אי פרסום הקלה והפגיעה בהיתר בנייה

החלטת המשיבות להמשך הבניה היא החלטת רשות שמהוה פגיעה חמורה בעותרים.

אין חובה לפירסום בהתאם לחוק התיכנון והבנייה מאחר וההיתר תואם את תנאי התכניות החלות ואין חריגה או הקלה.

...

אציין תחילה, כי מקובלת עליי הטענה לפיה העותרים לא מיצו הליכים טרם הגשת העתירה שבכותרת.

ברי, כי אין מקום כי טענות העותרים ידונו במקביל הן על ידי וועדת הערר והן על ידי בית משפט זה. הלכה למעשה, די בקביעה זו כדי ללמד, כי יש להיעתר לבקשה שלפני.

לאור כל המפורט לעיל מצאתי, כי דין הבקשה לסילוק התביעה על הסף להתקבל.

יש לדחות טענת העותר בדבר אי ביצוע פרסומים, שכן הבקשה להיתר לא כללה הקלות כלשהן הדורשות פרסומים לפי סעיף 149 לחוק התיכנון והבנייה, והעותר אינו בעל זכות במקרקעין שחתימתו דרושה לצורך הגשת הבקשה, כנדרש בתקנה 2ב' לתקנות התיכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל- 1970 (אשר היו בתוקף בעת הגשת הבקשה להיתר).

לטענת המשיבה 2 הבקשה להיתר מושא ההליך הנה בקשה סטנדרטית התואמת להוראות התכנית ואשר בגינה לא פורסמו הקלות או שימושים חורגים.

ובהמשך מובאים נימוקיו לכך בפיסקה 14: "א. איני משוכנע כי בסעיף 152(א)(1) המחוקק דק פורתא בכוונת מכוון למנוע את האפשרות להגיש ערר על החלטה למתן היתר בניה. שאם כך נאמר, עלול להווצר מצב בו מתן ההיתר יותקף בשני מסלולים שונים. במסלול אחד יגיש צד שניפגע ממתן ההיתר עתירה מנהלית, ובמסלול שני יגישו שני חברי ועדה מקומית ערר על ההחלטה לתת היתר כאמור בסעיף 152(א)(2) .... ב. פעמים רבות נטען על ידי המתנגד להיתר, כי ההיתר ניתן בנגוד לתכנית החלה על המקרקעין או שהיא מהוה הקלה או היתר לשימוש חורג בסטיה מתוכנית. המדובר בשאלה מקצועית-תכנונית מובהקת המחייבת בדיקת תכניות ובחינה מדוקדקת של היתר הבניה, וראוי כי ועדת הערר כגוף המקצועי המיומן ובעל הניסיון תידון בה ולא בית המשפט. להבדיל מבית המשפט שביקורתו מוגבלת לחוקיות וסבירות ההחלטה למתן היתר, ועדת הערר היא "מוסד תיכנון", וככזו היא בעלת סמכות מקורית ורשאית להפעיל שיקול דעת תיכנוני ולהמיר את שיקול דעתה תחת שיקול הדעת של הוועדה המקומית.

...

אני דוחה אפוא טענות העותר בעניין זה. 6.

סוף דבר העתירה נדחית.

העותר ישלם הוצאות המשיבות בסכום כולל של 35,000 שקלים.

בעוד שבפרסום נאמר כי מבוקשת הקלה ב"קו בנין לרחוב יסוד המעלה (דרומי) 2.0 מ' – על פי תמ"א 38" בפועל הבקשה היא לקו בנין אפס. על אף שהיה ראוי שהוועדה המקומית היתה מדייקת בפירסום, הרי שהקטנת קו הבניין לחזית נועדה לצורך הקמת מרפסות בחזית הבניין, בהקלה התואמת את נראות הבניינים הסמוכים למקרקעין. ועדת הערר הפניתה לעע"מ 2339-12 שוחט ואח' נ' הוועדה המקומית לתיכנון ולבניה כפר סבא (פורסם בנבו, 19/08/2013) (להלן "פס"ד שוחט")בו נקבע שלא כל פגם בפירסום מחייב את החזרת הבקשה להיתר לאחור, לשלב הפירסום: "תוצאת הפרתה של חובת הפירסום במקרה שלפנינו, מושפעת מאופן בחינת הפגיעה הנגרמת לפרט בשל אי הפירסום. ככלל, כאשר הפירסום נועד להגן על זכויות, כמו למשל זכות ההיתנגדות במקרה דנן, המחדל מלפרסם יוביל לבטלות ההחלטה, בעיקר כאשר הנוגע בדבר לא ידע אודותיה (ברק-ארז, בעמ' 348). ואולם, בית המשפט ימנע מהחלתה של גישה מחמירה מעין זו, כאשר אי הפירסום לא פגע ביכולת התיכנון או ההסתמכות של הפרט (בג"ץ 3081/95 רומיאו נ' המועצה המדעית של ההסתדרות הרפואית בישראל, פ"ד נ(2) 177 (1996)" (הדגשה שלי – ז.ב).

...

על אף חשיבות הפרסום ויידוע הציבור אף אני סבורה כי הפגם בפרסום ההקלה בקו הבנין של המרפסות אינו חמור דיו כדי להביא לביטול החלטת הועדה המקומית.

על כן טענה זו נדחית.

דיון והכרעה – חניות עמדת ועדת הערר מקובלת עלי.

משכך, ומשנמצא כי היתר הבניה חורג כאמור מהוראת התכנית החלה על המקרקעין, וזאת מבלי שפורסמו ואושרו שימוש חורג והקלה מהוראותיה, קבעה הוועדה שהיתר הבניה מבוטל.

עוולת מיטרד ליחיד כידוע, ההלכה הפסוקה מכירה בזכות האדם למנוע בניה בלתי חוקית במקרקעין סמוכים, אף אם הבניה אינה מגעת כדי מיטרד או פגיעה ממשית בזכויות, ודי לו אם יצביע שהמעשה גרם נזק, או פגע בנוחיותו או בהנאתו, ובעניין זה נקבע כי מי שניפגע עקב הקמת מבנה ללא היתר או על פי היתר שאינו חוקי, זכאי לסעד, ובכלל זה של צו הריסה או צו מניעה, אף אם הפגיעה אינה מגיעה כדי מיטרד ודי לו שיראה, שנגרמה לו 'אי נוחות'.

...

התוצאה אני מורה על קבלת התביעה העיקרית חלקית, ומחייבת את הנתבעת 1 לשלם לתובעים, יחד ולחוד, סך של 60,000 ₪.

כמו כן, הנני מורה על דחיית התביעה נגד הנתבע 2, ללא צו להוצאות.

אני מקבלת את ההודעה לצד שלישי באופן חלקי, ומחייבת את הצד השלישי לשפות את המודיעה הנתבעת 1 בשיעור של 60% מסך התשלום שבו היא חויבה במסגרת התביעה העיקרית, לרבות הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד שנפסקו לעיל לטובת התובעים.

במסגרת עתירה זו עותרת העותרת כנגד החלטות משיבות 1 ו-2, הוועדה המקומית לתיכנון ולבניה תל אביב וועדת הערר תל אביב, בהתאמה, שלא לאשר את בקשת העותרת להיתר בנייה (מס' 20-1179) זאת ביחס למתן הקלה לתוספת זכויות בנייה בשיעור 6% לגבי מקרקעין הידועים כחלקה 1377 בגוש 6213 בשד' הציונות 12א' בתל אביב (להלן: "המקרקעין או המיגרש").

בנתחה את הסוגיה, וועדת הערר השיבה על שאלה זו בשלילה – ומכאן העתירה הנוכחית עיקר טענות העותרת קצרה: 2.1 לטענת העותרת, תכנית רובע 4 אינה מוסיפה זכויות לקוטג'ים (למעט בנייה על הגג, זכויות שכבר עוגנו בתכנית קודמת), זאת להבדיל מבניינים מסוגים אחרים ברובע, ועל כן היא פוגעת בזכות ההקלה הכמותית בשיעור 6% שהייתה שמורה לקוטג'ים ערב התכנית.

3.6 משיבה 1 אישרה, שבעבר, במקרים שאותם ציינה העותרת, היא אישרה הקלה כמותית גם לאחר פירסום תכנית רובע 4, אך לדבריה היא הבינה שלא פעלה כשורה ושינתה את דרכיה.

...

5.7 לאור האמור לעיל, לא ניתן לקבוע שוועדת הערר שגתה במסקנותיה לגבי ניתוח המצב המשפטי על רקע האמור בתכנית רובע 4, זאת באופן אשר מצדיק את התערבות בית משפט זה. לסיכום: למרות שיש בסיס לומר שנפל פגם באופן שבו נוסחה תכנית רובע 4, בבחינת שההתנגדות שהתקבלה ואושרה על ידי הוועדה המחוזית בהתייחס לקוטג'ים, לא הוטעמה במפורש וכמתחייב במסגרת התכנית, איני רואה אפשרות להתערב בהחלטת וועדת הערר אשר עומדת בגדרי הדין.

התוצאה היא אפוא שהעתירה נדחית.