לעמדתי, בחינה מהותית ועניינית של ההסכם שנכרת בין העוררות מובילה באופן חד משמעי למסקנה כי מדובר בהסכם שמהותו האמיתית, כמו גם תוכנו, מעידים על רכישה על ידי חברת רבץ של מחצית מזכויות החכירה במקרקעין נשוא הערר, וזאת אם וככל שחברת חדיף זוכה במיכרז של רמ"י.
אסיר תחילה מעל הפרק את טענת העוררות לפיה לא יכולה היתה חברת חדיף למכור דבר לחברת רבץ במועד החתימה על ההסכם ולכן אין המדובר בעיסקה במקרקעין.
אמנם, נאמר באותו סעיף 4 להסכם כי חברת חדיף היא הגורם שמתקשר בהסכם הפיתוח עם רמ"י ובהסכם עם משרד הבינוי והשיכון, ואף הודגש כי היא תהיה בעלת הזכויות הבלעדיות במקרקעין, אך מנגד ברור כי הגדרת המונח "השירותים" שמספקת חברת רבץ, הכוללת מימון מחצית מההון העצמי הנידרש לפרויקט, שיווק, פירסום ליחידות הדיור שייבנו בפרויקט, בין היתר לעולי הקהילה היהודית מצרפת, נוכח היות בעל השליטה בחברת רבץ ראש קהילה יהודית בצרפת, מתן שירותי ניהול – והכל כנגד קבלת תמורה של מחצית מהרווחים של כל הפרויקט כולו, כפי ההגדרה בסעיף 2.8 להסכם – מהותה ומשמעותה היא כי חברת רבץ רוכשת למעשה מחצית מזכויות החכירה במקרקעין.
אזכיר, כי העובדות שלפיהן נקבעה ההלכה בעיניין חזון בדיון הנוסף, היו שה"ה חזון, אשר היו דיירים מוגנים בדירת מגורים בירושלים (בקרקע של רשות הפיתוח שנוהלה על ידי חברת "עמידר"), היו זכאים על פי מדיניותה של "עמידר" לרכוש את הנכס בתנאים מועדפים, במחיר מופחת וללא מיכרז.
הוסכם בין הצדדים לאותו הסכם – שלא הובא לידיעת "עמידר" – כי מור וליפשיץ יעמידו לרשות חזון את הכספים הדרושים לצורך רכישת הדירה על ידי חזון מחברת "עמידר", ולאחר מכן ייהרס המבנה הישן ויוקם תחתיו בית חדש בן 3 קומות שיכיל שלוש דירות בסך הכל וכל אחד מן הצדדים יקבל דירה אחת, בחלוקה באחוזים מן השטח הכולל של הקרקע כפי שנקבע בהסכם שם.
עוד הוסכם כי "הרכישה על שם חזון תלווה בהצהרת נאמנות מצד חזון לזכות הרוכשים על פי האמור בחוזה זה".
חזון אכן רכשו את החלקה מ"עמידר" בכספים שקבלו ממור וליפשיץ, ותוך 30 יום ממועד הרכישה מסרו הודעת נאמנות למנהל מסוי מקרקעין בהתאם לסעיף 74 לחוק, ודרשו כי חלק העסקה הנוגע למור וליפשיץ (72% מהחלקה) יהיה פטור ממס שבח ומס רכישה מאחר ונרכש על ידי חזון בנאמנות עבור מור וליפשיץ.
"
עיון בהסכם שנכרת בין הצדדים מלמד בהואיל הרביעי כי "הצדדים מעוניינים לעגן את מערכת היחסים המשפטיים ביניהם ולהסדיר את עקרונות שתוף הפעולה ביניהם בקשר לפרוייקט".
דהיינו אין במבוא להסכם, כל איזכור לעניין הנאמנות ולא רק זה אלא אף ההסכם עצמו מבהיר כי העוררת 2 תהיה בעלת הזכויות הבלעדית במקרקעין (ראה סעיף 4.1.1 פסקה 2 להסכם).
...
לעניין קנס פיגור
גם בעניין זה דין טענת העוררים להידחות ואני מצטרף לדעתה של כב' יו"ר הועדה ולטעמיה.
סוף דבר:
מכל המקובץ, אני מצטרף לדעת יו"ר הועדה, מטעמיה ומהטעמים שפורטו מעלה, כי דין הערר להידחות ובהתאם לקבוע כי ההסכם בין העוררות מיום 22.12.15 מהווה עסקה במקרקעין כמשמעותה בחוק, באופן המקים חבות במס רכישה ובמס שבח, כמו גם בתשלום קנס אי הצהרה במועד וקנס פיגור.
הערר נדחה אפוא, וכל אחת מן העוררות תישא בהוצאות ושכ"ט עו"ד בסך של 15,000 ₪, ובסך הכל 30,000 ₪.
