אישור איחור חשבונות קבלן רשלנות רשות

לחלופין, טוענים התובעים, כי החיוב השלישי (דמי הישתתפות) לוקה בשיהוי, שכן אף על פי שהעבודות מכוח חוק העזר הישן בנימינה הסתיימו כבר בסוף שנת 2009, וחשבון הקבלן הסופי בגין סלילת הכביש הגובל במקרקעין, אושר סופית בתחילת שנת 2010, שלחה הנתבעת הודעת חיוב לבצוע התשלום הסופי רק בחודש אוקטובר 2015 (הודעה זו נתקבלה על ידי התובעים בחודש דצמבר 2015), באיחור של כחמש שנים.

עוד טוענים התובעים כי חוק העזר נוסח ברשלנות, ואינו כולל הוראות מעבר מסודרת.

טוענים התובעים כי מניסוחו של סעיף 3(ז) לחוק העזר ("חוייב נכס בשל עבודות סלילה בדמי הישתתפות מכוח חוק עזר קודם, יחוייב בעל הנכס פעם נוספת בתשלום מלוא שעורי היטל סלילה, בעד בנייה חדשה שאושרה לאחר שחויב בדמי הישתתפות"), כמו גם הוראות סעיף 12(ד) לחוק העזר ("... אין בתשלום חיוב קודם כאמור בסעיף קטן (א), כדי לגרוע מחובתו של בעל נכס לשלם היטל בעבור בניה חדשה שנבנתה בנכס או שהתבקשה בנייתה לאחר מועד הווצרות החיוב הקודם, בהתאם לקבוע בחוק עזר זה"), עולה במפורש כי מקום בו חייבה הרשות את התושב בהיטל, אין היא עוד מוסמכת לגבות דמי הישתתפות (גם אם הייתה מוסמכת לעשות כן קודם לכן).

...

איני מקבלת טענה זו. יובהר כי לטעמי כולל חוק העזר החדש הוראות מעבר, כאלה הן ההוראות בסעיפים 2, 3, 12 לחוק העזר החדש, המסדירות את מצבי הביניים.

למעלה מן הדרושה אציין כי אין בסמכותו של מהנדס המועצה לפטור את התובעים מחובתם לשלם היטל, וממילא אינו בעל היכולת לאכוף החלטה זו. על כן, גם טענה זו נדחית.

סוף דבר דין התביעה – להידחות.

בסעיף 29.8 לחוזה נקבע :" הקבלן יהיה האחראי למסירת הדירות לרוכשים וזאת עפ"י הוראת המזמין ... בהתאם לתנאים המפורטים להלן". בסעיף 5.24 לחוזה נקבע : " הקבלן יהיה אחראי לקבלת טופס 4 וכן טופס לאכלוס הדירות בפרויקט , לרבות מילוי כל דרישות הרשויות השונות". בסעיף 29.10 לחוזה נקבע : " לאחר ביצוע התיקונים ... ולאחר קבלת טופס 4 ולצורך מסירת כל דירה לרוכש, יערך פרוטוקול מסירה ". בסעיף 29.7 לחוזה נקבע : " הקבלן יטפל בעצמו ... ועל אחריותו וחשבונו של הקבלן בקבלת טופסי 4 ובקבלת תעודות גמר [טופס 5 ] ". בסעיף 6.6.23 לחוזה נקבע, שהתמורה כוללת : " כלל ההוצאות המתחייבות לשם השגת טפסי 4 ...". בסעיף 5.27 להסכם נקבע : " הקבלן יהיה אחראי לקבלת תעודת גמר". בסעיף 29.2.2 נקבע שאישור השלמת העבודות יעשה לאחר המצאת " טופס 4 ללא תנאים ותעודת גמר וטופס איכלוס ללא תנאים ". אין הסכמה בין הצדדים שהמשיבה הסכימה שלצורך ביצוע התשלום האחרון המסירה תהיה מסירת דירות לפיקוח, ולא מסירת דירות לרוכשים לאחר הוצאת טופס 4 כפי שנקבע בחוזה, ובשלב זה אף לא הוצגו ראיות בעיניין.

עוד העידה מנהלת המשיבה בעיניין הטיפול של המבקשת בהוצאת טופס 4: " אני לא הקבלן, מי שהיה צריך לדאוג לפתוח את התוכנית בכיבוי אש הוא הקבלן, מאחר והוא לא עשה כן, והתגלה לנו זאת בשלב מאוחר, שלמתי את האגרה במקומו. כך לגבי התוכניות הוא קיבל על כך כסף, והיה אמור לבצע זאת מול כיבוי אש . הוא התרשל ונאלצנו לבצע את הפעולות במקומו. הוא לא תפקד" [עמ' 21 לפרוטוקול שורות 18- 22]; " פעולות רבות שהיה צריך לבצע כדי לקבל טופס 4 לא נעשו אז, ביניהם לא ניפתח תיק בכיבוי אש, לא היתה פניה למי אביבים כדי לחבר את הדיירים למים, הוגש ההיתר הישן עם 17 דירות במקום 19 ועוד פעולות רבות " [ עמ' 22 שורות 24-26].

מנהלת המשיבה העידה לעניין זה : " במהלך כל התקופה מיום שנחתם החוזה [מ-23.3.15 ועד קבלת ההיתר החדש ב-10.9.15 – י.ג.] ... התבצעו בפועל עבודות עפ"י ההיתר שהיה קיים... נעשו כל עבודות הביסוס שהן משמעויות מאד בבניין לשימור ... תולים את הבניין על קלונסאות חדשות ויוצקים עמודים חדשים מתחת לבניין לשימור. עבודה שאורכת חודשים , כל זאת מעבר לבצוע עבודות הריסה" [עמ' 10 שורות 8-15], ולכן לטענת המשיבה הוצאת ההיתר החדש לא גרמה לאיחור בלוחות הזמנים.

...

סוף דבר הבקשה למתן צו מניעה זמני האוסר על חילוט הערבות האוטונומית – נדחית.

המבקשת תשלם למשיבה הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 15,000 ₪ צמוד למדד ונושא ריבית מיום ההחלטה ועד לתשלום בפועל.

בשני המכתבים הנ"ל, של ב"כ התובעת, נעשתה פניה לתשלום ישיר לתובעת וקיזוז מהחשבון של רחמני, על סמך חוזה עם בין המזמין לבין הרשות המאפשר לרשות לשלם ישירות לקבלן המשנה.

בעיניין זה העיד טפסר בן נון בחקירה הנגדית כי מקס מטעם התובעת ניסה בכל דרך לעקוף אותו כדי להשיג הישגים והוא לא אישר זאת(עמוד 57 לפרוטוקול 5.7.22) אפנה גם לתצהירו של מר נון בסעיף 17 בו ציין כי גילה שהתובעת ניסתה לעקוף אותו על מנת למצוא פיתרון שלא בהתאם למיפרט ובשל איחור בלוח הזמנים לבצוע העבודה, הוא הודיע, גם לברק, כי הוא היחיד שמקבל החלטות טכניות מהותיות לגבי הפרויקט "לא קונסטרוקטור, לא מהנדס מלווה, לא עוזרו ולא אף אחד" (סעיף 17 לתצהיר) טענות התובעת כי הרשות התרשלה בבחירת הקבלן וטענות לגבי מהלך העבודות אין להן מקום ונדחות על ידי.

...

וכך ציין בית המשפט העליון: "ניתוח הנסיבות העובדתיות כפי שהוא רואה אותן הביא את בית המשפט למסקנה כי מערכת היחסים בין הצדדים הקימה חובה משפטית על המבקשת בין מכח עילה חוזית עצמאית ובין מכח עילה של עשיית עושר ולא במשפט, לשלם למשיבה את ערך עבודתה (סעיף 9 לפסק הדין). בטעמים אלה יש כדי להוביל למסקנה אליה הגיע, לפיה עשויים להתרחש מקרים בהם יחולו חיובים ישירים בין מזמין לבין קבלן משנה, בנסיבות כגון אלה שלפנינו (השווה א' זמיר חוק חוזה קבלנות, תשל"ד-1974 (פירוש לחוקי החוזים בעריכת ג' טדסקי, ירושלים, תשנ"ה), עמ' 199-207). בית המשפט רשאי היה לפרש את העובדות שהוצגו בערכאה הדיונית בשונה ממנה ולא כל שכן, מקום בו הוצגו בפניו ראיות חדשות, ולהסיק מהן מסקנות משפטיות תוך החלת עקרונות נטועים היטב מדיני החיובים." המקרה דנן שונה בתכלית מבחינת הנסיבות והעובדות כפי שפורטו לעיל בהרחבה בניתוח הראיות.

סיכום: מכל הנימוקים שהבאתי לעיל, התביעה נגד רשות הכבאות נדחית.

התובעת תשלם לנתבעת הוצאות משפט בסך כולל של 58,000 ₪.

העמדת הדירה לרשות התובעת סעיף 5א(א) לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן – חוק המכר (דירות)) קובע שלרוכש זכות לפיצויים למשך האיחור שבמסירת הדירה, "עד להעמדת הדירה לרשותו". מה משמעות ביטוי זה, ומתי תיראה הדירה ככזו שהועמדה לרשות הרוכש באופן המפסיק את זכאותו לפיצויים על-פי החוק? תחילה, על-פי ההלכה הפסוקה, גם אם הדירה נימסרה בפועל לרוכש, אין הדבר נחשב למסירה כדין המפסיקה את זכאות הרוכש לפצוי אם הדירה נימסרה שלא על-פי הוראות הדין העוסקות בעיניין, קרי, לאחר מתן טופס 4 (הניתן בהתאם לתקנה 5 לתקנות התיכנון והבניה (אישורים למתן שירותי חשמל, מים וטלפון), תשמ"א-1981).

סעיף 8 להסכם המכר קובע, כי מועד המסירה ידחה, בין היתר, מפאת כוח עליון, וכן מחמת עיכובים מצד הרשויות, שביתות או סיבות אחרות שאין לקבלן שליטה עליהן ושאינן באשמתו, לרבות אי-חיבור הבניין לחשמל כתוצאה מרשלנות הרשויות (סעיף 8 להסכם המכר).

מכל מקום, נראה שמדובר בסוג של עיכוב שהוא צפוי בעבודה עם צדדים שלישיים, אשר ניתן היה לקחת אותו בחשבון בעת כריתת הסכם המכר.

...

אין לאפשר למוכר לעשות כן בניסוח עקלקל באמצעות תקופת החסד (עיינו, ע"א (מחוזי מרכז) 50273-02-19 רויאל נתניה בע"מ נ' אטלי, פיסקה 13 (22.9.2019); עניין פנחסוב ("סעיף 5א לחוק המכר יישם למעשה הגיונה של הפסיקה הנ"ל ולאחר תיקונו ניתנו פסקי דין מהם עולה למעשה כי תניה בהסכם המכר הקובעת כי במקרה של איחור המזכה בפיצוי יהיה הרוכש זכאי לפיצוי רק מעבר לתקופת ה"גרייס" של 60 ימים, מנוגדת היא להוראתו הקוגנטית של סעיף 5א לחוק המכר"); לשורה של פסקי-דין שבהם נקבע כי לאחר חלוף תקופת החסד הפיצוי נמנה ממועד המסירה החוזי, עיינו, עניין חי, פיסקה 66, והאסמכתאות שם).

על כן, התביעה לגבי רכיבי הנזק הנוספים נדחית.

על אלו יתווספו הוצאות בגין האגרה כפי ששולמה, וכן הוצאות חוות-דעת המומחה מטעם התובעת בסך 2,925 ש"ח. סוף דבר לסיום, התביעה מתקבלת באורח חלקי, במובן זה שהנתבעות ביחד ולחוד תשלמנה לתובעת: (א) פיצוי בסך (ב) שכר-טרחת עורך-דין בסך 35,000 ש"ח, הוצאות אישיות לתובעת בסך 5,000 ש"ח, הוצאות בגין עלות חוות-דעת המומחה בסך 2,925 ש"ח והאגרה כפי ששולמה.

בכתב ההגנה המתוקן שהגישה האגודה נטענו הטענות הבאות: (1) גליל נכסים לא ביצעה פקוח ברמה מקצועית בהתאם להתחייבותה החוזית; (2) גליל נכסים התרשלה בבצוע הפיקוח; (3) אודי, המפקח מטעם גליל נכסים, ערך היתחשבנות עם הקבלן תוך רשלנות רבתי, ואישר חשבונות של הקבלן מבלי שקבל ממנו נייר עבודה ובו פירוט כמויות על פי מדידה בפועל; (4) עקב פקוח רשלני שילמה האגודה לקבלן תשלומי יתר בהקף ניכר; (5) מאחר והפרויקט לא הושלם בחודש אוגוסט 2015 בעטיה של גליל נכסים, אין היא זכאית לתשלום עבור פקוח בחודשים שלאחר מכן; (6) בהסכם לא נקבע מנגנון של הצמדה.

בחקירתו הנגדית, אמר אודי, בין השאר את הדברים הבאים: "לקראת סיום הפרויקט נעשתה מדידה מדויקת שנבדקה בצורה פרטנית"; "כל נושא בדיקת הכמויות לקראת החשבונות הסופיים נעשה בשיתוף פעולה מלא ... על ידי מפקח נוסף שהיה אתי ביחד מטעם גליל נכסים ומיכאל עובדיה (מטעם האגודה - א"ג)". "הקבלן לא נידרש להגיש בכל חשבון מה שנקרא חישובי כמויות, אלא זה מדי פעם זה חשבונות מצטברים שבנויים על בסיס כתב הכמויות. הקבלן יושב אתי פעם בחודש, מסכמים את כל העבודות שאני מכיר ומאשר אותם ועל סמך זה מתבצע החשבון, שהקבלן מגיש לי ואני מאשר אותו, ומי שערך לכל אורך הדרך את החשבונות זה אני בלבד.... אני מבצע גם מדידות אם צריך. יש ברשותי מודד הקבלן, שמבצע עבורי מדידות ספציפיות, וכל חישובי המדידות שנעשו בפרויקט הזה הם נעשו בצורה, על השולחן, מול מודד .... מול חישובי הכמויות בשטח ורק לאחר מכן אושרו על ידי". "המודד הזה לכל אורך הדרך היה נאמן ... הוא ביצע את עבודתו בצורה נאמנה ואמיתית ושיקף לי את התמונה בצורה נכונה ואין דופי בעבודת המודד". בא-כוח האגודה טען בסיכומיו כי העובדה שהקבלן הגיש חשבונות שחרגו מתקציב הפרויקט חייבה בדיקה מהותית מקצועית יותר של הכמויות מצד גליל נכסים במשך ביצוע הפרויקט ובמיוחד לאחר ההחלטה בישיבה מיום 1.6.2015.

הוא ביקש להסתמך על דברי בסאם, מנהל אבו ג'בל, שנשאל בחקירתו הנגדית אם נידרש לבצע יומני עבודה, והשיב: "לא, אני לא זוכר, לא נידרש ממני בניהול הפרויקט", ועל דברי סמאר, מנהל תשתיות הצפון, שבחקירתו הנגדית השיב בשלילה לשאלה אם "עשיתם יומני עבודה בשטח". הוא אף הפנה לדברי המפקח אודי, שנשאל בחקירתו הנגדית: "האם נכון שביומני עבודה כל סטיה מתכנית חייבת לקבל ביטוי", והשיב: "לא בהכרח". גם בסוגיה זו יש לקרוא בשלמות את תשובתו של אודי, שהסביר מדוע לא נהוג לציין ביומני עבודה איחורים בקבלת העבודה: "היו יומני עבודה בפרויקט הזה ... יומן העבודה תפקידו לשקף את העבודה בפועל שמתבצעת בתוך הזה, ואם יש לאחד מסוגי הקבלנים שרוצים להגיש אזשהו ביטול או היתייחסות זה צריך להגיע לביטוי בתוך יומן העבודה". הסכמה של האגודה לתשלום חשבונות גליל נכסים כמתואר לעיל, החשבונות נשוא התביעה הוצאו על ידי גליל נכסים החל מיום 31.12.2014 ועד ליום 30.11.2015.

...

התוצאה תביעת האגודה (התובעת בת"א 27351-07-16) נדחית.

אני מחייב את האגודה לשלם לגליל נכסים (נתבעת מס' 1) שכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 60,800 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל מהיום ועד לתשלום המלא בפועל, ובנוסף - לשלם לאבו ג'בל, תשתיות הצפון, בסאם וסמאר (נתבעים מס' 5-2), ביחד ולחוד, שכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 60,800 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

אני מחייב את האגודה לשלם לגליל נכסים את הסכומים הבאים: (1) 170,631 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל ממועד הגשת התביעה ועד לתשלום המלא בפועל; (2) אגרת תביעה בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל ממועד הגשת התביעה ועד לתשלום המלא בפועל; (3) שכר טרחת עורך-דין בסך כולל של 23,400 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.