אי מתן אישור לטאבו בשל חוב היטל ביוב

בהסדר נקבע כי המערער ישלם לעירייה סך של 125,000 ש"ח, שאז יינתן לו האישור לטאבו מאת הערייה; וככל שבסופו של יום לא יינתן לעירייה אישור למחיקת יתרת החוב כמופיע בספרי הערייה, בהתאם לנוהל מחיקת חובות ברשויות המקומיות, גב' יוסף היא שתישא לבדה במלוא תשלום החוב כאמור בספרים (להלן: הסדר הפשרה או ההסדר, ו-הסכום המוסכם, בהתאמה).

המערער מוסיף כי במסגרת הטיוטות להסדר הפשרה שהוחלפו בין הצדדים, חל שינוי מהותי בסעיף 3 – המעיד שכוונת הצדדים היתה להסדיר את כלל החיובים החלים על הנכס, ולא רק את חובות הארנונה והמים: בעוד שבנוסח הראשוני הצהירה הערייה כי "לא תתנגד להנפקת אישור העידר חובות בגין הנכס מטעמי חיובי ארנונה ומים", בנוסח הסופי נקבע שהעירייה "תנפיק אישור מופנה לרשם המקרקעין המאפשר את רישום הבית ע"ש הרוכש". לטענת המערער, לאורך המשא ומתן בין הצדדים להסדר הפשרה, לא בא זכרם של חובות נוספים; וככל שבאותה עת חלו על הנכס חובות נוספים, שומה היה על הערייה לידרוש אותם אז – ולא ניתן לעשות כן כיום ובדיעבד.

דיון והכרעה לאחר שעיינו בטענות הצדדים בנידון, והוספנו ושמענו את טיעוניהם בעל פה, דעתי היא שיש לקבל את העירעור בחלקו – במובן זה שייקבע כי הערייה אינה רשאית לחייב את המערער בהיטלי הפיתוח, וכי עליה להנפיק למערער אישור לטאבו; ואולם אישור זה לא יחול על היטל ההשבחה (ששומה על המערער לשלמו כתנאי לקבלת אישור לטאבו מאת הועדה המקומית) ועל היטל המים וביוב (ששומה על המערער לשלם לתאגיד המים).

בהסדר הפשרה נקבע כי בכפוף לתשלום הסכום המוסכם כהגדרתו לעיל, תנפיק הערייה למערער את האישור לטאבו הדרוש לו; ואולם אין חולק כי ההיטלים הנוספים הוטלו על המערער לראשונה רק לאחר חתימתו של הסדר הפשרה, ולמעשה כלל לא עמדו על הפרק בעת המשא ומתן לקראת חתימתו של הסדר זה. לנוכח האמור מתעוררת שאלה, אם כוונת הצדדים בעת ההיתקשרות בהסדר הפשרה היתה לפטור את המערער מכל חיוב החל על הנכס (בכפוף לתשלום הסכום המוסכם כאמור) – או שמא ההסדר חל על חובות ארנונה ומים בלבד ופוטר את המערער רק מתשלומים אלה.

...

המסקנה המתבקשת היא שהסדר הפשרה אינו חל על היטל ההשבחה.

סוף דבר אם תישמע דעתי נקבל את הערעור בחלקו, במובן זה שנקבע כי בנסיבות המקרה אין לחייב את המערער בתשלום היטלי הפיתוח, ונורה לעירייה להנפיק למערער אישור לטאבו כאמור בסעיף 324(א) לפקודת העיריות.

הצטרפותי למסקנה שלפיה אין לחייב את המערער בהיטלי פיתוח, מבוססת על נסיבותיו המיוחדות של המקרה, ועל פרשנות ההסדר בין הצדדים, כפי שפירטה היטב חברתי.

חזר וטען שלא ניתן לו היתר ולא טופס 4 בשל ההיתעללות בו. עוד הוסיף, שקבל מכתב הן בשנת 2014 והן בשנת 2018 מאת החברה הכלכלית בו התבקש לפרק המדרכה המובילה לביתו כדי שיאשרו לו את טופס 4.

עוד העידה מטעם המאשימה - ע.ת. מס' 3, גב' אביבה חסן אשר העידה בחקירתה הראשית שבאותה תקופה נשוא כתב האישום שימשה כרכזת רשוי ופקוח על הבנייה וככזו אמונה הייתה על תיקי פקוח, ובמקרה דנן הוציאה נסח טאבו לצורך החקירה (ת/16), אישור ארנונה (ת/17) ואישור מגורים של הנאשם דרך תוכנת משרד הפנים (ת/18).

באשר לטענה שמהנדסת החכ"ל עיכבה את בקשתו של הנאשם להיתר משנת 2004 ועד לשנת 2008, עת העד חתם בעצמו על ההיתר, השיב העד שהוא איננו יודע כמה זמן חיכה הנאשם לאישור וחתם רק שאין למעשה חובות לנאשם.

באשר להליך נשוא כתב האישום, הדגיש שתפקידו בתור חכ"ל זה רק חיבור תשתיות מים וביוב ותשלום היטלים.

...

על כן אני מורה על ביטול האישום בסעיף 2ד' לכתב האישום.

סוף דבר אני מרשיע את הנאשם בביצוע העבירה בסעיף 2 א' לכתב האישום.

אני מורה על ביטול האישומים בסעיפים 2ג', 2ד' לכתב האישום.

השמאי גרון קבע בחוות דעתו כי ניתן יהיה לקבל היתר בניה בתוך 3 שנים, והביא בחשבון את הזמן הדרוש להכנת תכנית אדריכלית, התנגדויות וועדות ערר וכן הכנת שומת היטל השבחה וערעור על השומה.

בעיניין זה מפנים המשיבים לסעיף 14 להוראות התכנית אלא שהמקרקעין אינם נכללים ברשימת מקבצי החלקות המנויות בסעיף זה. גם השמאי גרון לא סבר כי נידרשת תכנית איחוד וחלוקה כתנאי לקבלת ההיתר ועל כן יש לדחות טענה זו. בהיעדר נתוני השוואה למגרשים במיתחם התכנית לא ניתן לטעמי לקבוע כי פרק הזמן שנידרש לקבלת היתר במגרשים אחרים מחוץ לשטח התכנית הוא פרק הזמן הנידרש לקבלת ההיתר ביחס למקרקעין.

בחקירתו הנגדית אישר כי לא נפגש עם בעל תפקיד בעירית רחובות ולא בדק האם אכן יהיה צורך בהקמת תשתיות עירוניות חדשות כדוגמת בתי ספר גני ילדים וכיוצ"ב. לעומתו סבור השמאי יוגב כי אין צורך בעבודות פיתוח; בצמוד למקרקעין סלול כביש דו נתיבי המאפשר גישה למגרש, ובדופן המקרקעין מצויה חלקה בנויה כך שבעצם הפיתוח העירוני (ביוב, מים ותעול) מגיע עד "ראש המיגרש". הצדדים לא מצאו לנכון להביא בפני את עמדת עירית רחובות והשאלה האם ידרשו הקמת תשתיות חדשות כתנאי למתן היתרי בניה לא התבררה די צורכה.

בתשובתה של רמי לפניה זו, מיום 6.9.16, מנתה רמ"י את רשימת התנאים לחידוש חוזה החכירה ובין היתר תשלום חוב דמי חכירה, המצאת נסח טאבו עדכני וכיוצ"ב. ביום 22.11.16 הודיע ב"כ המבקש לרמ"י כי יפויי הכוח שניתנו למר נגר בטלים ובקשתו לחידוש החכירה הוגשה תוך מצג שוא ותרמית.

...

בסופו של דבר לא מצאתי מקום לפעול בדרך זו משני טעמים: האחד, המבקש לא בחר לתקוף את ההסכם מנימוק זה בהמרצת הפתיחה וגם לא התייחס לשאלה זו בסיכומים מטעמו; השני, יש ממש בטענת המשיבים כי בשאלה האם הופר ההסכם אם לאו יש לקחת בחשבון גם את התביעות שהגיש המבקש לביטול ההסכם, את העובדה שנרשמה הערת אזהרה על קיומה של עסקה נוספת לטובת חברת א.נ.נגר נכסים בע"מ ואת אי הוודאות שנוצרה עקב התנהלות זו של המבקש.

סוף דבר לאור האמור הבקשה להצהיר על ההסכם מיום 4.5.10 כבטל נדחית.

כמו כן נדחית הבקשה להצהיר על ייפוי הכוח לטובת המשיבים כבטל ועל מחיקת הערת האזהרה שנרשמה לטובת החברה.

יתר על כן, אחד ההליכים נגע אך ורק לבקשת הנאמן על כספי המכירה לקבלת הוראות וזאת בעקבות חיוב בהיטלי סלילה, כאשר במסגרת זו אישרה הערייה כי המדובר בעבודות שבוצעו לאחר שנת 2014; ההליך האחר הנו עתירה שהוגשה על ידי המשיבות הפורמאליות ואשר לא נגעה לחיובים נשוא עתירה זו, מה גם שטענה זו של המשיבות אינה עולה בקנה אחד עם טענתה כי העותרת בחרה במסגרת ההליכים המשפטיים האמורים למלא פיה מים.

אשר לדמי ההקמה הרי שלמניב אין סמכות לגבותם, שכן מדובר במבנים שהוקמו לפני "יום התחילה" כהגדרתו בכללי תאגידי מים וביוב (דמי הקמה למערכות מים ולמערכות ביוב), תשע"ה-2015, דהיינו בחודש אפריל 2015, וכן כי בנגוד לטענת המשיבות, לבית משפט זה סמכות לידון בעתירה נגד מניב, שכן עסקינן בשאלת אי חוקיות הליכי הגביה המינהליים.

תמצית טענות המשיבות לא ניתן לתקוף עתה במסגרת עתירה את החלטת הערייה משנת 2014 שלא להנפיק לעותרת אישור לטאבו, מה גם שהייתה לה היזדמנות להעלות טענותיה במסגרת הליכים משפטיים בהם נקטו המשיבות הפורמאליות והיא לא עשתה כן. אין מקום לידון בעתירה זו בפרשנות המשפטית הנכונה באשר לחובת הרשות להנפיק אישור לטאבו בעקבות שמאות מכריעה, מה גם שהעותרת מסתמכת על פסקי דין והחלטות שניתנו רק לאחרונה ואילו המצב המשפטי במועד הרלוואנטי היה שונה.

ראשית, משום שקשה לראות בהתנהלות הערייה, אשר סירבה ליתן אישור להעברה בטבו כל עוד לא שולם החוב במלואו, ואשר שום הליך משפטי לא ננקט כנגדה על ידי העותרת, לא בשנת 2014 ואף לא בשנת 2017, כמי שויתרה על חובה או "ישנה" על זכויותיה.

...

בנסיבות אלה, נוכח פניותיה של העותרת לעירייה לביטול החוב, ונוכח ההליכים המשפטיים הנ"ל והתנהלות העותרת בקשר אליהם, סבורני כי הגישה המוצגת על ידי המשיבות ולפיה מצאו לנכון להמתין עד למתן פסק הדין בעתירה בטרם יפעילו כלפי העותרת הליכי גביה היא גישה סבירה בהחלט, ובוודאי שאין לומר כי יש בכך משום שיהוי מצדן.

אשר לחוב דמי ההקמה למניב, סבורני כי הצדק עם המשיבות הטוענות כי אין לבית המשפט המנהלי סמכות לדון בעתירה מנהלית כנגד תאגיד מים עירוני, שכן אין מדובר בגופים המנויים בתוספת הראשונה שבחוק בתי משפט לעניינים מנהליים, תש"ס-2000.

סוף דבר – העתירה נדחית.

השאלה האם יחסים התגבשו לכדי יחסי עורך-דין-לקוח היא בעלת משמעות רבה נוכח חובות הנאמנות, האמון והזהירות המוטלות על עורך דין כלפי לקוחו, בהתאם לדין ולפסיקה: "אחת החובות הבסיסיות המוטלות על עורך דין בחוק לישכת עורכי הדין היא החובה הקבועה בסעיף 54, ולפיה:

ואולם, בית משפט זה קבע כי ניתן לגזור מתוך חובות אלה אמות מידה ראויות לעיצוב סטאנדרט המיומנות והזהירות שיש לידרוש מעורך דין כלפי לקוחו גם במישור עוולת הרשלנות הנזיקית (עניין שרמן, בעמ' 462; ראו לעניין זה גם: גבריאל קלינג אתיקה בעריכת דין 447-443 (2001) (להלן: קלינג)).

כבר בפנייתו הראשונה של עו"ד יג'מור לדויק בהודעת הדוא"ל מיום 11.6.2014 כתב הוא: "הכי חשוב הוא שאני שמתי תנאי כי יהיה רישום בטבו וכי המוכר הסכים לזה וכי אין בעיות ברשום הדירה בטבו", דהיינו אין מדובר בהודעה על דירה למכירה בלבד, אלא בהודעה הכוללת מידע מן התחום המשפטי, ועליה חתם עו"ד יג'מור "בכבוד רב, עוני יג'מור עו"ד". כמו כן, לאחר אותה הודעה היו התכתבויות נוספות בין הצדדים, ולהודעה מיום 13.6.2014 צירף עו"ד יג'מור שורת מסמכים, ובהם העתק מלוח הזכויות, צו ירושה, תשריט, ייפויי כוח (מסלמי לנבלסי, ומאחותו של סלמי, פאטמה, לסלמי) והיתר בניה (נספח ע/3 לתצהיר עו"ד יג'מור).

כן טוען נבלסי כי דויק הפר את הסכם המכר גם בפעולות נוספות שביצע, ובכלל זאת, בכך שגרם לנזקים לרכוש המשותף, היתנגד לבצוע עבודות שנועדו להכשיר את הבניה, היתנגד לעבודות בניה על חלק אחר של החלקה, והעלה דרישות שונות הקשורות לגג, לחניות, לחיבור למערכת הביוב ולמרתף.

לעניין האדן הראשון, בהתאם לנטען בכתב התביעה שכנגד הסעיף אשר לפי הטענה אינו בר ביצוע הוא סעיף 3 להסכם הקובע (בהתאם לתרגום המובא בכתב התביעה שכנגד): "הצד הראשון מאשר ומצהיר כי הוא פועל לשם הכשרת הבניה הבלתי מוכשרת, והרשומה על שם חסן אברהים סלמי, וכי הוא מחוייב באופן עצמאי לסיים את ההכשרה באופן שלם, מבלי לידרוש מהצד השני כל תשלום". בכתב התביעה שכנגד נטען כי על בית המשפט לידון ולהכריע "מה דין הוראה זו, אשר לא ניתנת ליישום". אולם בכתב התביעה שכנגד לא פורט ולא הובהר מדוע ההוראה האמורה אינה ניתנת ליישום, ונראה כי במעשיו בפועל ובטיעוניו בהמשך ההליך חזר בו נבלסי למעשה מטענה זו. כך, בתצהירו של נבלסי הצהיר הוא כי הוא פועל להכשרת הבניין, הפנה לתכנית ביניין עיר מס' 13618 ולתשלומי אגרת היטל בניה שישלם.

אולם נבלסי מכחיש את טענותיו אלו של דויק, ומכל מקום לא טען בהליך הנוכחי כי היתר הבניה שניתן אינו תואם את הסכמות הצדדים או כי לא ניתן להוציא היתר התואם את אותן הסכמות וכי מטעם זה ההסכם אינו ישים (ויוער כי בדיון להשלמת הסיכומים, ציין בא-כוחו של נבלסי: "נניח שהייתי בשם מרשי [א]ומר על דוכן העדים שאי אפשר להוציא היתר בנייה. מה היה בית המשפט פוסק? אי אפשר לקיים את ההסכם, שאי אפשר לקיים הכל מבוטל" (עמוד 174 שורות 12-13 לפרוטוקול).

...

על יסוד כל הטעמים עליהם עמדתי לעיל, דין התביעה שכנגד להידחות, והיא נדחית אפוא.

אוסיף כי במסגרת התביעה שכנגד עתר נבלסי להתיר פיצול סעדים, אולם אין מקום להיעתר לכך נוכח דחיית התביעה, היות שזנח בקשה זו בסיכומיו, והיות שלא פירט אילו נזקים נטענים טרם התגבשו במועד הגשת התביעה שכנגד.

סיכומם של דברים מכל הטעמים עליהם עמדתי לעיל והמסקנות המפורטות, אני מורה כדלקמן: (א) תביעתו של דויק כנגד עו"ד יג'מור מתקבלת בחלקה, כך שעו"ד יג'מור מחויב בפיצוי בגובה תשלום הקנס בגין האיחור בדיווח לרשויות המיסים בסך של 13,780 ש"ח, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מהמועד האחרון לתשלום הקנס (12.7.2017) ועד למועד תשלום הפיצוי בפועל; ובנוסף מחויב הוא בתשלום פיצוי לדויק בגין הנזק הלא ממוני שנגרם לו, בסך של 80,000 ש"ח. (ב) בנותני דעתי לכלל נסיבות העניין, ובין היתר להיקף ההליך ולכמות החומר שהוגשה מצד אחד, ולכך שהתביעה לא התקבלה במלואה מן הצד השני, מחויב עו"ד יג'מור בתשלום הוצאות ושכ"ט עו"ד של דויק, בסך כולל של 35,000 ש"ח. (ג) התביעה שכנגד שהגיש נבלסי כנגד דויק, נדחית.