אי דיווח על עסקת מקרקעין לרשויות המס בנכס שלא רשום על שם הבעלים

כמו כן נקבע בסעיף 3 להסכם ת/3 כי "על מנת להבטחת התחייבות צד א' (חאקא– הערה שלי, ש.מ.) לצד ב' (ה"ה חביש-הערה שלי ש.מ.) צד א' תירשום הערת אזהרה על נכס שרשום על שמם והנכס יירשם ע"ש צד ב' יחסית ובהתאם ביחד ולחוד לפי הפרוט הבא: א- גוש 19216 חלקה 2 שטח של 2/10 חלקים מתוך 9664 מ"ר. ב- גוש 19027 חלקה 1 שטח של 49/288 חלקים מתוך 15262 מ"ר". בסעיף 4 להסכם ת/3 נקבע כי "במידה והסכם זה לא יבוצע על כל סעיפיו ייאלץ צד א' לפצות את צד ב' בשווי הקרקע לפי מחיר שוק של מוכר וקונה מרצון". בהמשך בסעיף 5 נקבע: "במידה והצדדים הסכימו לסעיף 4 לעיל יתבצע התשלום במזומן במועד ביטול הסכם זה ובמועד ביטול הע' האזהרה על הקרקעות שנרשמו כביטחון לאמור לעיל". אין חולק על כך שלצורך רישום הערת אזהרה על פי הסכם ת/3 חתמה חאקא ביום 21.7.08 על יפוי כח חביש שבו נקבע כי חאקא מיפה את כחם של עו"ד עבסי והנתבע 2 לפעול בשמה "...בקשר לרישום הערת אזהרה בנכסים הידועים ....וכחלקה 1 בגוש 19027 בחלקים של 49/288 ..." לטובת ה"ה חביש.

העד מסר בתצהירו כי בפועל העסקה לא דווחה לרשויות המס וטופס ההצהרה לרשויות המס לא הוגש ולא נרשמה הערת אזהרה בסמוך לאחר החתימה על הסכם המכר והכל לפי בקשת הנתבע 2 שבקש להמתין עם הדיווח על העסקה עד להסדרת עניינים הקשורים בנתבעת.

הכרעה בתחרות בין עיסקאות נוגדות והשפעת רשלנות ברשום הערת אזהרה על ההכרעה בענין זה קובע סעיף 9 לחוק המקרקעין כי "התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברשום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום-לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום-לב – זכותו עדיפה." לאור לשונו של סעיף 9, באם אכן הסכם המכר קדם בזמן, הוא גובר לכאורה על תוקפו של הסכם הבטוחה ת/3 והערת האזהרה שנרשמה על פיו, זאת בהיעדר השלמת עסקה ברשום על שם ה"ה חביש.

...

לאור החלטתי עתרו ה"ה חביש בבקשה לתיקון כתב ההגנה וכתב התביעה שכנגד שבה נטען כי לאחר שנחסמה דרכם לטעון לזכויות קנייניות או זכויות לרכישת המקרקעין, הם יטענו כי הם בגדר נושה מובטח במקרקעין וכי הם זכאים להיפרע מהמקרקעין עד לגובה הפיצוי הכספי שמגיע להם מחאקא בסכום של 185,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק משנת 2005 וזאת בהתאם לסעיף 7.5 לפסק הדין בתיק האחר שבו נקבע כי לה"ה חביש זכות להיפרע בחלקה 1 "כדי הפיצוי הכספי שהם סבורים שמגיע להם". עוד נטען בבקשה כי אין מקום למחיקת הערת אזהרה חביש כל עוד לא שולם להם הפיצוי לו הם זכאים במיוחד בנסיבות בהן הערת אזהרה חביש נרשמה לטובתם 9 חודשים לפני שנרשמה הערת האזהרה לטובת המנוח.

כמו כן ניתן בזאת צו הצהרתי המורה כי הערת אזהרה חביש שנרשמה ביום 28.8.08 על פי שטר 19024/2008/1 (להלן- "הערת אזהרה חביש"), על זכויות חאקא בחלקה 1 בגוש 19027 (להלן –"חלקה 1"), לא תבוטל ולא תימחק עד שישולם הסך האמור בסעיף א' לעיל לה"ה חביש, ובהתאם אני מורה גם לרשם המקרקעין מכח הוראות סעיף 127(א) לחוק המקרקעין שלא לרשום עסקה כלשהי בזכויות חאקא כל עוד לא תימחק הערת אזהרה חביש מכח צו שיפוטי או מסמך אחר שיאשר את ביצוע תשלום הסך האמור בסעיף א' לעיל לה"ה חביש.

לאור קבלת חלקה העיקרי של התביעה שכנגד המתוקנת והתניית זכות המנוח לרישום המבוקש בתביעה העיקרית, בתשלום הפיצוי המגיע לה"ה חביש ולאור התנהלות התובעת ובא כחה אשר צירפו לסיכומים ללא רשות מסמכים שלא ניתן היה לצרפם (תצהיר עמאד עטאללה והעתק חתום של הסכם המכר), ומאידך לאור דחיית טענות ה"ה חביש כנד התובעת לפיהן אין תוקף לעסקה על פי הסכם המכר, אני מחייב את התובעת לשלם לה"ה חביש הוצאות משפט כולל שכ"ט עו"ד בשיעור מתון בסכום של 12,000 ₪ עד ליום 20.9.23.

כמו כן אני מחייב את חאקא והנתבע 2 לשלם לתובעת ולה"ה חביש הוצאות משפט כולל שכ"ט עו"ד בסך של 15,000 ₪ לכל אחד מהם דהיינו סה"כ 30,000 ₪ עד ליום 20.9.23.

· לא דווח על עסקת מכר לרשויות המס.

לטענת התובעות – המשיבות, הנתבע נקלע לכדי טעות משפטית בכל הנוגע לטענת ההתיישנות החלה לטענתו על הליך זה. המדובר בתביעה שעיקרה סילוק ידו של הנתבע ממקרקעין מוסדרים, הרשומים על שמן של התובעות – כבעלים, בלישכת רישום מקרקעין.

הנתבע לא שילם לתובעות את יתרת התמורה בגין הנכס, לא נחתם בין הצדדים הסכם מכר, והזכויות בנכס לא נרשמו על שם הנתבע, ומכאן כי לנתבע אין כל זכות בנכס, ומעולם לא היו לו זכויות בנכס.

...

לאחר שעיינתי בטענות הצדדים אני סבורה כי מדובר בתביעה במקרקעין, כפי שטוענות התובעות, ולא בתביעה כספית, בתביעה מתבקש סילוק ידו של הנתבע מנכס בו הוא מחזיק מזה זמן רב, כאשר ההכרעה בתביעה משליכה על שאלת הזכויות במקרקעין של הצדדים.

בעניין זה נקבע כי תביעה לביטול הסכם, יכולה אף היא להיחשב: "תובענה במקרקעין". ראה למשל מה שנקבע בה"פ (מרכז) 2484-08-08 פיירווי השקעות בע"מ נ' אחים תקווה גידול ושיווק ירקות בע"מ (פורסם במאגרים משפטיים, החלטה מיום 04.03.09): "...במקרה דנן, אמנם מדובר בתובענה לביטול חוזה ואף אם מדובר  בזכויות אובליגטוריות בלבד, עסקינן בחוזה מכר של נכס מקרקעין כשהכרעה בשאלת הביטול או אכיפת ההסכם יש בה כדי להשפיע על רישום הזכויות ועל זכות השימוש במקרקעין נושא התובענה. לנוכח כל האמור לעיל עולה שמדובר בענייננו בתובענה שבמקרקעין..." התובעות טוענת כי מדובר במקרקעין מוסדרים (ראה למשל סעיף 23 לכתב התביעה וכן סעיף 9 לתגובה לבקשה לסילוק התביעה על הסף וכן סעיפים 6 ו – 17 לסיכומי התובעות).

אני דוחה את הטענה לפיה הסמכות לדון בתיק זה נתונה לבית המשפט המחוזי.

זו הודיעה כי טרם השלימה את בדיקותיה וכי אינה יכולה להביע עמדתה ביחס לשאלה האם החשבונית הוצאה כדין וביחס לאפשרות לנכות את מס התשומות הכלול בה. לסיכום, טענה הרשות כי בנסיבות האמורות אינה יכולה ליתן לתובעת את האישור המבוקש על ידה "כי המסמך אשר המציא המבקש (הנתבע) ואשר לטענתו מהוה חשבונית אשר הונפקה כדין עבור המשיבה (התובעת) מהוה חשבונית ראויה אשר יתאפשר למשיבה באמצעותה לנכות את סכום המע"מ הנקוב בה". עמדה זו הוגשה ביום 17.1.2023, עת המסמכים אותם ביקש הנתבע לצרף לתיק הופקו על פי הרשום בהם בדצמבר 2022, קרי קודם למועד בו הוגשה עמדת רשות המסים לתיק בית המשפט.

לסיכום עד כאן, מאחר שהחשבונית המקורית לא הומצאה לתובעת, לאור אי המענה למכתב ב"כ התובעת מיום 4.10.2022 למעלה מחודש לאחר הוצאת החשבונית כנטען, לאור אי צירוף תצהיר של מי מעובדי החברה שטיפל בהוצאת החשבונית או משלוחה בדואר, בהיעדר אסמכתא למשלוח החשבונית בדואר כנטען, לאור העובדה שחשבונית בסכום כה גבוה נשלחה בדואר ולא במסירה אישית, לאור העובדה שבפועל מע"מ העיסקאות לא שולם על ידי החברה, החקירות שבוצעו לנתבע על ידי מע"מ ותוכן המסמכים שבקש לצרף המלמדים לכאורה על אי תקינות בדווח על עיסקאות למע"מ, נוכח עמדת רשות המסים, לאור התצהיר של הנתבע אשר שותק בדברים מהותיים שהיה מקום להתייחס אליהם, הרי קיים ספק רב אם הונפקה חשבונית מס כדין והדבר מצריך בירור יסודי במסגרתו ייבחנו הדברים לעיל.

לדבריה, העובדה שהנתבע פועל בשם החברה לא מקנה לו הגנה והוא אינו פטור מאחריות אישית למעשים פסולים.

השינוי לא דווח לרשם החברות.

כאשר נישאל להיכן נעלמו אותם 20 מיליון ₪ שהתובעת העבירה לחברה כתשלום עבור מע"מ, השיב כי גם כאשר החברה רכשה את המקרקעין, התמורה שולמה על ידי חברות אחרות (עמוד 11 שורות 30-34).

בעדותו בחקירה נגדית, אישר הנתבע כי לחברה אין נכסים, אין לה הכנסה ומקורות כספיים ובחשבונה בבנק אין כספים.

על כך השיב: "לא יהיה פסק דין, אל תשאל אותי שאלות מיותרות. אני בעלים של חברה שמנהלת נכסים של 1.5 מיליארד שקל ויש לה רווח של מעל 100 מיליון שקל". כשנשאל מי זו החברה, מתוך כוונה לברר ממי ניתן יהיה לגבות את סכום פסק הדין ככל שזה יינתן, השיב: "הסברתי שיש לי 37 חברות" (עמוד 12 שורות 32 עד עמוד 13 שורה 4).

...

הנתבע ישלם לתובעת הוצאות בסך של 18,000 ₪.

החלטתי ניתנה בתוקף תפקידי כרשם.

המזכירות תשלח החלטתי לצדדים.

בכתב ההגנה שהגישו יורשי דיב (התובעים כאן) טענו כי נימר ויתר לדיב על זכויותיו בחלקה, ובפסק הדין שניתן ביום 3.10.11, לאחר שהתנהל ההליך ונשמעו בו ראיות עד תום, נקבע ע"י בית המשפט כי הרישום על שם יורשיו של דיב הושג במירמה ו/או נרשם שלא כשורה, וניתנה הוראה לרשם המקרקעין לרשום את מחצית הזכויות בחלקה על שמו של נימר, ואת המחצית השנייה ע"ש יורשי דיב, באופן שכל אחד מהם יירשם כבעלים של 1/16 מהזכויות, וכך היה.

מבאריכי טען כי יש לסלק את התביעה, ואת הבקשה לסעד זמני, על הסף במיוחד ככל שהן נוגעות אליו וזאת עקב רכישת הזכויות על ידו בתמורה ובהסתמך בתום לב על הרישום ועל פסק הדין החלוט של בית המשפט המחוזי במסגרת ת.א. 599/08, וכן מטעמי שהוי והתיישנות, בשל חלוף יותר מ- 25 שנים מהתאריך המופיע על מיסמכי הויתור, אי הדיווח על "עסקת הויתור" לרשויות המס, חוסר תום לב, מעשה בית דין והשתק.

מבאריכי הפנה לפרטיו של הליך משפטי אשר ניהל עו"ד באבא, באותם זמנים, בשם תובעים אחרים, נגדו ביחס לנכס מקרקעין אחר.

...

לצד כל הקשיים איתם יצטרכו התובעים להתמודד בדרך לסעד המיוחל, אני סבורה כי מאזן הנוחות אינו נוטה לטובתם, כפי שיפורט להלן.

לאור המקובץ, אני מורה על דחיית הבקשה למתן סעד זמני.

אני קובעת את התיק לקדם משפט ביום 17.7.23, שעה 11:00.

פתח דבר לפני תביעה למתן פסק דין הצהרתי, ולפיו, חלקה XXX בגוש XXX, באיזור הידוע כ- XXX בשכונת XXX ב- XXX (להלן: החלקה), הרשומה בספרי מס רכוש במנהל האזרחי לאיזור יהודה ושומרון, קמ"ט רישום מקרקעין (להלן: ספרי מס רכוש), על שם המנוחה XXX XXX ז"ל (להלן: המנוחה או XXX), וכל הבנוי והקיים על החלקה, לרבות הבית המוחזק על ידי הנתבע 1, שייכים לעזבון המנוחה XXX.

האם דרישת הכתב לפי סעיף 8 לחוק המקרקעין חלה ביחס לעסקה בקרקע לא מוסדרת אין חולק כי מאחר והזכויות בחלקה אינן מוסדרות ואינן רשומות בלישכת רישום הזכויות, הרי שהן בגדר מטלטלין וחלה ביחס אליהם הוראת סעיף 8 לחוק המיטלטלין, תשל"א-1971, המחיל את הוראות סעיפים 15 עד 20 לחוק המקרקעין, גם על הגנת הבעלות והחזקה במטלטלין, ובעניינינו – על הזכויות בחלקה, ובכללה הבית שבמחלוקת.

כמו כן, ניתן לומר כי יעודן האמתי של שתי העיסקאות הוא הקניית זכויות במקרקעין, וכאשר עסקינן בסכסוך שהנו קינייני במהותו, בחינתו באספקלריה של המחאת חיובים הנה מלאכותית (לבקורת ברוח זו ראו מאמריה של נילי כהן צורת החוזה בעמ' 410 ו-"ביטול חוזה והשפעתו על עסקאות במקרקעין בלתי רשומים" הפרקליט ספר היובל 307, 315-314 (תשנ"ד)).

עדות זו תומכת למעשה בעדות הנתבע 2 כי הבית שבמחלוקת ניבנה למעשה עבור ע', לקראת שובו ארצה עם ג' מארה"ב. אמנם, העסקה לא דווחה לרשויות המס.

וכפי שציינו פרופ' פרידמן ופרופ' כהן בספרם דיני חוזים כרך א', 496-497 (1991): "כאשר החוק דורש כי העברת הקניין תעשה באמצעות רישום, מהוה הרישום דרך של הקניה. במקרים אחרים, בהם אין העברת הקניין מותנית ברשום, חל הרישא של סעיף 6 לחוק המתנה לפיו עוברת הבעלות במסירה למקבל. במקום שדבר המתנה הוא זכות לקבלת מקרקעין, אין צורך ברשום ודי בהמחאת הזכות כדי להקנותה...". בהמשך (בה"ש 107), כתבו: "מקום שדבר המתנה הוא זכות לקבל מקרקעין, אין צורך ברשום ודי בהמחאת הזכות כדי להקנותה ... כך הדבר כאשר מדובר במקרקעין לא רשומים, ומי שרכש זכות במקרקעין אלה מבקש להקנותה במתנה לזולתו". העובדה שמתקיים לגבי הנכס רישום בגופים או בפנקסים אחרים אינו מעלה ואינו מוריד מהעובדה שמדובר במקרקעין שאינם מוסדרים (יהושע ויסמן, דיני קניין – החלק כללי, עמ' 306-305 (התשנ"ג)).

...

לצד האמור, אין מניעה מלהיעתר לסעד ההצהרתי שהתבקש בתביעה בכל הנוגע ליתר הזכויות בחלקה, דהיינו אלו שאינן כוללות את הזכויות בבית שבמחלוקת.

לפיכך, אני קובעת כי הזכויות בבית שבמחלוקת נותרו בידי ע' וכעת, משנפטר, הן בידי יורשיו.

ברם, לא ניתן להיעתר לסעד של פינוי וסילוק יד של הנתבע 1 מהבית שבמחלוקת, וזאת היות וכאמור, לא ניתן עד כה צו ירושה אחר המנוח ע' או צו קיום צוואה, ככל והותיר צוואה, על ידי ערכאה מוסמכת בישראל.