אי רישום משכנתא כרשלנות מצד עורך דין

חובת הזהירות המושגית שחב עורך דין המייצג קונה בעיסקה לרכישת דירה מטילה עליו את החובה הבסיסית של רישום הדירה על שמו של הקונה, אחרת צפוי האחרון לפגיעה בזכויותיו ובמעמדו המשפטי כקונה נכס דלא ניידי, וגרימת נזק עקב כך. פרקליט סביר היה צופה גרימתו של נזק עקב אי רישום נכס מקרקעין, שנרכש על ידי הקונה אותו הוא מייצג, במיוחד באותם מקרים בהם מילאו הצדדים לאותה עסקה (המוכר והקונה) את מלוא התחייבויותיהם החוזיות על פיה.

כאשר עורך הדין, שחב בבצוע העברת הזכויות בדירה ע"ש הקונים, נימנע מלעשות כן, ללא טעם עינייני, אף שהלקוחות הפקידו בידיו יפוי-כוח המאפשר את רישום הזכויות על שמם, בדגש על חלוף הזמן ממועד השתכללות העסקה, תשלום מלוא התמורה החוזית והעברת החזקה בדירה לידי הקונים, ועד למועד רישום הזכויות בפועל, שהתרחש כעבור 6 שנים לאחר מכן, ורק עקב פניית הלקוחות אליו, קמה לה עוולת הרשלנות במישור היחסים שבין עורך הדין ללקוחותיו.

יתר-על-כן, הנתבע בעצמו הודה כי כי גם לאחר שהתובעים לא שילמו את אגרות רישום הזכויות, הוא לא טרח לפנות אל עו"ד ד' רוזן, ב"כ המוכרים, ולעדכן אותו בדבר אי התשלום והשלכותיו על העברת הזכויות בדירה ע"ש התובעים, ובכלל זה שהזכויות בדירה תישארנה רשומות ע"ש לקוחותיו המוכרים עקב חוסר שתוף פעולה מצד התובעים, זאת בהנחה שחוסר שתוף פעולה זה הוא אשר הביא לאי רישום הדירה, כגירסת הנתבע (עמ' 46 לפרוטוקול, ש' 1-3).

משלא עלה בידי התובעים להוכיח, כי אילמלא התרשלות הנתבע באי רישום זכויותיהם בדירה בשנת 2010, הייתה בקשתם לנטילת משכנתא מתקבלת והאשור העקרוני שניתן בגינה היה ממשיך להתקיים, גם בהתמלא יתר התנאים שנימנו בו, הרי שלא הוכח הקשר הסיבתי הנידרש בין עוולת הרשלנות המתבטאת באי הרישום, לבין הנזק הנטען בדמות ביטול המשכנתא ע"י בנק טפחות.

...

ראש הנזק של פיצוי מוסכם למוכר בהסכם רכישת המגרש ע"ס 10 אלף ₪ אשר לראש נזק זה, לא שוכנעתי כי התובעים השכילו להוכיח כי הם לא עמדו בלוח התשלומים שלו התחייבו בהסכם רכישת המגרש, עקב רשלנות הנתבע באי רישום הדירה על שמם.

בחלק מאותה פסיקה נדונה שאלת הפיצוי הבלתי ממוני אגב הדיון בפיצוי המוסכם (לסיכום הפסיקה ראו והשוו: ת"א (שלום-י-ם) 3218/09 קדמי איתן ז"ל נ' בית און ישי-כונס הנכסים, פיסקה 32 (ניתן ביום 6.4.2020), שם נפסק סכום של 30 אלף ₪ עבור עיכוב ברישום שנמשך 11 שנים).

סוף דבר אני מחייבת את הנתבע לשלם לתובעים פיצוי בסך של 32,000 ₪ בגין נזק לא ממוני, וכן סכום נוסף של 5,265 ₪, בגין שכ"ט עו"ד י' אביטן ששולם לו עבור השלמת רישום הזכויות בדירה על שם התובעים, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית חוק מיום ההוצאה ועד למועד התשלום המלא בפועל.

לטענת התובעת, בשנת 2015, עת בקשה למכור את החנות לצד ג', התחוור לה כי זכויותיה בחנות אינן רשומות בספרי החברה המשכנת וברמ"י ואף לא בלישכת רישום המקרקעין וכי לאלו לא דווח כלל על עסקת המכר.

האם ישנה היתיישנות בנסיבות הענין? אין ספק כי ככל שתאמר שעילת התביעה צמחה כבר עם חתימת הסכם הרכישה משהתובעת מייחסת לעו"ד ביטון רשלנות בעצם נסוחו, הרי שאז היתיישנה העילה בהנתן השנים שחלפו מאז שנת 1994 בה נחתם, אלא שהתובעת טוענת בסיכומיה שעד לשנת 2015 לא היתה לה כל סיבה להניח כי קיימת בעיה כלשהיא עם רישום הזכויות.

יתרה מכך, ע"פ עדותם התובעת מסיבותיה ביקשה למהר ולחתום על הסכם הרכישה, הגם שהוסברו לה ענין אי השלמת הרישום ודבר האפשרות להמתין עם עריכת עסקת הרכישה עד להשלמת הרישום ע"ש הגב' לוגסי (ראה עדותו של עו"ד רודייב למשל בעמ' 38 שורות 19-20; עמ' 39 שורות 15-17 ובסיפא).

התובעת טענה עוד לרשלנות מצד עו"ד ביטון בשל המנעותו מבדיקת מצב הזכויות בחנות עובר להסכם הרכישה ומדיווח לגביו, אלא שבענין זה סבורתני כי יש להסתפק בעדויות עו"ד ביטון ורודייב כפי שניתנו במיגבלות הקיימות (בשל מרחק הזמן והיעדר התיק במשרד).

חזוק לעשותם כן ישנו בעצם היות הסכם הרכישה משקף את מצב הזכויות לאשורו, קרי – היותן של הזכויות הנמכרות משום זכויות חכירה הרשומות בחברת "נגר כדורי את דוד חי" (וברמ"י), אי השלמת הרישום ע"ש הגב' לוגסי ודבר קיומה של משכנתא לטובת בנק העצמאות.

לא בכל מקרה של הפרה ניתן להלין כלפי עורך הדין ולתבוע ממנו את תוצאות ההפרה ואף אם עילה ישנה נגדו, לא בהכרח תהא הקבלה בין מרכיבי הנזק הנתבעים ממנו ומהיריב החוזי.

...

אציין בנקודה זו, כי לא נעשה כל ניסיון מצידה ליתן את עדותו של עו"ד אמוראי אשר אמנם מכהן כשופט כיום, אולם ועדיין קיימת אפשרות עקרונית לעשות כן. חלוף הזמן הסב נזק ראייתי אף לעו"ד ביטון, שכן אין ספק כי היה מקום להציג את המסמך עליו הוחתמה התובעת בנטילת התיק, אלא שנחה דעתי כי זה לא אותר.

סיכום ביניים והתייחסות למרכיבי הנזק הנתבעים לאור מסקנות בית המשפט לגבי שלל המחלוקות המובאות לעיל, דין התביעה להידחות ממספר נימוקים ואף עתה מעבר לצורך, אתייחס בתמצית למרכיבי הנזק הנתבעים: תשלום דמי החכירה: אמנם נתונה אסמכתא מיום 7.3.16 לתשלום סך של 4,852 שקלים (נספח ז' לתצהיר), אולם אין בנמצא סימוכין לגבי תקופת החיוב הרלבנטית.

סוף דבר התביעה נדחית לפיכך.

האם התרשל הנתבע, עורך דין במקצועו, עת ייצג את שני הצדדים לעיסקת מכר דירת מגורים בה התובעים רכשו זכויות, בכל הנוגע לתהליך רישום הזכויות בדירה על שם הנתבעים? האם נגרם לתובעים נזק כתוצאה מכך? אלה הסוגיות העיקריות העומדות להכרעה בתובענה זו, במסגרתה ביקשו התובעים סעד כספי של 363,058 ₪.

מסגרת הדיון על מנת שהתובעים יוכלו לזכות בסעד הכספי המבוקש, היה עליהם להוכיח שלושה יסודות: התרשלות מצד הנתבע, כלומר הפרה של חובה מקצועית שהוטלה עליו בנסיבות העניין.

בהקשר זה, מסרו התובעים בעדותם כי הם שכרו יועצת חיצונית לצורך נטילת משכנתא, אשר בין היתר פנתה לבנק "מזרחי טפחות", שסרב לתת משכנתא בשל אי רישום הזכויות על שמם.

...

המסקנה – דין התביעה להידחות אף ללא צורך להידרש לטענת ההתרשלות רכיב הנזק בעוולת הרשלנות, לרבות רשלנות מקצועית של עורך דין, הוא רכיב חיוני לזכאות לסעד כספי בגין העוולה.

עובדה זו אכן נכונה, אבל אין בה, כשלעצמה, להביא למסקנה בדבר התרשלות מצד הנתבע.

סוף דבר נוכח המפורט לעיל אני מורה על דחיית התביעה.

התובעים טענו כי בשיחה שקיימה עוה"ד הלוי מטעמם עם סגנית הרשמת בטבו שזהותה לא ידועה, נאמר לה כי מדובר בייפוי כוח שאינו בלתי חוזר למרות מה שכתוב בו, שכן לא רשום שמו של צד ג' – דהיינו התובעים (לעניין ראה נספח ו לתצהיר התובעים).טענה זו אין לה על מה שתסמוך.

סעיף 10 להסכם המכר קובע כי בגין עריכת הסכם המכר והעברת הזכויות על שם התובעים בלישכת רישום המקרקעין בחיפה, ישלמו התובעים לב"כ המוכרת עוה"ד טדי לואיס פרידמן שכ"ט בשיעור 1.5% מהתמורה בתוספת מע"מ. אין מחלוקת כי הסכם המכר נערך, נחתם, הוגש ללישכת רישום המקרקעין ונרשמה הערת האזהרה לטובת הקונים להבטחת זכויותיהם בנכס אך ההסכם שותק באשר לאחריות עו"ד פרידמן למחיקת אותה הערת אזהרה לטובת המוכרת המנוחה.

לא כל טעות בשקול דעת תהווה רשלנות מצד העורך דין (עא 4707/90 אלברט מיורקס נ' חברת ברנוביץ נכסים והשכרה, פד מז(1), 17; עא 37/86 - משה לוי ואח' נ' יצחק יחזקאל שרמן ו-18 אח', אשר צוטט לעיל, עא 2590/90 שוש נסים נ' עוד מנחם דניאלי, פד מח(3), 846, אך נקבע כי עו"ד שאינו מצליח לגלות בעת כריתת החוזה את כל הקשיים שניתן והיה צריך לגלותם עלול לחוב ברשלנות (עא (חיפה) 1869/05 רינה גילת ואח' נ' עוד רפאל לוריג (07/12/2006).

אין מחלוקת כי על אף קיומה של הערת האזהרה לטובת המוכרת, נחתמה עסקת המכר בין המוכרת המנוחה לבין התובעים בגין הדירה בכרכור, נרשמה הערת אזהרה לטובת התובעים בגין זכויותיהם בדירה וכן נרשמה הערת אזהרה לטובת בנק אדנים בגין משכנתא שנטלו התובעים והונפק אישור מס שבח בגין העברת הזכויות בדירה מהמוכרת המנוחה לתובעים.

...

לא שוכנעתי אף בקיומו של נזק לא ממוני אשר נגרם לתובעים.

סוף דבר התביעה כנגד הנתבע 1 נדחית.

התביעה כנגד הנתבע 2 נדחית, אך בשל קבלת טענות התובעים בכל הנוגע להפרת חובת הזהירות של הנתבע 2 איני עושה צו לחיוב התובעים בהוצאותיו.

במהלך חודש מאי בשנת 2002 פנה התובע לעו"ד עזאם בבקשה שזה ילווה אותו בתהליך לרכישת זכויות בדירה בעיר חיפה, בסמוך למקום עבודתו בבית חולים "בני ציון". עו"ד עזאם הפנה את התובע לבנק לצורך בדיקת זכאותו לקבלת הלוואה מובטחת במשכנתא וזה אכן פנה לבנק, שם חתם על טפסים ומסמכים שונים כפי שנידרש על ידי הבנק, והכל, לטענתו, מבלי שניתנו הסברים נדרשים.

גם אם היה מוכח כי היה על עו"ד עזאם לעשות דבר מה נוסף שלא נעשה בעיניינו של התובע, וקיימות תמיהות בנוגע להתנהלותו, וגם אם היה ניתן לקבוע כי די בכך כדי להוכיח התרשלות מצדו של עו"ד עזאם, לטעמי, היתנהלות התובע מנתקת קשר סיבתי אפשרי בין התרשלות נטענת זו, שלא הוכחה, ובין הנזקים הנתבעים.

שהרי אם עו"ד עזאם כלל לא נשכר על ידו לצורך חתימה על הסכם מכר, כיצד ניתן לטעון כנגד עו"ד עזאם רשלנות בשל אי טפול בהסכם המכר ושיהוי בלתי מוסבר בהשלמת רישום הזכויות על פי הסכם המכר? גם לגוף העניין אין ממש בטענות התובע לעניין רשלנות עו"ד עזאם, שהרי אם הטענה הנה לרשלנות במתן הסברים באשר למסמכים שעליהם חתם התובע בפני הבנק, אין חובה לעורך הדין לתת הסברים אותם על הבנק לספק, ואם עסקינן ברשלנות במתן הסברים באשר להסכמים שנחתמו בפני עו"ד עזאם, טוען הרי התובע שאלו לא נחתמו על ידו.

...

סיכום לאור כל האמור לעיל, דין התביעה להידחות וכך אני מורה.

לא שוכנעתי במידה הנדרשת, למרות קיומן של תהיות שהעלה התובע בנוגע להתנהלות עו"ד עזאם, כי טענות התובע הוכחו הן בשאלת האחריות והן בשאלת הנזק.

התובע ישלם הוצאות ההתדינות בסך 7,500 ש"ח לנתבע 2, עו"ד עזאם, באמצעות בא כוחו.