איחוד יחידות בניין לצורך חישוב ארנונה

לימים הנכס נמכר על ידי העורר והוא ביקש כי סכום מס השבח ייקבע בהתאם ל"חישוב לנארי מוטב" – הסדר שחל אך ורק על מכירתה של "דירת מגורים מזכה". לטענת המשיב הנכס כלל איננו בבחינת "דירה" או "דירת מגורים" ולכן חישוב מס השבח צריך להעשות באופן רגיל ומיטיב פחות.

בחלק 4ב לטופס ("תאור המבנה – תאור היחידה הנמכרת בבניין") השורה לציון "שימוש בפועל" (מגורים, עסקים, משרדים, אחר) לא מולאה ואילו ברשימת אפיוני הנכס (המחייבים סימון "יש/אין") סומנה בעיגול המילה "מחסן". יצויין כי העורר הטיל את האחריות לאופן שבו מולא הטופס על עורך הדין שדאג להגשתו.

בשלב כלשהוא שתי היחידות שנוצרו בעקבות פיצול הנכס אוחדו ליחידה אחת, והיחידה אף שימשה למגורי בתו של העורר.

בהתאם לדרישה שעוצבה בהלכה הפסוקה, המונח "דירה" יפורש כמכוון למבנה שנימצא בו "פוטנציאל ממשי להשתמש למגורים". העורר הסב מחסן לדירת מגורים בנגוד לחוקי התיכנון והבנייה, למרות שבמקרה הנידון עוד משנת 1994 סיווג הנכס לצרכי תשלום ארנונה שונה על ידי עריית תל אביב-יפו ל"מגורים", הרי שבקשתו של העורר לקבל היתר לשימוש למגורים נדחתה פעמיים.

...

חבר ועדת הערר מטעים: "אבל בגובה כזה אי אפשר לאשר מגורים". בהמשך הדברים באת כוח העורר הסבירה לוועדת הערר: "מחלקת השימור רוצה שיהיה מגורים ולא מחסנים ולא משהו אחר, כדי שלא יהרוס הבניין. המגורים יעזרו לשמר את הבניין ולכן רצו שיהיה מגורים. אבל הוא לא נגע בגודל, לא הגדיל ולא נגע ולא הנמיך. הכול כמו שהוא קיבל וכמו שכל השנים. עכשיו, אי אפשר לעשות שם חדרי כביסה ומחסנים. אין מה לעשות שם חדר כביסה היום." (פרוטוקול דיון בתיק תא/15/5244, עמוד 6, שורה 25 עד שורה 29 - נספח 6 לתצהיר המשיב) אולם לאחר מכן ב"כ העורר ביקשה למחוק את הערר וניתנה החלטה זו על ידי ועדת הערר: "לאור בקשת ב"כ העוררת [הכוונה לעורר] למחוק את הערר, תוך כוונה להגיש בקשה חדשה, אנו מקבלים את בקשתה ומורים על מחיקת הערר, ללא צו להוצאות." שבועיים ימים לאחר הדיון הנ"ל בוועדת הערר לתכנון ולבניה (דהיינו ביום 18.2.2016), התקיים דיון בהליכים הפליליים בפני בית המשפט לעניינים מקומיים.

בסיום חוות דעתו (ראה סעיף 49 לחוות הדעת), קובע כב' השופט ארנון, כדלקמן: "... לסיכום פרק זה אדגיש הדברים הבאים: נוכח העיקרון ש'אין חוטא נשכר' אני קובע בזאת כי אין לאפשר לעוררים ליהנות מכך שהתגוררו בדירותיהם בניגוד לייעודן התכנוני ותוך הפרת הוראות הדין בקשר לכך. לפיכך לעניין מס רכישה תיחשב דירה כ'דירת מגורים' רק אם ייעודה התכנוני מאפשר לבעליה להתגורר בה במשך מרבית ימות השנה. מבחן זה יתווסף להגדרת 'דירת מגורים' באחת משתי דרכים הבאות:

רו"ח מיכה לזר, חבר ועדת ערר אני מסכים לתוצאה אליה הגיע כב' יו"ר הוועדה השופט הרי קירש וחבר הוועדה רו"ח צבי פרידמן, שדין הערר להידחות (לרבות לעניין הטלת ההוצאות), ואולם איני סבור כי מהות או זהות הנכס לעניין חוק מיסוי מקרקעין נקבעת אך ורק על פי נסח הרישום בפנקס הזכויות במקרקעין, וכי כל עוד לא שונה המצב התכנוני החוקי יש להיצמד לנסח הרישום בפנקס הזכויות במקרקעין.

לאור האמור, דין הערר להידחות, אין לראות בנכס הנמכר דירת מגורים, הזכאי להקלה ממס השבח הניתנת לדירת מגורים.

. יציע- "חלל המשתרע בחלקה העליון של קומה, בין תקרתה לבין רצפת היציע ומוקף -קירות בחלקו והקף ריצפתו אינו עולה על 40% מהקף רצפת אותה קומה וכן קטן הוא מהקף תיקרת אותה קומה". להשלמת התמונה נציין כי סעיף 2 לשיטת המדידה בצו המסים קובע, כי "בשטח הבניין ימדד כל השטח מקיר אל קיר, שבתוף יחידת הבניין, כולל חדרי מגורים, חדרי שירות, בנייני עזר, כניסות, פינות אכול, פרוזדורים, מדרגות פנימיות, הול, מרפסות, לרבות מרפסות לא מקורות, יציעים שגובהם 1.80 מ' או יותר, סככות, חדרי כביסה, כל שטח מקורה אחר, ובבריכה - כל השטח הבנוי, גם אם אינו מקורה". בסעיף 4 לשיטת המדידה לבניין (עמ' 14) קובע הצוו כיצד יחשב החיוב לגבי שטח יציע באופן הבא: "יציע לצרכי חישוב הארנונה, למעט אם יאמר אחרת בצו מיסים זה, ייחשב שטח היציע כדלקמן:

על כן, כאשר הצוו דורש כי יהיה מוקף בחלקו, נועדה ההגדרה להבחין בין יציע לבין קומה; שנית, נראה כי העידר מגע בין הגלריה לבין קירות המבנה אינו מוציא את השטח מהגדרת יציע מאחר ובעיניי לא אמור להיות הבדל בין גלריה מן הסוג הנידון לבין גלריה שצמודה או מודבקת לאחד מקירות המבנה.

...

די בכך כדי להצדיק דחיית הערעור אף בשאלה זו. מאחר וועדת הערר דנה גם לגוף הטענה אציין, כי אף כאן סבורני כי ועדת הערר צדקה בהכרעתה.

סוף דבר: אני מורה על דחיית הערעור המנהלי שהגישה המערערת.

אני מחייב את המערערת לשלם למשיב הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 10,000 ₪.

הנתבע מוסיף כי התובעת הייתה צריכה לפצל את הנכס, על פי התב"ע שהיא יזמה בעצמה ביחד עם הנהנים עוד בשנת 2005, לשתי יחידות דיור נפרדות ולחייב את הארנונה בגין כל יחידה בנפרד על פי המאפיינים השונים שלה ושל הדיירים המתגוררים בה. לטענת הנתבע, פיצול זה היה משנה דרמאטית את חישוב הארנונה, משום שיחידה אחת הייתה במשך שנים נכס ריק שלא ניתן היה להשכיר אותו כך שהוא לא היה מחויב בארנונה.

הנתבע אף הגיש בקשה לאחד את הדיון בשתי התביעות – בקשה אשר נדחתה על ידי בהחלטה מיום 18.10.2018, ושנית בהחלטה בדיון מיום 5.11.2018 שהתקיים בהליך.

בכל הנוגע לטענת הנתבע לפיצול הנכס, הרי שבדומה לכל ביניין חדש הנבנה בעיר אלעד, גם במבנה בו מצוי הנכס מסר הקבלן את פרטי הדירות וציין כי הנכס מושא התביעה דנן כיחידה אוטונומית אחת, הגם שהדירה נפרשת על פני שתי קומות כאמור.

...

ודוק: גם טענה זו לא עלתה בכתב ההגנה של הנתבע, ועל כן מדובר בהרחבת חזית פסולה ודין הטענה להידחות.

סוף דבר מכל האמור לעיל עולה, כי דין התביעה להתקבל במלואה לגבי התקופה שלהלן.

הנתבע ישלם לתובעת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 35,000 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

סעיף 8(א) לחוק ההסדרים קובע: "(א) מועצה תטיל בכל שנת כספים ארנונה כללית, על הנכסים שבתחומה שאינם אדמת בנין; הארנונה תחושב לפי יחידת שטח בהתאם לסוג הנכס, לשימושו ולמקומו, ותשולם בידי המחזיק בנכס.

...

אך ספק בעיניי כי גם אם הגיע לידי המשיבה מידע כלשהו כאמור – כי יש בו כדי להצדיק הטלת חיוב רטרואקטיבי על העותר, שבע שנים אחורנית, למועד בו ברי כי לא היה "מחזיק" ואף לא היה עדיין "בניין". בהינתן העובדה כי העותר עצמו לא הבהיר עד תום בעתירתו מהו המועד שבו הועברה הדירה בז'בוטינסקי 7/2 לידיו, אלא אך טען כי הקבלן, לאחר ש"הסתדר עם הבנק, העביר החזקה בדירה מס' 2 לעותר" – ראו בעמוד 4 פסקה 3 לעתירה – סבורני כי יש לקבוע כי העותר הינו "מחזיק" בנכס ברחוב ז'בוטינסקי 7/2 וזאת החל משנת 2004 – מועד קבלת טופס 4 בבניין.

אף אם אקבל את עמדתה זו של המשיבה, סבורני כי בעת שכפר העותר בדרישת החוב שנשלחה לו בשנת 2008, הרי שיש לראותו כמי שהעלה את טענת ההתיישנות בהזדמנות הראשונה [השוו: עת"מ (מינהליים חי') 46962-01-15 מ. ש. (חסוי) נ' עיריית חיפה (17.05.2015), בפסקה 5].

סוף דבר: העתירה מתקבלת ברובה.

משכך, מחסנים שאינם צמודים פיזית לדירת מגורים אך ממוקמים בבניין המגורים עצמו לא עונים על התנאי "מחסן שאינו צמוד לבניין מגורים". זאת ועוד, בשנות ה- 90 של המאה הקודמת, שעה שנוסח צו הארנונה, לא היו ביישוב המאוחד בניינים משותפים להם מחסנים שאינם צמודים פיזית לדירת המגורים.

כך, לראייה, כאשר הכוונה בצו הארנונה היא לדירת מגורים השתמש המנסח בדיבור "יחידה", לדוגמה: "יחידה המשמשת גם למגורים". כלומר, לשיטת המשיבה, כאשר הכוונה היא לדירת מגורים (דירה או קוטג' או וילה) נעשה שימוש בתיבה "יחידה" בעוד שהדיבור "ביניין" הוא דיבור רחב וכולל המכיל גם "ביניין מגורים". 3על כוונת מנסח צו הארנונה, לראות בדיבור "ביניין" כדיבור מרחיב, מבקשת המשיבה גם ללמוד מההבהרה שהוספה בשנת 2021.

קריאה של צו הארנונה מלמדת, כי "שטח ביניין המשמש למגורים... כולל מרפסות מקורות..." בהמשך נכתב "שטחי מחסנים מכל הסוגים שאינם צמודים לבניין המשמש למגורים יחושבו ב- 50% משטחם ויצורפו לשטח הבניין העקרי". פרשנות מילולית מכילה את פרשנות המבקשת, לפיה כאשר המבקשת ביקשה לכלול שטחים היא עשתה זאת מפורשות וכאשר החריגה שטחים היא גם כן עשתה זאת מפורשות.

...

משכך, נדחית טענת המשיבה, לפיה בקשת האישור הוגשה בשיהוי.

כלומר, טענת המשיבה, לפיה הסמכות הייחודית לברר את המחלוקת מסורה לוועדת הערר נדחית.

המשיבה תשלם שכ"ט באי כוח המבקשת בשיעור של 25,000 ₪ (כולל מע"מ) וכן תשיב למבקשת את עלות חווה"ד מטעמה לפי קבלה שתוצג לה. הקבוצה מטעמה תנוהל התובענה הייצוגית היא: מחזיקי נכסים, כלומר, דירות, יחידות דיור למגורים המתגוררים בבניין מגורים (בית משותף) להם משויכים מחסנים המצויים בקומה נפרדת מקומת המגורים ואשר המשיבה מחייבת בגינם בארנונה עבור מלוא שטחו.