אי תשלום היטל ביוב לנכס שבעליו השתתף בעבודות הפיתוח

סעיף 3.2 לנספח שב ומדגיש כי על רוכש המיגרש לשלם בנפרד לצורך היתחברות לביוב הצבורי, אגרות והיטלים כולל הישתתפות במאספים ראשיים, תחנת סניקה ומט"ש. הודגש כי מהמסמכים שצרפו התובעים לכתב התביעה המתוקן ניתן ללמוד כי הוצאות הפיתוח לחברת ערים לא כללו בתוכן את העבודות בגינן שילמו חלף היטל הביוב, שכן תשלום זה הוא עבור תשתיות על (הביוב המאסף וההתחברות למט"ש) ולא עבור תשתיות צמודות בלבד בגינן שולמו דמי הפיתוח.

אם לא די בהוראות הנ"ל, הפניתה האגודה לנספח להסכם הקצאת מיגרש עליו חתם כל אחד מהתובעים במסגרת הקצאת המיגרש, ובו הצהירו כי בחרו לשלם את חלף היטל הביוב, ולא לשלם היטל ביוב לפי חוק העזר, בין היתר מהטעם כי סכום התשלום נמוך מהסכום שיש לשלם לפי חוק העזר.

בפסקות 2-3 לפסק הדין מיפרט כב' השופט נ' סולברג, את החלופות הקיימות: "רשות מקומית מוסמכת לגבות מאת בעלי נכסים שבתחומה תשלומים לצורך מימון בניית תשתיות. בעבר נהגו רוב הרשויות המקומיות בשיטת מימון של 'דמי הישתתפות'. על-פי שיטה זו, מימון עבודת תשתית ספציפית, או הקמת קטע תשתית מסוג מסוים, נעשה באמצעות חיוב בעלי הנכסים הסמוכים לאותו קטע תשתית, או בעלי הנכסים שקטע תשתית זה נועד לשרתם. כך, למשל, מימון סלילת רחוב נעשה על-ידי השתת עלות הסלילה בפועל על בעלי הנכסים הגובלים בו, כשחלוקת המימון ביניהם נעשית בהתאם לאורך החזית של הנכס הגובל. בחלוף השנים, זנחו רוב הרשויות המקומיות את שיטת דמי ההישתתפות ועברו לשיטת ההיטל. בנגוד לשיטת דמי ההישתתפות, שיטת ההיטל מנותקת מעבודת תשתית ספציפית, ומטילה חבות בהתבסס על "הוצאותיה הנוכחיות והעתידיות, ולעתים אף הקודמות, של הרשות המקומית בגין עלויותיה הגלובאליות של מערכת תשתית מוניציפאלית ספציפית בכל תחומה של הרשות המקומית" (עפר שפיר, אגרות והיטלי פיתוח ברשויות מקומיות, כרך א', עמ' 128 (מהדורה שלישית, 2016) (להלן: שפיר)).

...

ניתן להקיש למקרה הנדון מהמסקנה בע"א 974/13 רמת נילי בע"מ נ' מועצה מקומית זכרון יעקב, 02.04.2015, ס' 16 לפסק דינו של כב' השופט י' עמית: "במקרה שבפנינו, הצדדים השלימו את חיוביהם על פי הסכם הפיתוח, ומשכך, השאלה הצריכה לענייננו היא כיצד יש להחיל את סעיף 31 לחוק החוזים, סעיף המאפשר גמישות לעניין חובת ההשבה ואף פטור ממנה במקרים המצדיקים זאת (ראו, בין היתר, ע"א 6705/04 בית הרכב בע"מ נ' עירית ירושלים (22.1.2009)).

סוף דבר התובעים קיבלו זכות לרכוש מגרש בהרחבת מושב נבטים, וכחלק מתהליך רכישת הזכויות שילמו תשלום עבור קו הביוב שחיבר את המושב למתקן הקצה במט"ש עומר.

על כן, התביעה נדחית.

כאמור - אין חולק שהיטל הביוב שולם תחת מחאה, שכן ללא התשלום לא היה ניתן לפרי ניב היתר בנייה.

  לאור מסקנותיה הנ"ל סברה הועדה כי התייתר הצורך לידון בטענת המשיבה בדבר כפל תשלום אך התייחסה לכך בקצרה וקבעה, בהסתמך על הנספח להסכם, כי הוצאות הפיתוח שנגבו מפרי ניב על ידי משרד התמ"ת, כללו הישתתפות של פרי ניב בעלות הקמת מערכת הביוב שבאיזור התעשייה וכי פרי ניב שילמה למשרד התמ"ת את "מלוא הוצאות הפיתוח, ללא כל סייג ביחס לעבודות הביוב". דיון והכרעה אפתח בהכרעה בבקשה שהגישה המערערת להבאת ראייה נוספת בעירעור (בקשה מס' 5 בתיק).

הובהר, בהסתמך על פסיקה קודמת, כי "לפי שיטת דמי ההישתתפות, בעלי נכסים מחויבים בתשלום בגין ביצוע עבודות תשתית ספציפיות המשרתות באופן ישיר את הנכסים שבבעלותם ומקיימות זיקה ישירה של מימון בין הנכס לבין התשתית המשמשת אותו. דמי ההישתתפות נקבעים בהתאם להוצאות שהוציאה הרשות בפועל, ונועדים לממן עבודות פיתוח קונקרטיות עבור בעלי נכסים גובלים, כנגזרת של עלותן המיידית. החיוב מושת על בעלי הנכסים הגובלים, כל אחד לפי חלקו היחסי בעלות קטע התשתית הקונקרטי, ובהתאם לאמות מידה שונות". צויין, כי רבים הם מגרעותיה של שיטה זו אשר, בין היתר, יצרה אי-שויון בין בעלי נכסי(ם), הטילה עומס מנהלי רב על המנגנון העירוני ולא אפשרה כסוי תקציבי מלא של כלל העלויות הכרוכות בהקמת התשתית, לרבות עלויות עקיפות כגון הוצאות תקורה, הקמת תשתיות-על שלא ניתן לייחס לנכס קונקריטי, עלות שפוץ ותחזוקה, שירותי גביה ואכיפה ועוד.

עוד יש להבהיר, כי הרשות המקומית אינה מוסמכת לפטור מתשלום היטלי פיתוח והיטל ביוב בכלל זה. בעיניין דירות יוקרה - ע"א 7368/06 דירות יוקרה בע"מ נ' ראש עריית יבנה (27.6.2011) (להלן: "עניין דירות יוקרה") היתקשרה הרשות המקומית עם יזם אשר התחייב לבצע את עבודות הפיתוח של הקרקע מושא ההסכם, ובתמורה התחייבה הרשות המקומית שלא לגבות היטלי פיתוח מבעל הקרקע.

...

אבהיר, כי אינני מקבלת את טענת המועצה לפיה עסקינן בהשקעות מעורבות במערכת ביוב ולכן יש לראות את כל המערכות - הן זו של הביב הציבורי והן זו של תשתיות העל (הביב המאסף והמתקנים) כהתקנת מערכת אחת כוללת.

לפיכך, אני מקבלת, חלקית, את הערעור וזאת - בכל הנוגע להיטל שנגבה בגין עבודות תשתיות העל, היינו - ההיטל שנגבה בגין ביב מאסף (שטח בניה ושטח קרקע); מתקנים מיוחדים (שטח בניה ושטח קרקע) ומתקני טיהור (שטח בניה ושטח קרקע).

התוצאה היא, שמתוך חיובי ההשבה שבפסק הדין של ועדת הערר נותר על כנו רק חיוב המועצה להשיב לפרי ניב את סכום ההיטל אשר שולם על ידה בגין הביב הציבורי - מרכיב הבנייה, היינו - סך של 327,931 ₪ (5,778.52 מ''ר x 56.75 ₪), בשערוך, כפי שנקבע על ידי ועדת הערר.

המשיבה עמדה על עקרונות תחשיב היטלי הפיתוח, בהתאם לעקרונות של "משק הכספים הסגור" ו"מיצוע התעריף", תוך שאיפה כי ההיטלים הנגבים בתחום הרשות, יכסו את מלוא התשתית העירונית הרלוואנטית בשטח הרשות, בנגוד לשיטת דמי ההישתתפות שנהגה בעבר אשר דרשה זיקה מימונית הדוקה בין עלות העבודות שבגינם נדרשו חיובים, ובין תעריפי החיובים האמורים.

המשיבה הפניתה להוראות חוקי העזר שעל פיהם נדרשו ההיטלים: הוראת סעיף 2 לחוק העזר (תעול), שעל פיה יוטל היטל תעול על בעל נכס, בגין עבודות תעול באזור האיסוף שבו מצוי הנכס כאשר, על פי הוראת ס"ק 2(ג)(3)(ד): "היטל שעילתו אישור בקשה להיתר בנייה בעבור בנייה חדשה או בנייה חורגת, ישולם גם אם בוצעו עבודות תעול באיזור האיסוף שבו מצוי הנכס לפני תחילתו של חוק עזר זה". הוראת סעיף 2 לחוק העזר (סלילה) שלפיה יוטל היטל סלילה על בעל נכס, בין היתר, בגין אישור בקשה להיתר בניה כאשר על פי ס"ק 2(ג) לחוק: "היטל שעילתו אישור בקשה להיתר בנייה בעבור בנייה חדשה או בנייה חורגת, ישולם גם אם הרחוב הגובל בנכס נסלל לפני תחילתו של חוק עזר זה". הוראת ס"ק 4(ג) לחוק העזר (אספקת מים) שלפיה "בעל נכס, שבו קיימת כבר רשת פרטית מחוברת למפעל מים ישלם, אם הוגדל נפח הבניין או ניבנה בנין חדש בנכס, אגרת הנחת צנורות מים בשיעור שנקבע בתוספת לגבי תוספת הבניה או הבניה החדשה". הוראת סעיף 3 לחוק העזר (ביוב) שלפיה: "נוספה בניה לנכס אחרי מסירת הודעה כאמור בסעיף 2, חייב בעלו בהיטל ביוב לכל מ"ר של בניה שנתווספה בשיעורים שנקבעו בתוספת". המשיבה טענה, כי על יסוד אותן הוראות, ומשהיתרי הבניה שניתנו לעותרת, לבקשתה, על יסוד התכניות החדשות "...הגדילו את הקף זכויות הבניה שלה בכמה מונים", כאשר ברור, לסברת המשיבה, כי משמעות הגדלת זכויות הבניה הנה הגדלת העומס על התשתיות העירוניות, ומכל מקום יש בהגדלת זכויות הבניה האמורה, לבסס את הדרישה להיטל, בגין אותה בניה נוספת.

עוד יצויין, כי רשויות מקומיות נידרשות לגבות היטלי פיתוח, בהתאם להוראות חוקי העזר הרלוואנטיים, ואינן רשאיות לפטור בעלי נכסים מתשלום היטלים, או להעניק להם הנחות, בהיעדר הוראת דין המבססת פטור או הנחה כאמור (ע"א 7368/06 דירות יוקרה בע"מ נ' ראש עריית יבנה מר צבי גוב-ארי (27.6.2011), וכן עניין אשבד המוזכר לעיל בפיסקה 31).

...

סבורני כי יש לדחות את יתר טענות העותרת – הטענה בדבר אכיפה סלקטיבית או הפליה, לא בוססה לסברתי די הצורך.

גם הטענה בדבר בטלות היטל הביוב דינה להידחות, נוכח האמור בתשובת העירייה לעניין זה, ובין היתר העבודות המתוכננות לשיקום תשתית הביוב כמפורט ב"תוכנית אב לביוב שדרות", שצורפה לתשובה.

העתירה מתקבלת אפוא, באופן חלקי, אך ורק לעניין תיקון התעריפים כמפורט בסעיף 9 לעיל, כאשר על המשיבה להוציא דרישות מתוקנות בהתאם, תוך 90 ימים.

יפים לענייננו דברי כב' הש' פוגלמן בעע"מ 2314/10 עריית ראש העין נ' אשבד נכסים בע"מ, סו(1) 1 (2012) "שיטת ההיטל החליפה את שיטת דמי ההישתתפות שנהגה עד שנות השבעים. שתי שיטות המימון – המנויות בחוקים המסמיכים את הערייה להטיל תשלומי חובה כשיטות חלופיות – נבדלות זו מזו הן בתפיסת החיוב הן בבסיסו. לפי שיטת דמי ההישתתפות, בעלי נכסים מחויבים בתשלום בגין ביצוע עבודות תשתית ספציפיות המשרתות באופן ישיר את הנכסים שבבעלותם ומקיימות זיקה ישירה של מימון בין הנכס לבין התשתית המשמשת אותו. דמי ההישתתפות נקבעים בהתאם להוצאות שהוציאה הרשות בפועל, ונועדים לממן עבודות פיתוח קונקרטיות עבור בעלי נכסים גובלים, כנגזרת של עלותן המיידית. ...

. (ב) שולם בעבור נכס היטל סלילת רחובות עורקיים ולא שולמו בעבורו דמי הישתתפות, יחויב בעל הנכס בהיטל סלילת רחובות, בשיעור 61% אחוזים מהחיוב בהתאם להוראות חוק עזר זה. (ג) לענין נכס שבעבורו שולמו דמי הישתתפות בשל סלילת רחוב גובל והיטל סלילת רחובות עורקיים, יחולו הכללים האלה: (1) שולמו בעבור נכס דמי הישתתפות בשל סלילת רחוב גובל, כביש ומדרכה, וכן שולם היטל סלילת רחובות עורקיים, לא יחויב בעל הנכס בהיטל עפ"י חוק עזר זה אלא בגין תוספת בניה או בניה חדשה בנכס; (2) שולמו בעבור נכס דמי הישתתפות בשל סלילת רחוב גובל, כביש בלבד, וכן שולם היטל סלילת רחובות עורקיים, יחויב בעל הנכס בהיטל מדרכה בשיעור של 61% מסך החיוב בהתאם להוראות חוק עזר זה".

זאת לאור קביעותיי שפורטו לעיל ובכלל זה: העובדה שמצאתי כי "הוצאות פיתוח" ששולמו על ידי פי גלילות בהתאם להסכם החכירה באות בגדר דמי הישתתפות, כאשר פרשנות מונח זה על בסיס סעיף 17 להסכם החכירה כפי שפורט לעיל מעלה כי מדובר בין היתר ב"אגרות מין וביוב, סדורי אספקת מים, התקנת ביוב, תעול"; העובדה שקבעתי כי מכתבי הקזוז חלים על נכס העותרות ובין היתר מכתב הקזוז משנת 1996 ובו צוין "אגרת תעול – פטור מאגרת תעול"; ויתר הנימוקים שפורטו.

...

טענות הצדדים בעתירה לא נגעו באופן ספציפי להיטל התיעול, אלא למעשה אותם הטיעונים שפורטו לעיל ביחס להיטל הסלילה נטענו גם ביחס להיטל זה. על כן משמצאתי כי לא הונח בסיס לחיוב העותרות בתשלום היטל סלילה, אותה מסקנה מתבקשת גם ביחס להיטל התיעול.

על כן דין העתירה להתקבל בהתאם לאמור לעיל, אף ביחס להיטל התיעול.

סוף דבר נוכח כל המקובץ, מצאתי להורות על קבלת העתירה באופן שדרישת התשלום אשר הוצאה על ידי המשיבה ביום 6.11.2019 בטלה.

עמ"מ 137/21 העובדות הצריכות לעניין גם כאן מדובר בדרישות תשלום שהוציאה המועצה בגין עבודות שבוצעו על ידה ברחוב חוני המעגל: היטל סלילה – 726,072.72 ש"ח, והיטל תעול – 108,034.88 ש"ח. הנכס שבגינו הוצאו דרישות התשלום הוא מיפעל לייצור מחצבות שבבעלות ובהפעלת המערערות (להלן: הופרט), הכולל מיגרש בשטח של 16,760 מ"ר ומבנים בשטח כולל של 688 מ"ר. גם בעתירה זו טענו הופרט לחזקה לפיה שולמו בעבר למועצה דמי הישתתפות, חזקה שיסודה בחזקת התקינות המנהלית.

בהקשר זה ניתן לבחון, בין היתר, ולא כרשימה סגורה וממצה: מתי ניכנסו לתוקף חוקי העזר הרלוואנטיים וחקיקה רלוואנטית אחרת; מתי ניתנו היתרי בנייה; מה המידע שברשותה בנוגע לתשלום דמי הישתתפות; מועד ביצוע עבודות הפיתוח וזהות המבצע; מצבם התיכנוני של נכסים סמוכים וחיובם, אם בכלל, בתשלומי פיתוח; האם ניתן אישור העדר חובות (מה שמטיל נטל מוגבר על הרשות לנמק מדוע לשיטתה לא שולם היטל בעבר על אף מתן האישור); מדיניות הרשות לאורך השנים בקשר להיטלי פיתוח ודמי הישתתפות.

קופת חולים טענה כי יש להקיש מהחזקה החלוטה הקבועה לגבי תאגידי המים והביוב, בסעיף 11(ד) לכללי תאגידי המים דמי הקמה, ולפיה "רואים את כל אלה כבנייה ששולם בעדה תשלום קודם [...]". הסעיף קובע חזקה לפיה שולמו כבר תשלומי פיתוח בגין נכס מפותח המחובר למערכת תשתיות, ומשכך, ניתן להטיל רק חיוב משלים בגין בניה נוספת בלבד.

...

סוף דבר נסכם את דרך הילוכנו: (-) המועצה הנפיקה דרישות לתשלום היטלי פיתוח למערערות עבור נכסים העומדים על תילם ומחוברים לתשתיות מזה שנים רבות, כשלאורך השנים בוצעו עבודות שונות ברחובות גובלים בנכסים.

אלא שהמערערות לא הניחו ראיות בעלות משקל לתמיכה בטענתן כי שילמו בעבר דמי השתתפות או חלף דמי השתתפות, ולכן דין טענותיהן להידחות.

אשר על כן, הערעור נדחה על רוב חלקיו וסעיפיו, למעט בנושא התחשיב שבבסיס חוקי העזר כאמור לעיל.