איכלוס בית מגורים ללא אישור אכלוס ובניית מבנים ללא היתר

מאחר ועסקינן בבית מוגרים- בית המגורים לא אוכלס או שלא חלפו יותר מ- 30 ימים מהיום שאוכלס.

הפסיקה קבעה כי על מנת לקבוע כי מקום מאוכלס אין להסתפק בתנאי מגורים כ"מגורי שדה" אלא בתנאי "האדם הסביר" לדוגמא בע"פ 8164/04 אוחיון נ. יו"ר הועדה המקומית נאמר- "... האדם הסביר אינו מתגורר במבנה שאין בו משקופים וחלונות בפתחים חצוניים במיוחד לא בתחילת החורף. ואין זה משנה אם בעליו בחר לחיות בו בצורה זו מחמת חסרון כיס או סיבה אישית אחרת" .

העוהד כי הליכי התיכנון ובמגזר הערבי והדרוזי בפרט, אורכים זמן רב, יכולה הליות עילה אולי להליכים מינהליים אחרים, אולם, אין היא יכולה לסייע בידי מי שבונה ללא היתר ומוצא כנגדו צוה ריסה מינהלי.

...

יצוין כי ב"כ המבקש התנגד להגשתו של מש/16 ועל פי החלטתי הותרה הגשתו ככל שעניינו ביצוע עבודות בנייה לאחר הוצאת הצו.

סיכום לאור כל האמור לעיל הבקשה לביטול צו ההריסה המנהלי נדחית.

בית משפט קמא דחה את הבקשה לביטול צו ההריסה (וכן בקשה לעיכוב ביצוע הצוו שהייתה מונחת בפניו), בהסתמך על המסמכים הנ"ל ומסמכים נוספים שהיו בפניו, לרבות הודאתה של המשיבה לפיה היא בנתה מבנה למגורים, ללא היתר, מאחר שהיא ומשפחתה חסרי דיור והם מתגוררים במבנה מחודש יוני 2019 ועל הוראות החוק, לאחר תיקון 116.

בנוסף, הבקשה שהוגשה רק בתחילת חודש זה, לאשר את המבנה כמבנה חקלאי נראית, על פניה, חסרת תום לב, בין היתר נוכח הודאתה של המבקשת שהמבנה ניבנה לצורך מגורים ונוכח איכלוסו על ידי המשפחה, במהירות, ככל הנראה על מנת לקבוע עובדות בשטח.

...

המשיבה טוענת, מנגד, כי יש לדחות את הבקשה לעיכוב ביצוע, שכן אין כל ממש בערעור, שהרי קביעת בית משפט קמא לפיה צו ההריסה הוצא כדין, נכונה היא; הבניה בוצעה ללא היתר, על קרקע חקלאית ולפי התכנית, החלקה עליה נבנה המבנה מצויה ביעוד שטחים פתוחים ולא באיזור המיועד לפיתוח.

דיון והכרעה לאחר שבחנתי את החומר שהיה מונח בפני בית משפט קמא ואת החלטת קמא ונתתי דעתי לטענות המערערת בערעורה ולטענות הצדדים בבקשה לעיכוב ביצוע, הגעתי לכלל מסקנה, שיש לדחות את הבקשה.

נוכח כל האמור לעיל, אני דוחה את הבקשה.

רקע משפטי והשאלה שבמחלוקת הצוו נשוא הבקשה נחתם בהתאם לסמכות שנקבעה בסעיף 221(א) לחוק התיכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: החוק): "ראה מנהל היחידה הארצית לאכיפה, יושב ראש ועדה מקומית או מהנדס הועדה, על יסוד תצהיר שהגיש לו מפקח כאמור בסעיף קטן (ב), כי בוצעה עבודה אסורה, רשאי הוא לצוות בכתב על הריסת העבודה האסורה (בפרק זה – צו הריסה מנהלי), ובילבד שבמועד הגשת התצהיר לא הסתיימה העבודה האסורה או שלא חלפו יותר משישה חודשים מיום שהסתיימה, ולעניין עבודה אסורה לגבי בית מגורים – בית המגורים לא אוכלס או שלא חלפו יותר מ-30 ימים מהיום שאוכלס". אומר בקצרה כי מדובר בסמכות שנועדה לאפשר אכיפה מהירה נגד בנייה חדשה המצויה בעיצומה.

בעניינינו ובאשר לטענות המבקשים כי הדירות שניבנו על-ידם ללא היתר אוכלסו למגורים, השאלה העולה איפוא היא האם "חלפו יותר מ-30 ימים מהיום שאוכלס" הבינוי ועד מועד חתימת תצהיר המפקח ביום 27.6.2019.

מעדותו של המבקש עולה כי בשטח זה בוצעה עבודה אסורה – הפיכת מחסן וחניה לדירת מגורים, והכל ללא היתר ולמעשה בנגוד להיתר הבניה למבנה.

...

המשמעות, לאור הוראת סעיף 221(א) לחוק, היא שאין מנוס אלא לצמצם את הצו באופן שלא יחול על דירה זו. אדגיש כי אין באמור כדי להכשיר את המעשה ובידי המשיבה האפשרות לנקוט בסמכויות האכיפה העומדות לה. טענותיהם הנוספות של המבקשים לצד סוגיית האכלוס, העלה ב"כ המבקש העלה טענה עקרונית שלפיה יש לבטל את הצו כולו נוכח העדר פירוט מספיק ולאור טעות שנפלה בצו לענין גובה מפלס הקומות.

עם זאת אציין בקצרה כי בהיבט זה, לאחר שבחנתי את עדות המפקח ואת התמונות הרבות שצולמו (מש/5 עד מש/17), מקובלת עלי טענת ב"כ המאשימה שלפיה, נוכח היקף הבינוי בכל הקומות והחריגה הבוטה מהיתר הבניה, לא ניתן היה לסמן בתשריט את העבודה האסורה בהתייחס בנפרד לכל מחסן ומחסן ולכל חניה וחניה.

לאור האמור אני מורה על קבלת הבקשה בחלקה, באופן שהדירות שנבנו ללא היתר על-ידי המבקשים (במיקום המסומן לחניות 5 ו-6 ובמיקום המסומן לחניה 3 ולמחסן 3), יוחרגו מהצו.

הוראת סעיף 221(א) לחוק התיכנון והבניה, תשכ"ה-1965, קובעת מפורשות כי ניתן להוציא צו הריסה מינהלי, "ובילבד שבמועד הגשת התצהיר לא הסתיימה העבודה האסורה או שלא חלפו יותר משישה חודשים מיום שהסתיימה, ולעניין עבודה אסורה לגבי בית מגורים – בית המגורים לא אוכלס או שלא חלפו יותר מ-30 ימים מהיום שאוכלס". משקבעתי שלא הסתיימה העבודה האסורה, אין משמעות למגבלת ששת החודשים.

הטענות באשר למצבו הכלכלי הרעוע, למידת הבנתו המוגבלת בתחום התיכנון והבנייה, למצב הרפואי הקשה שלו ושל אביו, או להבטחות והתחייבויות שקבל – אין באיזו מהן כדי להצדיק את בניית המבנה ללא היתר בנייה כדין, או כדי להצדיק את ביטולו של צו ההריסה או את עיכובו.

...

סוף דבר: צו ההריסה הוצא כדין; טענותיו של המבקש משוללות יסוד; התנגדותו – התנגדות סרק.

משכך, אני מורה על דחיית בקשתו לביטול צו ההריסה.

בהמשך ישיר להחלטתי, ובהיעדר אופק תכנוני בהישג יד, אני מורה על ביטולו של צו עיכוב הביצוע.

לטענת ב"כ המבקשים, המבנה ניבנה ואוכלס לפני שנים רבות ולא מיתקיים בו התנאי לפיו 'לא הסתיימה העבודה האסורה או שלא חלפו יותר משישה חודשים מיום שהסתיימה, ולעניין עבודה אסורה לגבי בית מגורים – בית המגורים לא אוכלס או שלא חלפו יותר מ-30 ימים מהיום שאוכלס'.

לתמיכה בטענתם המבקשים הגישו מסמכים כדלקמן: חוות דעת/ תצהיר מר אלי עצמון, תצלומי אויר משנת 2013 ואילך, מכתב התראה ועדה מקומית לתיכנון ובניה רהט מיום 25.1.2015, דו"ח מפקח ועדה מקומית רהט מיום 2.8.22 בו המפקח מציין בין היתר שמבנה – 3 קומות בגודל 160 מ"ר כל קומה ללא היתר בניה הוא מאוכלס, דו"ח שירותי כיבוי והצלה מיום 8.9.22 לאחר הדליקה שפרצה במבנה.

ההיגיון בבסיס ההלכה הנו ככל הנראה החשש שמא מי שבונה ללא היתר יבקש לסכל הוצאת צו הריסה למבנה באמצעות עשיית שימוש מסוים במבנה או הצגת מצג של שימוש, אף אם המבנה אינו ראוי למגורי בני אדם, למשל באמצעות לינה במבנה או באמצעות הצבת ריהוט כתפאורה ללא עשיית שימוש בפועל.

...

מעדות מר עצמון עולה כי המסקנה על אכלוס המבנה נסמכת על דברי המבקשים ולא על ידיעה אישית ובכל אופן מדובר באכלוס המבנה המרכזי בלבד.

דין הטענה להידחות.

סוף דבר מהאמור עולה כי לא מתקיימים התנאים להוצאת צו הריסה מנהלי ביחס למבנה המרכזי ודין הצו ביחס למבנה המרכזי – להתבטל.