איחור בביצוע פעולות במסגרת הסכם

עוד אוזכר כי השטח שמכרה המועצה האזורית לעוררת ביום 13.10.93, במסגרת הסכם מכר ללא תמורה, נועד לשמש את המנזר השכן, על מנת לשפר את איכות חיי הנזירים.

בע"א 78/83 הינדס נ' מנהל מס שבח, פ"ד לט(2) 57,61 (1985) אומר הנשיא שמגר: "לא הוצבע על קיומה של הוראה, לפיה מנוע המנהל מהוצאת שומה, אם איחר, ללא הצדקה, בבצוע הפעולה בה חויב על פי החוק. לו ביקש המחוקק לשלול מידי המשיב את כוחו לפעול לאחר חלוף הזמן, היה דבר זה משתמע ברורות מנוסח הכתוב, ולעניין זה אין מאלף מאשר השוואה עם סעיף 78(ב).... על היעדרה של סנקציה כנטען למקרה של אי-ציות המנהל להוראות סעיף 78(א) רמז בית-משפט זה גם בע"א 106/79 מנהל מס שבח מקרקעין נ' בוסהמר, פ"ד לד(1) 403, בעמ' 408... נאמר:

...

אך אין, מאידך גיסא, מקום למסקנה, כי חלוף הזמן כשלעצמו, יהיו טעמיו ונסיבותיו אשר יהיו, מהווה מחסום להטלת חובת תשלום המס שנקבעה בחוק".

המסקנה היא כי הגם שהחלטת המשיב נגועה בשיהוי וראוי היה שתינתן תוך זמן קצר יותר, אין להסיק מכך כי יש לפטור את העוררת מתשלום מס שבח, אשר לפי מצוות המחוקק היא חייבת בתשלומו.

סוף דבר לאור כל האמור, אציע לחברי הוועדה לדחות את הערר ולחייב את העוררת בהוצאות ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 8,000 ₪ אשר ישולם תוך 45 ימים מהיום ולאחר מועד זה יתווספו לסכום החיוב הפרשי הצמדה וריבית כחוק עד למועד התשלום.

עוד אוסיף לעניין זה כי למרות ציפיות התובעים לכך שהנתבע 2 ימשיך לייצגם גם בהליכים המאוחרים לעריכת ההסכם, לא השתכנעתי כי קיים מקור הסכמי לציפייה זו. זאת עולה מכך שהתחייבויותיו הנטענות של הנתבע 2 לא עוגנו בכל הסכם שהוא, הגם שקיימת הפניה אליו במסגרת ההסכם (ר' פרוטוקול חקירתו של עו"ד דרעי מיום 7.12.2022 – עמ' 66 שורות 18-24); מכך שהנתבע 2 מציין מספר פעמים ובמועדים שונים כי הוא ממליץ לפעול לשכירת שירותיו של עו"ד אחר בעבור ביצוע פעולות משפטיות מול הנתבעת 1 הנוגעות לאכיפת ההסכם (ר' לעניין זה חקירתה של גב' רביד מיום 7.12.2022, עמ' 45 שורות 37-39 וכן תצהיר הנתבע 2 – עמ' 170 הודעה מיום 6.10.2015 בשעה 21:08:49, עמ' 173 הודעה מיום 27.1.2016 בשעה 17:00:02 ובשעה 17:28:06); מכך שרעיית הנתבע 2 מציינת מספר פעמים בקבוצת הואטסאפ של בעלי הדירות כי הנתבע 2 לא מייצג אותם בעניינים שאינם קשורים לערבויות הבנקאיות (ר' לעניין זה תצהיר הנתבע 2 עמ' 163 הודעה מיום 9.6.2015 בשעה 22:25:01, עמ' 163 הודעה מיום 11.6.2015 בשעה 18:12:11); ומכך שהתובעות, גב' בשן וגב' רביד מתנהלות באופן עצמאי יחד עם דיירים אחרים ולא נסמכות על הנתבע 2 כנושא דברם או בא כוחם לעניין ביצוע הפרויקט מול הנתבעת 1 וכן פועלות לשכור שירותיו של עו"ד אחר לטפול משפטי בטענותיהם (ר' לעניין זה תצהיר הנתבע 2 – עמ' 179 הודעה מיום 16.8.2016 בשעה 19:30:12 וביום 17.8.2016 בשעה 16:37:20).

בעוד התובעים טוענים כי הסיבה לאיחור במסירה רובצת לפתחה של הנתבעת 1, בשל העובדה שלא פעלה לתקן את הליקויים שנמצאו בבניין עד למועד המסירה ואף בכלל, טוענת הנתבעת 1 כי הדירות היו מוכנות למסירה במועד שנקבע בהסכם הפשרה וכי תוקנו הליקויים שנמצאו בהן.

...

התביעה נגד הנתבע 2 – נדחית.

משכך, נדחית גם ההודעה לצד שלישי.

בהתחשב בפער הניכר שבין סכום התביעה ובין הסכום שנפסק בסופו של דבר, כמו גם בהתחשב בהתנהלותם של התובעים בהגשת ההליך ובניהולו, לא ייעשה צו להוצאות לטובת התובעים במישור יחסיהם עם הנתבעת 1.

התחייבות טופ מגורים להשגת היתר הבניה בסעיף 2.9 להסכמים שנכרתו בין טופ מגורים לה"ה נחמיאס וה"ה שביט (להלן: "ההסכמים") התחייבה טופ מגורים "לפעול ולהשיג" היתר בניה למבנים במגרשים עד ליום 15.4.16, כדלקמן: "המוכר מתחייב לפעול ולהשיג היתר בניה למבנה צמוד קרקע במיגרש עד ליום 15.4.16 בהתאם לטבלת השטחים אשר צורפה להסכם האופציה והמצורפת כנספח 5, להסכם זה (להלן: "היתר") (למען הסר ספק מובהר כי לא יתבקש במסגרת הבקשה להיתר בניית עליית גג) ולשאת בכל העלויות הנדרשות לשם כך. היתר משמעו קבלת היתר בנייה בפועל.

אין בידי לקבל טענה זו. טענת טופ מגורים להתחייבות "לבצוע פעולות הישתדלות לצורך הוצאת היתר" אינה מתיישבת עם פשט לשון סעיף 2.9 להסכמים בדבר התחייבות לתוצאה במועד שסוכם מראש, ולא לבצוע פעולות הישתדלות גרידא.

אין להקל ראש באיחור של שבעה חודשים בהשגת היתר הבניה, בפרט בהיתחשב בכך שמשך הזמן המקורי שקצבו הצדדים להשגת היתר הבניה עמד על כששה חודשים וחצי (ההסכמים נכרתו ביום 28.10.15 והמועד החוזי המוסכם להשגת היתר הבניה היה ה- 15.4.16).

...

על רקע האמור, טענו התובעים, כי הפיצוי המוסכם ראוי והולם ואף נמוך מגובה הנזקים שנגרמו להם בפועל.

מכאן מתבקשת המסקנה כי העיכוב בהתחלת הבניה הלכה למעשה לא נבע בהכרח מהעיכוב בהוצאת היתר הבניה.

מהתשתית הראייתית שכן הוצגה, ובפרט מעדויותיהם של התובעים אודותיהן הרחבתי לעיל, עולה הרושם כי התפוררות קבוצת הרכישה נבעה דווקא מאי הסכמות בין חברי הקבוצה, שקדמו לעיכוב בהוצאת היתר הבניה, ועל כן דין טענתם זו של התובעים להידחות.

בנוסף, תשלם הנתבעת לתובעים אגרת בית משפט, כפי ששולמה, שכר עדים, כפי שנפסק במהלך הדיון, וכן הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך של 18,000 ₪.

יתרה מכך, כאמור, בגוף הטיעון עצמו בעיניין זה השתנתה למעשה נימת התובעת (סעיפים 103-98 לתובענה שבפניי) והיא יצאה מנקודת הנחה כי ניתן לעו"ד ישראל ייפוי-כוח, אך היא אינה זוכרת זאת ועל כל פנים טוענת כי לעו"ד ישראל לא ניתנה הרשאה מפורשת לחתום בשמה על ההסכם עם הבנק, ואף אם נניח כי ניתנה הרשאה כזו, הרי שהיא אינה תקפה מנימוקים שונים המפורטים שם. כך גם בטיעוניה לעניין ההתיישנות, לא נאחזה התובעת בסעיף 8 לחוק ההתיישנות כדי להצדיק את האיחור בהגשת התובענה שבפניי - הוא הסעיף שבו באופן "רגיל" נאחז תובע הטוען לאיחור בשל אי-ידיעת העובדות המהוות את עילת התובענה ("נעלמו מן התובע העובדות המהוות את עילת התובענה, מסיבות שלא היו תלויות בו ושאף בזהירות סבירה לא יכול היה למנוע אותן, תתחיל תקופת ההתיישנות ביום שבו נודעו לתובע עובדות אלה") - אלא נאחזה בסעיפים "נדירים" יותר, סעיפים 7 ו-21 לחוק ההתיישנות, כאמור לעיל.

דין דומה עשוי לחול גם מכוח סעיף 61(ב) לחוק החוזים, המטיל חובת תום הלב בבצוע כל פעולה משפטית, גם כזו אשר אינה נוגעת ליחסים חוזיים, וזאת כאשר המצג (או ההבטחה) לא ניתנו במסגרת משא ומתן לכריתת חוזה או במסגרת קיום של זכות הנובעת מחוזה או שימוש בה. ראו גם ע"א 2483/14 שלומוביץ ואח' נ' בית חנניה מושב עובדים להתיישבות שיתופית בע"מ ואח' (14.7.2016).

...

אך לעומת זאת ראו, למשל, דברי כבוד השופט ע' גרוסקופף בע"א 4880,4913,8513/19 הבנק הבינלאומי הראשון בע"מ נ' גזונטהייט ואח' (18.7.2022)‏‏, פסקה 35, לפיהם "יוער, כי סעיף 7 לחוק בנוסחו הקודם ממשיך לחול על הליכים שהיו תלויים ועומדים ערב התיקון". כמו כן, מפסקי-דין שונים, שלא כאן המקום לפרטם, ניתן לכאורה להסיק מסקנות סותרות בעניין זה. כך או כך, אני סבורה כי בענייננו, יש לדחות את טענת התובעת לפי סעיף 7 לחוק ההתיישנות, וזאת הן לפי נוסחו הקודם והן לפי הנוסח החדש.

סעיף 21 לחוק ההתיישנות אשר לטענת התובעת לתחולתו של סעיף 21 לחוק ההתיישנות, הרי שמקובלת עלי טענת הבנק, לפיה סעיף זה מופנה לשאלת ההתיישנות של פסק-דין ואינו קשור לשאלת התיישנותה של תובענה שטרם הוגשה.

סוף דבר מכלל האמור לעיל, התובענה נגד הבנק ונגד הנתבע 2 נדחית על הסף.

חובת תום הלב בקיום החוזה, מחייבת לעיתים צד לבצע פעולה שעשויה לסייע לצד שכנגד ואין בה כדי לפגוע באותו צד, בבחינת זה נהנה וזה לא חסר.

לא מצאתי כל הצדקה שיש בה כדי לחייב את בוטיק להפיק חשבוניות חוזרות בגין תשלום ששולם באיחור וליטול על עצמה סיכון לחיוב כפול אל מול רשויות המסים השונות, ואף לאלצה להיתמודד משפטית עם חיוב זה. משהתובעות עוולו כלפי בוטיק, אין מקום לחייבה, מכח חובת תום לב, לבצע פעולה המעמידה אותה בסיכון.

עוד הופניתי לפס' 10 לפסק הדין שניתן ע"י בית המשפט המחוזי בו"ע 50568-03-19 בשבתו כוועדת ערר לפי חוק מסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג – 1963 (נספח 24 לתצהיר הנתבעים), שם נקבע כי התובעות מכרו 4 דירות מתוך ה- 10 שקבלו במסגרת ההסכם, והותר להם ניכוי יחסי של חיוב המע"מ ששלמו לבוטיק.

...

אין בידי לקבל את טענת התובעות בסיכומיהן כי הנתבעים גילו אדישות מפני קביעות שומת המס הנגזרת מהערכת שווי שירותי הבניה ואף עודדו את הרשויות להעריך מחדש את שירותי הבניה.

למותר לציין כי עתירה זו נדחית.

כך לדוגמא ציין כב' השופט אביים ברקאי בפסק דינו בתיק ת"א 42547-11-18 מיום 1.4.19 (נספח 18 לתצהיר הנתבעים) את הדברים הבאים היפים גם לענייננו: "התביעה שבפני היא תביעה שפוגעת במערכת המשפט בדרך שבה מגישים פעם אחר פעם טענות לערכאות שונות לרבות גם לרשות האכיפה והגביה שאכן אינה ערכאה שיפוטית. מדובר בהליך שבו התובעות 'הפסידו' במשפט כבר בחודש פברואר 2018 וחויבו בתשלום ... ובמילים פשוטות, לא די בכך שהתובעות התחמקו מתשלום אלא כעת הן עוד מלינות על הנתבעות שעמדו על כך שפסק דינו של בית המשפט יקוים". נוכח כל האמור לעיל, מצאתי כי התובעות עשו להן מטרה להרבות בהליכים אל מול הנתבעים ויש לתת לכך ביטוי בפסיקת הוצאות הולמת.

סוף דבר אשר על כן, התביעה נדחית.