איחוד וחלוקה של חלקה צרה בטרם הוצאת היתר בנייה

חלקה מספר 473 היא חלקה מלבנית רגולרית שחזיתה הצפונית פונה לרחוב זרובבל עליה צמודה חלקה 476 שהיא חלקה מבלנית צרה וארוכה.

במסגרת התביעה הגישו הנתבעים 3-1 חוות דעת מטעמם ממנה עלתה הטענה כי הנתבעת 9, שהיא הבעלים הרשום של חלקה 4 נתנה את אישורה והסכמתה לבקשתו להיתר בניה של נתבע 1.

לטענת הנתבעים, הם הגישו עוד בשנת 2010 בקשה לקבל היתר בניה לבניית ביתם על חלקו של הנתבע 1 בחלקה 473/4 (132 מ"ר) , ביחד עם חלקם של הנתבעים 2 ו- 3 בחלקה 473/1 (92.36 מ"ר) ובסך הכל מיגרש בשטח של 224.36 מ"ר. הנתבעים 3-1 טוענים כי התובעים או מי מהם לא הגישו היתנגדות לבקשתם לקבלת היתר בניה, כך שביום 3.5.2010 הוצא להם היתר בניה לבניית ביתם – בית מגורים בן שתי קומות, יציאה לגג, מרתף וחנייה בשטח כולל של 372.92 מ"ר (היתר הבניה מצורף לנספח ח' לכתב ההגנה).

חוות דעת המומחית, המחזיקה 68 עמודים, כוללת היתייחסות לכל המחלוקות בין הצדדים ולכל הטענות שהועלו לפניה על ידי כל צד ואת הערכתה בהתאם לשיקול דעתה כמומחית בנוגע לכל אחת מהמחלוקות, והן: מועד קובע לחוות הדעת; שטח חלקות לחישוב זכויות; זכויות בניה לניצול – חדרי יציאה לגג; איחוד החלקות וזכויות בחלקה 476; האם חתימת בעלים על היתר בניה מהוה הקניית זכויות?; חלקות הזכויות בתת חלקה 473/1 ובחלקה 476; חלוקת הזכויות בתת חלקה 473/4; שטח מנוצל בהיתרי בניה; הגורמים העושים שימוש בזכויות הבניה; שווי זכויות בניה של הגורמים העושים שימוש בזכויות הבניה; אדון כעת בכל אחת מהמחלוקות לפי הסדר, בהתבסס על המסמכים שהוגשו בתיק (ראו רשימת מסמכים המצורפת לעיל).

הנתבעת 4 הוסיפה כי גם אם טרם בוצע איחוד החלקה, הצדדים פועלים על פי איחוד החלקות והיתר הבניה ניתן על בסיס איחוד החלקות.

...

סוף דבר מכל האמור לעיל עולה כי הנתבעים 3-1 והנתבעת 4 עושים שימוש בזכויות בניה החורגות מהזכויות המוקנות להם בהתאם לחלקם במקרקעין.

מן הטעמים האמורים לעיל, אני מחייב את הנתבעים 4-1 לפצות את התובעים בגין שווי זכויות הבניה שמגיעות להם בגין זכויות הבניה שנגרעו מהם, כדלקמן: הנתבעים 3-1: בגין הניצול העודף על ידם – סך של 478,990 ₪ בתוספת 10% כפיצוי על פגיעה באוטונומיה הקניינית – ובסך הכל 526,889 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 19.2.2017 ועד לתשלום המלא בפועל.

לאור התוצאה אליה הגעתי – התביעה נגד הנתבעים 5-10 נדחית.

לפניי עתירה למתן פסק דין אשר יורה על ביטולה של החלטת המשיבה 1, ועדת הערר לתיכנון ובנייה מחוז צפון (להלן: "ועדת הערר"), מתאריך 6.12.16, בה נדחה ערר מס' 200/16 אשר הגיש העותר כנגד החלטת הוועדה המרחבית לתיכנון ובניה "בקעת בית הכרם" (להלן – "הוועדה המרחבית"), לאשר תשריט חלוקה למקרקעין הידועים כגוש 18970 חלקה 53 (להלן: "המקרקעין"), וכן ליתן היתר בנייה בתנאים למשיב 3.

בהחלטת ועדת הערר מתאריך 5.4.16 נקבע: "משהתברר במדידה עדכנית, כי בתשריט המקורי נפלה טעות במדידת גבולות החלקה (מבלי שהשתנה שטחה הכולל), וכפועל יוצא מכך החלוקה של החלקה למגרשים מצריכה התאמות, הרי שבטרם הוצאת היתר בניה, יש לקבוע את גבולות המיגרש באמצעות תיקון של תשריט החלוקה בהליך מתאים, קרי – הודעה לכל הבעלים על שינוי החלוקה המאושרת, ושמיעת התנגדויותיהם, ככל שיהיו. לפיכך, התיק מוחזר להמשך טפול הוועדה המרחבית". בהתאם להחלטת ועדת הערר מתאריך 5.4.16, החליטה הוועדה המרחבית על קביעת גבולות המגרשים על פי הגבולות הקבועים בין הצדדים מלכתחילה.

בהקשר לכך, נציין כי עוד במעמד הדיון בועדה המרחבית הובהר לעותר שאין מקום לבצע שינוי כמו שהוא מבקש על מנת להגיע לחלוקה שווה בין שלושת המגרשים, באופן שישאיר לו את הבנייה הבלתי חוקית אבל ייצור מיגרש שיצריך בית ארוך וצר למשיב 3 (עיין דברי גב' ח. עמית, בעמ' 5 לפרוט' הועדה המרחבית).

בתאריך 15.11.16 ניתנה החלטת ועדת הערר כדלקמן: "הואיל ומדובר בסכסוך קינייני בנוגע לגבולות המגרשים, הנמצא בברור בבית המשפט, ובהיעדר טענה (לסטיה) מתכנית החלה על המקרקעין, לא ברורה סמכותה של ועדת הערר לידון בערר. ניתנת לעוררים האפשרות לבסס את זכות הערר על ההחלטה שעניינה בהתנגדות לפי תקנה 2ב ולא לפי סעיף 149 לחוק". בתאריך 23.11.16 הגיש העותר תגובתו להחלטת ועדת הערר, בתגובתו טען העותר כי קיימת לו "...זכות ערר לידון בהחלטה של המשיבה שעניינה איחוד וחלוקה של קרקעות, לפי פרק ד' לחוק, העוסק בתשריטי חלוקה". (עיין סעיף 8 לתגובה).

...

אנו סבורים שבמקרה שלפנינו לא היתה הועדה המרחבית רשאית לסרב לקבל את הבקשה להיתר בניה; מאידך גיסא לאור האמור לעיל וכשעמדת הועדות היא שלכאורה אין לעותרת זכות קניינית, הואיל ומדובר ברכוש משותף, רשאיות הן להפנות את העותרת לבית המשפט המוסמך.

לאור האמור לעיל, העתירה נדחית.

העותר ישלם לכל אחד מהמשיבים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 5,000 ₪ לתשלום בתוך 30 יום מהיום, שאם לא כן, ישא הסכום הפרשי הצמדה וריבית כחוק, מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

על השטח חלה תכנית ממ/2/1516 – תכנית מפורטת של איחוד וחלוקה בהסכמת בעלים המהוה שינוי לתכנית קודמת 1516 (להלן: "התכנית").

לשיטתו, עבודות החפירה מסכנות את יסודות חומת בית מגוריו המשמשת בחלקה כקיר תומך ועלולות לגרום להתמוטטותה.

כך, נדחתה הצעתו להזיז את גן המשחקים לעבר שטח חקלאי צר שכלוא בין השצ"פ לכביש מתוכנן – הצעה שלכאורה היתה מקובלת על הצדדים אולם סופו של יום, נדחתה מבלי ליידעו על שום מה. העותר מוסיף כי המשיבים בחרו בחלופה הפוגענית ביותר חרף העובדה שעמדו לרשותם אפשרויות לתיכנון מחדש שפגיעתן פחותה.

עם זאת, רשמתי לפני הצהרת ב"כ המועצה כי היה ויעלה הצורך בהוצאת היתר בניה – הדבר ייעשה.

...

העתירה הוגשה כנגד אורגנים של הרשות תחת הרשות עצמה צודקים המשיבים 1-2 בטענתם כי דין העתירה נגדם להידחות על הסף ולו בשל הגשתה נגדם באורח אישי.

תוקף התכנית מקובלת עלי טענת המשיבים 1-2 כי המועד הנקוב בתכנית אינו מועד פקיעה.

מקובלת עלי טענתו, כי הרשות הפתיעה את העותר בעיתוי בו בחרה לתחילת עבודות הקמת הגן, במהלך חג הסוכות.

לפיכך, אני מורה על דחיית העתירה, אגב צפייה מהרשות שתנקוט צעדים כמפורט לעיל להקטנה והפחתה של אי הנוחות שתיגרם לעותר.

לטענת העותרת, אחרי תכנית איחוד וחלוקה אין חפיפה בין חלקה במצב שלפני התכנית ולאחריה, אך התכנית החדשה מאמצת את כל הוראות התכנית הקודמת שיצרה את היעוד.

טענת העותרת לפיה ההיתר הוצא מכח תכנית גז ולא מכח תכנית המש"מ הועלתה לראשונה בועדת הערר בעת הדיון על סעד הביניים, אך בבקשה להיתר ובהיתר עצמו נרשם במפורש שההיתר מבוקש מכוחה של תכנית המש"מ, ששינתה מהותית את תכנית גז. החלטת ועדת הערר התבססה על הוראות תכנית המש"מ, אך גם ללא הוראות תכנית המש"מ המסקנה המחייבת הכנת תכנית מפורטת טרם מתן היתר, עולה בקנה אחד עם פסיקה עקבית וברורה של בית המשפט העליון, הנשענת על סעיף 145(ז) לחוק התיכנון והבניה תשכ"ה-1965, על מושכלות יסוד בדיני תיכנון ובניה, ומחדדת את האבחנה שבין שיקול הדעת התיכנוני הרחב הנתון למוסדות התיכנון – לקבוע בתכנית מה וכיצד מותר לבנות ומה אסור לבנות, לבין שיקול הדעת הצר הנתון לרשויות הרשוי – לוודא במסגרת היתר הבניה שמה שניבנה בפועל תואם את התכנית.

ועדת הערר בחנה את הבקשה להיתר בהתאם לייעוד "חקלאות" ואימצה פרשנות צרה ודווקנית תוך היתעלמות מצרכי חקלאות מודרנית ולא בהתאם לייעוד הרלוואנטי של "מבני משק". יתרה מכך, ניתן להקים תחנת הסגר אף במקרקעין בהם הייעוד הוא חקלאי.

...

לאור האמור אני דוחה את טענת השיהוי.

סוף דבר משהגעתי למסקנה כי ההיתר הוצא ללא תכנית מפורטת דיה אני דוחה את העתירה.

העותרת תשלם לכל אחת מהשיבות 1, 3, 4-19 (יחדו) את הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 20,000 ₪.

על המקרקעין חלות תכנית הר/1200, ותכנית מפורטת הר/מק/1200/א' שהיא תכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים אשר קיבלה תוקף ביום 16.06.08 (להלן: "התכנית" ו"התכנית המפורטת" בהתאמה).

עוד בטרם הוצא ההיתר החלה העותרת בגידור המיגרש, לרבות החלק של דרך רחוב הפרחים הכלול במגרשה.

כדי למנוע מהעומס שנוצר כתוצאה מהחסימה שנגרמה בכביש, ביצעו המשיבות הרחבה נקודתית וצרה ביותר של קטע הדרך הסמוך למגרש העותרת כדי ליתן מענה תחבורתי ובטיחותי במקום.

דיון והכרעה: אין מחלוקת כי על פי התכניות החלות על המקרקעין יעוד רחוב דרך הפרחים בחלק המצוי במיגרש העותרת הוא למגורים ובחלק המצוי בתחום התכנית הצפונית ביעוד לשצ"פ. העותרת אינה טוענת שהמשך קיומו של הכביש מפריע לה בבצוע הפרויקט אותו היא בונה ועל אף המשך קיומו של הכביש ניתן לה היתר בניה עוד בטרם הדרכים החלופיות בוצעו.

סעיף 12.2 בתכנית הר/1200, שכותרתו "הוראות בדבר בניינים חורגים" קובע: "תקופת מאקסימום לחריגה על פי פרק ז' לחוק התיכנון והבניה תשכ"ה-1965 לגבי בניינים ושימושים חורגים לא תעלה על 5 שנים מיום אישורה של תכנית לחלוקה חדשה שתערך על ידי הוועדה המקומית. " (ההדגשות בקוו אינן במקור – ז.ב) סעיף 17 בתכנית המפורטת הר/מק/1200/א', שכותרתו "מבנים להריסה" קובע: "תקופת מאקסימום לחריגה על פי פרק ז' לחוק התיכנון והבניה תשכ"ה- 1965 לגבי בניינים ושימושים חורגים לא תעלה על 5 שנים מיום אישורה של תכנית זו." (ההדגשות בקוו אינן במקור – ז.ב).

למעלה מן הצורך ומכיוון שהמשיבות ביקשו לאחר תום הדיון להגיש ראיה נוספת והציגו נסח רישום של חלקה 8 בגוש 6407 המלמד כי רחוב דרך הפרחים היא קרקע מסוג "מתרוקה" בבעלות עירית הוד השרון, וכי אף בתקנונה של התכנית הקודמת, תג"פ 329, שחלה על רחוב דרך הפרחים (לפני תכנית הר/1200 והר/1201), נאמר כי גם דרך קיימת בפועל נחשבת לדרך, ראיתי לנכון לציין את הדברים ולדחות את הטענה.

...

מטעם זה אני דוחה את הטענה.

סוף דבר: לאור כל האמור אני דוחה את העתירה.

העותרת תשלם למשיבים (יחדו) את הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 25,000 ₪.