אי הסכמה לפנות דירה בשכירות הפעלת אופציה

רקע בין התובע, שהנו הבעלים של דירה בת ששה חדרים במושב מדרך עוז (להלן: הדירה או המושכר), לבין הנתבעת נכרת ביום 21.7.2016 הסכם שכירות לתקופה של שנה, שתחילתה ביום 1.8.2016, עם אופציה להארכה למשך ארבע שנים נוספות בהתקיים מספר תנאים.

עוד טען התובע כי במכתב מיום 18.6.2017 העלתה הנתבעת טענות מופרכות בנוגע לליקויים בדירה, וכי על אף שביום 27.6.2017 (כחודש לפני תום תקופת השכירות המקורית) הוא דרש ממנה בכתב לפנות את הדירה, היא הודיעה לו שאינה מתכוונת לעשות כן, וממשיכה להחזיק בה ללא תשלום מלוא דמי השכירות.

התשלום הראשון על סך 28,800 ₪ עבור ששת חודשי השכירות הראשונים והחל מהחודש השביעי ישולמו ב-6 שיקים המיועד לתאריך ה-12 לחודש, חודש בחודשו כ"א על סכום של 4,800 שקלים חדשים וזאת כתנאי להפעלת האופציה כאמור.

בסעיף 28 לתצהירה מיום 29.11.2017 (נ/6) נכתב: "למעשה, מסכת העינויים שעברתי ומצבו של הבית שאינו מאפשר לי להיתפרנס ולהוציא לפועל את תוכניותיי, אינם מצדיקים דמי שכירות העולים על מחצית מדמי השכירות עליהם סוכם בהסכם השכירות, ובהיתחשב בכך שהתובע קיבל בגין 6 החודשים הראשונים דמי שכירות מלאים, הרי שאלה מכסים את מלוא דמי השכירות לשנה הראשונה. יתרה מכך, החישוב שלעיל אינו לוקח בחשבון את ההפסדים האדירים שנגרמו לי בעקבות חוסר היכולת שלי לממש את תכניותיי העיסקיות, ואם ניקח אותם בחשבון, ונקזז אותם מדמי השכירות, הרי שיוצא שהתובע חייב לי כספים ולא להיפך". בסעיף 4 לתצהירה מיום 4.3.2018 (נ/7) נכתב: "בנוסף ברצוני להדגיש כי למרות שהתובע הוא זה אשר הפר את הסכם השכירות ... עדיין הייתה לי נכונות לשלם לו דמי שכירות מופחתים ו/או חלקיים בסכום של 2,400 ₪ לחודש מבלי לקזז בשלב זה את כל הנזקים שהסב לי ... אני מוכנה, מתוך רצון טוב, לשלם לתובע דמי שכירות מופחתים בסכום חודשי שלא יעלה על 2,400 ₪ רטרואקטיבית מחודש 8/2017 ועד אשר יעמוד בכל התחייבויותיו, כאשר ההמחאות שהוחזרו על ידי ב"כ התובע מצויות בנאמנות אצל עורכת הדין שלי לצורך העברתם לתובע, אשר סרב לקבלן". ובתצהיר נוסף מיום 17.6.2018 (נ/8) ציינה הנתבעת כי העבירה לתובע דמי שכירות מופחתים בסך 2,400 ₪ לחודש עבור התקופה שמחודש אוגוסט 2017 ועד לחודש מאי 2018.

...

התוצאה משהגעתי למסקנה כי תקופת השכירות של שנה הסתיימה והאופציה לא נכנסה לתוקף, דין התביעה לפינוי הנתבעת מהמושכר להתקבל.

אשר על כן, הנני מורה לנתבעת לפנות את דירת התובע במושב מדרך עוז עד לא יאוחר מיום 26.12.2018.

כן הנני מחייב את הנתבעת לשלם לתובע אגרת תביעה בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית ממועד הגשת התביעה וכן שכר טרחת עורך-דין בסך כולל של 10,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל מהיום.

בסעיף 16 לתביעה זו, טען הנתבע, כי הציע לתובעת לוותר על הפצוי הכספי תמורת הסכמתה "לקבל את האופציה אשר כתובה בחוזה לעוד שנתיים... ואף ליתן לתובע [הנתבע כאן] אופציה מחדש לשנתיים ימים נוספים (עד 2020)... אך גם לכך הנתבעת [התובעת כאן] פשוט לא התייחסה וסרבה" בית המשפט לתביעות קטנות קיבל התביעה באופן חלקי וקבע, כי על התובעת לשלם לנתבע פיצוי בסך של 6,000 ש"ח בגין הפגיעה בהנאתו של הנתבע מהדירה.

מהראיות עולה, כי הנתבע הפעיל לחץ על התובעת להאריך את תקופת השכירות וזו לא הסכימה להאריכה.

הצדדים לא הגיעו לכל הסכמה בדבר הארכת תקופת ההסכם וכבר ביום 20.11.17 שלחה באת כוחה של התובעת מכתב לנתבע, בו הודיעה לו כי הסכם השכירות מסתיים וכי עליו להיות ערוך לפנות הדירה ביום 1.3.18 (נספח 33 לתצהיר התובעת).

...

סוף דבר לאור האמור מצאתי לקבל התביעה בחלקה.

כן נתתי ליבי לכך שהתובעת בחרה לשוב ולטעון גם לעניין הליכים שכבר הסתיימו בפסקי דין חלוטים ולהכביר בטענות שלא נדרשו לצורך ההכרעה בתיק זה. לאחר שקילת כל אלו מצאתי לחייב את הנתבע לשלם לתובעת הוצאות משפט בסך של 1,875 ש"ח ושכר טרחת עו"ד בסך של 7,500 ש"ח. לפיכך: הנתבע ישלם לתובעת סך של 26,550 ש"ח, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד למועד התשלום בפועל.

כן ישלם הנתבע לתובעת הוצאות משפט בסך של 1,875 ש"ח ושכר טרחת עו"ד בסך של 7,500 ש"ח. הסכומים האמורים ישולמו תוך 30 ימים שאם לא כן יישאו הפרשי הצמדה וריבית כדין.

לטענתו, בעקבות זאת שינו לפתע הנתבעים את טעמם, הכחישו כי הסכימו להאריך את ההסכם לשנה נוספת והחלו ללחוץ על התובע לעזוב את הדירה: בין השאר סירבו לתקן תקלות שהתגלו בדירה, כמו תקלה במנעול הדלת וטיח שנפל בקיר המרפסת; שלחו לו מכתבי התראה מעורך-דין, בהם נידרש לפנות את הדירה בתום תקופת ההארכה הראשונה, בטענה כי ההסכם מעולם לא הוארך להארכה שניה; פנו למנהלת מתחם "כפר הים" וזו זימנה אותו לשיחה בה הפעילה עליו לחץ לעזוב את הדירה, שאם לא כן, לא יוכל לרכוש דירה במתחם בעתיד; וכן פנו לחבריו במתחם ובקשו כי גם הם ישכנעו אותו לעזוב.

אכן, בסעיף 17 להסכם השכירות נקבע כי אין לקדוח חורים ללא הסכמה מראש; אולם מצאתי לתת אמון בעדות התובע לפיה ביקש וקיבל הסכמה כזו (עמ' 3, ש' 1), כיוון שזו נראתה אמינה בעיניי ובנוסף היא נתמכה בעדות אישתו של התובע (להלן: אסנת), שגם אותה מצאתי מהימנה: אסנת העידה כיצד היתקשרה אל הנתבעת בעודם נמצאים עם המעצבת בחנות איקאה, כדי לשאול אם אפשר לחבר פס תלייה במטבח, והנתבעת השיבה "שכן, בתנאי שרמי יעשה את זה ושנשאיר את כל מה שמחובר לקירות, וזה מה שעשינו." (עמ' 6, ש' 11 ואילך).

סבורתני כי פנייתם של הנתבעים לעורך-דין ומשלוח מכתב התראה אל התובע לא היתה מחוייבת המציאות ונועדה רק על מנת להפעיל עליו לחץ לפנות את הדירה, לאחר שאלו חזרו בהם מהסכמתם ביחס להארכה השניה, בבחינת "ההגנה הטובה ביותר היא ההתקפה". על כן אני דוחה את הדרישה בפריט זה. מכל האמור לעיל עולה, כי מתוך הסך של 20,000 ₪ היו הנתבעים זכאים לגבות סך של 6,000 ₪ בלבד (4,500 ₪ - דמי השכירות לחודש נוסף; 1,500 ₪ - צביעה ונקיון).

על כן אני פוסקת לתובע סכום זה. הוצאות עיצוב וריהוט הדירה: ראש וראשון, ההסכם המקורי נחתם לשנה בתוספת שנת אופציה, כך שטענתו של התובע כי הוסכם בין הצדדים כי ישכור את הדירה לתקופה ממושכת בת 4-3 שנים לפחות, אין לה עגון בלשון ההסכם.

...

אינני מקבלת את טענת הנתבעת לפיה לא התירה לתובע לקדוח חורים במטבח.

סבורתני כי פנייתם של הנתבעים לעורך-דין ומשלוח מכתב התראה אל התובע לא היתה מחוייבת המציאות ונועדה רק על מנת להפעיל עליו לחץ לפנות את הדירה, לאחר שאלו חזרו בהם מהסכמתם ביחס להארכה השניה, בבחינת "ההגנה הטובה ביותר היא ההתקפה". על כן אני דוחה את הדרישה בפריט זה. מכל האמור לעיל עולה, כי מתוך הסך של 20,000 ₪ היו הנתבעים זכאים לגבות סך של 6,000 ₪ בלבד (4,500 ₪ - דמי השכירות לחודש נוסף; 1,500 ₪ - צביעה ונקיון).

על כן אני דוחה את הדרישה בגין פריט זה. עם זאת, הצורך בהקדמת התשלום עבור הוצאה זו יילקח בחשבון במסגרת הפיצוי בגין הפרת ההסכם מצד הנתבעים.

גם אם יש לפרש נוסח זה באופן החורג מעבר להסכמה על כך שקיימת אפשרות שהצדדים יסכימו להאריך את תקופת השכירות; ואף אם יש לפרש נוסח זה כך שמדובר באופציה (בררה) חד צדדית בידי השוכרת (ולענין זה אעיר כי למרות שנוסח זהה מופיע בשני חוזי השכירות הקודמים, השכירות לא הוארכה בסוף התקופות שנקבעו בהם באמצעות אופציה כלשהיא אלא – בהסכם שכירות חדש), הרי השוכרת לא ביקשה להפעיל את האופציה.

למרות שהתצהיר שבחרה התובעת לצרף לתביעה הקטנה מפורט עד כדי ציטוט נטען, מלה במלה, של משפטים שהוחלפו בין הצדדים בפרשה, הטענות בענין אופציה ובענין לחץ שהפעילו הנתבעים אינן נזכרות בו. קביעתי היא, כי אף אם אניח שסעיף 21 לחוזה השלישי מקנה לתובעת אופציה חד-צדדית, היא לא הודיעה על הפעלתה, אלא בחרה לפנות את הדירה בסוף תקופת השכירות (ולאחר איחור של 11 יום, כפי שיפורט להלן).

...

מאחר והתיקונים העיקריים לדירה – גם אלה בעקבות עובש (שעיקר האחריות בגינו היא של המשכירה) וגם אלה בעקבות חתולים ולכלוך (שעיקר האחריות בגינם כמפורט לעיל הוא של השוכרת) – מופיעים באותה הצעת מחיר של אותו בעל מקצוע, הנני קובע כי רוב תקופת התיקונים היה נדרש ממילא עקב העובש.

על כן, בגין הוצאות המשפט (בנוסף להוצאות בגין הדיון ביום 16.3.2015 אשר נפסקו בנפרד), הנני מחייב את השוכרת לשלם למשכירה ולבן הזוג יחד ולחוד, מתוך 4130 ₪ המבוקשים, הוצאות משפט בסך של 2000 ₪.

סוף דבר: התביעה של מרים-זהבה ירדן נדחית.

כן נדחתה הטענה לפיה לא ניתן לגור במושכר, לנוכח העובדה שהמערערים לא רק שהמשיכו לגור במושכר אלא שבקשו להפעיל את האופציה ולהשאר במושכר לתקופה של 12 חודשים נוספים.

לנוכח קביעה זו אין צורך להדרש לשאלות האם תחלופת תיכתובות בווטספ היא שוות ערך לויתור או הסכמה ש"נערכו בכתב ונחתמו בידי הצדדים" (כהוראת סעיף 26 לחוזה); האם אכן המערערים הוסיפו לעמוד במרים ולא שילמו דמי שכירות עד לעצם היום הזה, הרבה מעבר לתקופת קזוז הפרש דמי השכירות, באופן שמקים כשלעצמו עילה לפינוי; והאם הודעתם על מימוש האופציה היתה תקפה שעה שאין חולק שלהודעה זו לא צורף סכום נוסף של 3,000 ₪ לפקדון ולא צורפו 12 שיקים לפרעון, בנגוד להוראת סעיף 21 לחוזה.

בשל תקופת מצב החרום המיוחד ניתנת למערערים האפשרות לפנות את הדירה עד ליום 1.1.2024, אך זאת בכפוף לכך שעד ליום 22.11.23 הם יודיעו על הסכמתם להעביר לידי המשיבה את הפקדון בסך 29,000 ₪ שהופקד בקופת בית המשפט כפועל יוצא מההחלטה בעיניין עיכוב הבצוע, ועד לאותו מועד יעבירו לידיה סך של 11,600 ₪ עבור דמי השכירות לחודשים נובמבר ודצמבר 2023.

...

כפי שיובהר להלן, דין הערעור להידחות.

עיון בתחלופת הודעות הווטסאפ בין הצדדים מביא למסקנה כי אלה עסקו באפשרות לקבלת פיצוי מהקבלן בשיעור שישקף את שכר הדירה הראוי עבור הנכס במהלך העבודות (ראו לדוגמה הודעות מיום 19.6.2022, 11.8.2022, 11.9.2022, ועוד).

לפיכך הערעור נדחה.