אי תגובה למכתב התראה וביטול הסכם שכירות

בתגובה לכך, שלחה הנתבעת מכתבי התראה באמצעות בא כוחה ואיימה להפעיל את השיטריות שהפקידה התובעת בידיה.

אומנם התובעת קזזה את עלויות התיקון מדמי השכירות בהתאם לסעיף 11 לחוזה השכירות, אך הנתבעת "הערימה קשיים", שלחה מכתבי התראה ואיימה כאמור להפקיד את השיטריות המופקדים בידי בא כוחה.

השאלה עיקרית העומדת בבסיס המחלוקת בין הצדדים היא על מי מוטלת האחריות לתקן את הנזקים לכאורה ולשלם עבור תקונם, והאם בסירובה של הנתבעת לתקן את הנזק, ובכלל זה הודעתה בדבר ביטול האופציה להארכת החוזה בשנה נוספת, הפרה את החוזה הפרה יסודית? אחריות המשכיר לתיקון ליקויים במושכר סעיף 6 להסכם השכירות קובע כדלקמן: " השוכר מתחייב בזה:

...

אולם, במבחן התוצאה היא לא נשאה בתשלום עבור כך, מש"הלוותה שלא בהסכמה" מהנתבעת את הכספים לשם כך, ולא הוכח כי המשך עכירות המים נבע מליקוי בדירה או ממחדליה לכאורה של הנתבעת.

לגיטימי כי תהיינה מחלוקות בין צדדים, ואי הסכמה לעמדת האחר, אין פירושה הפעלה אוטומטית של סנקציה מקום שבסופו של דבר לא נגרם נזק ולא נגרמה הפרה, ורק מעצם הבעת "הכוונה". לו התובעת הייתה נאלצת לעזוב את המושכר שעה שסגרו ביניהם הצדדים על הארכת החוזה, או אז היה מקום לבחון האם ישנה הפרה יסודית ומי גרם לה בהינתן התוצאה האמורה.

סיכומו של דבר, משהתובעת לא עמדה במאזן ההסתברותי הנדרש במשפט האזרחי להוכיח את תביעתה, כי אז אין מנוס מלדחות את התביעה.

בנסיבות אלו נשלח ביום 9.7.2017 מכתב לביטול הסכם השכירות, בו הודיעה השוכרת למשכירה כי תצא מהמושכר ביום 31.7.2017, כפי שאכן קרה בפועל.

אלא שמאוחר מכך, ביום 7.6.2017 שלחה התובעת מכתב התראה ובו נטען על הפרת ההסכם מצד הנתבעת בשל בעיית עכברים בדירה.

עיון בתכתובות בין התובעת לנתבעת מלמד כי ביום 15.3.2017, ובסמוך לאחר חתימת ההסכם, כתבה הנתבעת לתובעת בהודעת "ווצפ" כך: "תמי בהמשך להודעתך יש לי משהי שמעוניינת להשכיר את הדירה אם תרצי אראה לה היום אחה"צ את הדירה ואעדכן אותך", התובעת בתגובה ענתה לה: "בטח" "תודה" ואף הציעה להראות את הדירה בעצמה.

...

מכל האמור לעיל, ומהעדויות שהובאו בפניי, שוכנעתי כי אכן הייתה קיימת בעיית עכברים במידה זו או אחרת במושכר.

על אף האמור, מאחר ואכן הייתה קיימת בעיית עכברים בדירה, איני סבור כי ראוי לחייב את השוכרת להמשיך להתגורר במושכר שורץ עכברים ועל כן אני קובע כי אין לחייב את השוכרת בתשלום דמי השכירות בחודשים בהם לא התגוררה בדירה.

התוצאה היא, כי התביעה העיקרית נדחית והתביעה שכנגד נדחית אף היא.

לאחר שנשלחו אליו מכתבי התראה משני משרדי עורכי דין שונים בשם הנתבעת, כתב בתגובה כי הוא מציע להעמיד את טענותיה בדבר הרטיבות לבחינה של איש מיקצוע, אולם הנתבעת היתעלמה מכך.

ליקויי רטיבות בדירה יש בהם משום מפגע אסתטי, וכאשר אינם מטופלים לאורך זמן, הם עלולים להוות גם מפגע בריאותי; אולם דומני כי אלו הם ליקויים אשר יש לתקנם בתוך פרק זמן סביר של 30 יום- במקרה דנא לא נתנה הנתבעת לתובע היזדמנות לבדוק את הדירה ולתקן את אי-ההתאמה לה טענה לא בתוך 3 ימים ולא בתוך 30 יום; היא הודיעה לו על ביטול הסכם השכירות מיד כאשר גילתה את כתמי העובש, ב - 18.6.2019, יומיים טרם כניסתה המיועדת לדירה.

...

בהעדר הוכחה כאמור, אני קובעת כי התובע אינו זכאי לפיצוי בגין דמי השכירות לחודש אוקטובר 2019, אלא עבור החדשים יולי, אוגוסט וספטמבר 2019 בלבד, לפי 3,800 ₪ לחודש, סך הכל 11,400 ₪.

אני מקבלת, איפוא, את התביעה בגין שלושת השיקים למועדי הפרעון 15.7.2019, 18.8.2019 ו - 15.9.2019 ודוחה את התביעה בגין השיק למועד פרעון 15.10.2019.

סוף דבר אשר על כן, אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובע סך של 11,400 ₪, ובצירוף הצמדה וריבית מיום 1.10.2019 - 11,698 ₪.

לטענת הנתבעת, מאידך, התובענה הנה חסרת עילה, ומהוה אמצעי לחץ פסול היות וכבר בסוף חודש ינואר ביקשה הנתבעת לבטל את ההסכם ולפנות את המושכר, ולמעשה להשתחרר מהחוזה הדרקוני שלטענתה נכפה עליה.

ואף אם מכתב התגובה מהתובעת היה עומד בפני עצמו, כמכתב המתרה בשוכרת לפנות את הנכס טרם נקיטת הליכים, כלום יכלה הנתבעת להספיק ליישם את האמור בו, בעוד החוזה נכרת שבועות אחדים קודם לכם, כניסתה לנכס, ימים קודם לכן, והגשת התביעה לבית המשפט בוצעה כבר כשבוע לאחר שליחת המכתב? דהיינו, אין עסקינן בדיירת סרבנית אשר מפרה את החוזה ומתעקשת לשבת בנכס שלא כדין ואף מסרבת לפנות את הנכס, וזאת על אף רצון המשכיר לפנותה.

עיון בתיק מעלה כי התובענה הוגשה ימים בודדים בלבד לאחר כניסתו לתוקף של חוזה השכירות בין הצדדים, ולמעשה לא היה די והותר זמן לתובעים להווכח כי הנתבעת אינה יושבת בנכס בדין, וכי היא מפרה את ההסכם וכי יש לפנותה בדחיפות וכל שכן שאינה נענית למכתב ההתראה מיום 30/1/22.

...

דיון והכרעה לאחר שעיינתי בתובענה, ולאחר שלמעשה הובהר כי הנתבעת פינתה את המושכר וכי דין התובענה להימחק, נותרה תלויה ועומדת אך ורק שאלת ההוצאות בגין תובענה זו. ראשית, אעמוד מעט על המסלול הקבוע לבירור התובענה לפינוי מושכר: צא ולמד כי המחוקק מצא לנכון לחוקק ולהסדיר הליך מזורז לפינוי מושכר.

בענייננו, לאחר שעיינתי בחומר אשר הונח בפני, סבורה אני כי התובעים ניצלו את החוק והתקנות לרעה, וכי נקטו שלא לצורך בהליך המשפטי של תובענה לפינוי מושכר.

דה עקא שבנסיבות התובענה שבפני, בד בבד עם ההחלטה על מחיקתה של התובענה וסגירת התיק, יש ליתן צו להוצאות, ולפיכך ולאור האמור, בנסיבות אלו הנני קובעת כי התובעים ישלמו לנתבעת, ביחד ולחוד הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך כולל של 4,500 ₪ בגין השחתת זמנה, ובגין המעש שנגרם לה עקב הגשת התובענה, סכום זה ישולם לנתבעת ע"י הנתבעים ביחד ולחוד בתוך 30 יום ואם לא הסכום יישא ריבית והצמדה מהיום ועד התשלום בפועל.

בתגובה לאותה הודעה בדבר ביטול ההסכם, השיב ב''כ הנתבע במכתב תשובה, כי הוא מיתנגד להודעת הביטול, וכי מבחינת הנתבע, ההסכם שריר וקיים.

פנייה של התובעים אל הנתבעים בהתראה לפינוי המושכר, בעקבות ההודעה על ביטול הסכם העברת הזכויות, כאשר על פי אותה מכתב התראה הנתבעים נדרשו לפנות את הנכס, עד לתאריך 8/9/2023, נענתה ע''י הנתבעים בשלילה, תחילה בהודעת דוא''ל של הנתבע עצמו, ולאחר מכן ע''י ב''כ, כשהנתבע דוחה את טענות התובעים, ומודיע כי אין בכוונתו לפנות את הנכס.

...

טענות הנתבע באשר להפרת הסכם העברת הזכויות, העדר קביעה משפטית מחייבת כי ביטול ההסכם בדין יסודו, וטענות הנתבע לאכיפת אותו הסכם, כפי שצויין בכתב טענותיו, כל השיקולים הנ''ל מביאים למסקנה באשר לשאלת פסיקת ההוצאות של הליך זה. נקודת המוצא, כידוע, בפסיקת ההוצאות, היא, שצד הזוכה בהליך, זכאי לפסיקת הוצאותיו.

אך לאחרונה התייחסתי לסוגי המקרים שבהם יקבע בית המשפט כי בעל דין עשה שימוש לרעה בהליכי משפט: "קשה להגדיר מראש את מכלול המצבים והפעולות שייחשבו לשימוש לרעה... עם זאת, ניתן בהחלט לעמוד על המאפיינים המסייעים לזהות מקרים שכאלה. יפים לעניין זה דבריה של הנשיאה ד' ביניש בעניין שנפ: '... בדומה לעקרון תום-הלב, אף האיסור על ניצול לרעה של הליכי-משפט מבוסס בעיקרו על אמת-מידה אובייקטיבית, הנבחנת בהתאם לנסיבותיו של כל מקרה לגופו. כוונותיו הסובייקטיביות של בעל-הדין והשאלה האם פעל בזדון עשויות להשליך על המסקנה האם עשה שימוש לרעה בהליכי משפט; עם זאת, עיקרו של המבחן בעניין זה הינו סבירות והגינות, קרי- כיצד היה נוהג בעל דין סביר והגון בנסיבות העניין. התפיסה שבבסיס אמת-המידה האמורה הינה כי השמירה על האינטרס האישי של בעל-דין צריכה להיעשות תוך התחשבות בציפיות הדיוניות המוצדקות של הצדדים האחרים להליך, ותוך מילוי חובותיו של בעל-הדין כלפי בית-המשפט; זאת, על-מנת לאפשר דיון והכרעה במחלוקות שהובאו בפני בית-המשפט, תוך הבטחת הליך שיפוטי תקין והוגן לפרט ולציבור בכללותו' (שם, בפסקה 5). בספרות האקדמית הוצעה לעניין זה אמת מידה 'כפולה' – התנהלות חסרת תום לב ברמה גבוהה, ופעולה שנעשתה במטרה להשיג תכלית שהיא זרה להליך המשפטי – כגון פגיעה בזולת והטרדתו, שיבוש הליכים, השתקה ועוד" (רע"א 3025/21 ‏אנגל נ' בית הספר תגליות בע"מ, פסקה 14 [פורסם בנבו] (18.7.2021) (להלן: עניין אנגל)).

על כן, ולאחר שבחנתי את טענות הצדדים, הגעתי לכלל מסקנה, כי אין מקום לפסיקת הוצאות לטובת מי מבין הצדדים, וכל צד יישא בהוצאותיו.