איטום חללים במרתף בהוראת ועדה

מכאן עתירתם של החברה ואחד הדיירים (כנציגם) – אשר הוגשה ביום 13.1.2017 – לביטול החלטת המשיבה מיום 28.12.16 בדבר ההוראה לספקיות החשמל והמים להפסיק ולספק שירותים אלה לבניין ולחילופין, למתן צו מניעה קבוע נגד המשיבה המונע את כניסתה לתוקף של הודעה זו על מנת ליתן בידיהם פסק זמן להגיש ערר על ההחלטה לועדת הערר המחוזית לתיכנון ולבניה.

ב. בבקורת נוספת, מיום 1.1.17, נימצאו חריגות בניה עת בקומת המרתף נאטמו שני חללים בנויים בסטייה מהיתר; נימצאו סדקים; באיזור הפתחים אין פנל ריצוף; בקומת הגג קיים פיר שיחרור עשן בגובה לא תיקני.

...

עם זאת, סבורני כי בכל הנוגע להפעלת הסמכות – יש להבחין בין ניתוק של בניין המחובר חיבור של קבע משירותי חשמל ומים לבין ניתוק של בנין שלא ניתן היתר לאכלוסו והחיבור שלו לשירותים אלה הוא חיבור זמני שניתן לצרכי עבודות הבניה בלבד – כמו במקרה שלפנינו.

כך או כך, ומבלי לקבוע מסמרות באשר להבחנה האמורה, סבורני כי הליקויים שפורטו בהודעה מטעם המשיבה מיום 3.4.17: העדרם של מכפילי חניה וקיום בורות בחצר והעדר אישור אגף תנועה; גובה לא תקני של גרם המדרגות; חללים בקומת המרתף בסטייה מהיתר; פיר שחרור עשן לא תקני; חסר של אישור כיבוי והצורך בביצוע ביקורת לאחר כל אלה – די בהם כדי להצדיק את המהלך של המשיבה.

בה במידה אין להיעתר לעתירה ב' מה גם שלא הייתה כל מניעה מצד העותרים, להגיש ערר על ההחלטה, ככל שסברו וסבורים הם שזו הדרך, גם מבלי לפנות כלל לבית משפט זה בעתירה כלשהי.

אשר על כן, העתירה נדחית בכפוף לעיכוב ביצוע החלטת המשיבה מיום 28.12.16 ובאופן שלא יינקטו כל פעולות לניתוק אספקת החשמל והמים לבניין קודם ליום 1.8.17.

משכך, הנפיקה לעותר את הטופס האמור אולם הוסיפה בו הערה כהאי לישנא: "בהתאם להחלטת ועדת ערר מיום 19.12.13 מופק בזאת טופס 4, על אף שאותרו עבירות בנייה לכאורה בקומות: מרתף, א', ב' וקומת גג, יצוין כי מדובר בעבירות בנייה משמעותיות.

ועדת הערר קיבלה את הערר והורתה לעריית ירושלים להנפיק לעותר טופס 4, שכן אל מול הצהרת המאשימה בהליך הפלילי הראשון, לא הוצגו כל ראיות לסתור ולהוכיח כי בנגוד למוצהר באותו הליך הבנייה אינה תואמת את ההיתר.

בביקור שנערך נמצא כי הפתח לקומת המרתף נאטם בקיר גבס אולם ניתן היה לצלם מבעד לחלונות ולהבחין כי המקום חפור ומרוהט; כי בקומת הכניסה צורפה מרפסת שירות בשטח 10 מ"ר לשטח העקרי של הדירה, ניבנתה יציקת בטון על עמודים ששיטחה 30 מ"ר, והמגיעה עד לגבול המיגרש; בקומה א' צורפה מרפסת שירות ששיטחה כ- 10 מ"ר לשטח העקרי של הדירה; בקומה ב' ניבנתה תוספת בנייה ששיטחה כ-10 מ"ר, ובצמוד ניבנה גג רעפים על גבי מרפסת פתוחה; בקומת הגג ניבנו קירות מחלונות אלומיניום וזכוכית, ומעליהם גג רעפים ששטחו 28 מ"ר. עוד נמצא כי שטח החלל שבקומת המרתף כ- 220 מ"ר, וחלקו הגדול נחפר מעבר לקווי הבניין ומגיע עד לגבול המיגרש.

...

בדיון שהתקיים בבית המשפט, טען העותר כי אין לאפשר כניסת פקחים לנכס, הואיל וכבר סוכם בהליך הקודם כי קיים היתר בנייה שהכשיר את מרבית עבודות הבנייה שבוצעו.

התובע טען, מנגד, כי הובהר לעותר שהסיכום שגובש במסגרת אותו הליך בטעות יסודו, וכי חריגות הבנייה מגיעות כדי 270 מ"ר. סופו של דבר, הודיע ב"כ העותר לבית המשפט כי מרשו יאפשר לנציגי אגף הפיקוח להיכנס לביתו, בתאריך שתואם.

על רקע האמור, אין לקבל שכתב האישום שהוגש עתה - בתגובה לעתירה הוגש.

העתירה נדחית.

העותר ישלם למשיבים הוצאות ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 10,000 ₪.

2.9 ביום 08.06.2015 פנה בשלישית ב"כ העותרת אל משיבה 1 וציין סטיות נוספות שמצא בין הגרמושקה שהוגשה לתב"ע. ובין השאר: תוספת של 2 יח"ד נוספות בקומת המרתף שלא אושרה על ידי הועדה; גודל מקלט לא תקני; מספר חניות לא תקני; העדר היתייחסות בגרמושקה להריסת החלל החורג למרווח הצדי, הריסת גגון הרעפים מעל הכניסה, איטום מסדים; ואי התאמות בין התוכניות, חתכים וחזיתות.

2.13 דו"ח מפקח מיום 6.9.15 אשר יצא לשטח, קבע כי קיימת התאמה כללית של המבנה להיתר למעט הממצאים הבאים: לא ניתן לקבוע שגובה המבנה תואם להוראות התב"ע/ההיתר- יש להציג אישור מודד מוסמך +תכנית מדידה; הגג הקיים נהרס והעבודות עליו נמשכו; טרם בוצעה אטימת החללים הפנימיים, הריסת החדר וכו'; הבנייה בעיצומה וטרם הושלמו העבודות בשטח.

...

האם "כל דאלים גבר "? האם יש ליתן הכשר ל"איש הישר בעיניו יעשה"? נוכח הפגיעה המהותית בעקרון שלטון החוק לא מצאתי לנכון להיעתר לטענת השיהוי שטענו המשיבים.

הסעדים שהתבקשו 8.1 מכלל הסעדים שהתבקשו מצאתי לנכון להיעתר לסעד של צו מניעה קבוע, סעד שהוסכם גם על דעת משיבה 1 כל עוד לא הוגשה בקשה לשינויים מצד המשיבים 2-5 שיש בהם כדי לבטא את דרישות הועדה המקומית, באופן שההיתר יתאים לדרישות החוק .

אין בקביעתי כי צו הריסה איננו בסמכות בית משפט זה כדי לחסום את הדרך בפני בעלי הדין לפנות לערכאות המתאימות לכך בענין זה. לסיכום 9.1 ניתן צו מניעה קבוע המונע מהמשיבים 2-5 לבצע עבודות בניה כלשהן לפי ההיתר המצוי בידיהן והידוע כהיתר מוטעה ולא חוקי.

קרי, ועדת הערר גורסת, כי בקשת העותר לבניית חלל אטום לא הייתה נדונה כלל בהתאם להוראות תכנית המרתפים וכן לא הייתה זוכה לניוד זכויות בנייה והקלות כפי שאלו מתבקשות על ידו, לו היה מבהיר במסגרת בקשתו הראשונה להיתר כי אין הוא מתכוון לעשות שימוש במרתף, אלא לאטמו.

...

טעם זה אין בידי לקבל ראשית משום שטעם זה, כמצדיק דחיית הבקשה להיתר, נקבע על ידי ועדת הערר בלשון רפה, בקצרה וללא כל פירוט.

אציין כי במסגרת הדיון בעתירה טענה הוועדה המקומית טענה אחרת לעניין הארנונה ובהתאם לה, תכליתו של העותר באיטום המרתף היא להתחמק מתשלום ארנונה וזאת, אין לאפשר.

סוף דבר; לאור כל האמור והמפורט, העתירה מתקבלת - והחלטתה של ועדת הערר מבוטלת בזאת.

מסקנה זו עולה גם מפסק הדין שניתן בעת"מ 62506-09-19 לוי נ' ועדת ערר לתיכנון ובנייה מחוז תל אביב (27.1.2020) (להלן: "פסק הדין בעיניין לוי"), שם נפסק כי אין מניעה ככלל לבנות חלל אטום, ומכאן עולה שחלל אטום עונה על הגדרת "מרתף שניבנה לפני שנת 1985" לצורך תכנית המרתפים.

" עיקר המחלוקת בנגוד לנטען על-ידי העותרים איני סבורה כי יש מחלוקת של ממש בין הצדדים ביחס לפרשנות הוראות תכנית המרתפים ככזו, ואף לא ביחס לפרשנות הגדרת "מרתף". המחלוקת בהקשר זה נוגעת למאפייני החלל השיורי שהיה ריק ונאטם, שאין חולק על כי נוצר עקב הפרישי גובה במיגרש עליו ניבנה הבניין, ללא תכלית תכנונית, עקב אילוצים תיכנוניים.

...

בנסיבות אלו אין מקום להתיר את המבוקש בשל שאלת ההיתכנות הקניינית, וגם בשל סיבה זו דין הבקשה להידחות.

כך, נקבע על-ידי וועדת הערר, בין היתר : "..אין מקום לראות בדלת הגישה בוודאי לאחר שנאטמה דלת אשר הופכת את החלל אשר אין חולק כי הינו חלל אטום כיום, למרתף. כאמור, בקשה לפתיחת דלת כמוה כבקשה להקמת מרתף חדש ... נבהיר כי טענה הוועדה המקומית לפיה אישור פתיחת הדלת תואם להיתר המקורי שיצא בשנת 1975 ולמעשה מדובר בהשבת המצב לקדמותו, אינה מקובלת עלינו. נראה כי הדלת שהותרה בהיתר משנת 1975 לא שימשה כניסה לחלל האטום כולו אלא לחדר הסקה שנותק מהחלל האטום וכאמור בשנת 1977 נסגרה בהתאם להיתר משנת 1977 – לביטול חדר הסקה והכללתו בשטח הקירות הכלואים." נמצא על-ידי וועדת הערר כי החלל השיורי שנאטם הוא שטח שצריך להכשירו ולהסדירו פיזית וגם תכנונית, ולא נתן לאפיינו כמרתף על-פי תכונותיו.

."בכל הנוגע לקיר בו מבוקש לפתוח פתח לצורך כניסה לחלל האטום שבבעלות מבקש ההיתר, קיימת מחלוקת בדבר היותו קיר משותף. בנסיבות אלו אין מקום להתיר את המבוקש בשל שאלת ההיתכנות הקניינית, וגם בשל סיבה זו דין הבקשה להידחות". אף להבנתי לא ברור מדוע אצה הדרך לוועדה המקומית למתן ההיתר לשימוש חורג עוד בטרם הוכרעה המחלוקת הקניינית בין הצדדים.

התוצאה העתירה נדחית.