איסור גביית דמי תיווך על ידי עורך דין מלקוחו

לטענת התובע אין הנתבע רשאי לגבות ממנו דמי ניהול שהוא חיוב של המשכיר או דמי תיווך עמו לא כרת הסכם תיווך כנדרש.

עוד טען הנתבע כי המודעה בפייסבוק לא פורסמה על ידי מי שהוסמך להשכיר את הדירה וכי התובע ידע כל העת כי משרדו של הנתבע הוא משרד תיווך, כי הנתבע הוא מתווך וכי הוא נידרש לשלם דמי תיווך כתנאי לכריתתו של הסכם השכירות עמו.

חוק המתווכים התשנ"ו-1996 (להלן: "חוק המתווכים") קובע בסעיף 9(א): "מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לבצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע השר, באישור ועדת הכלכלה." אין מחלוקת כי התובע לא חתם על הזמנת תיווך ופשיטא כי אין הנתבע זכאי לתשלום אותם דמי תיווך כהוראת החוק הברורה שאינה משתמעת לשתי פנים.

הפעולה היחידה שניתן להסיק מטענות הצדדים, אשר עשה הנתבע, היא החתמתו של התובע על הסכם השכירות – פעולה שאינה אופיינית דוקא למתווך אלא לעורך דין.

לפיכך, לכל היותר, גבה התובע מהנתבע את חלקו של המשכיר בדמי ניהול הנכס או חלק מהם, פעולה אסורה לפי הוראות סעיף 25ט(ג) סיפא בחוק השכירות והשאילה.

...

הנתבע התגונן וטען כי בחתימתו של התובע על מסמך ויתור על תביעות בתום תקופת השכירות, מסמך שנחתם לאחר דין ודברים בין הצדדים – ויתר על תביעותיו כלפיו ולכן דין התביעה להידחות על הסף.

מסמך ויתור על תביעות אף נחתם אל מול המשכיר ולא אל מול הנתבע בכובעו כמתווך אלא בכובעו כנציג המשכיר, דהיינו, בגין פעולותיו כשליחו של המשכיר ותו לא. סוף דבר הוא כי הנני מקבלת את התביעה ומחייבת את הנתבע לשלם לתובע סך של 3,627 ₪ אשר נגבו שלא כדין מהתובע, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה (15.6.20) ועד ליום התשלום בפועל.

כמו כן ישלם הנתבע לתובע הוצאות משפט בסך 1,500 ₪.

הליך זה החל כתביעה על סכום קצוב בסך 15,678 ₪ שהגיש התובע כנגד הנתבע בלישכת ההוצאה לפועל לגביית דמי תיווך על פי הסכם תיווך שנכרת בין הצדדים לרכישת נכס מסוג מחסן בסמטת נס ציונה 5 בתל אביב (להלן: "הנכס").

התובע צירף לתביעתו טופס התחייבות לתשלום דמי תיווך מיום 16.8.16 חתום על ידי הנתבע (להלן: "הסכם התיווך").

המחלוקת העובדתית השנויה במחלוקת בין הצדדים היא האם היטעה התובע את הנתבע לחשוב כי שיטחו של הנכס גדול משטחו בפועל וכי הנכס מיועד למגורים או ניתן לשנות את ייעודו למגורים והאם הוטעה הנתבע באשר לשטח הנכס וייעודו באופן שיביא לשלילת זכאותו הנטענת של התובע לדמי התיווך בגין עסקה זו. שאלה זו מצויה בתחום שאלת הקף חבות הנאמנות והקף המידע אותו חב מתווך ללקוחו כאמור בסעיף 8 חוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996(להלן: "חוק המתווכים").

למשל בע"א (מחוזי נצרת) 2103/03 יוסי פרץ רשף נכסים למגורים נ' לוזר סילביו מיום 11.10.05 קבע בית המשפט כי חשובה היתמצאות המתווך במושגים המקצועיים אולם היתמצאות זו אינה אמורה להגיע להקף הידע והמקצועיות של בעלי מיקצוע כגון רואה חשבון, מומחי מסוי, יועצי משכנתות, שמאי מקרקעין, עורכי דין, מהנדסי ביניין וכיוצא באלה.

חובותיו של המתווך מסתכמות באיסור הסתרת מידע שידוע לו ובמתן מסמכים בסיסיים ורשמיים המצביעים על מהותו של הנכס, זהות בעליו ועלות הנכס הנידרש על ידי המוכר.

...

נוכח כל האמור לעיל, דינה של התביעה שכנגד להידחות שכן לא הוכח כי התובע הטעה את הנתבע או הפר את חובותיו המוטלות עליו על פי חוק המתווכים והיווה את הקשר הסיבתי לנזקים הנטענים.

סוף דבר הוא כי התביעה לתשלום דמי התיווך מתקבלת והתביעה שכנגד נדחית.

הנתבע ישלם לתובע הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך 10,000 ₪.

דמי תיווך ארגון וניהול של משרד עורך הדין – היתנהגות פסולה בידיעת עורך הדין ? : לעניין זה, " התיווך " במצג הדברים והתנהלות הנתבעים 1,2 נוגד היתנהלות ראויה בין לקוח ועורך דין , אך גם ההסכמה שבהתנהגות לקיומה של תיקשורת בדרך זו , אף היא תרמה לתקשורת עקיפה ולא ישירה בין עורך הדין לבין התובעת בחלק מהתקופה .

מפרוטוקול הדיון מיום 13 במרץ 2017, עמ' 10, שורה 19 מפי התובעת: "לשאלת בית המשפט, למשל פתיחת תיק בהוצל"פ אני נתתי את האגרה שנה מראש ונפתח אחרי שנתיים, אני לא זוכרת את המספרים בעל פה, גם האגרה הייתה 700 או 900 ₪ ולמה לא נעשו פעולות בהוצל"פ ולמה לא נעשה שום דבר. התיק ניסגר ויש הקלטה של הוצל"פ והנציגה אומרת שהתיק ניסגר כי לא נעשו פעולות, על מה מגיע כסף על זה שהצליחו לגנוב ממני כסף? כתב תביעה לא חתום עו"ד אלא אני חתומה. אני עשיתי הגהה והוא לא תיקן". הנתבע 2 טוען כי התובעת הפרה את הסכם שכר הטירחה, בו נקבע כי לנתבעים מגיע 20% מהסכום שיגבה מצד ג'.האם נגבה סכום מצד ג' ? מפרוטוקול הדיון מיום 13 במרץ 2017, עמ'11, שורה 7 מפי הנתבע 2: "הכנת תביעה כספית על תביעה של 100,866 ₪, שכר טירחה מגיע לפי הסכם שכר טירחה אנו קבענו 20% מפסק הדין, ממה שייגבה. ... היא עצרה את ההליך. מגיע שכר טירחה מינימאלי זה 10% מסכום התביעה ולא פחות מ-3,963 ₪". ע"א 136/92 ביניש-עדיאל-עורכי-דין נ' דניה סיבוס חברה לבנין בע"מ, פ"ד מז(5) 1 בו נקבע כי: "בהתקשרות שבין עורך דין ללקוח, ככל שמדובר בשכרו של עורך הדין, אם לא הוסכם במפורש אחרת, יש לקרוא תנאי מכללא, ולפיו רשאי הלקוח לנתק את הקשר עם עורך הדין ולחדול מלהזקק לשירותיו בכל עת, אפילו טרם הושלמה העיסקה שבקשר אליה נתבקשו שירותיו של עורך הדין, ובתנאי שיובטח שכר ראוי עבור השרות שכבר ניתן. בכך יש כדי ליצור את האיזון הראוי שבין זכות הלקוח לייצוג תוך שמירה על יחסי אמון מלאים בינו לבין פרקליטו, לבין זכותו הלגיטימית של עורך הדין לקבל שכר בגין טירחתו" (הילכת ביניש-עדיאל, עמ' 124).

צוותא חדא לקבל צוותא חדא להשיב התעודות הוצגו יחד האחריות יחד : קיים איסור לתת דמי תיווך משכ"ט עורך דין.

דעתנו היא כי כל עוד לא מועלות על ידי הלקוח טענות, המבוססות עובדתית, כי הוא אינו שבע רצון מהטיפול המקצועי הניתן לו על ידי עורך דינו, וכל עוד המטרה למענה שכר את עורך דינו עדיין קיימת, לא יוכל אותו לקוח להשתחרר מההסכם באופן חד צדדי מבלי שיחויב בפיצויי ציפייה, אלא אם יוכיח כי לולא הישתחררות זו לא היה יכול, באמצעים סבירים, להגשים את אותה מטרה.

...

סוף דבר : הסכום ששלמה התובעת לנתבעים הינו כאמור : 16,915 ₪ .מסכום זה יופחת סך של : 6964 ₪ .

מעבר לאמור לא מצאתי במכלול הטענות כולן ובטענות הנזקים כדי להוסיף על שפסקתי , ולא עשיתי זאת אלא רק לאחר שבחנתי מכלול השיקולים והאיזונים הנדרשים , גם ברמת המקרה הספציפי וגם ביחס למדיניות השיפוטית הראויה בכגון זה .

לאור כל האמור הריני מורה כדלקמן : הנתבעים 1,2 ישלמו לתובעת סך של : 14,651 ₪ תוך 30 יום שאם לא כן ישא סכום זה הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד התשלום בפועל .

בהקשר זה, נקבע בעיניין טסלר כי: "יצוין, כי ניגוד אינטרסים מסוים קיים בפעילות התיווך מעצם טבעה. למתווך, ששכרו נגזר מהתמורה המשולמת בגין העסקה בה תווך, לעולם אינטרס בקיומה של העסקה ואף בגובה התמורה המשולמת בגדרה. על כן, בחובת הגילוי החלה על הורוויץ אין הכוונה לקיומו של "עניין אישי" המתבטא בגביית דמי תיווך מקובלים בגובה 2% משווי העסקה, אלא בקיומו של עניין מהותי בקיומה של העסקה, נוכח הנתח הנכבד – כ-20% – מהתמורה החוזית שהובטח לו. בעניינינו, במסגרת חובת הגילוי המוגברת המוטלת על הורוויץ היה עליו לגלות לתובעת את האנטרס שלו בעיסקה - גילוי אשר היה מבהיר לה כי אין היא יכולה לסמוך עליו כגורם מתווך בלבד, כי התמורה אינה המחיר שבקש המוכר ולא הצליח לקבלה בעבר, וכי עליה לקבל ייעוץ נוסף בעיניין זה של התמורה, ממקור אחר".

סעיף 12 לחוק המתווכים קובע, בין היתר, כי חל איסור על מתווך לערוך ו/או לסייע לערוך מסמכים בעלי אופי משפטי, הנוגעים לעסקה במקרקעין, וכי מתווך המפר הוראות הסעיף אינו זכאי לקבל דמי תיווך: "12. מתווך במקרקעין לא יערוך ולא יסייע לערוך מסמכים בעלי אופי משפטי הנוגעים לעסקה במקרקעין ולא ייצג לקוח במשא-ומתן משפטי לקראת עריכת מיסמך כזה; מתווך המפר הוראת סעיף זה לא יהיה זכאי לדמי תיווך. הוראה זו אינה באה לפגוע בחוק לישכת עורכי הדין, תשכ"א–1961". בע"א (י-ם) 17100-05-11 דליה כרמל נ' רפאל אסייג [פורסם במאגרים] (ניתן ביום 26.9.11), נקבע, בין היתר, כי: "סעיף 12 לחוק המתווכים אוסר על מתווך לסייע בעריכת מסמכים בעלי אופי משפטי הנוגעים לעסקה במקרקעין. איסור זה אינו מתייחס לפועלו של המתווך בעת שהוא בא במגע עם לקוחותיו דוקא, אלא הוא מכוון את פעולותיו של המתווך בעת מילוי תפקידו". עוד נקבע שם כי: "הפרת החובה שבסעיף 12 לחוק המתווכים עולה כדי הפרה של חובת הזהירות של המתווך כלפי הצדדים לעיסקת מקרקעין, שנכרתה בעקבות מעורבותו של אותו מתווך. סעיף 12 משתרע על פועלו של מתווך המקרקעין בכל הנוגע לעיסקאות מקרקעין שבהן הוא מעורב וכאמור, חולש על יחסיו עם כל הצדדים לעסקה". על התכליות שביסוד ההוראה האמורה, עמד בית המשפט, בת"ק (י-ם) 5192/04 חזן סימה נ' אנגלו סכסון סוכנות נדל"ן ירושלים [פורסם במאגרים] (ניתן ביום 23.3.05): " ראשית, המחוקק ביקש להגן על זכויות הצדדים לעיסקה, ולמנוע סיכון כי אלה יתקשרו במסמך משפטי מחייב בלא שהיתה להם היזדמנות להתייעץ עם בעל מיקצוע, היינו, עם עורך דין. שנית, ההוראה נועדה למנוע ניגוד עניינים אפשרי בין תפקידו של המתווך, אשר בדרך הטבע מבקש להביא לכריתת עיסקה, ובין התפקיד של עורך דין, אשר מופקד בין היתר על איתור הקשיים והסיכונים האפשריים בהתקשרות, על מנת להגן על לקוחו, באופן העלול לגרום לכך שבמקרים מסויימים לא תיקשר עיסקה. שלישית, ההוראה נועדה לשמור על ייחוד מיקצוע עריכת הדין, הקבוע בחוק לישכת עורכי הדין, התשכ"א – 1961, ולהבטיח כי התפקידים השמורים למי שקבלו רישיון כדין לעריכת דין, יבוצעו רק על ידי מי שהורשו לכך. בהקשר זה, מן הראוי להפנות להוראת סעיף 20(3) לחוק לישכת עורכי הדין, הקובעת כי "עריכת מסמכים בעלי אופי משפטי בשביל אדם אחר, לרבות ייצוג אדם אחר במשא ומתן משפטי לקראת עריכת מיסמך כזה" היא פעולה השמורה לעורך דין בלבד.

...

בהינתן מכלול האמור, אני קובעת כי התובע הוא שניסח וכתב את הסעיף הנוסף בנוסח זיכרון הדברים שצורף לכתב התביעה, ומשעשה כן, הרי שבהתאם לסעיף 12 לחוק המתווכים הוא אינו זכאי לקבל דמי התיווך מושא ההליך דנן, וגם מטעם זה, דין התביעה להידחות.

סוף דבר, אני מקבלת את ההתנגדות ודוחה את התביעה.

למען הסדר הטוב, אציין כי יתר טענות הצדדים, ובהן טענת התובע לפיה בשלב מסוים נאותה הנתבעת לשלם לו חלק מדמי התיווך, לא נעלמו מעיני, אלא שאין בהן כדי לשנות המסקנה האמורה לעיל.

במסגרתו מונתה באת-כוחו של הבנק, עורכת הדין ינקוביץ, בידיו של בית-המשפט לכונסת-נכסים לשם ממושם של השעבודים.

לאחר שהובהר לי על ידי שני הצדדים כי הקשר העיסקי הנטען שהיה בין הצדדים לא נעשה בהוראת בית המשפט [של כנוס] או באישורו, לא מצאתי כי יש צורך במתן רשות להגשת התביעה הכספית אותה ביקש המבקש להגיש, שכן התביעה איננה נובעת מהליכים שנוהלו במסגרת התיק הנידון ותחת פקוחו של בית המשפט.

דיון והכרעה הסכם-התיווך סעיף 1 לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996 מגדיר מהי פעולה של תיווך במקרקעין: "הפגשה בתמורה בין שני צדדים או יותר, לשם התקשרותם בעסקה בזכות במקרקעין". החוק מוסיף וקובע דרישות לעיסוק בתיווך ולעריכתו בכתב של הסכם של תיווך במקרקעין: "2(א). איסור עיסוק ללא רשיון

(1) שמות, כתובות ומספרי זהוי של המתווך ושל הלקוח; (2) סוג העיסקה שפעולת המתווך מבוקשת לגביה, כגון: 'שכירות', 'מכירה'; (3) תאור הנכס נושא פעולת התיווך; (4) מחיר העסקה המבוקשת, בקירוב; (5) הסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעור דמי התיווך המוסכם מתוך המחיר שבו תתבצע העסקה, והאם המחיר – לפי אחד מאלה – כולל מס ערך מוסף, כמשמעותו בחוק מס ערך מוסף, תשל'ה-1975".

ש. את יכולה להראות לי איזה נייר כלשהוא, מייל או אסמכתא כלשהיא לכך שהוא הסכים לא לגבות או התחייב לא לגבות דמי תיווך? ת. בין [התובע] לביני היו יחסי אמון[,] שנבעו מהעובדה שאני הגשתי נגדו תביעה בפרשת שער אפרים.

...

שוכנעתי כי היא האמינה, בכנות, בכך שבין הצדדים היו הסכמות אשר הופרו ולפי אמונתה זו היא פעלה.

עוד שוכנעתי, שפעולותיה של הנתבעת כוונו לטובתה של קופת-הכינוס.

התוצאה מכל האמור לעיל, התובענה וזו הנגדית נדחות.