איחוד וחלוקה של נכסים ללא הסכמת בעלים

ברקע לבקשה מחלוקת בנוגע למקרקעין הידועים כחלקות 228, 229, 230 ו-251 בגוש 6455 בהוד השרון (להלן: המקרקעין), בעיניינם פורסמה למתן תוקף תכנית מפורטת הר/13/19/1000 המורה על איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים למגרש אחד שייעודו מסחר ועסקים (להלן: התכנית).

כן יצוין כי ביום 10.10.2021, במענה לבקשת הבהרה שהוגשה מטעם כונס הנכסים בעיניין מועד פינוי בעלי הזכויות במקרקעין, הבהיר בית המשפט כי מועד פינויים של המבקשים הוא עם השלמת החלק המזרחי של המגדל (היינו, השלב הראשון), בהתאם להוראת סעיף 18 לתכנית, בעוד שיתר בעלי הזכויות אינם זכאים להשאר במקרקעין.

...

החלטה השוללת את המשך הפעילות העסקית במהלך השלב השני של הפרויקט, מהווה תקיפה עקיפה של הוראות התכנית ועל כן דינה להידחות גם מטעם זה. עוד נטען כי אין בהחלטות שניתנו לאחר פסק הדין כדי לשנות ממסקנה זו. לשלמות התמונה יצוין כי ערעורים על פסק הדין הוגשו על ידי מבקשים 5-2 לבית משפט זה, והם עודם תלויים ועומדים.

לאחר עיון בבקשה ובנספחיה הגעתי לכלל מסקנה כי דינה להידחות אף מבלי להידרש לתשובת המשיבים.

לא רק שלאורך פסק הדין הובהר כי הכוונה לתום השלב הראשון, ולא רק שזו המסקנה המתבקשת מקריאת הוראת סעיף 18 לתכנית, אלא שהבהרה בעניין זה ניתנה כבר ביום 10.10.2021 וההשלכות של הקביעה האמורה חודדו זה מכבר בהחלטות שניתנו ביום 22.6.2022 וביום 6.7.2022.

בנסיבות אלו, דין טענות המבקשים – להידחות.

התכנית כוללת בין היתר שינוי ייעוד קרקע קיים, הקמת מיתחם מגורים חדש בסמוך לשכונות הקיימות בזיכרון יעקב וכוללת הוראות בדבר איחוד וחלוקה מחדש של חלקות, ללא הסכמת הבעלים.

שלוש העתירות הנוגעות לתכנית הן הבאות: העתירה הראשונה (עת"מ 66997-10-21), הוגשה מטעם זיכרונה נכסים בע"מ (להלן: "היזם"), שהנו בעל הזכויות בחלק מחלקה 32 בגוש 11307 (להלן: "חלקה 32") עליה חלה התכנית (להלן: "העתירה של היזם"); השנייה (עת"מ 51339-12-21) הוגשה מטעם 41 בעלי זכויות במקרקעין בתחום התכנית (להלן ביחד: "בעלי הקרקעות") – כאשר העותרים 1 עד 5 בעתירה זו הנם בעלי חלק מחלקה 13 בגוש 11307 (להלן: "חלקה 13"), והעותרים 6 עד 41 הנם חלק מהבעלים של חלקות 14, 15 ו-17 בגוש 11307 (להלן: "העתירה של בעלי הקרקעות").

במכתב צוין כי בדעת המועצה להפקיע שטח העולה על 40% מחלקה 19 בגוש 11307, כי אין כוונה לפגוע בבעלי החלקה ולכן ראש הרשות מתחייב כי בעת עריכת התב"ע תערך תכנית איחוד וחלוקה של כל השטחים בתחום השכונה החדשה, כולל החלקה נשוא המכתב (חלקה 19), ועוד נכתב שם כי לעת ביצוע האיחוד והחלוקה "אנו נחלק את ההפקעה" בין כל בעלי החלקות ו/או מרביתם, באופן ששעור ההפקעה יהא זהה לכל החלקות ובאופן שלא יעלה על 40% מהחלקה.

...

לא הונח כל בסיס לסברה כי שיטת השומה שגויה, או כי יש עדיפות לעקרונות הנטענים לגבי היטלי השבחה, לא הודגם מה השוני, לא הוסבר מדוע שיטת השומה לגבי היטלי השבחה מתיישבת עם תקן 15 בהקשר של תכנית איחוד וחלוקה – והטענה נדחית.

מהאמור מתחייבת גם המסקנה כי לא היה מקום לקבל את טענת בעלי המקרקעין כי נוכח המחלוקות בין השמאים, היה על הועדה המחוזית לשקול לפנות לבורר בטרם מתן החלטתה.

סיכום – אשר על כן, העתירות נדחות.

הרקע הרלוואנטי לעניין תואר בהחלטתו של השופט יצחק עמית מיום 11.1.2022 במסגרת ע"א 7012/21 ובהחלטתי מיום 30.11.2022 ברע"א 6755/22, והמעוניין להרחיב יעיין שם. לענייננו, די שאציין כי בשנת 2004 התקבלה תוכנית מפורטת הר/13/19/1000, המורה על איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים של מקרקעין הידועים כגוש 6455 חלקות 230-228 ו-251 בהוד השרון (להלן: המקרקעין), וזאת בהתאם להוראות חוק התיכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 (להלן: התוכנית).

בהמשך, החל להתנהל בקשר למקרקעין הליך לפירוק שתוף בבית המשפט – הוא ההליך מושא בקשת רשות העירעור דנן (להלן: הליך פירוק השתוף), במסגרתו מונה עו"ד אביחי ורדי לכונס נכסים על המקרקעין (המשיב 1.

...

לאחר שעיינתי בהחלטת בית המשפט קמא ובטענות המבקשים, סבורני כי דין הבקשה להידחות, אף ללא צורך בתגובת המשיבים.

בעניין זה מקובלת עליי קביעתו של בית משפט קמא, לפיה המומחה לא נתבקש לשנות את ההוראות שנקבעו בטבלת האיזון, וההליך דנן כלל אינו המסגרת הדיונית המתאימה לתקיפת הוראותיה.

אשר על כן, בקשת רשות הערעור נדחית.

פרג פירוז אסתר פירוז אביעד שוב שמואל שוב מלי רוזנבלום נעמה שיף אריאל שוב צבי שוב ישראל שוב מרים דונין אפרת דיבון יעל שטיינבך ציפורה תמר פרג'י ארנון שוב ירון שוב פקיד שומה גוש דן (ניתן פסק דין בהעדר הגנה) פסק דין לפני תביעה לפירוק שתוף במקרקעין הידועים כחלק מחלקה 10 בגוש 3947, במיגרש מספר 1052, שנוצר מכוח תכנית ביניין עיר רצ/מק/7/ 1000/ 1 (להלן: "המיגרש"), שהנה תכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים לפי חוק התיכנון והבניה, תשכ"ה-1965.

הכרעה לאחר עיון בטענות התובעים ונתבע 1, שנטענו במסגרת כתבי הטענות מטעמם, ולאחר ששמעתי את באי כוח הצדדים בדיון שהתקיים לפני ביום 28.12.23, ראיתי ליתן פסק דין המורה על פירוק השתוף במיגרש באמצעות מינוי כונס נכסים למכירת המיגרש לכל המרבה במחיר וחלוקת התמורה בהתאם לחלק היחסי של בעלי הזכויות במיגרש, וזאת לאחר שלא מצאתי כי כתב ההגנה מטעם נתבע 1 מגלה הגנה.

...

הכרעה לאחר עיון בטענות התובעים ונתבע 1, שנטענו במסגרת כתבי הטענות מטעמם, ולאחר ששמעתי את באי כוח הצדדים בדיון שהתקיים לפני ביום 28.12.23, ראיתי ליתן פסק דין המורה על פירוק השיתוף במגרש באמצעות מינוי כונס נכסים למכירת המגרש לכל המרבה במחיר וחלוקת התמורה בהתאם לחלק היחסי של בעלי הזכויות במגרש, וזאת לאחר שלא מצאתי כי כתב ההגנה מטעם נתבע 1 מגלה הגנה.

נוכח האמור, לא שוכנעתי כי יש באמור בחוות דעת המומחית משום טעם "יעיל וצודק יותר" לפרק השיתוף שלא בדרך של מכירת המגרש.

" למען הסדר הטוב, אני רואה להבהיר, כי פסקי הדין אליהם הפנה נתבע 1 במעמד הדיון שהתקיים לפני אינם רלבנטיים לענייננו, עת הנסיבות שם היו שונות, וכי ממילא אין בהם כדי לשנות המסקנה שהובאה מעלה.

בהינתן מכלול האמור, ומששוכנעתי כי כתב ההגנה מטעם נתבע 1 אינו מגלה הגנה, ראיתי לעשות שימוש בסמכות הקבועה בתקנה 63(ב)(16) לתקנות סדר הדין האזרחי, תשע"ט-2018, הקובעת כי בישיבת קדם משפט רשאי בית המשפט לבקשת בעל דין או מיוזמתו: "למחוק את כתב התביעה או לדחות את התובענה או לתת פסק דין אם מצא שכתב ההגנה אינו מגלה הגנה כלל;". בהקשר זה אפנה לע"מ 7367/22 פלונית נ' פלונית (ניתן ביום 26.01.2023)‏‏ בקשר לתקנה 63(ב)(16): "יש מקום לטעמי, לאמץ מבחן שיהווה מעין 'תמונת תשליל' למבחן 'סיכויי התביעה': מבחן סיכויי ההגנה. בהתאם למבחן זה, ניתן להכריע בשאלה אם יש מקום ליתן פסק דין, כבר בשלב קדם המשפט. השאלה שעלינו לבחון אפוא, היא זו: מהם סיכויי ההגנה, נוכח טענותיה המשפטיות, בהינתן התשתית העובדתית שניתן לגבש לגביהן? ככל שימצֵא כי מדובר בסיכויים אפסיים ממש, הרי שמדובר ב"כתב הגנה שאינו מגלה הגנה כלל", וניתן יהיה לסיים את ההליך לאלתר, בדרך של מתן פסק דין………סיכום ביניים: סבורני כי לצורך עשיית שימוש בתקנה 63(ב)(16) לתקנות החדשות, יש לעבור דרך מבחן סיכויי ההגנה, הדומה לגישה שננקטה ביחס לסמכות זו, כפי שנקבעה בתקנות הקודמות, ובדומה לאופן שבו מופעלת סמכותו של בית המשפט, למחוק כתב תביעה שאינו מגלה עילה.

מדובר בתוכנית הכוללת הוראות לאיחוד וחלוקה שלא בהסכמה, בהתאם להוראות סימן ז' בפרק ג' לחוק התיכנון והבניה.

זאת, למשל, כאשר שינוי הבעלות משפיע על סה"כ הקף הזכויות של הבעלים במצב הנכס (הגדלת זכויותיו), באופן המשפיע על ההקצאה עבורו בטבלת ההקצאות וממילא על תמונת ההקצאות הכוללת.

כפי שכבר צוין לעיל, בעלים במושאע אשר טען לחלוקה של המקרקעין המשותפים שאין לה ביטוי במירשם, נידרש במסגרת ההליך התיכנוני דנן להגיש שורה של מסמכים.

אלא שלפי המפורט בהמלצות החוקר ובתגובות המשיבים, מבחינת המסמכים שהגישו העותרים עלה כי אין חפיפה מלאה בין שמות הצדדים בתשריט לבין הבעלים הרשומים בנסח הטאבו, באופן שחלק מהבעלים הרשומים בטבו אינם מופיעים בתשריט החלוקה מושא פסה"ד, וחלק מהשמות בתשריט החלוקה אינם מופיעים בפסה"ד. במצב דברים זה, ובהתאם לאמות-המידה הכלליות לפיהן פעלו המשיבים ביחס לכלל המקרים בהם הוגשו התנגדויות על בסיס הסכמות בלתי רשומות בין בעלים במושאע, נדחתה היתנגדות העותרים.

...

אף לגופם של דברים סבורני כי דין העתירות להידחות.

אשר לטענה העיקרית בעניין שיעור זכויותיהם של העותרים בתחום התכנית, מקובלת עלי טענת המשיבים כי טענה זו – בצירוף המסמכים לביסוסה – הועלתה באיחור ובחריגה מלוח-הזמנים המחייב, ומשכך לא ניתן היה לקבלה.

סיכומם של דברים: על יסוד כל המפורט לעיל, אני מורה על דחיית העתירות.