אין הבדל בייעודי הקרקע בין תכניות המתאר

שנית והעיקר, כלל לא הוכח שהתובעת זכאית לקבל היתר למבנה פל"ח; בתקנון תכנית המתאר נקבע כך (סעיף 28): "שימוש פל"ח בנחלות: הוראות תכנית שד/1000/א/1 יחולו על תכנית זו". בתכנית שד/1000/א/1 נקבע כי ניתן לבנות מבנה פל"ח בחלקה א, כאשר חלקה א הוגדרה "שטח קרקע מתוך משבצת המושב, המהוה חלקה מנחלה...". כאמור, החלקה אינה חלק ממשבצת המושב, ועל כן אני מעדיפה את עמדת הנתבעת שכלל לא ניתן לבנות בחלקה מבנה פל"ח. לפיכך, יש לקבוע שאין הבדל מהותי בין שטח הבניה למגורים על פי 2 התוכניות (התובעת לא טענה שההבדל במספר יחידות הדיור מביא לפער ממשי).

במקרה הנידון קונה רכש קרקע בידיעה כי פורסמה תכנית מתאר לשינוי הייעוד מחקלאי למגורים, אשר העלתה את ערך הקרקע, ולא גילה מידע זה למוכר.

...

בהתחשב בתמורה ששולמה לתובעת על סמך קביעות השמאי המוסכם לא שוכנעתי שמדובר בטעות חמורה, וכי נגרם לתובעת אי-צדק חמור המצדיק את ביטול ההסכם.

לעומתם, השמאי המוסכם סבר כי השווי הוא 200$ בלבד למ"ר, וגם בכך יש לתמוך במסקנה כי החלטת התובעת לקבל את שומת השמאי המוסכם מהווה הסכמה גם לשווי שנקבע על ידיו.

סוף דבר התביעה נדחית.

בעיניין אסדי, נפסק כי במקרקעין עליהם חלה תכנית המתאר המנדטורית 50/42/RP, יש לשום את הדונם הראשון כמיועד למגורים, ואת שאר השטח לפי ייעוד חקלאי, וכן נפסק כי יש להעמיד את דמי החכירה האבודים בשיעור של 6% בלא הבחנה בין קרקע בייעוד למגורים לבין קרקע בייעוד חקלאי, ואף נפסק שם כי גם אם המערערים לא הצליחו להוכיח את סכום הפצוי שהם טענו לו, אין הדבר שולל את זכאותם, שכן שלילת זכאות תקפח את המערערים.

...

בית-המשפט, בעניין יעקוב, ציין כי חוות-דעת שמאי התובעים שם לא עמדה בתקנים השמאיים הקבועים, ולא נתמכה בראיות באשר למסקנה ביחס לשיעור דמי החכירה האבודים, בעוד שחוות-דעת שמאי הנתבעת שם הפנתה לעסקאות השוואה.

לאור האמור לעיל, ועל-יסוד חוות-הדעת של השמאית שמונתה על-ידי בית-המשפט, הנני קובעת כי התובעים זכאים לדמי חכירה אבודים כדלקמן: הגוש החלקה שטח החלקה חלקם של התובעים בחלקה שיעור הפיצוי 19146 45 1,859 מ"ר ¼ 87,823 ₪ 19146 56 1,320 מ"ר כל שטח החלקה 296,284 ₪ חוות-דעתה של השמאית אלזנר מפרטת את הסכומים עד למחצית שנת 2020, ויש להוסיף את הסכומים מאז 6/20 ועד למועד בו ישולמו דמי החכירה בפועל באופן יחסי לפרק הזמן שיחלוף עד התשלום בפועל בהתאם לסכומים שנקבעו בטבלה המצויה בעמ' 24 לחוות-דעת השמאית אלזנר בהתייחס ל-20', ובאופן יחסי לחלקם של התובעים במקרקעין.

הנתבעת תשלם לתובעים שכר-טרחת עו"ד בסך 39,000 ₪.

ואולם, לאחר אישורו של המסמך התיכנוני, ולאחר שעיריית פתח תקווה החלה לקדם במרץ תכנית מפורטת ביחס לשטח שאליו מתייחס המסמך התיכנוני, הציגה המועצה הארצית את החלטתה הקודמת, כאילו נאמר בה: "העדר קיומה של תכנית מפורטת". ההבדל בין קידומה של תכנית לבין קיומה של תכנית הוא ברור, והעותרות טענו כי החלטתה של המועצה הארצית מיום 5.6.18 החמירה את התנאים שנדרשו לביטול ההכרזה.

טענות המשיבות 2-1 המשיבות 1 ו-2 (להלן: "המשיבות") טענו כי החלטת המועצה הארצית היא החלטה סבירה ונכונה המצויה בליבת שיקול דעתה התיכנוני, ולא נפל בה כל פגם מנהלי המצדיק את התערבותו של בית משפט זה. המשיבות טענו במסגרת כתב תגובתן כי על פי המסד התיכנוני התקף, ייעוד הקרקע הוא חקלאי בתכנית המתאר המקומית, והמתחם מיועד כפארק מטרופוליני בתכנית המתאר המחוזית (הדברים חודדו במסגרת השלמת הטיעון, כמובא בהמשך).

אשר ליחס בין תמ"מ 10/3 לבין תכנית פת/2000, סעיף 1.8 לתמ"מ קובע אמנם כי במקרה של סתירה בין התכניות יגבר האמור בתמ"מ, ואולם, המשיבות טוענות כי אין סתירה בין הייעוד לחקלאות בתכנית המתאר המקומית לבין הייעוד לנופש אקסטנסיבי בתכנית המתאר המחוזית.

...

ואולם, בסופו של דבר, עיון בתמליל הדיון מלמד כאמור על דיון רציני ומעמיק במועצה הארצית, ובסופו התקבלה החלטה סבירה ומבוססת (כמתואר בהרחבה לעיל).

על כן, לאחר שיקול, ובנסיבות הכוללות של ענייננו בהמשך לכל המתואר לעיל, סבור אני כי אין בפגם האמור כדי להביא להתערבותו של בית המשפט.

אעיר לבסוף כי בעניין הודעת העדכון מטעם העותרות בנושא הרכבת, המלצת המועצה הארצית מיום 4.6.19 אינה נושא לעתירה זו, ואין בה לדעתי כדי להשפיע על ההכרעה בעתירה זו. סוף דבר סיכומם של הדברים הוא שאין לדעתי כל מקום להתערב בהחלטתה של המועצה הארצית מיום 5.6.18, ועל כן העתירה נדחית.

לגופן של הבקשות קבע בית משפט קמא כי המשיבה לא עמדה בנטל להוכיח כי מבוצע שימוש אסור בנגוד להיתרים ולתב"ע (תכנית מתאר גב/53) בתורן, במבנים הטכניים, במבנה מגורים ובמבנה המשרדים.

בתוך כך נקבע כי הראיות שהציגה המשיבה לא תרמו להוכחת הטענה להעדר חוקיות בניית התורן ומתקן השידור שעליו אלא שהוכח כי המשיבה הכירה בחוקיותם של אלה; לא ניתן לקבוע במדויק את מועד סיום העבודות להקמת התורן אשר החלו בשנת 1958 אך ניכר כי תיכנון התורן ובנייתו החלו קודם למועד פירסומה של התב"ע ומכאן כי החילה עצמה על מיתחם השידור ושימרה אותו; אין להבחין בין התורן לבין מיתקני השידור שעליו שהרי תכלית הקמתו הייתה לשידור; על פי התשריט הנילווה לתב"ע ייעודם של המקרקעין עליהם מצוי התורן הוא "מיגרש לבניין צבורי קיים" ולא "איזור בניינים צבוריים". התורן לא עונה להגדרת "ביניין" אך מיתחם השידור עונה להגדרת "ביניין צבורי" שהרי המשיבה הכירה בו ככזה במהלך השנים ולפיכך מיתחם השידור והתורן המהוה חלק ממנו תואמים את ייעוד המקרקעין על פי התב"ע; גובהו של התורן לא הוכח וממילא לא הוכח שהקמתו נעשתה שלא כדין בעיניין זה; באשר להיתר לתורן ולמתן השידור שעליו נקבעו קביעות זהות כאמור בהחלטה בעיניין צוי ההפסקה השפוטיים; נקבע כי לא מיתקיים עניין צבורי מיוחד במתן צו ההריסה ובאשר לקרינה נקבע כי רמת הקרינה בסביבת התורן נמוכה מהתקן בהשוואה לרמת הקרינה הסלולארית וכי לא הוכח קשר סיבתי בינה לבין תחלואה באיזור הגבעה.

...

עוד טוענת המשיבה כי במסגרת הערעור השיגה גם על החלטת בית משפט קמא להתעלם מן החומרים הרבים שהוגשו בבקשה אחת בבואו להכריע בבקשה השנייה, ואין בכך לחרוג מהזכות המהותית והדיונית המוקנית לה. על יסוד כל אלה, טוענת המשיבה כי יש לדחות את הבקשה למחיקת הערעור או לפיצולו ולחלופין ליתן לה שהות מספקת להגיש שתי הודעות ערעור נפרדות ולקבוע כי יידונו בפני אותו מותב.

אני סבור כי דרך זו של הגשת הערעורים תשרת את העיקרון של יעילות דיונית ואת העיקרון של מניעת חשש להכרעת סותרות ותאפשר למקד את הדיון בשאלות שבמחלוקת הנוגעות לתורן ולמבנים הטכניים המשרתים אותו ובשאלות שבמחלוקת הנוגעות למבנים האחרים.

לאור האמור, אני מורה למשיבה להגיש שתי הודעות ערעור נפרדות בהתאם למפורט בסעיף 14 לעיל.

נקבע שם, כי אין חולק שעל המקרקעין חלה תכנית ג/2855, והדיון היתמקד בשאלת היחסיות שבין התכנית הנ"ל לבין תכנית המתאר של טבריה ג/18071, המשנה את ייעוד המקרקעין ל"אזור ערוני משולב", זאת בשים לב להוראת היחס המוסדרת בסעיף 1.6 לתכנית.

ועדת הערר ציינה עוד כי - "יש איפוא להבחין בין ביטול גבולותיו של מיתחם והתאמתן לתכנית המתאר, לבין ההוראות שחלו מכוח תכנית קודמת על אותו מיתחם ואשר ממשיכות לחול עפ"י הוראת היחס בתכנית המתאר". הועדה הייחסה להוראות התכנית ג/2855 החלות על מקרקעין וציינה, כי הם מיועדים ל"אזור מגורים-בינוי ופינוי- שבילים, חניות", ועפ"י הוראות התכנית "יהווה אזור פינוי ובינוי למגורים ולשימושים נלווים, כחלק משלים למרקם המגורים", כאמור בסעיף 7.3.1 לתקנון התכנית, שבה נכללו הנחיות מפורטות לגבי אופי הבינוי, ואשר פורטו בסעיפים 7.3.2 עד 7.3.6 לתכנית.

...

התוצאה אני מורה על קבלת התביעה העיקרית חלקית, ומחייבת את הנתבעת 1 לשלם לתובעים, יחד ולחוד, סך של 60,000 ₪.

כמו כן, הנני מורה על דחיית התביעה נגד הנתבע 2, ללא צו להוצאות.

אני מקבלת את ההודעה לצד שלישי באופן חלקי, ומחייבת את הצד השלישי לשפות את המודיעה הנתבעת 1 בשיעור של 60% מסך התשלום שבו היא חויבה במסגרת התביעה העיקרית, לרבות הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד שנפסקו לעיל לטובת התובעים.