אי הכנה במועד של תשריט בית משותף: הפרת חובת הכנת תשריט

בכתב התביעה נטען כי שני הנתבעים הפרו חובות זהירות ונאמנות כלפי התובעים: השמאי ערך את חוות דעתו רק על בסיס נסח רישום וללא בדיקה של הרישום המופיע בתשריט הבית המשותף, ועורך-הדין - אשר לא בדק את התשריט עובר לכריתת הסכם חמו, ולא גילה את הטעות ברשום - הפר את חובתו כלפי התובעים ולא נקט כמצופה מעורך דין סביר וזהיר בנסיבות העניין.

האם הופרה חובת הזהירות, קרי - האם התרשל השמאי? כפי שתיארנו לעיל, לחוות הדעת שהכין השמאי לא צורף התשריט, אלא צורפה סקיצה של הדירה ללא ציון מספרים וכיוונים.

בסעיף 5.1 של ההוראות נקבע: "בשומה לנכס המהוה חלק מבנין, יזוהה באמצעות תשריט הבית המשותף", ובהערת שוליים צוין: "תיקי רישום של הבתים המשותפים שבאגף לרישום והסדר מקרקעין נסרקו והחל מאוקטובר 2010 ניתן לקבל העתק סרוק ממסמכי הבית המשותף, לרבות תשריט, על גבי תקליטור. השרות ניתן בלישכת הרישום שבה רשום הבית המשותף". בדברי ההסבר לתקן החדש נכתב: "תקן זה משנה את קודמו - תקן מס' 4.0, בכך שנוספה דרישת זהוי הנכס באמצעות תשריט. זהוי הנכס באמצעות תשריט הנו מידע בעל חשיבות עבור מזמין השומה". מהמתואר לעיל עולה כי במועד עריכת חוות הדעת על-ידי השמאי וולקן לא רבצה עליו החובה לעיין בתשריט הבית המשותף, וכי חובה זו הוחלה במועד מאוחר יותר, רק עם כניסתו לתוקף של תקן 4.1.

בעמ' 603 היא קבעה (ההדגשות הוספו - א"ג): "אף-על-פי-כן, כאמור לעיל, גם אני סבורה כי דין העירעור להיתקבל, וזאת מכיוון שלא הוכח קשר סיבתי בין הפרת החובה על-ידי הבנק לבין הנזק. כדי להוכיח קיומו של קשר סיבתי בין הפרת החובה לנזק היה על לויט להראות כי הוא הסתמך על חוות-הדעת של בנק מסד - וזאת הוא לא הוכיח. בשלב שבו נכרת החוזה לא נתבקש בנק מסד למסור כל מידע על צעירי. למעשה, על-פי ממצאי בית-משפט קמא, לא גילה לויט כל היתעניינות במצבה הכספי של צעירי ושל החברות שבשליטתה. רק לאחר כריתת החוזה, עובר למסירתה של הערבות הבנקאית, ביקש בנק הפועלים מיוזמתו את המידע מבנק מסד. בשלב זה כבר היה לויט קשור בחוזה שעל-פיו הוא היה מחויב ליתן את כתב-הערבות הבנקאית, דהיינו: החוזה המחייב נחתם בלא שלויט הסתמך כלל על המידע שנימסר מבנק מסד". מאחר והתובעים לא הסתמכו על חוות דעת וולקן, לא מיתקיים קשר סיבתי-עובדתי בין התרשלותו לבין נזקיהם.

...

התוצאה הגעתי למסקנה כי השמאי וולקן התרשל במתן חוות דעתו, אולם בהיעדר קשר סיבתי עובדתי ומשפטי בין התרשלותו לבין נזקי התובעים, לא הוכח כי הוא ביצע כלפיהם את עוולת הרשלנות.

לפיכך, הנני דוחה את התביעה ומוחק את ההודעות לצדדים השלישיים.

כמו-כן הנני מחייב את התובעים לשלם לכל אחד מהנתבעים והצדדים השלישיים שבכותרת פסק הדין שכר טרחת עורך-דין בסך כולל של 10,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל מהיום.

תמצית טענות הצדדים לטענת המבקשת, שגה בית משפט קמא עת הורה על מתן צו המניעה הזמני: לא נערך דיון בבקשה למתן צו מניעה זמני במעמד הצדדים וזאת בנגוד לתקנה 366(א) לתקנות סד"א (הישנות); לא ניתנה למבקשת היזדמנות לחקור את התובעים על התצהיר שצורף לבקשה; היה מקום לדחות את הבקשה נוכח השהוי הרב בהגשתה; לא התקבלה עמדת כלל בעלי הזכויות/בעלי הדירות בבניין ויש לקבל עמדתם טרם מתן צו המניעה הזמני; ההגרלה נערכה באופן תקין ואינה סותרת את סע' 10.2 להסכם; ההגרלה לא נערכה ע"י המבקשת; הנזק שייגרם מאי רישום הבית כמשותף גבוה יותר וייפגע בכלל בעלי הזכויות, תוך ביטול שנות עבודה רבות על התשריט וצו הבית המשותף; עצירת תהליך הרישום תביא לפגיעה חמורה במבקשת- חיוב בהכנת תשריט חדש, הפרת הסכם עם רוכשי הדירות החדשות, הפרת ההסכם מול בעלי הזכויות (הדירות הקיימות), הפרת התחייבות לרישום מול הבנקים אשר מימנו את תהליך הרכישה ועוד.

מנגד, טענו המשיבים 1-6 כי דין בקשות רשות העירעור להדחות: ההחלטות נכונות ואין להתערב בהן; אין חובה לקיים דיון פרונטאלי בבקשה, אפשר לקיימו על דרך הגשת כתבי טענות בכתב, והדבר נתון לשיקול דעת ביהמ"ש; ההגרלה נערכה באופן בלתי סביר ובלתי תקין במבנה שהוא מכולה של הקבלן שהיתה צרה מלהכיל את כל הדיירים וכבר במועד זה היתנגדו המשיבים להליך ההגרלה; הצדדים החליפו ביניהם מכתבים באשר לבקשת המשיבים להגרלה חוזרת, אך המבקשת ציינה שאין זה מעניינה; המשיבים פעלו במשך כל אותה תקופה לעיכוב הרישום ועריכת הגרלה חוזרת; לא היה מקום לקבל את עמדת יתר בעלי הדירות, שכן הם נהנו מתוצאות ההגרלה ואף חלק מהנתבעים הודיעו כי הם מותירים את ההחלטה לשיקול דעת ביהמ"ש ואם אין די בכך הרי שבפועל כל הדיירים הסכימו לבצוע הגרלה חוזרת, למעט הנתבעים 3-7 ולפיכך הוגשה התביעה קמא כנגדם, ללא צירוף בעלי הדירות הנוספות; ההגרלה נערכה בנגוד לאמור בהסכם; סכויי התביעה טובים ומאזן הנוחות נוטה לטובתם; הבקשה להעברת הדיון הוגשה בשיהוי (10 חודשים לאחר שהוגשה התביעה), כאשר בקשה זו הועלתה, לראשונה, בדיון שהתקיים בבימ"ש קמא אך המבקשת זנחה טענתה זו בדיון עצמו; בשלב זה- בו טרם נרשמו הזכויות- אין המדובר בזכות בעלות במקרקעין, אלא בזכויות חוזיות בלבד.

...

טענת המבקשת לפיה לא התקבלה עמדת כל בעלי הדירות לבקשה למתן צו מניעה זמני ועל כן יש להיעתר לבקשת רשות הערעור- דינה אף היא להידחות.

מכאן, כי אין בהחלטת ביהמ"ש השלום בהרצליה, כדי להביא למסקנה שונה מזו שנקבעה בהחלטה קמא.

סיכומו של דבר הערעורים שבכותרת נדחים.

בנסיבות אלה, טענו כי לא נהגה כעורכת דין סבירה והפרה את חובתה לייצגם בזהירות ומקצועיות הנדרשות לשמירה על האינטרסים שלהם.

כללי מטעם התובעים הוגשו תצהיריהם אליהם צורף בין היתר מיסמך שהוכן על ידי הנדסאי ביניין מר דן מדר המתייחס למצבה התיכנוני של הדירה וכן הוגש תצהיר שלו.

המומחה דחה את טענת הנתבעים כי הייתה בקשה שהוגשה לאישור השינויים (הפיצול לתתי החלקה) שלא נודע מה עלה בגורלה וכי קיומו של תשריט הבית המשותף המשקף את מספר היחידות בפועל מביאים למסקנה כי ניתן היתר שכזה.

בנוסף, באפשרות התובעים היה למכור את הדירה באותה עת במחיר מופחת ולרכוש דירה אחרת גדולה יותר באמצעות מימון ההפרש מאמצעים שברשותם או בדרך של נטילת מימון בנקאי או אחר ובכך להמנע מאותה עליית מחיר נטענת.

...

המומחה דחה את טענת הנתבעים כי הייתה בקשה שהוגשה לאישור השינויים (הפיצול לתתי החלקה) שלא נודע מה עלה בגורלה וכי קיומו של תשריט הבית המשותף המשקף את מספר היחידות בפועל מביאים למסקנה כי ניתן היתר שכזה.

הנתבעת תשלם לתובעים סך של 184,000 ₪ (80% מסך של 230,000 ₪) בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 23.6.2016 הוא המועד הקובע על פי חוות דעת המומחה וכן פיצוי בגין עגמת נפש בסך של 20,000 ₪.

בנוסף, תשלם הנתבעת לתובעים אגרת בית המשפט בשיעור 2.5% מסכום זכייתם, שכר טרחת המומחה מטעם בית המשפט בו נשאו בסך של 3,315 ₪, שכר טרחת המומחה מטעמם בסך של 6,435 ₪ והכל בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום תשלומם.

עוד תשלם הנתבעת לתובעים הוצאות משפט ושכר טרחת עורכי דין בסך של 23,400 ₪.

לכתב התביעה שהוגש מטעם התובעת צורף תשריט, שהוכן לצורך רישום הבית המשותף בחלקה, ובו מוצגות מספר חריגות של הבניין מגבולות החלקה.

במהלך הדיון שלפני הונח לפני תשריט, שנערך בתאריך 7.12.2021 ואשר אושר על ידי מר יוחאי בית יעקב, המשמש כ"מודד מרחב חיפה" אצל הנתבעת.

לטענת באת כוח התובעת, לסרוב הנתבעת לרישום הבית המשותף אין בסיס בחוק, ומוטלת עליה חובה חוקית, לפי סעיף 2א(5) לחוק רשות מקרקעי ישראל, תש"ך – 1960, לאפשר את ביצוע הרישום.

(ג) לא נשמעה טענה, שביחסים שבין התובעת והנתבעת, הפרה התובעת חיוב כלשהוא שהתחייבה בו כלפי הנתבעת או שקיימת לנתבעת זכות עיכבון.

...

סוף דבר אשר על כל האמור לעיל הנני מחליט כדלקמן: (א) ניתן בזה צו, המופנה אל הנתבעת, ולפיו על הנתבעת ליתן כל מידע שיידרש, לחתום על כל מסמך שיידרש, ולנקוט בכל פעולה שעל הנתבעת לנקוט בה, לצורך רישום הבית הבנוי בחלקה 269 בגוש 18103 כבית משותף, ולצורך רישום זכויות החכירה שרכשו רוכשי הדירות בבית המשותף.

בחוו"ד מומחה התובעת לא צוין באופן נפרד ומסודר, בנגוד למקובל, מהם כל המסמכים שעמדו לנגד עיני המומחה בעת הכנת חוות דעתו, ויצוין כי המומחה אישר שאפשר שעמדו לנגד עיניו באותו מועד מסמכים נוספים שאליהם לא היתייחס כלל בחוות דעתו.

מומחה ביהמ"ש קובע כי אין להכליל כחלק משטחי הנכסים לצורך תחשיב שווי הנכסים שטח של 45.57 מ"ר (חלק מיחידה 128 לפי תרשים ונתוני המדידה של המודד כספי), מאחר שהוא לא נכלל בתשריט הבית המשותף ובהיתר הבניה כשטח של הנכסים, כלומר מדובר בשטח פלוש שלתובעת ולשוכרים אין זכויות קנייניות בו, אלא מדובר בשטח השייך לרכוש המשותף (ראו סעיף 14.5 לחוו"ד מומחה ביהמ"ש) (להלן – "השטח הפלוש").

מהו הנזק, אם בכלל, שניגרם לתובעת בעקבות הטעויות בשומות שערך הנתבע 2 הנתבעים אינם חולקים על אחריותם הנזיקית בגין טעויות השומה שנעשו (וטוב שכך, מאחר שלהתרשמותי הנתבעים התרשלו במובהק ואף באופן בוטה כלפי התובעת בהוצאת חוו"ד הנתבע המקורית השגויה שעליה הסתמכה התובעת בהחלטתה לחתום על הסכם המכר, תוך הפרת חובת הזהירות המוטלת עליהם), אלא שהנתבעים טוענים כי לא הוכח נזק של ממש ולא הוכח קשר סיבתי בין הטעויות הללו לבין הנזק הנטען שניגרם.

...

אינני מקבל את טענות הנתבעים בדבר היעדר הוכחת נזק, בדבר היעדר קשר סיבתי בין טעויות הנתבעים הנ"ל לבין הנזק, ובדבר אשמה העצמי התורם של התובעת ו/או בדבר אי עמידת התובעת בנטל הקטנת הנזק, ולהלן נימוקיי התמציתיים: נזק מסוים אכן נגרם (שווי הנכסים ירד, גם אם במקצת יחסית ובסכום הנזק לפי מומחה ביהמ"ש) בעקבות טעויות הנתבעים, כמפורט בחוו"ד מומחה ביהמ"ש בהתאם לקביעתו הנ"ל של מומחה ביהמ"ש. אציין כי איני מקבל את המלצת המומחה בסוף חוות דעתו לחלק נזק זה באופן שוויוני בין הצדדים.

בנסיבות אלה דומה שמהלך כזה הינו ספקולטיבי ומסוכן עבור התובעת, ולא נראה לי סביר שדווקא הנתבעים, שיצרו מצב בעייתי זה, ישמיעו טענה שמחובת התובעת לנקוט במהלך חריג כזה.

איני מקבל גם את טענת הנתבעים, לפיה מחובת התובעת היה לתבוע את מוכרת הנכסים לתובעת.

ועוד יצוין, כי בכתב התביעה נתבע גם ראש נזק של עוגמת נפש, אך משלא נטען דבר לגביו בסיכומי התובעת, נחשבת התובעת כמי שזנחה גם ראש נזק זה, ולכן לא אדון גם בו. סיכום התביעה מתקבלת באפן חלקי.