איחור בהוראת ביצוע בניה לאחר מתן צו התחלת העבודה סעדים בגין הפרת חוזה

אביא מקצת מהדברים שנאמרו בעיניין זה על ידי בית משפט קמא, ואשר מתייחסים בעקרם לתביעת סולל בונה לפצוי מוסכם: "ביצועו של החוזה היה בלתי חוקי בזמן כריתתו, הואיל ולא ניתן היתר בנייה לתוספות הבנייה שביקשה סולל בונה לבנות בכל הבניינים – כ-800 מ"ר בנויים בסך-הכול. ההיתרים ניתנו רק ביום 07.01.10, דהיינו כ-22 חודשים לאחר כריתת החוזה וזמן רב אחרי שצווי התחלת העבודה הונפקו (פסקה 4 סיפא).

בית משפט קמא הסתמך על פסק הדין בע"א 4162/02 רנדור בע"מ נ' דרור מהנדסים (1990) בע"מ, פ"ד נח(4) 193, 204 (2004) (להלן: עניין רנדור), שם נאמר: "לא ניתן להתחיל למנות את התקופה שבגדרה הייתה המשיבה 1 (הקבלן – י"ע) חייבת להשלים כל מבנה, כל עוד היה אסור לה, על-פי החוק, להתחיל בבנייתו. כמו כן אם, כטענת המשיבה 1, ניתנו היתרי בנייה לגבי מבנים מסוימים רק לאחר סיום עבודתה בפרויקטים, הרי שלא ניתן לייחס לה כל איחור בהשלמתם". ברם, איני סבור כי יש בדברים אלה כדי להשליך על תביעתה של לחאם כנגד סולל בונה כמזמינת העבודה.

הקבלן ביצע את הבנייה על פי הוראת המזמין, והוא אינו תובע פיצוי כי אם שיפוי על ההוצאות שנגרמו לו בתקופה זו. ככל שיש לראות את ההסכמה בין לחאם לבין סולל בונה כהסכמה לבצוע חוזה בלתי חוקי של בנייה על סמך היתרי בניה שטרם נתבקשו וטרם הוצאו, הרי שסולל בונה היא מזמין הבנייה, ומי שהיתה אחראית על הוצאת ההיתרים.

ככלל, אני סבור שאין מקום לפסוק פיצוי בגין הסכם בלתי חוקי, מאחר שסעד הפיצויים לא נזכר כלל בסעיף 31 סיפא לחוק החוזים, כך שמעשה או מחדל בנגוד לחוזה פסול לא מהוים "הפרה" בגינה ניתן לפסוק פיצויים (לדעות אחרות ולדיון בנושא ראו יצחק עמית "פיצוי מוסכם – סוגיות והיבטים" דין ודברים י 17, 25 (התשע"ח)).

...

ככלל, אני סבור שאין מקום לפסוק פיצוי בגין הסכם בלתי חוקי, מאחר שסעד הפיצויים לא נזכר כלל בסעיף 31 סיפא לחוק החוזים, כך שמעשה או מחדל בניגוד לחוזה פסול לא מהווים "הפרה" בגינה ניתן לפסוק פיצויים (לדעות אחרות ולדיון בנושא ראו יצחק עמית "פיצוי מוסכם – סוגיות והיבטים" דין ודברים י 17, 25 (התשע"ח)).

סיכומו של דבר, שיש להפעיל את הוראת סעיף 31 סיפא לחוק החוזים ולחייב את סולל בונה לשלם את הוצאות התקורה שנגרמו ללחאם בגין התארכות הבנייה שלא בעטיה.

סיכום וסוף דבר דחינו את ערעור לחאם בכל הנוגע לתשלום תמורה נוספת בגין השינויים והתוספות שמקורם בתוכניות החדשות, הגם שברי כי הסכמתה של לחאם נעשתה תחת לחץ של סולל בונה ומתוך חשש לחילוט הערבויות שנמסרו על ידי בילדקו.

(בקשה מס' 1) המבקשת, י.ע.ז. - חברה לבנייה ופיתוח בע"מ, היתקשרה בהסכם לבצוע עבודות בנייה עם המשיבה, רפאל מערכות לחימה מתקדמות בע"מ. בודות הבנייה אמורות היו להסתיים, לאחר ארכה מוסכמת, עד ליום 15/7/2020.

כן עותרת היא למינוי מפקח מטעם בית המשפט על מנת שיתעד את העבודות שבוצעו, או ליתן כל סעד אחר.

על פי ההסכם, התחייבה יעיז לבצע את העבודות לבניית מבנה 5100 ולסיימן תוך 27 חודשים ממתן צו התחלת עבודה.

במכתב זה הביעה רפאל דעתה כי העיכובים בהשלמת הבנייה מהוים הפרה של ההסכם ושל הסדר הפשרה, והודיעה ליעז על הפסקת ההיתקשרות ועל סילוק ידה מאתר הבנייה, וכך צוין בסעיף א' למכתב: בהתאם לסעיפים 47(1)(ב), 47(1)(ג) ו-47(2)(ב) ל"הסכם קבלן ראשי להקמת מבנה 5100 במכון לשם" ("ההסכם"), עד ליום 3.9.2020 ("מועד הסילוק") על מרשתך, י.ע.ז חברה לבניין ופיתוח בע"מ ("יעיז") ועל כל מי מטעמה להפסיק את ביצוע כל העבודות להקמת מבנה 5100 במכון לשם ("המבנה"), ולסלק את ידה ואת ידו של כל מי מטעמה מאתר העבודות להקמת המבנה, ולפנות משם את כל החומרים, הציוד והמתקנים ששייכים לה או למי מטעמה, הכל מהטעמים שיפורטו במכתבי זה, ופורטו במכתביי מיום 7.7.20 ומיום 11.8.20.

לענייננו רלבאנטיות ההוראות בסעיפים 47(1)(ב) ו-47(1)(ג), עליהם סומכת המשיבה: (ב) כשהמפקח סבור שקצב ביצוע העבודות איטי מידי כדי להבטיח את השלמתו במועד הקבוע בהסכם או במועד שהוארך להשלמתן, והקבלן לא ציית תוך 14 יום - או במקרים מיוחדים תוך תקופה קצרה יותר שנקבעה במפורש בהסכם - להוראה בכתב מהמפקח לנקוט באמצעים הנזכרים בהוראה שמטרתם להבטיח את השלמת העבודות במועד הקבוע בהסכם או במועד שהוארך או קוצר להשלמתן כאמור בתנאי ההסכם.

כדי להבטיח את העמידה בזמנים, הסכימה להעניק תמריץ כספי חיובי, ואף הוסיפה הוראות בדבר תמריץ שלילי לאיחורים וקבעה הגדלת הקנסות לכל איחור.

...

סיכום לאור כל האמור הגעתי למסקנה כי במצב שנוצר, אין מקום ליתן צו זמני הכופה על רפאל להמשיך ולהעסיק את המבקשת בביצוע העבודות.

על כן, אני דוחה את בקשה לצו זמני.

עם זאת, אני מורה כי המבקשת תסלק ידה מאתר הבנייה עד ליום 11/9/2020, ולא 3/9/2020 כפי שנקבע בהודעת הסילוק.

עפ"י צו התחלת העבודה, מועד תחילת העבודות נקבע ל-1.12.15, ומועד הסיום עד ל-1.12.17.

ב-1.6.20, כחודש וחצי לאחר חתימת הסכם הביניים, הודיעה חב' נוף הכרמל לחב' כוכב על סילוק ידה מאתר הבנייה [ראו נספח 11 לבקשה] במכתב נאמר: "... חרף התראות שניתנו... ביחס להתנהלותה בפרויקט... לא עמדה במחויבויותיה, תוך שממשיכה להפר גם אלו שנקבעו בהסכם הביניים... לא סיימה במועד הקבוע בסעיף 3.2 להסכם את עבודות הבנייה בדירות הפרויקט... למרות... התראות... כנגד קצב עבודתה האיטי והבלתי יעיל בפרויקט שלא השתפר...". חב' נוף כרמל השלימה את הפרויקט באמצעות קבלנים אחרים, וטענה שנגרמו לה נזקים, לפי הפרוט כדלקמן: א. תשלומים לקבלנים להשלמת הבנייה - 1,666,629 ₪.

ה. עלות עמלה של ערבויות חוק מכר בגין איחור מסירת הדירות – 2,100,000 ₪ [ראו סעיפים 26-31 לתצהיר מנכ"ל חב' נוף כרמל, מר יונתן חי].

יש להורות על דחיית הבקשה לצוו מניעה זמני, שמטרתה הייתה מניעת חילוט הערבות הבנקאית, מהטעמים כדלקמן: ראשית, בכתב הערבות הבנקאית נאמר מפורשות שהערבות ניתנת לטובת חב' נוף הכרמל: "לקיום מלא ומפורט של החוזה והעמידה בלוח הזמנים להקמת מבנה מגורים בשדרות הנשיא 99 חיפה... בערבות מוחלטת ובלתי מותנית בכל תנאי... לפי דרישתכם הראשונה בכתב... אנו נשלם לכם כל סכום הנקוב בדרישה... מבלי להטיל עליכם חובה להוכיח את דרישתכם...". בסעיף 14[א] להסכם העקרי נאמר לעניין הערבות הבנקאית: "אם לא ישלים הקבלן את העבודות להנחת דעת המזמין [חב' נוף הכרמל-י.ג.] מכל סיבה שהיא ו/או בהתאם ללוח הזמנים המוסכם, יהיה המזמין רשאי לממש את הערבויות מידית וללא צורך באישור הקבלן". בסעיף 14[ה] להסכם העקרי נאמר: "... רשאי המזמין לממש בהתאם לשיקול דעתו הבלעדי, את הערבות...". ההסכם בין הצדדים כלל שני רבדים: הסכם עקרי מ-18.8.15, והסכם ביניים מ-22.4.20.

עוד הדגישה כב' השופטת ארבל בהילכת אדמוב בסעיף 21 לפסק- הדין: "אין די במחלוקת חוזית בין הצדדים לעיסקת היסוד. אין די בטענות בעלמא, ואף אין די בראיות לכאורה. רק כאשר אין חולק בדבר העדר חבות מכוח עסקת היסוד יחול חריג הנסיבות המיוחדות". חב' נוף כרמל טענה, שחב' כוכב הפרה את ההסכם הפרה יסודית תוך גרימת נזקים במיליוני שקלים; לא השלימה את העבודות שפורטו בהסכם הביניים; העבודה בוצעה עם ליקויים רבים; היה צורך להכניס קבלנים אחרים כדי לתקן את העבודה שבוצעה; נכון למועד סילוק חב' כוכב מאתר הבנייה לא היה סיכוי שחב' כוכב תסיים את העבודות במועדים שנקבעו; וחילוט הערבות הבנקאית נועד לצמצם את נזקיה של חב' נוף כרמל.

מתן סעדים זמניים, ובגדרם צו מניעה זמני, הוא עניין שבשיקול דעת, ולעניין זה נשקלים גם שיקולים בדבר שהוי.

...

סוף דבר, הבקשה למתן צו מניעה זמני- נדחית.

המבקשת תשלם למשיבה הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 20,000 ₪ צמוד למדד ונושא ריבית מיום הפסק ועד התשלום בפועל.

עקרי פסק הבוררות פסק הבוררות מכריע בתביעות הדדיות שהוגשו על ידי הצדדים, כדלקמן: א - תביעת המשיבה - יסודות, לפצוי מוסכם בגין איחור במסירת הבניין, בגין איחור במסירת הרכוש המשותף ובגין הפרות הנוגעות לאי עמידה בלוחות הזמנים ובצוע עבודות בהתאם להסכם, בסכום של למעלה מ-73 מיליון ₪.

אשר לאיחור במסירת הבניין - בסט התחייבה לבצע את עבודות הבנייה ברציפות ולמסור את הבניין ליסודות - לאחר קבלת טופס 4 - בתוך 24 חודשים ממועד מתן צו התחלת העבודה (להלן: "מועד המסירה").

בכל הנוגע לתקבולים בגין שנויי הדיירים, ניתן ליסודות היתר לפיצול סעדים למשך חודש ממתן פסק הבוררות (סעיף 239 לפסק הבוררות).

עצם העובדה שהבורר מצא כי בנסיבות העניין, כשמדובר בהסכם מסחרי, ראוי לפסוק על פי הוראות הדין והוראות ההסכם, כפי שפורשו על ידו כמטילות על המבקשת אחריות מוחלטת בגין חיובי תוצאה, וכי יש ליישם את הוראות ההסכם בדבר פיצויים מוסכמים בגין הפרה שנקבעה כהפרה יסודית, אין משמעותה כי הבורר היתעלם מסמכותו לפסוק על פי שקולי צדק אלא שהבורר סבר כי ראוי ונכון בנסיבות העניין לפסוק כך. התשובה לשאלה מהי תוצאה צודקת בנסיבות העניין, אינה תשובה מוחלטת.

...

לאחר ששבתי ובחנתי את נימוקי הבקשה והתגובה ואת טיעוני ב"כ הצדדים בעל-פה, סבורה אני כי אין בטענות המבקשת כדי להקים עילה לביטול פסק הבוררות, כך שדין הבקשה לביטול פסק הבוררות להידחות.

מקובלת עלי טענת המשיבה, כמו גם קביעת הבורר בפסק הבוררות, כי עצם העובדה שהבורר אינו כפוף לפסיקה על פי הדין המהותי, מרחיבה את ארגז הכלים העומד לרשות הבורר לצורך הכרעה בסכסוך ואין בה כדי לצמצם את שיקול דעתו של הבורר או לאסור עליו ליישם את הוראות הדין המהותי או את הוראות ההסכם שבין הצדדים, מקום בו הוא סבור שכך ראוי וצודק לפסוק.

אשר על כן, אני מאשרת את פסק הבוררות תוך כדי תיקונו כך שבסעיף 191 ירשם סך של 15,441,264 ₪ (במקום 17,249,904 ₪ ), ובסעיף 212 ירשם סך של 226,414 ₪ (במקום 252,934 ₪ ).

נקבע מועד לתחילת העבודות: "14 ימי עבודה לאחר המצאת היתר הבנייה לקבלן כפוף לקבלת תוכניות ביצוע מהאדריכל ו/או מקבלת צו תחילת עבודה מהמזמין המוקדם מביניהם". ומועד לגמר העבודות: "3.5 חודשים ממועד תחילת העבודות בתוספת אפשרות הארכה של עד 21 ימי עבודה נוספים. מועד זה יסתיים עד 5 חודשים ממועד תחילת העבודות בדירה הראשונה בבניין" (סעיפים 1.3 ו – 1.4 להסכמים).

יומיים לאחר מכן, הגישו הדיירים תביעה כספית נגד הקבלן בסך 792,730 ₪ בגין נזקים והוצאות שנגרמו להם לטענתם בעקבות הפרת ההסכם על-ידי הקבלן.

בית המשפט דחה את טענות הדיירים בדבר איחור הקבלן בהתחלת העבודות, מאחר ש"לא ניתן היה להתחיל בעבודה קודם לכן לאור התנגדויות השכנים (שלושת הדיירים שלאחר מכן אף הם חתמו על הסכמים להרחבת המרפסות), ולאחר שנעשו תוכניות ביצוע וניתן צו התחלת עבודות הקבלן החל מייד בעבודתו".

הקבלן תומך במסקנתו של בית המשפט קמא, שנסמכה על חוות דעת מרטון, כי הוא לא הפר את ההסכם, וכי לדיירים לא הייתה כל עילה לביטולו וכן לא הייתה כל עילה למנוע ממנו לסיים את העבודות וכך לקבל את מלוא התמורה החוזית, אך טוען כי הסעדים הכספיים הנובעים ממסקנות אלה, ושנתבעו על ידו בתביעה שכנגד, לא נדונו וממילא לא נפסקו.

אוסיף עוד בעיניין זה, כי כל צד הטיל על הצד האחר את "האשמה" על כך שלא בוצעו הוראותיו והמלצותיו של מרטון בחוות דעתו כבורר, דבר שגרם, לטענת שני הצדדים לעיכוב בבצוע העבודות.

...

כפי שצוין לעיל, קביעותיו של בית המשפט קמא התבססו כמעט במלואן על חוות דעתו של מרטון, המומחה מטעמו, ואני סבור שבית המשפט קמא צדק כשנהג כך. אינני סבור שיש להתערב גם בהחלטת בית משפט קמא, שלא לחייב בהוצאות את מי מהצדדים.

השנייה - בהינתן שהתביעה נגד הקבלן נדחתה במלואה, לא היה מקום לייחס לאלכסנדר חיוב אישי, מה גם שזה לא הוכח, באין די בהיותו "המוציא והמביא". לאור כל האמור לעיל, אני סבור שדין שני הערעורים להידחות וכך אני ממליץ.

התוצאה שני הערעורים נדחים ללא צו להוצאות.