איחוד עתירות לביטול החלטת ועדה מקומית לתכנון ובנייה

העתירות המאוחדות תוקפות את החלטת ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתיכנון ולבנייה (להלן: "ועדת המשנה לעררים") מיום 19.5.20, העוסקת בעררים על החלטת הועדה המחוזית לתיכנון ולבנייה במחוז דרום (להלן: "הועדה המחוזית") מיום 23.7.19, לאשר את תכנית 699-0272872 טורבינות רוח ביתיר, שעניינה הקמת חוות טורבינות רוח להפקת חשמל בקצה הצפון-מזרחי של יער יתיר (להלן: "התכנית").

לאחר קבלת רשות להגשת עררים, הוגשו על החלטת הועדה המחוזית ארבעה עררים לועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתיכנון ובניה: ערר המועצה האזורית תמר והועדה המקומית לתיכנון ולבניה תמר; ערר הועד המקומית הר עמשא והר עמשא כפר שיתופי; ערר רשות הטבע והגנים הלאומיים; וערר לבנה אגודה שיתופית.

באותו הליך נקבע שאין מקום להורות על ביטול החלטת הועדה הארצית לתיכנון ובניה של מתחמים מועדפים לאשר תכנית בנייה המתייחסת למיתחם הכולל קרקעות ומי תהום מזוהמים, בטרם ביצוע סקר סיכונים סביבתי.

...

גם בטענות העותרים כלפי תקפות ההדמיות אין כדי לשנות ממסקנה זו. אכן, טורבינות רוח משנות את אופיים החזותי של מרחבים פתוחים, ובמקרה זה, אכן, צפויה להיגרם פגיעה נופית.

העתירות נדחות אפוא.

עם זאת, בשים לב לאמור לעיל לעניין העדר הנמקה מספקת בהחלטת הוועדה המחוזית – בגדר פגם שרופא בשלב מאוחר של ההליך התכנוני, ולהנמקה לקונית בהחלטת הולנת"ע, סבורני כי אין לחייב את העותרים בשתי העתירות בהוצאות ההליכים.

בית משפט לעניינים מינהליים בבאר שבע בפני: כבוד השופט גד גדעון עת"מ 2910-10-20 העותרת יהלומית פרץ עבודות בנין ופתוח בע"מ ע"י ב"כ עו"ד עלאא דיאב המשיבים .1 ועדת ערר מחוזית לתיכנון ובניה מחוז דרום באמצעות פרקליטות מחוז דרום (אזרחי) - עו"ד עודד יהוד .2 ועדה מקומית לתיכנון ובניה - עריית באר שבע ע"י ב"כ עוה"ד לילך ברקאי ועו"ד איריס בירון .3 ועד הדיירים בבניינים ברח' הנרי קנדל 3 ו-5 ע"י ב"כ עוה"ד אלי וילצ'יק ועו"ד אופיר כהן פסק דין

זהו פסק דין בעתירה לביטול החלטת המשיבה מס' 1, מיום 16.7.20, לדחות את ערר העותרת על החלטת המשיבה מס' 2, מיום 20.5.19, שלא לידון בבקשת העותרת להיתר בניה לבצוע שינויים פנימיים בבניין, עד הכרעה במחלוקות הקנייניות שעלו בין העותרים ובין דיירים בבניין.

לטענת הדיירים:"...על אף שמדובר בתכנית איחוד וחלוקה שבעת הפקדת התכניות ובקידומה כבר נרשם בית משותף ונסח הרישום העיד על בעלויות המשיבים ביחידות הדיור במקרקעין, המשיבים לא קיבלו כל הודעה בדבר קידום והפקדת התכנית או אישורה, וההליך כולו הוסתר מהם. יצוין כי במסגרת הליכי הפקדת התכנית אף ניתן תצהיר שיקרי על ידי נציגי העותרת לפיו נימסרו הודעות לדיירים, כאשר למעשה הדבר לא נעשה מעולם ואף הועדה המקומית עמדה על נושא זה במסגרת מכתב מטעם אגף ההנדסה עוד משנת 2016.

לאחר ששקלתי טענות הצדדים, סבורני, כי החלטות הועדה המקומית וועדת הערר, אינן חורגות ממיתחם הסבירות - פסיקת בית המשפט העליון מורה, כי מוסדות התיכנון רשאים לעכב בקשה להיתר, עד הכרעה של הערכאה המוסמכת "...כאשר מתעוררת שאלה קניינית מהותית הדרושה הכרעה", הגם "...שעצם קיומן של התנגדויות מצד בעלי זכויות בנכס אינן מונעות – כשלעצמן – את קיום הדיון בבקשה להיתר בניה" (דנ"מ 668/11 בני אליעזר בע"מ נ' הוועדה המקומית לתיכנון ולבניה גבעתיים (24.7.2011)).

...

לסברת ועדת הערר, "ככל טענת המשיבים נכונה הרי שלא ניתן לבסס בקשה להיתר על מקומות חנייה שכלל אינם בבעלות העוררת. מכאן כי גם מטעם זה צדקה הועדה המקומית כשהחליטה שאין לדון בבקשת ההיתר, אלא אם יורה בית משפט בידי מי מצויות זכויות אלה". הועדה סיכמה החלטתה: "לאור האמור סבורים אנו, כי בזכויות הבניה בבית המשותף דורשים בטחון ויציבות שלא מתקיימים במקרה שבפנינו ולפיכך, בצדק דחתה המשיבה 1 את הבקשה בהעדר תימוכין קניינים. נסיבות המקרה שבפנינו דורשות, שתחילה תתבררנה המחלוקות הקנייניות ולאחר מכן ובכפוף להכרעה במחלוקות הקנייניות תידון בעתיד הבקשה להיתר". העותרת טוענת, כי החלטת הועדה המקומית, ו החלטת ועדת הערר, הינן שגויות וחורגות חריגה קיצונית ממתחם הסבירות, וכי הן לא היו רשאיות לעכב את הטיפול בבקשות ההיתר, עד להכרעה במחלוקות הקנייניות בין העותרת והדיירים.

לאחר ששקלתי טענות הצדדים, סבורני, כי החלטות הוועדה המקומית וועדת הערר, אינן חורגות ממתחם הסבירות - פסיקת בית המשפט העליון מורה, כי מוסדות התכנון רשאים לעכב בקשה להיתר, עד הכרעה של הערכאה המוסמכת "...כאשר מתעוררת שאלה קניינית מהותית הדרושה הכרעה", הגם "...שעצם קיומן של התנגדויות מצד בעלי זכויות בנכס אינן מונעות – כשלעצמן – את קיום הדיון בבקשה להיתר בניה" (דנ"מ 668/11 בני אליעזר בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה גבעתיים (24.7.2011)).

העתירה נדחית אפוא.

העותרת תשלם הוצאות הדיון בעתירה בסך 15,000 ₪, לכל אחד משלושת המשיבים.

כללי מונח בפניי ערעור מינהלי שהוגש ביום 27.10.2020 ע"י עופר בראז ואח' (להלן: "המערערים") על החלטת ועדת הערר לתיכנון ובנייה חיפה (להלן: "ועדת הערר") מיום 12.08.20 (להלן: "החלטת ועדת הערר" או "ההחלטה") אשר דחתה שלושה עררים (שנידונו במאוחד) על החלטת הועדה המקומית לתיכנון ובנייה חדרה (להלן: "הועדה המקומית") אשר דחתה את תביעת המערערים לפיצויים לפי סעיף 197א' לחוק התיכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 (להלן: "החוק") בגין ירידת ערך חלקות 8, 54 ו-57 בגוש 10583 וכן חלקה 4 בגוש 10584, בגין פגיעת תכנית תשתיות לאומיות "דרך מס' 2 בקטע מחלף חבצלת-מחלף זכרון יעקב", מס' 31 (להלן: "תת"ל/31" או "התכנית הפוגעת") בחלקות אלה, המצויות דרומית לעיר חדרה.

המערערים עותרים לביטול החלטת ועדת הערר ולמינוי שמאי מייעץ, אשר ישום את ירידת הערך שנגרמה לחלקה עקב פגיעת תת"ל/31 בחלקה.

...

התוצאה היא, כי שינוי הייעוד של אותו חלק מחלקה 57 לייעוד דרך, הגם שמקורו בטעות, אכן נעשה על ידי חד/2020 ואין חולק כי זו נקודת המוצא לדיון זה. עוד יצוין, כי חלקים מחלקה 57 נכללים בחד/2020, "במתחם 08" שהוא מתחם המיועד להיכלל בתכנית עתידית לאיחוד וחלוקה אשר תאפשר גם ייעוד למגורים (להלן: "מתחם 8").

לאחר ששקלתי את כל אשר בפניי ואת טענות הצדדים, החלטתי להחזיר את העניין לוועדת הערר לשם קבלת תשריט מדידה וחוו"ד בשאלה האם בתשריט המאושר של תת"ל 31 קיים שטח נוסף, אשר, בהשוואה לתשריט של תכנית חד/2020 המאושרת, שינה את ייעודו לדרך או הפך לשטח עם מגבלות בנייה.

בסופו של דבר סבורה אני, כי נוכח משמעות התוצאה ומאחר שניתן "לכפר" על המחדל בפסיקת הוצאות, אין למנוע מהם הזדמנות דומה, גם הפעם.

לאור כל האמור, החלטתי לקבל, חלקית, את הערר ולהחזיר את העניין לועדת הערר אשר תאפשר למערערים להגיש חוות דעת מטעם מודד מוסמך, אשר תכלול תשריט מדידה מדויק הממחיש את שטחי החלקה והכביש בכל אחת מהתכניות, הן במצב הקודם (לפי חד/2020 המאושרת) והן במצב החדש (לפי התשריט המאושר של תת"ל 31) ואשר תתייחס לייעודו של השטח שבמחלוקת (במידה וקיים) ביחס לייעוד אותו שטח בתכנית חד/2020 וכך אני מורה.

עניינה של עתירה זו בהחלטת ועדת הערר המחוזית לתיכנון ולבניה - מחוז תל אביב (להלן: "ועדת הערר") מיום 28.12.20, שדחתה עררים מאוחדים שהגיש העותר על החלטת הועדה המקומית לתיכנון ולבניה - תל אביב יפו (להלן: "הועדה המקומית") מיום 17.6.20, שדחתה בקשה לשימוש חורג מהיתר, לגבי נכס מקרקעין המצוי ברחוב יורדי הסירה 32 תל אביב, ממחסן בקומת מרתף למגורים (ערר 1091/0720), וקיבלה באופן חלקי ערר העותר על החלטת הועדה המקומית שדחתה את בקשתו לשימוש חורג מהיתר למשרד, תוך שועדת הערר התירה שימוש חורג למשרד, אך בתנאים (ערר 1066/620).

לאחר רכישת הנכס, החל העותר לבצע בו שיפוצים, כאשר בעקבות תלונה שהוגשה, הוצא צו הריסה מינהלי (צו מנהלי מס' 2018-0108) לגבי עבודה אסורה כשנטען כי "בנו בנכס קירות גבס וכלים סניטריים (ע"י כך חילקו מרתף לשתי יחידות נפרדות)". במסגרת דיון שנערך בבקשת העותר לביטול צו ההריסה, הוסכם כי העותר יגיש בקשה לשימוש חורג.

...

גם נוכח ההלכה כי בית המשפט הוא הפרשן בכל הנוגע לפרשנות תכנית המהווה חיקוק (ראו למשל ע"א 8797/99 אנדרמן נ' ועדת הערר המחוזית לפי חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, פ"ד נו(2)466), וחרף העובדה שבמקרה דנן לא מדובר בשאלה פרשנית גרידא של סעיף כזה או אחר בתכנית, מקובלת עלי פרשנות ועדת הערר לעניין תכולת תכנית ע' 1 ולאי תחולת תכנית 58 על הנכס.

לאור כל האמור לעיל, הפרשנות שמבקש העותר להציע לעניין תחולת התכניות הרלוונטיות, ולפיהן המרתף נבנה במקור מכוח תכנית 58 וניתן להתיר לגביו את כל השימושים המותרים לתכנית זו, כולל מגורים, לא ראיתי לנכון לקבל בהעדר כל בסיס ראייתי ומשפטי לטענותיו.

סוף דבר לאור כל האמור לעיל, דין העתירה להידחות.

לפני עתירה בה מבוקש לבטל את החלטת הוועדה המקומית לתיכנון ובניה לוד (להלן: הוועדה המקומית) שאישרה את תכנית 406-0441667 (להלן: התכנית), ולהורות על הפקדתה מחדש של התכנית להתנגדויות הציבור לאור השינויים הקיצוניים שבוצעו בתכנית שפורסמה למתן תוקף ביחס ובהשוואה לגירסת התכנית שהופקדה להתנגדויות הציבור.

ב"כ העותרים מפנה לעת"מ 11831-09-19 אליאס נ' הוועדה המקומי ת לב הגליל ( 24.11.2019) שם אושרה תכנית לאיחוד וחלוקה לאחר שהופקדה ונעשו פרסומים כדין ולמרות זאת ביטל ביהמ"ש את התכנית משום שלא נימסרה הודעה ליורשי הבעלים על הפקדת התכנית.

...

יתרה מכך, טענות גני אביב אודות הירידה בביטחון האישי נדחו כטענות בלתי מבוססות וכטענות שאינן תכנוניות והשינוי התבסס על שיקולים תיכנוניים לפיהם הצעה שהוצגה על ידי תושבי גני אביב "מציעות תכנון המאפשר התייחסות חדשה לממשק בין השכונות, על ידי שטחי ציבור ומסחר". הצרחת השצ"פ והשב"צ נעשתה כי "[יש לציין כי] בשכונת גני אביב קודמה תכנית המוסיפה 105 יח"ד (לד/751) וכן תכנית הרחבת יח"ד קיימות .... לא ניתן להותיר את השכונה הסמוכה ללא מענה ואופק תכנוני". בנוסף, אפנה פעם נוספת לדברים שנאמרו בעע"מ 7344/16 "הכלל בדבר "המעשה העשוי" קובע, כי במקרים מסוימים, בהם מדובר במעשה שביצועו נגמר בשלמותו או בחלקו המכריע, אין מנוס אלא לדחות השגה ערעורית אף אם לכאורה יש בה ממש לגופה.

סוף דבר העתירה נדחית הן מטעמי סף והן לגופה.

העותרים ישלמו למשיבים את הוצאות המשפט.