איסור גביית דמי תיווך על חידוש חוזה שכירות

מוסיף מנכ"ל הנתבעת כי ביום 15.7.21 פנה אליו מר אודי גולדשמיט, בנה של הגב' עדינה גולדשמיט וטען כי אמו היא בעלת הדירה ולא יוסף פרי כפי שנטען, הן בהסכם השכירות והן על ידי המתווכת שתווכה בעסקת השכירות שבנידון.

מר גולדשמיט הציג בפני מנכ"ל הנתבעת את הסכם השכירות שנכרת בין יוסף פרי לאימו (להלן: "המשכירה") לפיו שכר יוסף פרי את הדירה ממנה וכי נאסר על יוסף פרי להשכיר את הדירה בשכירות משנה ללא הסכמתה של המשכירה (להלן: "הסכם השכירות הראשי").

לטענת התובעת הודעת ביטול הסכם השכירות נימסרה ליוסף פרי רק ביום 16.11.2021 כך שהודעת הביטול נכנסה לתוקף ביום 16.12.2021 – דבר המקנה לתובעת זכות לגבות מהנתבעת דמי שכירות עד לאותו מועד.

כן הוסיף כי הנתבעת שילמה לתובעת את דמי השכירות של חודש יולי 2021 מראש כאשר פרעה שיק ראשון מיום 27.6.2021 ואף שילמה דמי תיווך למתווכת.

כאשר ניגש למושכר מצא בו עבודות בנייה ודרש את הפסקתם אך לאחר מספר ימים ראה כי העבודות חודשו.

...

סוף דבר הוא כי התביעה מתקבלת במלואה והנני מורה על המשך הליכי ההוצאה לפועל כנגד הנתבעת בתיק הוצאה לפועל 501859-12-21 בגין יתרת השקים המפורטים בבקשת הביצוע שטרם נפרעו, תוך 30 יום ממועד המצאת פסק דין זה לידי הנתבעת ובהעדר תשלום.

הנתבעת תשלם בנוסף לתובעת הוצאות משפט בסך 8,000 ₪ אשר יצטרפו לקרן החוב בתיק ההוצאה לפועל הנ"ל. ניתן היום, ז' ניסן תשפ"ג, 29 מרץ 2023, בהעדר הצדדים.

סמוך לסיום חוזה השכירות השני, שעתיד היה להסתיים ביום 1.3.13, ניהלו הצדדים ביניהם מו"מ לחידוש חוזה השכירות.

הגשת התלונה מהוה הוצאת לשון הרע לפי הקבוע בחוק איסור לשון הרע, התשכ"ה – 1965 (להלן: "החוק").

במענה לפניית הנתבע השיבה התובעת במכתב מיום 5.12.12 כי התנאים אינם מקובלים עליה וציינה כי התנאים המקובלים עליה הנם – דמי שכירות לסך של 1,100 ₪; דמי השכירות ישולמו מידי חודש בחודשו; חודש מרץ יהיה ללא תשלום שכן הנתבע גבה מהתובעת בשנה קודמת סך של 1,200 ₪ במקום 1,100 ₪; לא ברור כיצד בסופו של דבר, "ניכנע" הנתבע לכל דרישות התובעת ואף ויתר על דברים נוספים (ראה פירוט להלן).

התובעת אולם לא הביאה כל ראיה, שתתמוך בטענתה כי אם הנתבע לא היה משכיר לה את הנכס, היה ניתקל בקשיים להשכירו לאחרים (ניתן היה להביא עדויות של בעלי נכסים באיזור, של מתווך מקרקעין וכיוצ"ב).

...

אני סבורה שכדי לזכות בתביעה, על התובעת להוכיח כי ידה של גרסתה על העליונה וזאת ודאי שלא הוכח.

לסיכום דין התביעה להידחות.

התובעת תשלם לב"כ הנתבע שכ"ט עו"ד בסך של 15,000 ₪ וזאת תוך 30 יום מיום קבלת פסק דין זה לידיה.

בית משפט השלום בתל אביב - יפו תא"מ 24705-02-15 יעקובי ואח' נ' עשור ואח' תיק חצוני: בפני כבוד השופט עמית יריב תובעים 1.נאור יעקובי 2.יעקב יעקובי ע"י ב"כ עו"ד מריצה דווידוף-יעקובי נתבעים 1.אוריינה עשור 2.גלעד אסור 3.גלית עשור ע"י ב"כ עו"ד מרווין ניסן-כהן פסק דין

עקב תלונות השכנים, הודיע נאור לנתבעת במהלך חודש ינואר 2014 , כי חוזה השכירות לא יחודש פעם נוספת.

ודוק: אין מחלוקת, כי בשל השמוש בדירה כגן – נגבו דמי שכירות גבוהים יותר.

ת: אבל עד שיכולנו להשכיר, כי קודם לקחנו מתווכים שיראו את הדירה, ואח"כ שיפצנו את הדירה, וגם לא היה לי זמן לשפץ, כי היה לי את העסק שלי שעמד להתמוטט עם מעל 4 מ' ₪.

...

אני מקבל את טענת התובעים כי תמורת השיק לא שולמה במזומן וזאת מסתירות ברורות בגרסתה של אוריינה.

לאור זאת אני מקבל את גרסת התובעים וקובע כי אוריינה לא שילמה את דמי השכירות לחודש ינואר 2010.

בהתחשב בעובדה שהסכום הנתבע היה גבוה בשיעור ניכר מהסכום שנפסק בפועל, תשלם הנתבעת הוצאות מופחתות בסך 1,000 ₪ ושכר טרחת עורך דין בסך 5,000 ₪ .

עניינה של התביעה שכנגד בטענות הנתבעת לזכאותה למחצית מדמי התיווך שקבלה התובעת בעיסקאות שונות (ובפרט בעיסקה בה העניקה התובעת שירות בפרויקט של התחדשות עירונית) להן הנתבעת לא הייתה צד אך נעשו, לטענת הנתבעת, תוך שימוש במאגרי הנתונים שלה ומול לקוחותיה, תוך "גניבת לקוחות". ביום 1.12.17, לאחר שהתובעת פנתה לנתבעת בדרישה לתשלום מחצית דמי התיווך מעיסקת השכירות והנתבעת סירבה לשלמם, הגישה התובעת את התביעה דנן לתשלום עמלת תיווך בסך 52,650 ש"ח. עוד עתרה התובעת למתן צו שיורה לנתבעת להשיב לידיה את כל המסמכים האישיים השייכים לה ואשר לטענתה נותרו במשרדי הנתבעת.

חוק המתווכים אינו חל על מערכת יחסים זו. במישור היחסים שבין הצדדים, התובעת אינה נידרשת להוכיח כי הייתה הגורם היעיל שהוביל לכריתת הסכם השכירות, אלא אך כי עמדה בתנאים המזכים אותה במחצית מדמי התיווך על פי הסכם שתוף הפעולה בין הצדדים.

היא לא ביצעה את העסקה וטענתה כי מר יפה מנע ממנה לבצעה לא נטענה בכתב התביעה ומהוה הרחבת חזית אסורה; ואחרון (טענה שלא נטענה בכתב ההגנה ובתצהירים) – כי התובעת כלל לא הייתה בעלת רישיון תיווך בתוקף במועד חתימת עסקת השכירות ומתן שירותי התיווך ועל כן היא אינה זכאית למחצית מדמי התיווך.

כיצד יכולה הנתבעת לטעון מחד, כי מכוח ההסכם שבין הצדדים, היא זכאית למחצית דמי התיווך שגבתה התובעת, לטענתה ללא רישיון תיווך, אך היא אינה מחויבת לשלם לתובעת מכוחו של אותו הסכם לאור העידר הרישיון? כלום אז אין חשש לעקיפת חוק המקרקעין? האם אז היא לא משמשת כ"צנור"? הנתבעת מוסיפה וטוענת (סעיף 21 לסיכומיה), כי התובעת תהיה חשופה לתביעות השבה מצד לקוחות ששלמו לה דמי תיווך ועתה מתברר שהתובעת לא הייתה זכאית להם בהיעדר רישיון (טענה שאינה רלוואנטית להליך ועל כן לא אדרש לה, הגם שספק רב בעיני אם יש לה על מה לסמוך).

...

סוף דבר: לאור האמור כל לעיל: תביעת התובעת מתקבלת ולפיכך הנתבעת תשלם לתובעת את מלוא סכום התביעה בסך 52,650 ש"ח, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה.

בנוסף, הנתבעת תשלם לתובעת הוצאות משפט בסך 1,363 ש"ח ושכר טרחת עו"ד בסך 20,000 ש"ח. בקביעת הסכום האמור נתתי דעתי לכך שהתביעה התקבלה והתביעה שכנגד, על סך 500,000 ש"ח, נדחתה במלואה.

התביעה שכנגד נדחית.

המשיבה סירבה לחדש את הסכם השכירות משלושה טעמים עיקרייה: המבקשת פוגעת בלקוחות של מרכז העיצוב דן דיזיין בכך שהיא גובה מלקוחות החברה תשלום נוסף כדי להשלים את הזמנותיהם, ובכך פוגעת גם במוניטין של מרכז העיצוב.

מאזן הנוחות נוטה לטובת המבקשת, שכן אי אכיפת ההסכם יפגע קשות בהכנסותיה ובו בזמן יגרום למשיבה עצמה הפסד גדול מפני שהיא תצטרך לחפש שוכר אחר ואולי אף לשאת בדמי תיווך ויש להניח שיהיה עליה ליתן לשוכר החדש "גרייס" בתשלום שכר דירה, עד שיבנה תצוגה ועד שהחנות תהיה מוכנה לפתיחה.

האם ניתן לאכוף על המשיבה את המחאת הסכם השכירות מהחברה למבקשת? סעיף 57 להסכם השכירות קובע כי: "השוכר מתחייב בזאת שלא להסב או להעביר או למסור או למכור או להשכיר או להחכיר את זכויותיו על פי הסכם זה – כולן או מקצתן – לאחר או לאחרים בכל אופן שהוא, להסב או להעביר או למסור או למכור או להשכיר או להחכיר את המושכר, כולו או מקצתו, בכל אופן שהוא." הוראה זו האוסרת על העברת זכות השכירות, אינה עומדת בחלל ריק, והיא כפופה להוראת סעיף 22 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א- 1971 (להלן: "חוק השכירות והשאילה") ולסעיף 39 לחוק החוזים.

בחינת טעמים אלו מובילה למסקנה כי סרוב המשיבה להעברת הסכם השכירות למבקשת הנו מטעמים בלתי סבירים: באשר לנימוק כי גביית תשלום נוסף מלקוחות בגין הזמנותיהם, פוגעת בלקוחות ובכך פוגעת במוניטין של מרכז העיצוב, לא רק שעניין זה לא הוכח בפניי, אלא שהוא גם משולל כל בסיס.

...

טענות המשיבה דין הבקשה סילוק על הסף מאחר שלבית משפט של פירוק אין סמכות עניינית לאכוף הסכם שכירות וליתן צו מניעה, שכן לא קיימת מחלוקת עם החברה שבפירוק.

בחינת טעמים אלו מובילה למסקנה כי סירוב המשיבה להעברת הסכם השכירות למבקשת הינו מטעמים בלתי סבירים: באשר לנימוק כי גביית תשלום נוסף מלקוחות בגין הזמנותיהם, פוגעת בלקוחות ובכך פוגעת במוניטין של מרכז העיצוב, לא רק שעניין זה לא הוכח בפניי, אלא שהוא גם משולל כל בסיס.

ניתן לאכוף על המשיבה את העברת השכירות גם בהתאם לסעיף 39 לחוק החוזים, הקובע כי חוזים יש לקיים בתום לב. כך למשל נקבע בפסק הדין עניין הוניגמן, היפה גם לענייננו: "סעיף 39 לחוק החוזים, תשל"ג- 1973 (להלן: "חוק החוזים"), קובע כי "בקיום של חיוב הנובע מחוזה יש לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב; והוא הדין לגבי השימוש בזכות הנובעת מחוזה." יחד עם זאת, לא נקבע בחוק החוזים מהי הסנקציה נגד מי שהפר חובה זו. תשובה לשאלה זו ניתנה בבג"ץ 59/80 שירותי תחבורה ציבוריים באר-שבע בע"מ נ' בית הדין הארצי לעבודה בירושלים, פ"ד לה(1) 828, 838 (1980), שם נפסק כי "סעיף 39 לחוק החוזים אינו כולל כל הוראה באשר לתוצאות נובעות מתוך כך, שבעל חוזה אינו מקיים את החוזה בתום-לב ובדרך מקובלת. אין משמעות הדבר, כי זו חובה מוסרית בלבד, שאין לה נפקות משפטית. ... לעתים תוצאת אי-קיום החובה היא בתשלום פיצויים או במתן אכיפה. לעתים התוצאה היא בשלילת פיצויים או אכיפה מהצד המפר. לעתים תוצאת ההפרה היא במתן כוח לבעל החוזה האחר לפעול פעולות מסוימות בתחום החוזה, שאחרת היו נחשבות להפרה, או שלילת כוח, הנתון לבעל החוזה המפר על-פי הוראות החוזה. לעתים התוצאה אינה אלא זו, שהפעולה, שבוצעה תוך הפרת החובה, אינה משתכללת ואינה תופסת ...". (דברי כב' השופט (כתוארו אז) א' ברק).

סוף דבר לאור כל האמור לעיל, ניתן בזאת צו עשה המורה למשיבה להשכיר את המושכר למבקשת, באותם תנאים כפי שהוסכמו בין החברה ובין המשיבה במסגרת הסכם השכירות ולאפשר כניסת המשיבה למושכר לא יאוחר מ-3 ימים מהיום.