אי פינוי דייר למרות עילת פינוי חוקית

על השתק עילה נאמר בע"א 601/88‏ ‎ ‎עזבון המנוח מיכאל רודה ז"ל‎ ‎נ' ורדה שרייבר (פ''ד מז(2) 441): "...מקום שתביעה נדונה לגופה והוכרעה על ידי בית משפט מוסמך, שוב אסור להזקק לתביעה נוספת בין אותם הצדדים או חליפיהם, אם זו מבוססת על עילה זהה. במקרה כזה, אם במשפט הראשון זכה התובע בדין, כי אז אומרים שעילת תביעתו שם נבלעה (merged) בפסק הדין... אם במשפט הראשון זכה הנתבע בדין, אזי אומרים שקם מחסום bar) )המשתיק את התובע מלחזור על תביעה שניה המבוססת על אותה עילה..." (ע"א 246/66, 247ש קלוזנר ואח' נ שמעוני; שמעוני נ' ש קלוזנר ואח' [1], בעמ 583-584)"(שם, פסקה 6). ובעניין פסק דין שניתן בהסכמה, כבעניינה של מישפחת דג'אני שבמסגרת ההסדר הדיוני הכירה בזכויות התובעת במיתחם, נקבע באותו פסק דין: "פסק הדין היוצר – לפי הטענה – השתק עילה בעניינינו, הוא פסק-דין המאשר הסכמה של הצדדים להתדיינות. מטבע הדברים, פסק דין כזה איננו מבוסס על הכרעה שיפוטית עניינית בסכסוך שנתגלע בין הצדדים (ראה נ' זלצמן, מעשה בית-דין בהליך אזרחי (רמות, תשנ"א) 330), ועיצובו עשוי להיות מושפע משיקולים שונים של בעלי הדין, אשר אינם תואמים בהכרח את הפיתרון שאליו היו מובילים הכללים המשפטיים הרלוונטיים. חרף שוני זה בין פסק-דין בהסכמה לבין פסק דין "רגיל", ניתן לכללי ההשתק, על ענפיהם השונים, תוקף גם בנסיבות שבהן יושב סיכסוך על ידי פסק דין בהסכמה (ע"א 151/87, 219 הנ"ל [2], בעמ 497-498).

לפיכך, אין בבצוע השינויים במושכר, אשר גם מעדות ממו התרשמתי כי לא ראה בהם בזמנו משום עילה לפינוי, נדחית התביעה לפינוי בעילה זו. סעד מן הצדק: סע' 132 לחוק הגנת הדייר קובע: "על אף קיומה של עילת פינוי רשאי בית המשפט לסרב לתת פסק דין של פינוי אם שוכנע שבנסיבות הענין לא יהיה זה צודק לתת". הנתבעים לא בקשו בכתב ההגנה ואף לא בסיכומיהם, כי יינתן להם סעד מן הצדק (רע"א 5071/12 ט.ד.י (עיצוב טקסטיל בנלאומי) בע"מ נ' אבשלום נג'י (24.7.2012)).

...

ברע"א 2723/13 אליהו בוטח נ' טרי וון דמיש (16.06.2013) נקבע: "אולם, בית משפט פירש סעד כזה בצמצום (ע"א 5/79 רייכמן נ' רוזנבלום, פ"ד לד(2), 208 (1979)); סעד זה נתפס כ"תרופה יוצאת דופן, שפניה בעיקר אל הנסיבות האישיות של הנוגע בדבר (הדייר – א"ר), ואשר באה לאפשר התחשבות מיוחדת במצבים קשים היכולים לנבוע מן היישום הפורמלי והאוטומטי של הדין... ברי כי כדי שהגנה זו תופעל בגדרי הדין, יש צורך ככלל בנסיבות זועקות". לאחר שבחנתי את הדברים ובהיעדר בקשה למתן סעד מן הצדק , אין לתתו לנתבעים.

לאור כל האמור, דין התביעות להתקבל וכך אני מורה.

אני מורה על דחיית מועד הפינוי עד יום 1.8.21 על מנת שתהיה שהות בידי הנתבעים למצוא להם מקום מגורים אחר.

עשיית רווח בלתי הוגן סעיף 131(6) לחוק הגנת הדייר סעיף 131(6) לחוק הגנת הדייר קובע כעילת פינוי מצב דברים בו: "הדייר השכיר את המושכר או חלק ממנו - להוציא השכרה למטרת ניהול של עסקי אירוח - והפיק מהשכרת המשנה ריווח בלתי הוגן בשים לב לדמי השכירות שהדייר משלם וליתר נסיבות הענין". נקבע כי רווח בלתי הוגן ייקבע בשים לב לדמי השכירות אותם משלם הדייר הראשי וליתר נסיבות העניין.

מכל מקום טוענים התובעים כי חדר השירותים פתוח לכולם וכי הם לא מונעים מהנתבעים מלעשות בו שימוש, אך כי אין הם זכאים לחזקה בלעדית בו. סעיף 19 להסכם השכירות עם הדיירים הקודמים (ולא מצאתי כי בהוראות זכרון הדברים נקבע אחרת) קובע כי: "חדר שירותים אחד יצורף לשני החנויות... זכות שימוש בלעדית לשוכרים בדמי מפתח... וישפצו אותו בהתאם". חרף האמור נכון להיום משתמשים הנתבעים בחדר שירותים אחד המשמש גם את יתר דיירי הבניין (ראו עדות התובע 1, פרוטוקול הדיון מיום 8/10/15 עמ' 119).

...

הנתבעים ישלמו לתובעים סך של 450 ₪ בתוספת הצמדה כחוק בגין דמי השכירות ממועד הגשת התובענה ומידי חודש בחודשו.

התביעה למתן צו מניעה קבוע – נדחית.

נוכח התוצאה אליה הגעתי ומאחר שהנתבעים צברו חוב בגין דמי השכירות אינני מוצאת לעשות צו להוצאות ואני קובעת כי כל צד יישא בהוצאותיו.

לטענתו, מסקנה זו מתחייבת מיישומן של הוראות סעיף 3 לחוק הבוררות, התשכ"ח-1968 (להלן: "החוק"), לפיו, "אין תוקף להסכם בוררות בעיניין שאינו יכול לשמש נושא להסכם בין הצדדים". לטענת ב"כ המבקשת, בעוד שבהליך שהגישה המבקשת נגד המשיבה בתחילת דרכו של הליך הבוררות, היתמקדה המבקשת בבקשתה להורות על הפסקת פעולות הבניה של המשיבה, אשר אינן נוגעת לזכויותיה של המשיבה כדיירות מוגנת, אלא להפרת תנאי ההסכם שבין הצדדים, הרי שבעקבות הגשת תביעת המבקשת בבית משפט השלום לפינויה של המשיבה עקב ההפרות האמורות, וקיומה של עילת פינוי בגין אלו, או אז פנתה המשיבה לבית הדין בבקשה כי ייקח לידיו את נושא הפינוי ויורה למבקשת למשוך את ההליך שהגישה בבית משפט האזרחי; וכך עלה לראשונה על סדר יומו של בית הדין נושא הפינוי, שהוא נושא אשר, כאמור, אין בית הדין מוסמך לידון בו. ב"כ המבקשת אף מציין, כי למרות שהיא זו אשר הגישה את התביעה המקורית לבית הדין, כך שהיא התובעת בבוררות, בעוד שהמשיבה היא הנתבעת, הרי שבזימונים שהוציא בית הדין בבקשתה החדשה של המשיבה לעצור את דרכה של העמותה בבית המשפט האזרחי, מופיעה "מישפחת פרידמן" לראשונה כתובעת, בעוד שהעמותה מופיעה כנתבעת.

...

בין אם עסקינן בהליך בוררות חדש שהמבקשת טוענת כי שטר הבוררין חל עליו אך מבלי שהציגה את כתבי הטענות שלה בתביעתה לבית הדין דין על מנת שאוכל להכריע בטיב ההליך אם שטר הבוררין חל עליו, דין הבקשה להידחות וכך אני מורה, משלא דאגה המבקשת לקיום הליך הבוררות כפי שקבעתי לעיל.

בנסיבות אלו, אי אפשר לאמץ לענייננו את הגישה שבפסיקה המאפשרת את הסמכתם של הבוררים לדון בתביעת פינוי של דייר מוגן, ומתחייבת המסקנה כי החריגה המאפשרת ניהול הליך בוררות בתביעה לפינוי דייר מוגן אינה חלה בענייננו.

במקרה דנן, מקובלת עלי טענת ב"כ המבקשת כי השארת פסק הבוררים על כנו במקרה דנן תגרום לעיוות דין חמור במיוחד.

אי לכך, בקשת המבקשת לביטול פסק הבוררות מתקבלת, ובבקשת המשיבים לאישור הפסק – נדחית.

כן טענו המשיבים שהם המשיכו וממשיכים לשלם באופן סדיר את דמי השכירות בהתאם לקבוע בפסק הדין בתביעת הפינוי הראשונה וכפי המוסכם מזה שנים רבות, כשהמערערים היתעלמו ומתעלמים מן המושכר ומזכויות הדיירים המוגנים, ניתקו כל קשר עם הדיירים המוגנים ומנסים לייצר יש מאיין עילת פינוי שלא כדין ובחוסר תום לב. המשיבים טענו כי הם שילמו את כל הכספים הנדרשים לפי פסק הדין של בית הדין לשכירות (120,000 דולר) וקיבלו את החזקה במושכר בדין, מבלי שהמערערים מימשו את זכותם על פי פסק הדין של בית הדין לשכירות לשלם לדיירים היוצאים (לוינשטיין) את חלקם וליטול חזקה במושכר וכפועל יוצא מכך תביעת הפינוי כנגד המשיבים נדחתה והם המשיכו לשלם את דמי השכירות כמוסכם ובידיעת המערערים וללא כל טענה ו/או פניה מצדם משך למעלה מ-20 שנה עד להגשת התביעה נשוא העירעור דנן.

בעיניין זה יש לציין שמעבר לכך שבית משפט קמא קבע כי המערערים דבקו בקוו מעורפל וחסר תום לב ואמירת חצאי אמתות גם לגבי הנ"ל, הם היתמקדו גם בכתב התביעה בטענות כלליות לגבי אי תשלום מלוא דמי השכירות כעילת פינוי ולא תבעו כלל את דמי השכירות (ולא הותר להם כאמור לתקן את תביעתם ולהוסיף סעד כספי לאחר שעשו זאת בשלב מאוחר בדיון), הרי לכאורה נושא דמי השכירות עלה כבר בתביעת הפינוי הראשונה בהליך בפני כבוד השופטת גרסטל, ולא הייתה כל השנים דרישה של המערערים כבעלי הנכס מהמשיבים לתוספות מעבר למשולם, למרות שידעו את גובה התשלום שמשלמים המשיבים.

...

כן טענו המשיבים כי דין התביעה להידחות מחמת התיישנות ו/או שיהוי ו/או חוסר תום לב, לאחר שהם קיבלו את החזקה במושכר לפני למעלה מעשרים שנים, בהתאם לפסק דינו של בית הדין לשכירות שילמו את כל המוטל עליהם בדין וביצעו את כל השיפוצים הנדרשים עקב היות המושכר מבנה מסוכן ולאחר שתביעת הפינוי הראשונה נדחתה לאחר דיונים לגופו של עניין, ובמשך כל השנים הרבות שחלפו מאז ועד לתביעה נשוא הערעור לא טענו המערערים דבר וחצי דבר ביחס לטענות הנטענות בכתב התביעה כלפי המשיבים, והתעלמו כליל מפניות שנעשו אליהם.

כך, בית המשפט קמא קבע כי קשה להניח כי המערערים ויתרו על חלקם בדמי המפתח (40,000 דולר) ושסביר שמי מהם או מטעמם משך את הכספים הנ"ל שידעו שהופקדו, שאין כל בטחון שהכספים כלל לא הגיעו לידיהם ושאין זה מן הנמנע שהכסף הועבר בסופו של דבר לעיריית ת"א על חשבון חובם של המערערים, שלאחר שהנטל עבר לכתפיהם עקב השיהוי הרב בהעלאת הטענה של אי קבלת חלקם דמי המפתח משך למעלה מ-20 שנה, לא הוכיחו טענתם זו ולא הרימו נטל זה וזאת לאחר שהעדות היחידה שהובאה מטעמם של מר אלואשוילי נמצאה בלתי מהימנה ורוויית סתירות והם מושתקים מלהעלות כל טענה בעניין הפקדת הכסף.

זאת ועוד, לכאורה עילת הפינוי קמה ונוצרה מאי קבלת הכסף כבר בתקופה ההיא ודינה כדין תביעה כספית של אי קבלת כסף שחלים עליהם דיני ההתיישנות הרגילים, וכל זאת מעבר לכך שלכאורה המערערים ויתרו על תביעת עילת פינוי מכוח עילה זו במשך שנים רבות והם גם מנועים כיום מלתבוע פינוי בגין עילה זו. כך גם בדין נדחו טענות המערערים לגבי נושא תשלום דמי השכירות (כשגם עניין זה נתבע בתביעת הפינוי הראשונה ונדחה) לאחר שנקבעו קביעות עובדתיות לגבי הערפול בהגשת התביעה וקביעות לגבי חוסר תום לב והיעדר מהימנות וכן לגבי העובדה שהמשיבים המשיכו לשלם כל הזמן את דמי השכירות לפי הסכומים ששילמו לוינשטיין והפקידו את הסכומים בעיריה בחשבון המערערים במשך שנים, בעוד המערערים מתכחשים לכך למרות ידיעתם על הפקדת הכספים מתעלמים ממכתבי המשיבים ועושים ככל שבידם כדי להכשיל את המשיבים גם בעניין זה ולפיכך הם מנועים ומושתקים נוכח כל האמור לעיל מלבסס עילת פינוי בגין אי תשלום דמי השכירות ו/או אי תשלום דמי שכירות מלא כאשר המערערים לא תקפו בתביעת הפינוי הראשונה את גובה דמי השכירות ונושא שיעורם לא עלה.

המערערים ישלמו למשיבים שכ"ט עו"ד בסך של 30,000 ₪.

עילת פינוי בגין עריכת שינויים במושכר, כשלעצמה, אינה מנויה בין עילות הפינוי שבחוק הגנת הדייר [נוסח משלוב] תשל"ב-1972 (להלן: חוק הגנת הדייר או החוק).

מאז ועד היום לא שלמת דמי שכירות, למרות פניות מרשי אליך בעל פה מספר פעמים, מרשי הסכים מסיבות הומניטריות לדחות מועד התשלום, אך מצב זה אינו יכול להימשך" (הדגשה שלי, ש.ל.).

סעד מן הצדק מוענק במקרים בהם סנקציית הפינוי אינה מידתית יחסית להפרה שביצע הדייר.

...

לאור הראיות שהוצגו לפני כמפורט לעיל, ונוכח התרשמותי ממהימנות עדות הנתבעת בעניין זה, מקובלת עלי טענת הנתבעים כי הם נדרשו על ידי העירייה לתקן את המרפסות וביצעו את התיקון על חשבונם בעלות של 6,500 ₪.

התובעים ישלמו לנתבעים סך של 3,250 ₪ בגין השתתפות בתיקון המרפסת.

נוכח מסקנתי לפיה שתי התביעות התקבלו, אין צו להוצאות.