אי מילוי התחייבות לפעול מול עירייה בהגשת תכניות ותשריטים

בכל הנוגע לקיר האחורי אשר גובל במיגרשים של התובעים, הוסכם כי הנתבע יבצע התאמה של גובה הקיר כמפורט בהיתר הבניה (ככל שיתברר שישנה אי התאמה) וכי שני הצדדים ישתפו פעולה מול הרשויות לצורך הסדרת סלילת הכבישים במקום ולצורך התאמתם לכניסות של מגרשיהם.

בתאריך 22.4.2021 הוגשה על ידי התובעים בקשה לפי פקודת ביזיון בית המשפט לכוף על הנתבע בקנס או במאסר למלא אחר קביעותיו של פסה"ד מיום 14.1.2020.

לבקשה אף צורפה חוות דעת מיום 1.3.2021 מטעמו של מומחה בתחום המדידות, המהנדס איוב שאדי מאזן, אשר היתייחס במסגרת חוות דעתו לארבע הסוגיות הבאות : האם דרך הגישה אשר מסומנת בתשריט החלוקה (4/15) פנויה מכל חפץ ופסולת בנייה והאם נמצאים בשטח חפצים אשר מונעים גישה למגרשים האחוריים ? האם חלו שינויים בטופוגרפיה ובמפלס של הדרך ביחס למצב הדרך בעת מתן פסה"ד ? האם נעשתה התאמה לבנייה אשר נעשתה בפינה הצפון מערבית של המיגרש וכן גם לגדר ההיקפית באופן שיתאים לגבול המיגרש ? האם בוצעה התאמה של גובה הקיר האחורי, שהנו קיר משותף אשר גובל בין שני הצדדים, בהתאם להיתר הבנייה במיגרש השכן ? על פי הנטען בחווה"ד, תשריט תוכנית החלוקה של חלקה מספר 4 בגוש מספר 10285, בשילוב עם תמונות אשר צולמו בתאריך 11.1.2021 מצביעים על כך שהדרך אשר מסומנת בתשריט החלוקה (4/15) אינה פנויה, משום שלאורכה נמצאים חפצים אשר מונעים את הגישה לכיוון המגרשים האחוריים ובעיקר למגרש התובעים.

זאת ועוד, במסגרת תגובתו של הנתבע נטען כי המומחה מטעם התובעים ציין במסגרת חוות דעתו שלא חל שינוי בטופוגרפיה ובמפלס הדרך, ולכן קביעות אלו סותרות לחלוטין את טענות התובעים שלפיהן הנתבע לא יישם את כלל הפעולות שלהן התחייב במסגרת פסה"ד. בכל הנוגע לקביעה שלפיה על התובעים להותיר את דרך הגישה אל עבר מיגרש התובעים (מיגרש מספר 4/15) כשהיא פנויה מכל חפץ ומפסולת בנייה מציין הנתבע בתגובתו כי הוא לא חסם את דרך הגישה לכיוון דירת התובעים כפי שנטען בבקשה לפי פקודת ביזיון בית המשפט, מה גם שבתמונות שאותן צרפו התובעים לא ניתן להבחין בחסימה מוחלטת של דרך הגישה משום שפסולת הבנייה הונחה בצדי הדרך מבלי להפריע את הגישה לביתם של התובעים באמצעות כלי רכב.

מטעם הרשות המקומית הוגשו שתי הודעות בכתב – האחת, הודעה מיום 10.1.2022 מטעמו של מ"מ ראש עריית שפרעם, מר ג'רייס ע.חנא, שממנה עולה כי בעקבות תלונות אשר הוגשו על ידי הצדדים בשל הטופוגרפיה הבעייתית של המקום היתקיים בין הצדדים הליך גישור/תיווך, שבסיומו נסלל באמצעות קבלן משנה פרטי מטעם הערייה כביש גישה אשר כולל שלושה מפלסים - מפלס ראשון מעל לקיר התומך אשר משרת את כלל תושבי השכונה, מפלס שני מתחת לקיר התומך בסמוך לכניסת דירתם של התובעים ושביל נוסף אשר משמש כדרך גישה לכיוון דירת הנתבע.

...

מאחר ולא עלה בידי הנתבע להפריך את טענות התובעים וכן גם את נציגי העירייה הרי שבהתאם להוראת סעיף 6 לפקודת ביזיון בית המשפט הנני מורה לנתבע לבצע את ההתאמה הנדרשת בתוך 90 יום מהיום כפי שנקבעה במסגרת פסה"ד מיום 14.1.2020.

סוף דבר : הבקשה מתקבלת.

ככל שההפרה תמשיך לעמוד בעינה החל מהמועד שנקבע על ידי בית המשפט או אז ישלם הנתבע לתובעים קנס כספי בשיעור של 500 ₪ ליום עד להסרת ההפרה.

ביום 31.10.2004 הגישה עריית אשדוד כתב אישום נגד החברה ונגד הנתבע 2, דוד אבו, בגין עבירות לפי חוק רשוי עסקים, תשכ"ח-1968 (עמ"ק 4332/04).

במקביל, שלחה רמ"י לחברה מכתב בו נדרשה החברה להפסיק לאלתר כל עבודה בשטח, לסלק ידה מהשטח ולהשיב את החזקה לרמ"י. במכתב גם נימסר על ביטול חתימתה של רמ"י על תכניות לשקום שהגישה החברה, ועל כוונה לחלט את הערבות הבנקאית שמסרה להבטחת התחייבויותיה על פי הסכם ההרשאה.

(א) באופן שיש בו כדי להונות אדם או לקפח נושה של החברה; (ב) באופן הפוגע בתכלית החברה ותוך נטילת סיכון בלתי סביר באשר ליכולתה לפרוע את חובותיה, ובילבד שבעל המניה היה מודע לשימוש כאמור, ובשים לב לאחזקותיו ולמילוי חובותיו כלפי החברה לפי סעיפים 192 ו-193 ובשים לב ליכולת החברה לפרוע את חובותיה.

בשלב ההוכחות, המדינה הגישה חוות דעת של גב' עינת סלומון, מודדת מרחב עסקי ירושלים ברמ"י. גב' סלומון העלתה על מפת אורטו-פוטו נתוני פלישה שקבלה מהמפקח שלמה כהן, ואת נתוני תכנית השקום שהגישו הנתבעים לרמ"י. על פי חוות הדעת, "כעולה מהתשריט המצ"ב השטח בו הוטמן בפועל הוא כ-107 דונם, הכוללים כ–44 דונם המופיעים בתכנית השקום שהגישו הנתבעים, שטח השקום מתוך תכנית השקום משנת 2004 הנו כ-120 דונם" (סעיף 7 לחוות הדעת).

המחשה של העקרון, שיפה גם לענייננו, מצויה בדברי כב' השופט צ' זילברטל ברע"א 2063/16 הרב יהודה קליק נ' משטרת ישראל (ניתן ביום 19.1.2017): "מבחינה זו דומה המבקש למי שמים שמקורם בדירת השכן חודרים לדירתו, ותחת לנסות ולעצור את מלכם על-ידי סגירת הברז הראשי, הוא יושב באפס מעשה אל מול הנזק ההולך ומתעצם, בהנחה כי בסופו של יום יפסק לו פיצוי הולם בגין מלוא הנזק. ברי כי אין להשלים עם הילך זה של הניזוק הפוטנציאלי, ותביעתו על מלוא הנזק תדחה נוכח מחדלו הזועק שבאי הקטנתו". כאמור, המדינה לא פעלה לשקום האתר.

...

נוכח כל האמור, מתקשה אני לבסס ממצאים בדבר היקף ההטמנה בסוף אוקטובר 2004, על המדידה הנטענת בסוף שנת 2004.

סוף דבר - אני מורה על דחיית התביעה נגד נתבע 2.

התובעת תשלם לנתבע 2 הוצאות משפט שכר טרחת עורך דין בסך כולל של 50,000 ₪.

בשל כך הוגשה תביעה זו. במסגרת הניסיון לברר מתי צפוי הרישום להסתיים והיכן הדברים עומדים, פנתה התובעת למהנדס הוועדה המקומית, מר איל רותם, וביום 22.5.16 קיבלה את תשובתו לפיה "למעט פגישות היתייעצות ראשוניות שנתקיימו לפני כשנתיים אשר אין להם סימוכין בכתב, לא ידוע לנו על כל פעולה שחב' אנגל ביצעה בענין הרישום של הנכס" (נספח ז לתצהיר התובעת).

החיוב של הנתבעת לרישום הנכס, הנו חיוב מסוג "תוצאה" ולא מסוג "הישתדלות". עובדות המקרה מראות בבירור כי הנתבעת גם לא הישתדלה כלל להתקדם במילוי התחייבויותיה, עד לפניית התובעת אליה.

מהתכתובת עולה כי הליך הרישום התעכב בין היתר משום רישום מוטעה של זיקת הנאה וכי משרד עורכי הדין פעל לביטולה מול הגורמים הרלבאנטיים ובשיתוף גב' שוורץ, אך עד כה ללא הועיל.

הנתבעת הגישה את התכתובת שהתנהלה בין הגורמים השונים וטוענת כי לא נפל כל פגם בהתנהלותה וכי כל העיכוב מקורו בתהליך מסורבל ולא מסודר של רשות מקרקעי ישראל, עריית כרמיאל ולשכת המפקח על המקרקעין, אשר אליו נקלעה בעל כורחה.

הנתבעת טוענת כי במהלך כל התקופה היתקיימו ישיבות עם משרד האדריכלים שהכין את התשריט ומול המפקחת על הבתים המשותפים (ס' 25-22 לתצהיר גב' שוורץ).

אף אם אקבל את טענת הנתבעת כי החלה בעריכת התכניות הדרושות לרישום בית משותף כבר ב-2007, הנתבעת לא הוכיחה כי פעלה בשקידה ראויה לבצוע התחייבויותיה.

...

טענתה של הנתבעת נטולת כל אחיזה בנוסח ההסכם ואף לא ברציונל הטמון בו ודינה להידחות.

בסופו של דבר, התקבל אישור מהנדס עיריית כרמיאל לתיקון זיקות ההנאה (נספח כ' לתצהיר גב' שוורץ).

ב"כ התובעת טען כי " סכום התביעה גם נגזר מהסכום שנקבע בחוזה המכר כסכום לתשלום בגין הפרת הסכם" (עמ' 8 לפרוט' בש' 10-9), אולם לאור טענת ב"כ הנתבעת כי אין בהסכם הגדרה של פיצוי מוסכם (עמ' 9 לפרוט' בש' 28-26), טען ב"כ התובעת בסיכומי התשובה כי "אמנם אין סעיף קונקרטי בהסכם אבל אנו סבורים כי זה סכום ראוי לאור ההתנהלות" (עמ' 10 לפרוט' בש' 11-10).

עם זאת, הנתבעים טוענים כי מאחר שהתובעת לא מילאה אחר חלקה על פי פסק הדין בהליך הקודם ולא ניהלה עימם מו"מ במטרה להגיע לפיתרון מוסכם, הרי שאין למנוע מהם מלהעלות טענת היתיישנות בהליך זה. התובעת הודתה בחקירתה כי אכן לא ניהלה מו"מ כלשהוא עם הנתבעים לאחר מתן פסק הדין בהליך הקודם (עמ' 13 ש' 15-17 לפרו').

הנתבעים צרפו אמנם קבלות על תשלומים שונים שביצע יעקב ז"ל בקשר למדידות ועבודות לתיכנון הקמת בנין על המקרקעין במהלך שנים 2005-2007 (נספח ה' לתצהיר גילוי המסמכים של הנתבעים), אולם לא הוצג כל מיסמך ספציפי, לרבות תשריט או תכנית בקשר למקרקעין, וכן לא הוצגה כל טיוטה לבקשה להיתר בניה.

כשנשאל על כך בחקירתו, העיד רונן כי עריית ראשון-לציון הערימה קשיים על אביו, וכי החל משנת 2008 "הגישה בערייה הייתה כי יש לאשר פחות דירות מגורים מבעבר" (עמ' 40, ש' 1-5 לפרו').

מכאן עולה שגם אם הוגשה תב"ע נקודתית בשנת 2006 שלא אושרה, הרי שלאחר מכן לא הוגשה על ידי יעקב ז"ל, או ע"י הנתבעים, שום בקשה נוספת ומעודכנת לשם קבלת אישור לבניה על המקרקעין, וכי יעקב ז"ל והנתבעים לא ביצעו פעולות אופראטיביות נוספות למול הרשויות המוסמכות על מנת לקיים את התחייבויותיהם כלפי התובעת המפורטות בהסכם הקומבינאציה.

משכך, הרי שגם לנתבעים עצמם ניתנה התראה מוקדמת ע"י התובעת וארכה למילוי התחייבויותיהם כלפיה על פי הסכם הקומבינאציה, בטרם דרשה לבטל את הסכם הקומבינאציה, למצער במסגרת ההליך הקודם שהוגש בשנת 2013.

...

בנוסף, הנני קובע בזאת כי התובעת זכאית לקבל את חלקה (35.185%) בהכנסות מדמי השכירות שהתקבלו בפועל אצל הנתבעים מהשכרת המקרקעין, וכן כי זכאותה זו מתייחסת גם לחלקה בדמי השכירות שהתקבלו ו/או יתקבלו כתוצאה מהשכרת המקרקעין החל משנת 2015 ואילך, כל זאת – בהתאם למפורט לעיל בסעיפים 113-114 של פסק דין זה. בנוסף, הנני דוחה בזאת תביעתה של התובעת לקבלת פיצויים בגין נזקים ממוניים כתוצאה מהפרת הסכם הקומבינציה.

הנני קובע בזאת כי הסכומים שהתובעת קיבלה מיעקב ז"ל ניתנים לקיזוז ע"י הנתבעים מהסכומים שהיא זכאית לקבלם מהנתבעים בהתאם לפסק דין זה, והכל בהתאם לקבוע ולמפורט בקשר לכך בפסק דין זה. לבסוף, הנני מורה בזאת על מחיקת הערות האזהרה שנרשמו לטובת יעקב ז"ל ולטובת בנק לאומי על חלקה של התובעת בבעלות במקרקעין, וכן על מחיקת המשכנתא שנרשמה לטובת בנק לאומי על זכויות הבעלות של התובעת בחלק מהמקרקעין, הכל בהתאם למפורט בסעיף 130 לעיל.

בהתחשב בתוצאה אליה הגעתי – הנני מחייב בזאת את הנתבעים לשלם לתובעת שכ"ט עו"ד והוצאות משפט בסך כולל של 75,000 ₪.

סעיף 15.9 להסכם קובע כי "השוכר מתחייב למלא אחר הוראות כל דין לרבות חוק, תקנה, צו, חוק עזר או הוראה של כל רשות מוסמכת הנוגעת לניהול עסקו במושכר ובקשר לאחזקת המושכר והשמוש בו. השוכר יהיה אחראי גם לתשלום כל קנס שיוטל עקב אי מילוי הוראות כאמור." סעיף 25.2 להסכם מיפרט את הפעולות העולות כדי הפרה יסודית של הסכם השכירות.

ביום 8.1.2020 הגישה הנתבעת בקשה לצרוף מיסמך נוסף, אישור של עירית חיפה מיום 14.8.2016, שם נכתב: "****ה 14:51, 4.8.2016

ואולם, מר קיפר לא הבהיר כיצד "ראה" שמדובר בבניה לא חוקית ועל מה מבוססת קביעתו זו. ברי כי קביעה כי בניה אינה חוקית צריכה להתבסס על השוואת הבניה בפועל אל מול הבניה שהותרה במסגרת היתר הבניה.

הטענה לא נתמכה בהחלטה של הועדה המקומית לתיכנון ולבניה חיפה הקובעת כי בוצעה בניה ללא היתר או אף בחוות דעת של אדריכל/מהנדס, אשר בחן את היתר הבניה, התוכניות החלות על המקרקעין והוראות הדין.

במהלך הדיון טענה התובעת, לראשונה, כי דרישתה לפינוי הסככה והגלריות נובעת מחששה כי המושכר, במתכונתו הנוכחית, אינו עומד בדרישות הבטיחות ו/או כיבוי אש. כדברי מר קיפר, "נניח שיש תשריט, ונגיד שהשטח מקורה והכל קיים, קיבל לא קיבל, בסוף אנחנו ב-2020. יש שטח של 300 מ"ר ואפילו יציאה אין לו ואם חס וחלילה יש שריפה" (עמ' 6, ש' 30-31).

...

עוד אני מקבלת את עדותו כי נציגי התובעת אשר ביקרו במושכר לא התלוננו מעולם על התקנת המדפים (עמ' 10, ש' 21-24).

אשר על כן, התביעה נדחית.

יובהר כי אין בדחיית התביעה בכדי לקבוע מסמרות ביחס להתאמת המושכר וחלקיו להיתר שניתן לבניית המבנה ו/או עמידתו לדרישות הבטיחות ו/או כיבוי אש. התובעת תשלם לנתבעת שכר טרחת עו"ד בסכום כולל של 8,000 ₪, אשר ישולמו תוך שלושים יום מהיום.