאציע לחבריי לדחות את הערעור.

אך גם אם יקבע בית המשפט כי רצון זה הוגשם בלא סטיה מדיני החוזים והנזיקין הרי בכל מקרה – אין הסבר זה תקף לתקופה שלאחר מתן היתר הבניה ולכן יש לפצות את הרוכשים בגין התקופה הממושכת שחלפה ממועד קבלת ההיתר (10/04/14) ועד למועד תחילת העבודות (אפריל 2015).

יפית מסרה בחקירתה הנגדית כי עד למסירה גרה ב-''תת תנאים'' אך גם היא ראתה במקום ''ביניין יפה במקום טוב בירושלים'' יפית העידה כי אחרי שראתה שהמנוף ירד אמרה לאביה יוסף שעיו שהיא רוצה לבטל את החוזה ושיחזירו את הכסף, "לא משנה כמה יתנו", אבל אביה שיכנע אותה לחכות ובסוף היא שמחה שלא ביטלו את החוזה כי היא ובני משפחתה נהנים מהדירה, למרות שאין להיתעלם מהנזק הכלכלי.

האדריכל טל תאר כי גם לאחר מכן אירעו מספר חיכוכים גוזלי זמן ובהם : הפקעות השטח של הרכבת הקלה החלטת הועדה המקומית לקצץ במספר הקומות, מספר הדירות הופחת, הוגשו התנגדויות ועררים לועדת הערר.

טענה זו לא נסתרה בראיות אשר הוגשו על־ידי הנתבעות, ולפיכך יש לידון איחור זה כהפרת חוזה ולחשב את האיחור בהתאם לה. בית־המשפט בחן את טענות הנתבעות אל מול מערך הראיות המורכב של החלטות הרשויות התכנוניות והשיפוטיות ומצא כי אכן נגרמו עיכובים רבים בשל ההליכים התכנוניים הרבים שנדרשו על־מנת לשנות את התב"ע לתב"ע 2050ד שנדרשה לנתבעות ולרשויות ולאשר את הפרויקט השאפתני כפי שקיוו לו הנתבעות בין השנים 2014-2009 עד שניתן ההיתר.

...

סכום הזכיה לפני הצמדה וריבית היה 41,382 ₪ משכך, על פי היחס בין הסכום הנתבע לסכום הנפסק, יש לראות לצורך שכ"ט את התובענה כתובענה שנדחתה (הדחייה מקיפה כ- 95% מן הסכום הנתבע בכתב התביעה וכ - 97% מן הסכום הנתבע בסיכומים) בשל כך מצא בית המשפט לנכון לשום את הוצאות ההגנה של הנתבעות על פי ההפרש בין סכום התביעה לסכום הזכייה לחייב את התובעים בהוצאות הנתבעים וממנו להוריד את חישוב הוצאות התובעים על פי סכום זכייתם כאילו בפניו שתי תובענות שהאחת נדחתה והאחת התקבלה.

בשיקול נוסף מצא בית המשפט כי הנתבעת 3 לא עסקה רק בשיווק ולא יוצגה בנפרד ולפיכך - איננה זכאית לפסיקת הוצאות נפרדת.

בהיות הנתבעות עוסקות המקזזות מס תשומות – לא נכלל מע"מ בחישוב התשלומים שיש לשלם להן אבל אך נכלל מע"מ בחישוב שכה"ט שכנגד : סה"כ חישוב ההוצאות על יסוד התעריף המינימלי המומלץ : 655 X 9 + 10,968 + 0.04 X ( 109,682 - ( 780,000-41,382)) ] X 1.5 -1.17 (4138+9X655 )]= 46,275 משכך ישלמו התובעים שעיו לנתבעות הוצאות בסך של 23,137 ₪ והעמותה תשלם לנתבעות הוצאות בסך של 23,138 ₪ נוכח ההכרעה הנוגעת להוצאות העדים והמומחים בת.א 51376-02-25 ובהיות המומחים אותם המומחים – קובע בית המשפט כי כל צד ישא בהוצאות המשפט שלו .