לטענת התושבים, ההלכה המשפטית קובעת כי כל עוד הליכי התיכנון תלויים ועומדים בפני מוסדות התיכנון, טרם הגיעה שעתה של הבקורת השיפוטית.
מטרת העל של התכנית הוגדרה כך (תמ"מ 5, "תכנית מתאר מחוזית למחוז תל אביב", הוועדה המחוזית לתיכנון ובניה תל אביב-יפו (15.4.10)):
"להבטיח את המשך תיפקודו היעיל של מטרופולין תל אביב ומחוז תל אביב בכללו - כמוליך הכלכלה הלאומית וכמרכז תרבות, תוך פיתוח וטיפוח איכות חיים עירונית גבוהה לכל תושביו ושימת דגש מיוחדת לפיתוח וטיפוח דרום המחוז."
בין מטרותיה של תמ"מ 5, ניתן למצוא מטרות כגון ייעוד שטחים לפיתוח אזורים ערוניים, בדגש על שילוב שימושים; קביעת התנאים והתמריצים לחידוש הערים ומרקמים ערוניים בנויים; קידום פעולות שקום ובינוי מחדש, לצורך העלאת איכות החיים העירונית; קביעת ההנחיות, ההוראות והתנאים לעריכה ולאישור של תכניות מתאר מקומיות, ועוד.
כדברי כב' השופטת דליה דורנרנר בעיניין האחים עופר, תכליתה של חלוקת סמכויות זו, היא יצירת איזון בין הועדות לאור היתרונות והחסרונות היחסיים של כל אחת מהוועדות (שם, פס' 14):
"אשר-על-כן, יצר המחוקק את המבנה האמור, שלפיו מעמדה של הועדה המקומית ביחס להליכי האישור של תכניות מיתאר מקומיות הוא של יוזמת או ממליצה, בעוד שסמכות שמיעת ההתנגדויות ואישור התכניות נתונה לועדה המחוזית. ועדה זו מורכבת בעיקר מנציגי השילטון המרכזי. ראייתה את צורכי התיכנון הנה רחבה וכוללת, ורמת הקירבה המצומצמת יחסית שלה לשטח נושא התכנית ולגורמים המעורבים בה אמורה להבטיח הליך קבלת החלטות נקי ומשוחרר מלחצים. בכך נוצר איזון ראוי, אשר תכליתו הבטחת שילוב אופטימאלי ככל הניתן של השיקולים והגורמים השונים המעורבים בהליך אישורן של תכניות מיתאר מקומיות."
(ההדגשה שלי מ' א' ג')
וראו גם עע"מ 2418/05 צ'רלס מילגרום נ' הועדה המחוזית לתיכנון ובניה (פורסם בנבו, 2005) בפס' 13 לפסק דינה של כב' השופטת, לימים הנשיאה אסתר חיות:
"הסדר זה מיועד לשלב בין שיקולים תיכנוניים אותם שוקלת הועדה המקומית תוך ראייה מעשית של צורכי התושבים במקום, ובין שיקולים רחבים וכלל-איזוריים, המאפיינים את הראייה התכנונית של הועדה המחוזית. עניין לנו, איפוא, בשיקולים המשלימים אלה את אלה ומכאן חשיבותה של המלצת הועדה המקומית, אף כי סמכות ההחלטה מסורה לועדה המחוזית".
אכן, חלוקת הסמכויות השתנתה מעט, אך המהות נותרה על כנה: לועדה המחוזית, בעלת הראייה הרחבה והכוללת, המילה האחרונה, בודאי בנושאים מהותיים כגון הקפי בנייה וציפוף (ראו עניין פז, פס' 38 לפסק דינה של כב' השופאת איילה פרוקצ'יה):
"נושא הבנייה וצפיפות הבנייה נימנים על הנושאים המהותיים המרכזיים והגורליים בתחום התיכנון המרחבי. הבנייה על סוגיה השונים משנה את פני השטח, וקובעת את דמותם של נופי הארץ, על אזוריה השונים. עיון בסוג העניינים שהועברו לסמכות הועדה המקומית מצביע על כך שהמחוקק נזהר שלא להעביר אליה בצורה גורפת סמכויות בעינייני בנייה והיקפי בנייה, אלא אם ציין זאת במפורש, והגדיר לצורך כך את המידה ואת המשורה. בהעברת הסמכויות לועדה המקומית הוא היתמקד בעניינים תיכנוניים מוגבלים, שאינם משפיעים באופן משמעותי על התיכנון המרחבי, תוך שבקש, בה-בעת, להקל על העומס בעבודת הועדה המחוזית. סמכויות הוועדות המקומיות על פי סעיף 62א הן, איפוא, חלקיות ומוגבלות, ולא באו לשנות, מיסודה, את התפיסה התכנונית השלטת, לפיה קביעת תשתית התיכנון הנורמאטיבית הבסיסית היא בידיה של הועדה המחוזית. סוגיות הבנייה והיקפי הבנייה נמנות על נושאי התיכנון המהותיים ביותר, משהן מעצבות את פניו של השטח, ומשפיעות השפעה ישירה על האיזון התיכנוני הראוי שבין האזורים המבונים לאזורים הפתוחים בשטח המדינה."
למהותו של נושא הצפוף בהקשר זה, התייחסה גם וועדת המשנה בהחלטתה (ראו סעיפים 105-106 להחלטתה), בהסתמכה גם על שנקבע ב עת"מ (מנהליים מרכז) 42724-05-15 שולמית שלוי לוי ו-71 אח' נ' ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית (פורסם בנבו, 06.03.2016), שם התקבלה עמדת ועדת המשנה לעניין העלאת הצפיפות:
"לכאורה, בהיעדר הוראה מחייבת בדבר צפיפות מינימאלית, (או במצב שבו נתון למוסד התיכנון שיקול דעת לחרוג מהוראת סעיף 12.2.1 בהתאם לסעיף 12.2.2 לעיל), רשאי מוסד תיכנון לאשר תכנית בצפיפות נמוכה יותר. ועדת המשנה התייחסה לאפשרות זו (הגם שהטענה לא הועלתה בערר), אך קבעה כי גם במצב כזה, אין היא רואה לשנות את עמדתה. הועדה הדגישה כי השאלה של ציפוף חורגת מהראייה המקומית הצרה, וכי התפיסה כיום היא של ניצול יעיל של משאב הקרקע באמצעות בנייה רוויה, צפופה וגבוהה יותר, לצורך מתן מענה לצרכי הדיור והפיתוח, תוך שמירה על שטחים פתוחים ועתודות פיתוח לדורות הבאים. על אחת כמה וכמה כשמדובר בבנייה במרכז הארץ. הועדה הדגישה כי צרכי השעה (הביקוש הגבוה לדיור לעומת ההיצע הנמוך) ושיקולי מדיניות כלליים העולים ממטרותיה של תמ"א 35 – הם שמצדיקים את העלאת הצפיפות. ועדת המשנה גם הביאה בחשבון את העובדה כי רמת הצפיפות הקבועה בתכנית נימצאת ממילא ברף התחתון הקבוע בתמ"א 35. נימוקים אלה עמדו בבסיס שיקול הדעת של ועדת המשנה, אשר קבעה כי אין לשנות מהצפיפות הקבועה בתכנית נושא העתירות. לא ראיתי בהנמקתה של ועדת המשנה עילה להתערבותו של בית משפט זה."
אנו למדים, אם כן, כי מעמדה, ראייתה ושיקוליה הרחבים של הועדה המחוזית, הם שמעניקים לה את הבכורה בהליך אישורה של תכנית שבסמכותה.
למעלה מן הצורך אציין כי גם לרופם של דברים יש לדחות את טענת העותרים שכן התכנית דנה במופרש בציר הירוק (בנגוד לטענתם בסעיף 127.1 לסיכומים לפיה התכנית אינה מאזכרת את ציר ז'בוטינסקי כציר ירוק):
"תמ"מ/5 מייעדת את הקרקע ל"מגורים בדגש ערוני" וקובעת ציר ירוק ערוני ראשי לאורך רח' ז'בוטינסקי.
לתמ"מ אליו הפנו העותרים, לפיו אין צורך בצרוף נספחי תיכנון המפורטים מטעמים מיוחדים שירשמו, ונימקה את הפטור ממסמכים אלו בכך שבעתיד תוכן תכנית איחוד וחלוקה שתכלול פירוט זה.
ועדת הערר התייחסה גם היא לטענה בדבר אי כלילת נספח פיתוח ועיצוב נופי, תוך שהיא מציינת כי לא מצאה עילה להתערב באופן הפעלת שיקול דעת הוועדה המחוזית לעניין סזה, שכן, לדבריה, מובר בהחלטה מקצועית מבוססת על נסיונה המקצועי ל הוועדה המחוזית.
...
אני סבורה כי יש לפסוק הוצאות, לאור העובדה שכלל טענות העותרים נדחו, בהתאם להלכות פסוקות של בית המשפט העליון, ואף בהתאם לפסק דיני בעניין לזובסקי אליו הפניתי את העותרים.
על כן ישלמו העותרים בשתי העתירות כדלקמן: למשיבות 2-1 ישלמו העותרים בשתי העתירות סכום כולל של 25,000 שקלים.
בנוסף, ישלמו העותרות בשתי העתירות ליזמים סכום כולל של 25,000 שקלים נוספים שיחולק באותו אופן.
