איחור בהגשת הצהרות מכירת זכויות במקרקעין

המשיב דחה את השגתו של העורר בשל האיחור בהגשתה.

כאמור, העורר טען בערר דנן ובתצהיר שהוגש מטעמו כי יש להחיל בעיניינו את החריג לכלל שווי השוק – הוא שווי התמורה החוזית, וזאת מאחר ולטענתו מכר את הנכס בשווי המוצהר בתום לב, בשל צורך כלכלי, בהסתמך על שווי שנאמר לו שנקבע בעיסקה דומה בחלקה סמוכה ולמעשה טוען הוא כי רומה על-ידי הרוכשים.

התמורה החוזית תיתקבל כשווי המכירה של זכות במקרקעין ככל שיתקיימו שלושה תנאים: הראשון, כי הסכם המכר נערך בכתב; השני – כי התמורה נקבעה בתום לב; והתנאי השלישי הוא כי התמורה החוזית לא הושפעה מקיומם של יחסים מיוחדים בין המוכר לקונה.

יתרה מזאת, העורר הלא טען כי בשלב כלשהוא ובשל התמרמרותו כלפי הרוכשים בשל חבות מס השבח שהושתה עליו ותחושתו כי רומה על ידם - התכוון להגיש תביעה למפקח על רישום המקרקעין (צורף כנספח 10 לערר מיסמך לא חתום ולא מתוארך) – ובשל כך היו הרוכשים מוכנים להוסיף לו תשלום של כספים – בהתאמה ובאופן מדורג לפי שווי המכירה שייקבע על ידי המשיב – ראו סעיף 12 לתצהיר העורר.

...

כפי שאמרה השופטת בן פורת (כתוארה אז) בע"א 218/78, אשר צוטט בהסכמה בע"א 78/83 (ל"ט (2) 57, 66): "...מסכימה אני בכל הכבוד עם אב בית הדין הנכבד, שעמדתו של המנהל היתה ברורה לכל בר-בי-רב כבר לאור הפער העצום בין הערכתו הוא לבין התמורה בהסכם. פער כזה במחיר מונע ממילא בדרך הטבע שכנוע בקיומו של תום לב, אלא אם כן נתלוו לעסקה עובדות יוצאות דופן המחייבות מסקנה אחרת". (ההדגשה שלי י.ק.) עדותם של רוכשי המגרש היתה חיונית במקרה דנן, להוכחת "עובדות יוצאות דופן" כאמור.

במצב דברים זה אין לומר כי קביעת הועדה לפיה לא הרימו המערערים את נטל השכנוע שהוטל עליהם, מצדיקה התערבותה של ערכאת הערעור הועדה שקלה את כל הנתונים שהיו בפניה ורשאית היתה להגיע למסקנה שאליה הגיעה.

זאת ועוד, אין בידי לקבל את טענת העורר לפיה די היה בכך שהרוכשים שלחו, כביכול, את התדפיס מאתר רשות המיסים בדבר העסקה משנת 2012 בחלקה הסמוכה – ובכך היה די מבחינתו כדי להסכים לתמורה שהוצעה על ידם.

התובע, שהוא הבעלים של כ- 90% מהזכויות בנכסים, הגיש תביעה לפירוק השתוף בהם, ובקש שבית המשפט יורה לנתבעות למכור לו את חלקיהן על פי הערכת שמאי.

הכונס לא צירף מסרונים המעידים על כך שמר גבאי ידע גם על מועד ההתמחרות בנוגע לנכס ברחוב שמואל ברוך, אולם הכונס הצהיר (בס' 23 לתגובה) שגם מועד זה היה ידוע לו, "שכן אחת המציעות הגיעה לחנותו ביום שישי שקדם להתמחרות ושוחחה עימו ארוכות והוא שוחח בעקבות זאת עם הח"מ". הכונס לא הכחיש שהוא סבר שנוכחותו של מר גבאי הייתה עלולה להביא לתוצאות טובות פחות בהתמחרות, שכן הוא העריך שמר גבאי יעלה טענות לגבי טיב הזכויות של התובע בכנס, ועוד כיוצ"ב טענות, אשר עלולות להרתיע מציעים פוטנציאלים.

כבר נפסק כי "אין להוציא מכלל אפשרות כי בנסיבות חריגות ביותר ייתכן שהיה מקום להזקק אף להצעה מאוחרת אילו ניתן הסבר מניח את הדעת לאיחור ובהנתן משמעות כלכלית מיוחדת להצעה החדשה ובכפוף לכך שהייתה ניתנת למציעים אחרים היזדמנות להשוות הצעותיהם, ומקום שלא היה בכך משום פגיעה מהותית בציפייה לגיטימית של צד שלישי שהספיק בנתיים להיתקשר עם הנאמן בחוזה מכר" (ע"א 509/00 הנ"ל [2], בעמ' 430).

במיוחד כך, כאשר בזכות המתוה, המקרקעין נמכרו בכמעט כפליים מהערכת השמאי.

...

במילים אחרות, במקרה שבפני מתקיימים שני החריגים שנמנו בחוק ובפסיקה, ועל כן אני סבורה שהעצה המשפטית שנתן עו"ד תיבי לנתבעת, לפיה בהעדר הסכמה לא ניתן לפרק השיתוף באמצעות רישום בית משותף, ואשר הביאה אותה להסכים למתווה המוסכם, מבוססת היטב.

לסיכום נקודה זו, לא שוכנעתי שקיימת עילה להתיר לתובעת לחזור בה מהסכמתה לפירוק השיתוף באמצעות מכירת הנכס וחלוקת התמורה, ולא שוכנעתי שקיימת עילה לבטל את אישור תוצאות ההתמחרות.

סוף דבר מכל הטעמים שהוזכרו לעיל, איני מוצאת שיש לשנות מההחלטה הקודמת במסגרתה אושרו תוצאות ההתמחרויות בנוגע לשני הנכסים.

בפסק הדין ציין בית המשפט כי אף שלא נימצאו בקשות לשינוי הרישום, ולא הובאו ראיות המצדיקות את שינוי סיווג המקרקעין מווקף למירי או שינוי שם הבעלים, הרי שהתביעה הוגשה באיחור.

בכתב התביעה עתרו התובעים להצהיר כי חברי ועד הקהילה שנבחרו (באותה עת ג'ריס סלום, אוסאמה בולוס גול חנאני, בסמאן יוסף סלים וסימן אסעד בולוס) מוסמכים למכור, להשכיר ולהחכיר את המקרקעין וכי חברי הועד כפי שנבחרו מעת לעת, רשאים לחתום על כל מיסמך ולהופיע בפני כל רשות בנוגע לעיסקאות במקרקעין.

מהתרגום לעברית שהוגש על ידי התובע עולה כי תיזכורת התביעה הוגשה על ידי "מתוולי ווקף הרום אורתודוכסי, מר ג'ריס חנא חנאני". בכותרת תיזכורת התביעה נרשם "מתוולי הווקף הרום אורתודוקסי בזמן הרלבנטי בשם הווקף הנוצרית בכפר מכר". עוד צוין בתיזכורת התביעה כי "החלקים בשלמות למתוואלי ווקף הרום האורטודוקס-מה שהגיע לווקף מחלקות קרקעות הכפר מזה מאה ושישים שנה ולהתנהג בה ללא עוררין מאז". בתיזכורת התביעה מס 28 מיום 25/5/1946 נתבעה גם חלקה 32 הנ"ל, אלא שהתובע נרשם "מותוולי ווקף קתולי בזמן הזה". מתברר עוד כי מי שתבע את הזכויות כמותוואלי הווקף הרום אורתודוכסי, מר ג'ריס חנא חנאני, קיבל ביום 10/7/1943 ייפוי כוח לפעול במקרקעין.

...

סוף דבר לאור כל האמור, אני דוחה את התביעה.

אני מורה לרשם המקרקעין לרשום את עסקאות המכר שפורטו בפסקה 60 לעיל, בכפוף להצגת כל המסמכים הרלבנטיים, לרבות ייפויי כוח מהפטריארכיה.

התובע ישלם לפטריארכיה הוצאות המשפט בסך של 10,000 ₪.

פתח דבר והרקע העובדתי הנידרש: בפנינו מונחת בקשת המשיב, מנהל מסוי מקרקעין חיפה (להלן – המשיב) לסילוק על הסף של הערר אשר הוגשה על ידי העוררת, גב' איה בירגר (להלן – העוררת), מחמת איחור בהגשתו (להלן – הבקשה לסילוק על הסף).

עוד באותו יום, 7.12.21 השיב המשיב לעוררת וציין כי על מנת שניתן יהיה לשכנעו בדבר ביטול העסקה – נידרשת העוררת להציג בפניו אחד מישניים: הצהרה על ביטול עסקה חתומה על ידי שני הצדדים לעסקה, או פסק דין המורה על ביטול ההסכם.

דיון והכרעה: התשתית המשפטית הנדרשת: סעיף 102 לחוק עניינו ב"החזרת מס בבטול מכירה" וזו לשונו: "המנהל יחסיר מס אם הוכח לו כי נתבטלו מכירת זכות במקרקעין או פעולה באיגוד מקרקעין ששולם עליהם המס." יצוין, כי ההלכה הפסוקה מפי בית המשפט העליון (ע"א 307/85 מנהל מס שבח מקרקעין תל אביב נ' זמר, פ"ד מא(4) 826) (להלן – הילכת זמר) קבעה כי בבחינת השאלה האם בוטלה עסקה, במשמעות סעיף 102 לחוק, השאלה אינה שאלה של מלאכותיות אלא יש לבחון אם הכינוי שהצדדים כינו את העסקה והשם שנתנו לה – תואמים את מהותה האמיתית.

...

סוף דבר: בקשת המשיב לסילוק על הסף של הערר בשל איחור בהגשתו – מתקבלת.

אנו מורים אפוא על דחיית הערר על הסף.

בשל חומרת התנהלותה זו העוררת כפי שפורטה לעיל, אנו סבורים כי יש מקום לחייבה בהוצאות גבוהות מן השגרה.

ככל שקבל את האישור מפקיד השומה, מוטל על הנישום לצרף את האישור למנהל, ביחד עם ההצהרה שעליו להגיש על מכירת זכות במקרקעין, כאמור בסעיף 73(א) בחוק מסוי מקרקעין (ראו למשל גם ע"א 9412/03 חזן נ' פקיד שומה נתניה, פ"ד נט (5) 538 (2005), פסקה 22).

ההצהרות הנדרשות לא הוגשו כאמור במועד, אלא באיחור רב של מספר חודשים.

...

בנסיבות האמורות אני סבורה שיש לדחות את הערר גם בשאלת הריבית והקנסות.

סוף דבר: בהתאם להחלטת יו"ר הוועדה ובהסכמת חבריה, נדחה בזאת הערר.