איזון זכות קניין בין דיירים בשטח משותף

העותרים הוסיפו וטענו כי האיזון המתבקש בין זכות הקניין וזכות הדת שלהם לבין זכות הקניין של יתר דיירי הבניין, ובפרט דיירי קומה 18, מחייב קביעת סייגים מתחייבים ומידתיים בתכנית ובתוך כך - הוספת הוראה הקובעת כי בעת הרחבת המרפסות הפונות לצפון מערב, תובטח שמירת נסיגה של 1.8 מטר מקוו מרפסת הדירה (נסיגה אשר תאפשר את הפתח לשמיים כפי שהוא כיום); לחילופין, טענו העותרים כי ניתן לאפשר את הרחבת המרפסות בצד הפונה לצפון מערב בקומה ה-18 באופן מלא, תוך קביעת פיתרון נקודתי – בדמות הוראה בתכנית שתחייב התקנת ריצפה פריקה בחלק המורחב שבמרפסות הקומה ה-18, אשר תיפתח אך ורק במשך שבוע אחד בשנה בחג הסוכות, ובהתאם, תרשם זיקת הנאה ו/או הערה מתאימה להבטחת הדבר בלישכת רישום המקרקעין.

לטענת העותרים הוראת סעיף 71ב(ז) לחוק המקרקעין, נותנת עדיפות מובהקת לאפשרות להמשיך ולקיים סוכה כהלכה בדירה גם כאשר הדבר מונע הרחבת שטח דירות הדירות האחרות בבית המשותף וקובעת כי לא תיתקבל החלטה השוללת זכות זו. לדידם של העותרים בהחלטתה המתעלמת מהוראת דין זו, חרגה הועדה המחוזית מסמכותה שכן גם היא כפופה, ככל גוף מינהלי, להוראות הדין ובכלל כך גם להוראות חוק המקרקעין.

בין שקולי התיכנון לשיקולי הקניין – האם אמנם מבוססת היתנגדות העותרים על טעמים קניינים וככל שכן - האם בדין סירבה הועדה המחוזית לידון בטענותיהם? עיון בטענות הצדדים, מלמד כי המחלוקת העיקרית בין הצדדים נוגעת ליחס שבין טענות מתחום הקניין לבין טענות מתחום התיכנון ובכלל זה בפרט לגבולות סמכויותיהם של מוסדות התיכנון לידון לגופן בהתנגדויות לתכנית מקום בו אלו מעלות טענות שעל פניו יונקות מקורן מתחום הקניין.

...

בדומה אף אינני נדרשת לטענה ולפיה משפורסמה התכנית למתן תוקף קודם לדיון בעתירה הרי שדין העתירה להידחות מפאת מעשה עשוי .

סוף דבר; אשר על כן – העתירה נדחית.

העותרים יישאו בהוצאות כל אחת מהמשיבים 1-5 בסך של 4,000 ש"ח. המזכירות תדוור החלטתי לצדדים.

על כן, כך נקבע, בעלי הדירות במבנה העליון אחראים לאופן הניהול של השטחים שהוצמדו לו, ובכלל זה עומדת להם הזכות למנוע סלילת דרך שלא הייתה קיימת בשטח זה. המפקחת הוסיפה וציינה כי אפילו לא הייתה מורה על הפרדת הניהול בין המבנים, יש לדחות את טענת המערערים כי יצירת שביל גישה בעיניינם מהוה שימוש סביר ברכוש המשותף, שכן מדובר בשינוי פיזי המחייב קבלת הסכמה מהאסיפה הכללית.

תכלית החקיקה נקודת המוצא לדיון בתכלית החקיקה היא ההכרה בתפקידם של דיני הבתים המשותפים ככאלה שמבטאים איזון רגיש בין זכות הקניין של הפרט לבין הצרכים המשותפים של כלל בעלי הדירות בבית המשותף (ראו: יהושע ויסמן דיני קניין – בעלות ושתוף 344 (1997) (להלן: ויסמן); מיגל דויטש קניין כרך א 649 (1997) (להלן: דויטש); חנוך דגן קניין על פרשת דרכים 364-363 (2005) (להלן: דגן)).

חריגותו של סעיף 71ב לחוק נובעת מתכליתו הייחודית – היתמודדות עם מצוקת הדיור ומתן אפשרות לניצול יעיל יותר של קרקעות על-ידי הרחבת הדירות בבית המשותף, תוך נטילת "זכות הווטו" של המיעוט בהחלטות הנוגעות לרכוש המשותף (ראו: עניין עטייה, בפסקות 12-11 לפסק דינו של השופט פוגלמן).

...

לא אחת אנו עושים כן אף במתכונת של הענקת רשות ערעור גם במקרים שבהם הערעור נדחה בסופו של דבר לגוף הדברים (ראו למשל: רע"א 6710/14 מפלסי הגליל סלילה עפר ופיתוח בע"מ נ' עיריית שפרעם, פסקה 8 (7.12.2014), שם ניתנה רשות ערעור "לטובת הבהרת הכלל המשפטי" הגם שהערעור נדחה לגופו; רע"א 2389/18 לארי נ' עיריית נצרת עילית, פסקה 16 (10.5.2018) שבו רשות הערעור ניתנה "בשים לב לחשיבות הנודעת לחידוד העקרונות החלים על התדיינויות" בסוגיה הרלוונטית; רע"א 2843/18 הכשרה חברה לביטוח בע"מ נ' פוליקוב, פסקה 17 (15.10.2018)).

סוף דבר סוף דבר: לשיטתי יש לקבל את בקשת רשות הערעור אך לדחות את הערעור לגופו, בכפוף להוראות שבפסקה 73 לעניין שינוי התקנון ורישומו.

משמצאתי כי גם עמדתה לגופו של עניין מקובלת עלי, לא ראיתי טעם שלא להצטרף לפסק דינה.

מנגד, הוכח במאזן ההסתברויות הנידרש ומעל לכך, כי השטח שהוקצה לנתבע על ידי רמ"י במקור על פי חוזי הפיתוח והחכירה והתשריט שצורף להם, הוא בחלקה 114, ובה בלבד.

בשים לב לגודל שטח ה"פלישה" על פי חוות דעת המומחה; עת המבנה ניבנה על ידי הנתבע שלא בחלקה 114 בה הוקצה לו שטח בהתאם לחוזי הפיתוח, החכירה והתשריט; משהוברר לנתבע מצב זכויותיו ביחס לחלקה 37 לפני שנים רבות; משלא נעשתה על ידו כל פעולה משך תקופה כה ארוכה לשם הסדרת זכויותיו כמתחייב על פי דין; משסכויי הסדרת מצב זכויותיו של הנתבע בחלקה 37 לוטים בערפל לנוכח עמידת התובעים על תביעתם משך כל השנים להריסת המבנה וקבלת החזקה לידיהם; לאור הצורך בקבלת הסכמה של כל הדיירים לויתור על שטח מן הרכוש המשותף - אני סבורה כי הכף נוטה לכיוון קבלתה של התביעה והגנה על זכות הקניין של התובעים (השווה: ת"א (נת') 10767-07-10 נתן לסרי נ' אברהם חימוביץ (1/2/13) עמ' 9-11.

...

סוף דבר מכל האמור לעיל, אני מקבלת את התביעה כנגד הנתבע ומורה על סילוק ידו מן המקרקעין.

בשים לב לנימוקים המפורטים לעיל אני מורה על עיכוב ביצועו של פסק הדין למשך 6 חודשים מהיום.

לפיכך, הנתבע ישלם לתובעים יחד הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 25,000 ₪, שישולמו תוך 30 ימים מהיום, אחרת יישאו הצמדה וריבית מהיום עד התשלום בפועל.

זהו פסק דין בעתירה לביטול החלטת המשיבה מס' 1, מיום 16.7.20, לדחות את ערר העותרת על החלטת המשיבה מס' 2, מיום 20.5.19, שלא לידון בבקשת העותרת להיתר בניה לבצוע שינויים פנימיים בבניין, עד הכרעה במחלוקות הקנייניות שעלו בין העותרים ובין דיירים בבניין.

הדיירים הגישו היתנגדות לבקשה זו, שבמסגרתה טענו בין היתר, כי התכנית "...תיגרום לבניין ולסביבה עומסי תנועה ונפח מעבר לתוכנית הקיימת, עומס על תשתיות קיימות (ביוב, מים ועוד), אין מענה להכשרת מקומות חנייה, הוזלת ערך הדירות, עומסי אשפה, ונראות בקומת הלובי הגוזלת זכויות בנייה ושימוש בשטח הפרטי המשותף". כן טענו, כי יש בתכנית סטייה ניכרת מהתכנון המקורי, באשר לשימושי קרקע, הסדרי תנועה, שימוש הדיירים בשטחים המשותפים, ועוד.

במסגרת החלטה זו, נקבע, בין היתר, כדלקמן: בהסתמך על פסיקת בית המשפט העליון הנכבד, בבג"צ 1578/90 הלן איזן נ' הוועדה המקומית לתיכנון ובניה תל אביב (24.10.90) "בהתאם למבחנים שנקבעו בפסיקה (ראו: בג"ץ 1578/90 להן אייזן נ' הוועדה המקומית לתיכנון ולבניה תל אביב (פורסם ... 24.10.1990); עע"מ 2832/09 הוועדה המקומית לתו"ב גבעתיים נ' בני אליעזר בע"מ (פורסם ... 9.1.2011); דנ"מ 668/11 בני אליעזר בע"מ נ' הוועדה המקומית לתו"ב גבעתיים (פורסם...24.7.2011) (להלן: "עניין בני אליעזר)) מגיש בקשה להיתר נידרש לעמוד ב"תימוכין קנייניים" הנדרשים לצורך קיום דיון בבקשתו.

העותרת הוסיפה וטענה, כי גם אילו עלתה בנסיבות מחלוקת כנה ואמתית, הרי שגם אז לא היו הועדות רשאיות לעכב את הדיון בבקשת ההיתר, משום שבמצב הדברים הנטען, כאשר העותרת הניחה בפני הוועדה תימוכין קנייניים, הרי שהכלל הוא "...כי המחלוקת פועלת לטובת מבקש ההיתר, והועדה מחויבת לידון בבקשה להיתר". העותרת טענה, כי פרשנות ועדת הערר את הוראות ס' 12 ו-13 לתקנון הבית המשותף הנה "...מאולצת ובלתי מתקבלת על הדעת", וכי הלכה למעשה, לא עלה בידי הדיירים להציג כל פגם בזכות הקניין של העותרת, העשוי להשליך על בקשת ההיתר.

...

לסברת ועדת הערר, "ככל טענת המשיבים נכונה הרי שלא ניתן לבסס בקשה להיתר על מקומות חנייה שכלל אינם בבעלות העוררת. מכאן כי גם מטעם זה צדקה הועדה המקומית כשהחליטה שאין לדון בבקשת ההיתר, אלא אם יורה בית משפט בידי מי מצויות זכויות אלה". הועדה סיכמה החלטתה: "לאור האמור סבורים אנו, כי בזכויות הבניה בבית המשותף דורשים בטחון ויציבות שלא מתקיימים במקרה שבפנינו ולפיכך, בצדק דחתה המשיבה 1 את הבקשה בהעדר תימוכין קניינים. נסיבות המקרה שבפנינו דורשות, שתחילה תתבררנה המחלוקות הקנייניות ולאחר מכן ובכפוף להכרעה במחלוקות הקנייניות תידון בעתיד הבקשה להיתר". העותרת טוענת, כי החלטת הועדה המקומית, ו החלטת ועדת הערר, הינן שגויות וחורגות חריגה קיצונית ממתחם הסבירות, וכי הן לא היו רשאיות לעכב את הטיפול בבקשות ההיתר, עד להכרעה במחלוקות הקנייניות בין העותרת והדיירים.

לאחר ששקלתי טענות הצדדים, סבורני, כי החלטות הוועדה המקומית וועדת הערר, אינן חורגות ממתחם הסבירות - פסיקת בית המשפט העליון מורה, כי מוסדות התכנון רשאים לעכב בקשה להיתר, עד הכרעה של הערכאה המוסמכת "...כאשר מתעוררת שאלה קניינית מהותית הדרושה הכרעה", הגם "...שעצם קיומן של התנגדויות מצד בעלי זכויות בנכס אינן מונעות – כשלעצמן – את קיום הדיון בבקשה להיתר בניה" (דנ"מ 668/11 בני אליעזר בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה גבעתיים (24.7.2011)).

העתירה נדחית אפוא.

העותרת תשלם הוצאות הדיון בעתירה בסך 15,000 ₪, לכל אחד משלושת המשיבים.

בהמשך נישאל והשיב (ע' 3, ש' 12): "ש. נכון שכאשר אתה הגשת את כתב התביעה בבית המשפט בפ"ת ציינת שבהתאם לחובתך אתה מתיר שימוש לכל הדיירים בפחים?

טענות הצדדים בקצרה בתמצית, המבקשים טענו במסגרת הבקשה שלפניי את הטענות הבאות: לאחר פסק הדין בת"א 50161-12-18, סגרו המשיבים באופן חד צדדי את מבנה הפחים (פיר האשפה המדובר) וזרקו את פחי האשפה של המבקשים לשביל צבורי המצוי בצמוד למבנה הפחים; המצאות הפחים "ברחוב" גרמה לכך שהפיקוח העירוני "מאיים" על המבקשים בהטלת דו"חות וקנסות, ומהוה מפגע סביבתי; הסעד הזמני המבוקש נועד לשרת את הסעד הנתבע בהליך העקרי, שהוא צו המורה למשיבים להשיב למבקשים את החזקה במבנה הפחים; דחיית הבקשה תהווה משום גושפנקא חוקית למעשה הפסול ו"הפלילי" שביצעו המשיבים באופן חד צדדי; המבקשים הראו בבקשה ובכתב התביעה שהוגש עמה כי קיימות ראיות מספיקות לכאורה לקיומה של עילת תביעה נגד המשיבים; "מאזן הנוחות" מוטה באופן מובהק לטובת המבקשים, בשים לב לעובדה שהמשיבים נקטו באופן חד צדדי ושינו הסדר ארוך שנים, במסגרתו הוצבו פחי האשפה של המבקשים והמשיבים במיתקן אחד; בתמצית, המשיבים טענו בסיכומיהם את הטענות הבאות: מלכתחילה אין יסוד לתביעה המבקשים מכוח סעיף 19 לחוק המקרקעין, מאחר שהם אינם "מחזיק", כהגדרת ביטוי זה בסעיף 15 לחוק; קם "השתק שפוטי" לטענות המבקשים, הטוענים לזכויותיהם מכוח תקנון הבית המשותף, לנוכח העובדה כי בהליך שהתנהל בת"א 50161-12-18 הם טענו "לאי קיומן של זכויות מכוח התקנון הקיים..."; הסעד הזמני המבוקש זהה לסעד העקרי המבוקש, ובקבלת הבקשה יש משום "קביעת מסמרות" ביחס לחזקתם הנטענת של המבקשים במקרקעין; מתן הסעד הזמני משמעו הותרת מבנה הפחים על כנו, וזאת בנגוד להוראות סעיף 145 לחוק התיכנון והבניה, התשכ"ה-1965, ולהוראת סעיף 63 לפקודת הנזיקין (הפרת הוראה חקוקה), שכן מבנה הפחים ניבנה ללא היתר בניה; במבחן מאזן הנוחות, מתן הסעד יפגע קשות בזכות הקניין והחזקה של המשיבים, שכן הקרקע, שטח פיר האשפה ושטחי הגישה אליהם הוצמדו לביתם, בעוד שלמבקשים יש לכל היותר זכות מעבר או שימוש, אליה התכחשו המשיבים בהליך בת"א 50161-12-18.

...

ברע"א 3569/10 אלו עוז בע"מ נ' קליל תעשיות בע"מ (פורסם בנבו, 28.6.10), ציין בית המשפט העליון: "השיקולים העיקריים שעל בית המשפט לשקול בבואו להכריע אם להיעתר לבקשת סעד זמני הם: קיומה לכאורה של עילת תביעה - בשלב זה די בכך כי בית משפט ישתכנע באורח לכאורי כי התובענה מעלה שאלה רצינית המצריכה דיון, ואיננה בגדר תביעת סרק על פניה ... מאזן הנוחות – 'הנזק שייגרם למבקש אם לא יינתן הסעד הזמני לעומת הנזק שייגרם למשיב אם יינתן הסעד הזמני וכן נזק שעלול להיגרם למחזיק או לאדם אחר' ... ושיקולים שביושר ובצדק – 'אם הבקשה הוגשה בתום לב ומתן הסעד צודק וראוי בנסיבות העניין' ... בין שני התנאים הראשונים קיים יחס גומלין המוכר  כ'מקבילית-כוחות' ... משמעות הדבר היא שככל שמאזן הנוחות נוטה לכיוון מבקש הסעד, כך הדרישה לקיומה של שאלה רצינית לדיון מתמתנת, וכן להיפך". כללים מנחים אלו יש ליישם במקרה שלפניי, בשים לב לטענות הצדדים.

סיכומו של דבר הבקשה מתקבלת כאמור בסעיף 19 רישא להחלטתי.