אישור הסכם יורשים ועסקת מכירה הנוגעת לקטינה

כמו כן, טענו המשיבים, כי המשיב 4 היה קטין בעת שנטען כי הסכם המכר נחתם ושעה שהסכם המכר לא קיבל את אישורו של בית המשפט לעינייני מישפחה, אזי ההסכם איננו בר תוקף.

מהמועד הנטען בדבר רכישת הזכויות לא בוצעה כל פעולה לצורך העברתן, ומכאן שאין מקום, לשיטת המשיבים, לקבל את התובענה, ולו מחמת שהוי והתיישנות, אשר הסבו להם נזק ראייתי, שעה שמרבית הצדדים להסכם הנטען אינם בין החיים ולא ניתן לקבל את עמדתם באשר לעיסקת המכר.

סבורתני כי די בעובדה כי דווח על הסכם המכר לרשויות המס כבר בשנת 1970, וכי הונפקו אישורי מס בגין עסקת המכר, כדי לקבוע שעמדת רשויות המס תומכת במסקנה לפיה הזכויות בנכס נמכרו למנוחה פרץ.

כך, הגם שהתובענה דנן הוגשה כ-49 שנים לאחר עסקת המכר, איני סבורה כי יש בשיהוי בהגשתה כדי לבטא ויתור על הזכות מטעם המנוחה פרץ או יורשיה, שעה ששוכנעתי, כאמור לעיל, כי המנוחה פרץ או מי מטעמה החזיקו בנכס ממועד כריתתו של הסכם המכר ועד היום, מבלי כל מחאה מצד מישפחת שמחוביץ, ואף שילמו את דמי ההוון והחכירה בגין הנכס.

...

בנסיבות האמורות, אין בידי לקבוע כי מתקיימים התנאים הקבועים בפסיקה לשם דחיית תובענה לסעד הצהרתי על בעלות בזכויות בנכס מקרקעין בשל שיהוי בהגשתה, או כי המבקש פעל בחוסר תום לב. משכך, טענת המשיבים לפיה יש לדחות התובענה על הסף בשל שיהוי בהגשתה נדחית.

סוף דבר לנוכח כל האמור לעיל, נחה דעתי כי המבקש, באמצעות היורשים החוקיים, הרים את הנטל המוטל על כתפיו להוכחת ביצוע עסקת מכר הזכויות בנכס ודין התובענה להתקבל.

לפיכך אני מורה כדלקמן: ניתן בזאת סעד הצהרתי כנגד המשיבים לפיו המבקש באמצעות היורשים החוקיים הינו הבעלים המלא והבלעדי של הזכויות בנכס ברח' דגניה 21א בחולון, הידוע כחלקה 293 תת חלקה 16 בגוש 6021, והינו זכאי להירשם כבעל זכויות חכירה בנכס בלשכת רישום המקרקעין, וזאת בכפוף להמצאת המסמכים הנדרשים ולביצוע כל התשלומים הנדרשים, ככל שנדרשים, לפי נהלי הרשות ו/או לפי חוזה החכירה בעת העברת הזכויות.

השמוש שעשו האחים א' וד' בחלקות נעשה בהתאם לחלוקה שבהסכמים ולרצון המנוחה והיה גלוי וידוע לכל, לרבות ליורשיה, שמעולם לא חלקו על כך. המנוחה לא עסקה כלל בחקלאות.

מינהלי העזבון לא קיבלו את אישור בית המשפט מראש לגבי מכירת נכס מקרקעין כנדרש לפי הוראות סעיף 97 לחוק הירושה.

אי פניה לבית המשפט נעשתה בכוונה תוך היתעלמות מהחוק, במטרה להסתיר את תוכן ההסכם מהיורשים, חלקם היו קטינים בעת חתימת ההסכם, שלא היו מודעים לזכויותיהם בעזבון.

אם היו פועלים כדין ומביאים את העסקה לאישור בית המשפט היו יכולים כל היורשים להביע עמדתם בנוגע להסכם.

...

בהתחשב בהתנהגות הצדדים משך שנים אני מגיע למסקנה כי במישור החוזי - המשפחתי אכן התקיימו לדעת כולם הסכמים מחייבים ששיקפו את רצונם וגמירות דעתם של שני האחים א' וד' א' והאחות ל'.

אשר להוצאות המשפט, חרף קבלת התביעה ודחיית התביעה שכנגד, אני סבור כי חלק משמעותי במחלוקת נוצר עקב התנהלות לא נכונה של התובע, שלא טרח לרשום את זכויותיו בקרקע במשך שנים רבות.

אני מורה כי הנתבעים 2-10 יישאו בהוצאות התובע, לרבות שכ"ט עו"ד ומע"מ בסך כולל של 10,000 ₪.

(בכל התיקים שבכותרת) לפניי בקשות לאשר הסכם בין יורשים גם עסקת מכירה הנוגעת לשני נכסי מקרקעין.

ברגיל כנראה לא היה הדבר בא לפתחו של ביהמ"ש כלל, אלא שמרגע שאחת היורשות היא קטינה לא ניתן להתחייב בשמה לשום עסקה מהותית בלא אישורו של ביהמ"ש. צריך להבין שבדיקתו של ביהמ"ש אם לאשר עסקה עבור קטין אם לאו נוגעת אך ורק בנוגע לשאלתו הרחבה של הקטין, אם תרצה ולדוגמא – יאשר ביהמ"ש בקלות הפיכת חלק מנכס מקרקעין לסכומים נזילים שקל יהא למסרם לידי קטין בעתיד, הוא לא יאשר ויתור של קטין על זכויותיו או הכבדה על זכויותיו וכן הלאה.

...

שני הצדדים להסכם המכר הראשון לא הודיעו לפקיד ההסדר על קיומו של ההסכם ולא פעלו לרישומו, לא רשמו הערת אזהרה ולא הצהירו לשלטונות המס אודות עסקה זו. יש לציין כי צו הירושה הראשון לעזבונו של המנוח עלי אמארה ניתן בשנת 1976 ע"י בית הדין השרעי שלפיו יורשיו על פי דין הם אלמנתו אמינה אמארה (להלן: "אמינה" או "נתבעת 24") וחמשת ילדיו הקטינים, ביניהם אחמד עלי אמארה (להלן: "אחמד עלי" או "נתבע 25").

עוד אישר כי הנתבעת 24 (אמינה), חרף ששמה מופיע בכותרת ההסכם לא היתה צד להסכם כלל וכלל, לא היתנהל עימה מו"מ בעיניין מכירת זכויותיה או כל חלק מהן בחלקה או במבנה המסחרי וכי שמה עורבב בשל טעות ואי הבנה מטעמו והוא אישר כי חרף הופעת חתימה על ההסכם, הנחזית חתימתה, היא לא חתמה בפניו על ההסכם השני ולא על כל מיסמך אחר הנוגע לו. הנתבעת 24 העידה כי מעולם לא ניהלה מו"מ עם התובע למכירת זכויותיה בחלקה ו/או במבנה המסחרי וכי היא מעולם לא התחייבה למכור קרקע כלשהיא לתובע וכי מעולם לא חתמה על ההסכם הנטען.

...

אשר לטענת התובע כי אחמד עלי מכר את חלקו בירושת אביו המנוח עלי בחלקה (כאשר לפי צו הירושה אחמד עלי יורש 198/840 חלקים מעיזבון המנוח עלי), דין טענה זו להידחות.

סוף דבר; לאור כל המקובץ לעיל, אני דוחה את התביעה.

התובע ישלם לנתבעים המיוצגים בידי עו"ד עזאזיה שכ"ט עו"ד בסך 30,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק, ולנתבעים המיוצגים בידי עו"ד אלפריח סך 20,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק ולנתבעים המיוצגים בידי עו"ד שמיה הוצאות משפט ושכ"ט עורך דין בסך של 20,000 ₪, בצירף מע"מ כחוק.

ההכרעה בעסקת המכר היתה חיונית להכרעה בתיקים שהתנהלו, ובהתאם לפסק הדין החלוט רכש הנתבע 1 מחצית הזכויות במבנה מהתובע עסמת אבו קנדיל, באישור הנאמן ובית המשפט ושילם את התמורה.

התובעים התייחסו גם לטענת היתיישנות התביעה הכספית וטענו כי פסק הבורר אושר בתאריך 7.6.15, והוגשו הליכים משפטיים ועד לסיומם ביום 15.1.23 לא היה בידי הנתבעים להגיש תביעה כספית בעיניין ההשקעה בבית המגורים, ורצף ההליכים מעכב את תקופת ההתיישנות.

בין היתר דן בית המשפט בטענה שהועלתה לראשונה בשלב הבאת הראיות, לפיה נור וחכמאת היו קטינים בעת עריכת הסכם המכר, וזאת על מנת לתמוך בטענה שהמנוח התכוון לרכוש את המקרקעין עבור כל המשפחה ולא רק עבורם.

זאת, לפי תקנה 527 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984, שהיתה בתוקף אותה שעה, לפיה "מחיקת תובענה אינה מעשה בית דין ואין בה, כשהיא לעצמה, כדי למנוע את התובע מהגיש תובענה חדשה בשל אותה עילה." החלטת בית משפט השלום בחיפה בת"א 21525-10-11 מיום 7.6.15 המאשרת את פסק הבורר היא עילה פסוקה בין הצדדים, לפיה "בכל המחלוקות שבין הצדדים", הנתבעים נור, עסמת, אבראהים וחכמאת אבו קנדיל ישלמו לעלי אגבאריה 250,000 ₪ תוך 30 יום, שאם לא כן אגבאריה ישלם לאבו קנדיל 300,000 ₪ תוך 45 ימים "ויהיה על הנתבעים ומי מטעמם לפנות את הנכס כולו מכל אדם וחפץ והחזקה בו תועבר לידי התובע וכל עסקה שנכרתה היא בטלה ומבוטלת ולא תהיה לנתבעים כל זכות מכל סוג שהוא בנכס". פסיקה זו מחייבת את הצדדים, הכוללים הן את התובעים 3-1 והן את המנוח וממילא את יורשיו.

...

לטענת התובעים, התוצאה היא שלא היתה עסקת רכישה בין הבנים לבין הנתבע 1, אך אין חולק שבין המנוח לבין הנתבע 1 נרקמו יחסים שהובילו לעריכת עסקה בפועל.

אני דוחה את טענת התובעים, כאילו תחילת מירוץ ההתיישנות בגין התביעה הכספית היא ביום שנדחתה הבקשה לרשות ערעור בבית המשפט העליון.

על פי כל האמור לעיל, ולפי תקנה 43, אני דוחה את התביעה עקב מעשה בי-דין בדרך של עילה פסוקה, ואת התביעה הכספית גם עקב התיישנות.

התובעים ישלמו לנתבע 1 בהתאם לתקנה 153, והתעריף המינימלי המומלץ של לשכת עורכי הדין, 35,100 ₪.