איחוד ערעורים מינהליים פגיעה בערך מקרקעין מתכנית

הרקע לערעורים לפניי שני ערעורים מינהליים אשר נשמעים במאוחד.

כך, השמאי המייעץ לא הפריד בין קבוצת עיני לבין קבוצת סלינס לעניין גובה הפצוי לו זכאית כל אחת מן הקבוצות; דחה את טענתה של קבוצת סלינס לפיה הפגיעה בדמי השכירות המופקים מהמסעדה היא תולדה ישירה של הפגיעה במקרקעין ולכן חוסה תחת הזכות לפצוי בהתאם לסעיף 197 לחוק התיכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן – חוק התיכנון והבניה); ערך תחשיב על בסיס שיטת "ההשוואה" חלף שיטת ה"הוון" ביחס לקבוצת סלינס; עשה שימוש במקדמי דחיה ובכך דחה את מועד הפגיעה שלא כדין.

על מהותו ותפקידו של השמאי המייעץ, עמד השופט ע' פוגלמן בבר"ם 1874/12 ‏הועדה המקומית לתיכנון ולבניה חולון נ' אנג'ל, פסקה 7 (פורסם בנבו, 01.05.2012) (להלן – עניין עריית חולון): "אם מונה שמאי מייעץ כאמור, החלטת ועדת הערר תנתן לאחר שהוגשה חוות דעתו, ובילבד שניתנה לצדדים היזדמנות לטעון טענותיהם בקשר אליה (סעיף 198(ו)(2) ו-(3) לחוק). על החלטת ועדת הערר אפשר לערער לבית משפט לעניינים מנהליים (סעיף 198(ז) לחוק). החלופה השנייה, נוגעת למקרה שבו החליטה הועדה המקומית כי התובע זכאי לפצוי בסכום שונה מהסכום שתבע. במצב כזה רשאים בעלי הדין לפנות בהסכמה ליושב ראש מועצת שמאי המקרקעין בבקשה שימנה שמאי מכריע מתוך רשימת השמאים המכריעים לפי פרק ט1 לחוק, לצורך הכרעה במחלוקת על סכום הפצוי (סעיף 198(ה) לחוק). במסגרת התיקון נקבעו תנאי כשירות להיכלל ברשימת השמאים המכריעים (סעיף 202ה לחוק) וכללים למניעת ניגוד עניינים (סעיפים 202ו עד 202יב לחוק). הוראות אלו נועדו לבצר את מעמדו של מוסד השמאי המכריע ולהגביר את אמון הצדדים בו. על החלטת השמאי המכריע נתונה לערר לפני ועדת הערר (סעיף 198(ה)(4) לחוק)". [וראו לעניין שמאי מכריע גם עע"ם 4821/10 מינהל מקרקעי ישראל נ' צ.מ.ח. המרמן בע"מ, פסקה כ"ז לפסק דינו של השופט (כתוארו דאז) א' רובינשטיין (פורסם בנבו, 17.04.2011] הקפאת התשלום עד להסדרת המחלוקת בין קבוצת סלינס לבין קבוצת עיני בסעיף 12.6 לחוות הדעת אשר דן בפגיעה "בשוכרים" (קבוצת סלינס) קיבל השמאי המייעץ את טענת שמאי הועדה המקומית לפיה "הפצוי המבוקש אינו בגין תכונות המקרקעין שנפגעו, אלא בגין פגיעה בפעילות כלכלית עסקית המתבצעת במקרקעין. בפסיקה הקיימת בנושא (ע"א 1188/92 הוועדה המקומית לתיכנון ולבניה נ' גלעד ברעלי ו-בר"מ 10510/02 הוועדה המקומית לתיכנון ולבניה חדרה נ' יוסף כהן) נקבע כי פיצוי לפי סעיף 197 לחוק התיכנון והבניה ניתן רק מקום בו נפגעו תכונות המקרקעין ולא בגין פגיעה כלכלית" [נספח 2 לערעור קבוצת סלינס].

טענות לשגיאות מהותיות בחוות דעת השמאי המייעץ בעוד שקבוצת עיני סמכה ידיה על הערכתו של השמאי המייעץ בעיניין הפגיעה במקרקעין בגין התכנית, טענה קבוצת סלינס כי בהחלטת ועדת הערר ובחוות הדעת של השמאי המייעץ נפלו מספר שגיאות עובדתיות מהותיות ומשפטיות קשות.

...

לא מצאתי ממש ביתר טענות הצדדים והן נדחות.

סוף דבר - מהטעמים אותם פירטתי לעיל אני מורה על דחיית הערעורים.

בנסיבות העניין ואף על מנת לאזן את אי-פסיקת ההוצאות לזכות המערערים בהליך שהתנהל לפני ועדת הערר, אני קובע כי גם בהליך שלפניי יישא כל צד בהוצאותיו.

ביום 21.2.1996 הגישה המשיבה 3, עריית ירושלים (להלן: הערייה) ללישכת התיכנון המחוזית את תוכנית 4740 (להלן: התוכנית), שמטרתה, בין היתר, שינוי מערך ייעודי הקרקע בשטח התוכנית; קביעת בינוי לבניינים חדשים ותוספות בנייה; וקביעת מתחמים והוראות לבצוע איחוד וחלוקה.

הוסיפו המשיבים 2-1, כי במסגרת הדיונים שהתקיימו בתביעה הכספית, נציגי הערייה ומי ששמש בתקופה הרלוואנטית כממונה על נכסי הערייה, מר לוירר, לא ידעו להסביר כיצד שורבבה לטבלת האיחוד והחלוקה "הוראת ההקניה" השנויה במחלוקת; ואף כי מתשובת המערערים לעתירה נודע להם לראשונה על קיומו של מכתב מיום 28.5.2000, בו כתב מר לוירר לאדריכל אשר ערך את התוכנית: "לבקשתו של מר שאול כהן [המערער 1- י' א'] הריני מתכבד לאשר כי אין לנו היתנגדות לרישום מיגרש חדש 4 ע"ש הבעלים של חלקה 97 בגוש 30036". לטענתם מכתב זה הוסתר בתביעה הכספית, והוא מלמד על שתוף פעולה בין המערער 1 לבין הערייה.

הערייה והועדה המקומית טענו כי יש לקבל את העירעור ממספר טעמים עקריים: לפסק הדין השלכות רוחב שליליות מאחר שהוא מאפשר תקיפת תכניות שאושרו ופורסמו לציבור לפני שנים רבות; הועדה המחוזית הכריעה למעשה בהחלטתה כי המיגרש יירשם על שם בעלי הזכויות בחלקה 97; קביעת בית המשפט לעניינים מינהליים כי מדובר בפגיעה קשה בשלטון החוק המצדיקה את דחיית טענת השהוי התקבלה מבלי שנבחנו שיקולים נוספים שנקבעו בפסיקה; המשיבים 2-1 אינם נקיי כפיים כיוון שהגישו עתירה אשר נועדה לשמור על המיגרש כשטח צבורי, כדי שתתאפשר להם גישה לנכס דרך דלת בלתי-חוקית שנבנתה ללא היתר בנייה; הסעד שניתן לא התבקש על-ידי המשיבים 2-1.

...

העדר ניקיון כפיים כלל יסוד במשפט המנהלי הוא, כי בעל דין הפונה לסעד מבית המשפט הגבוה לצדק או בית משפט לעניינים מנהליים, נדרש לבוא לבית המשפט בידיים נקיות, אחרת עלולה עתירתו להידחות על הסף (בג"ץ 3483/05 די.בי.אס. שרותי לווין (1998) בע"מ נ' שרת התקשורת, פסקה 12 (9.9.2007) (להלן: עניין‏ די.בי.אס.); בג"ץ 1318/12 נאות מזרחי בע"מ נ' עיריית חולון (15.10.2012); בג"ץ 5384/16 פלוני נ' שר הפנים, פסקה 3 (21.8.2017)).

בנסיבות ענייננו, אני סבור כי התנהלות המשיבים 2-1 היא, כשלעצמה, אינה מצדיקה את קבלת הערעור.

סוף דבר אין לכחד כי הפגמים אשר נפלו בהתנהלות המשיבים 2-1, הובילו לכך שאנו נדרשים כעת, בשנת 2021, להכריע לגבי אירועים אשר התרחשו לפני למעלה מ-20 שנה.

תביעתם האמורה של התובעים נדונה לא רק בועדה המקומית, אלא גם בועדת הערר, ובבית המשפט המחוזי בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים, וכלשונו של בית המשפט המחוזי בחיפה (השופט ר. סוקול) ב-עמ"נ (חי') 14040-12-15, פסקה 3: "במקביל לתביעות הפיצויים בגין הפקעה, הגישו בעלי חלקות נוספות, הם המערערים כאן, תביעות לפצוי בגין פגיעה במקרקעין בעקבות פירסומה של התוכנית הפוגעת. התביעות הוגשו בהתאם לסעיף 197 לחוק התיכנון והבניה, התשכ"ה – 1965". לא זו אף זו, על פסק-דינו של בית המשפט המחוזי (השופט סוקול) הוגשה בקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון, אשר הוכרעה במסגרת מספר בקשות רשות ערעור מאוחדות בעיניין דלי.

אפנה לפסקה 32 לפסק-דינה ל כב' השופטת ד. ברק-ארז, הנוגעות לעניינם של המערערים מס' 1-5: "בעקבות פירסומה של התת"ל הגישו הנמנים עם קבוצת חדרה תביעות לפצוי בגין פגיעה במקרקעין בהתאם לסעיף 197 לחוק, בטענה כי התכנית גרמה לירידה בערך המקרקעין כתוצאה משינוי הייעוד. מרבית התביעות הוגשו לועדה המקומית חדרה, ותביעה נוספת הוגשה לועדה המקומית שרונים. לאחר ששתי הועדות המקומיות דחו את התביעות, הוגשו עררים על החלטותיהן לועדת הערר חיפה". וכן לפסקאות 123-124 הנוגעות אף הן לעניינם של המערערים מס' 1-5: "ערעוריהן של הועדה המקומית חדרה ושל נתיבי ישראל (בר"ם 89/17 ובר"ם 322/17) – גם בתיקים אלה אני סבורה כי יש מקום לבטל את פסק דינו של בית המשפט המחוזי ולהשיב על כנה את קביעתה של ועדת הערר בכל הנוגע לשעור הפצוי שלו יהיו זכאים חברי קבוצת חדרה.

...

לפיכך, ובשים-לב להלכות עקביות של בית המשפט העליון, לפיהן הסכמים יש לקיים, וחזקה שאדם שחתם על הסכם, מכיר את תוכנו ויישא באחריות, מקל וחומר שעה שהתובעים השאירו טענה זו ללא מענה במסגרת תשובתם לסיכומי הנתבעים, אני דוחה את תביעתם של התובעים מס' 3-5 נגד הנתבעת מס' 1.

על יסוד כל האמור לעיל, ובשים-לב לטבלה המצורפת, אני קובע כך: כלל התביעות נגד נתבעת מס' 2 נדחות.

גוש חלקה שטח החלקה שטח ההפקעה שיעור ההפקעה בעלי החלקה פסק-דין חלוט 10040 20 9,466 מ"ר 954 מ"ר 10.08% התובעים מס' 6-7 10040 21 30,698 מ"ר 3,832 מ"ר 12.48% התובעים מס' 6-7 10040 40 16,457 מ"ר 8,522 מ"ר 51.78% התובעים מס' 3-5 כן 10040 43 10,662 מ"ר 6,485 מ"ר 60.82% התובעים מס' 3-5 כן 10040 44 10,650 מ"ר 2,794 מ"ר 26.23% התובעים מס' 3-5 כן 10040 109 13,652 מ"ר 2,716 מ"ר 19.89% התובע מס' 8 10040 110 13,612 מ"ר 1,416 מ"ר 10.40% התובעים מס' 9-10 10405 9 61,919 מ"ר 50,182 מ"ר 81.04% התובעת מס' 2 כן 10405 14 75,695 מ"ר 11,896 מ"ר 15.72% התובעת מס' 1 כן באשר להוצאות ובשים-לב לתוצאה אליה הגעתי, אני מחייב את התובעים יחד ולחוד לשלם לנתבעת מס' 2 שכ"ט עו"ד בסך של 15,000 ₪.

על פס"ד בעתירות המאוחדות הוגש ערעור (עע"מ 29/16) במסגרתו הסכימו הצדדים על החזרת המצב לקדמותו, דהיינו, מתן אפשרות לבעלי הזכויות בתכנית הדרך (ובכללם המערער 2) להגיש תביעה לפיצויים, על פי סעיף 197 לחוק, בגין הפגיעה שנגרמה למקרקעין כתוצאה מאישור תכנית הדרך.

בנוסף טענו המערערים כי יש לפצותם בגין הציפייה לשינוי ייעוד המקרקעין לאור ההבטחה המינהלית לשיחזור הזכויות במסגרת תכנית עתידית.

ואולם, משהשתנתה מדיניות זו ובית המשפט העליון פתח בפניהם את הדרך להגיש תביעות ירידת ערך לפי סעיף 197 בגין אישורה של תכנית הדרך ניסו המערערים לקבל "בדלת האחורית" את "שיחזור הזכויות". המערערים לא השכילו לקבל את הצעת ועדת הערר להצטרף להליך שניהלו מערערים בתביעה ניסן יוסף והודיעו לבית המשפט כי "תפיסת הנזק והפגיעה ודרך חישוב היקפיהם שונה כאן (בתיק זה) עוד מלכתחילה מתפיסת העוררים בתיק המקביל". חבל שכך שכן התוצאה עבור המערערים קשה, אך אין להם להלין אלא על עצמם.

...

לאור האמור אני דוחה את הטענה.

לאור האמור אני דוחה את הטענה כי במקרה זה מתקיים רצף תכנוני המחייב להעריך את שווי המקרקעין ערב אישור תכנית הדרך בהתאם למועד אישורה של תכנית הבינה.

סוף דבר סוף דבר אני דוחה את הערעור.

בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית-משפט לעניינים מינהליים עמ"נ 73012-10-21 עדו שפורי רכב בע"מ נ' ועדה מקומית לתיכנון ובנייה פרדס חנה - כרכור ואח' לפני כב' השופט רון סוקול, סגן נשיא המערערת עדו שיפורי רכב בע"מ ע"י ב"כ עו"ד א' אהרון המשיבים 1. ועדה מקומית לתיכנון ובנייה פרדס חנה - כרכור ע"י ב"כ עו"ד י' גור 2. נתיבי ישראל - החברה הלאומית לתשתיות תחבורה בע"מ ע"י ב"כ עו"ד ד' כחלון פסק דין

עררה של המערערת אוחד עם מספר רב של עררים נוספים שעסקו בתביעות לפיצויים בעקבות אישורה של תכנית התשתיות.

הועדה המקומית הבהירה כי הוספת המבנה לרשימת השימור אינו מהוה הודאה בטענות המערערת כי למבנה ערך כלכלי וכי ערכם של המקרקעין נפגע בשל אישורה של תכנית התשתיות.

...

סוף דבר הדיון בערעור זה התמקד אך ורק בשאלה האם אישור תכנית התשתיות וסימונו של המבנה להריסה מהווה "פגיעה" במקרקעין במובן הוראת סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

על כן אני דוחה את הערעור.

המערערת תשלם לכל אחת מן המשיבות הוצאות בסך של 4,000 ₪.