אי גילוי חוזה בשטח נטו של דירה: תביעת פיצויים

יחד עם זאת, לאור העובדה כי לתובע 1 ולאשתו המנוחה נגרמו הוצאות כתוצאה מהטיפול המתמשך ברשום הזכויות בדירה, ועוגמת נפש כתוצאה מכך שבמשך שנים לא נרשמה הדירה על שמם, הנני פוסקת להם כפיצוי בגין עילת תביעה זו סך גלובלי של 10,000 ₪.

סעיף 8 לחוק ההתיישנות קובע: "נעלמו מן התובע עובדות המהוות את עילת התובענה, מסיבות שלא היו תלויות בו ושאף בזהירות סבירה לא יכול היה למנוע אותן, תתחיל תקופת ההתיישנות ביום שבו נודעו לתובע עובדות אלו". אין לומר בעניינינו כי נעלמו מן התובע 1 העובדות המהוות את עילת התובענה ושאף בזהירות סבירה לא יכול היה לגלות עובדות אלו.

בסעיף 12 לחוזה הניהול נקבע כיצד יחושבו הוצאות דמי הניהול במסגרת ה"פול"-12 א-"התגורר הבעלים בדירה כל ימות השנה ישלם הוא לחברה את מלוא חלקו בהוצאות שעפ"י חוזה זה ושיעור של 15% מסכום ההוצאות בתוספת מע"מ בעד דמי ניהול". 12 ב(1) " לא התגורר הבעלים בדירה כל ימות השנה ישמשו כל התקבולים מההכנסות שיהיו בגין השכרת הדירות השונות שבבנין כפול כללי". 12 ב(2) – "מהפול הכללי יורד סכום ההוצאות שעפ"י החוזה והתשלומים לחברה והיתרה תחולק בין בעלי הדירות לפי מפתח שיקבע ע"י רו"ח החברה". התובעים טענו בכתב התביעה ובתצהיר התובע 1 כי הדירה היתה ב"פול" משנת 1991 ועד שנת 2001.

סעיף 5 א' להסכם הניהול קובע לעניין דמי הניהול: "הבעלים מתחייב לשאת בחלק יחסי, כחלק דירתו כלפי כלל הדירות שבבנין, בהוצאות הכרוכות בהחזקת הדירה וכל הקשור והסובב לה ובכל ההוצאות הכרוכות בשירותים שהחברה תספק עפ"י חוזה זה, עפ"י מפתח שיקבע ע"י רו"ח החברה (אשר ייקח בחשבון, בין היתר, את שטח הדירה, את מספר החדרים שבה ואת מידת השימוש בדירה) וזאת מלבד ההוצאות שהבעלים חייב בהן עפ"י חוזה רכישת הזכויות בדירה". מהנספחים שצורפו לתצהיר התובע 1 עולה כי התובעים פנו בשנת 1997 במספר מכתבים לחברות הניהול בבקשה לקבל את המפתח מאושר על ידי רו"ח החברה.

גם טענת התובעים כי דמי הניהול מחושבים לפי גודל דירה של 80 מ"ר כאשר בפועל שטח הדירה נטו קטן יותר, דינה להדחות.

...

לאור האמור לעיל, בת.א. 3216/02 הנני מחייבת את הנתבעות לשלם יחד ולחוד לתובעים סך של 10,000 ₪ תוך 30 יום מהיום ובנסיבות העניין-אין צו להוצאות.

בת.א. 1082/05 הנני מחייבת את הנתבעים לשלם לחברות הניהול, התובעות בת.א. 1082/05, יחד ולחוד תוך 30 יום מהיום סך של 67,929 ₪ (שהינם שווה ערך ל-16,560 $), בצירוף מע"מ כדין ובצרוף הפרישי הצמדה וריבית מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

כמו כן ישלמו הנתבעים לחברות הניהול הוצאות משפט בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום הוצאתן ועד התשלום המלא בפועל וכן שכר טרחת עורך דין בסך 7,000 ₪ בצירוף מע"מ כדין ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

בכל הנוגע לשאלה אם יש להיתחשב בחדרי השירותים, הרי שבעדכון המנהל ההנדסי נאמר מפורשות כי הם כלולים בשטח הנטו, והדבר אף צוין על ידי עדי התובעת בחקירתם, כאשר הדגישו כי לא היה גילוי דומה לגבי הקירות החיצוניים (עמ' 11, שורה 26; עמ' 16, שורות 13-10 לפרוטוקול).

בכתב התביעה נטען, כי על יסוד שטח נטו של 110.5 מטר עומד שטח הברוטו שהיתקבל על 137.14 מ"ר (פער של כ-24 מ"ר), ואילו בחוות הדעת מטעם התובעת נכתב כי על יסוד שטח נטו של 110 מ"ר עומד שטח הברוטו על 145 מ"ר (פער של 16 מ"ר).

השאלה מתי מצג מסוים הופך לחלק מהחוזה – במובחן ממצג חצוני העשוי להקים עילת טעות או הטעה בלבד – היא שאלה פרשנית התלויה בנסיבות כל מקרה ומקרה, וההבחנה לעיתים אינה פשוטה (בעיניין זה ראו, ע"א 373/80 וופנה נ' אוגש, פ"ד לו(2) 215 (1981); ע"א 8737/00 "שלפרד" חברה לפיתוח ובניין בע"מ נ' ז'אק, פ"ד נו(4) 662, 669-668 (2002); **** פרידמן ונילי כהן חוזים כרך ב 876-869 (1992); גבריאלה שלו ואפי צמח דיני חוזים 381-378 (מהדורה רביעית, 2019); איל זמיר חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 280-275 (2002)).

על מנת לזכות בפצוי מהסוג שהתובעת תובעת, עליה להראות כי המצגים בקשר לשטח היחידה הפכו לחלק מההסכם, כך שמדובר בהפרת חוזה ובאי התאמה לפי סעיף 11 לחוק המכר.

...

המסקנה המתחייבת היא כי דין התביעה להידחות.

עם זאת, נוכח התוצאה אליה הגעתי, אין צורך להכריע בשאלה זו. סוף דבר התביעה נדחית.

התובעת תשלם לנתבעת הוצאות ושכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 30,000 ש"ח. זכות ערעור לבית המשפט המחוזי תוך 45 יום.

האם אי התאמה שהתגלתה לאחר הסכם למכר דירה, בין שטח הדירה לפי נסח הרישום ותשריט הבית המשותף, לבין מצב הדירה בפועל, הקנתה לרוכשים את הזכות לבטל את הסכם המכר.

בהתאם להחלטה מיום 19.3.12 הוגש כתב תביעה מתוקן הכולל סעד הצהרתי כי הסכם המכר בטל וסעד כספי בסך של 130,000 ₪, הכולל אן את השבת התשלום הראשון והן פיצוי מוסכם בגין הטעה בהצגת הממכר.

בהסכם המכר הצהיר התובע כי הוא הבעלים של הדירה הרשומה בלישכת רישום המקרקעין והוצהר כי נסח הרישום מצורף להסכם.

בחוות דעת השמאי שהועברה לנתבעת טרם חתימת הסכם המכר, שומת השמאי הרצל מימון שערך חוות דעתו עבור בנק אדנים עבור התובע ביום 13.8.03, תוארה הדירה כדירה בת 3 חדרים, שטח רשום 69 מ"ר, שטח ברוטו 83 מ"ר ושטח נטו 76 מ"ר. לפי תצהיר התובע, ביום 12.1.12 הגיעו לידיו מיסמכי משכנתא של הנתבעת לחתימתו, בטרם בדק שמאי מטעם הבנק המממן של הנתבעים את הנכס.

בו ביום, 15.1.12, השיב התובע כי הדירה נמכרה במצבה ולא לפי השטח ברשום ויעמוד על קבלת פיצוי, אם כי לא על אכיפת ההסכם.

למרות קביעתי כי התובע לא הטעיה את הנתבעת, מלין הוא כי הנתבעת לא גילתה את הטעות במירשם, למרות שהוא כבעלי הדירה לא טרח מעולם לבדוק עניין זה. לפיכך לכל היותר, מדובר באשם זהה הרובץ לפתחם של הצדדים.

...

סוף דבר לאור האמור לעיל, לא זכאי התובע לפיצויים בגין הנזק שנגרם לו עקב ביטול החוזה.

התביעה בתא"ק 25268-02-12 נדחית.

התובע ישלם לנתבעים (התובעים בת"א 50742-02-12), סך של 80,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 27.2.12.

המשיבה אישרה בהודעת דוא"ל (נספח י') כי שטח הדירה הוא 38.7 מ"ר כולל קירות אך יש להוסיף לשטח הדירה את החלק היחסי מהשטח הצבורי, ומשכך שטח הדירה הוא 49.6 מ"ר. הקבוצה בבקשת האישור הוגדרה כדלקמן: "כל הדיירים (כהגדרתם בהסכם שנחתם מול המשיבה) המתגוררים ו/או שהתגוררו ביחידות דיור בבתי הדיור המוגן המופעלים בידי המשיבה ברחבי הארץ במהלך 7 השנים עובר להגשת בקשה זו ושיחידתם קטנה ממה שסוכם בהסכם מולם." תת קבוצה: "כל האנשים שניהלו מו"מ מול המשיבה לכריתת הסכם להתגורר במתקנים המופעלים בידי המשיבה ברחבי הארץ במהלך 7 השנים עובר להגשת בקשה זו ולא נכרת עימם הסכם בשל הטעייה זו ו/או נכרת עמ[ם] הסכם שבוטל ביוזמת המועמד עקב גילוי ההטעיה." עילות התביעה שבבסיס בקשת האישור הן: הטעה, הפרת חוזה, הפרת חובת תום הלב במשא-ומתן ובקיום חוזה לפי חוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג–1973; הטעה, אי-גילוי וניצול מצוקת הצרכן לפי חוק הגנת הצרכן, התשמ"א–1981 (יוער כי נוסחו של סעיף 3 לחוק זה תוקן עוד לפני שניפתח התיק); תרמית לפי פקודת הנזיקין [נוסח חדש]; הפרת חובה חקוקה לפי סעיף 63 לאותה פקודה; הפרת הוראותיו של חוק הדיור המוגן, התשע"ב–2012, ועשיית עושר ולא במשפט לפי חוק עשיית עושר ולא במשפט, התשל"ט–1979.

הסעדים המבוקשים: פיצוי בגין הנזקים שנגרמו לחברי הקבוצה; צו המחייב את המשיבה לגלות לחברי הקבוצה לרבות לאלו אשר מנהלים עימה משא-ומתן, שהשטחים הציבוריים בקומה מחושבים כחלק משטח יחידת הדיור, ושמשטח יחידתם יש לקזז את השטח היחסי של השטחים הציבוריים בקומה; צו שיחייב את המשיבה לגלות בדיוק מה השטח המקוזז ומה שטח יחידות הדיור אחרי קזוז השטחים הציבוריים.

אם בכך לא די, חוק הדיור המוגן אינו מטיל חובה לציין את השטח בכלל או את השטח "נטו" בפרט, והדיירים זוכים להתרשם מיחידת הדיור במו עיניהם – השטח שהם רואים הוא השטח שהם מקבלים.

...

אשר לגמול ושכר הטרחה, הצדדים המליצו, כאמור, כי המשיבה תשלם למבקש גמול בסכום של 130,000 ₪, ושכר הטרחה בא כוחו יעמוד על סך של 320,000 ₪, בתוספת מע"מ. עוד ממליצים הצדדים, כי המשיבה תחזיר למבקש את חלקו בשכר טרחת המגשר.

לפיכך מקובלת עלי המלצת הצדדים כמפורט לעיל.

סיכום לאור האמור לעיל, אני מאשרת את הסדר הפשרה המתוקן.

לחלופין, ככל שייקבע שמדובר בקבוצת רכישה, מבקשים תובעים לחייב את הנתבעים לפצות אותם בגין נזקיהם כיזמים ומארגנים של קבוצת הרכישה, בטענה שהפרו את חובת הגילוי, הסתירו מידע מהותי מהתובעים והציגו להם מצג שוא אותם אודות שטח הדירה, הקומה ומספר החדרים.

התובעים מאשרים בכתב התביעה ובתצהירם שלפני התקשרותם במערך ההסכמים, נציג המכירות של "קנדה ישראל" הסביר להם שהרכישה תבוצע באמצעות קבוצת רכישה והם יידרשו לחתום על הסכם רכישת הקרקע ועל הסכם שתוף עם חברי הקבוצה, והם טוענים שהוסבר להם על ידי נציג המכירות ששטח הדירה הרשום בתוכניות הוא שטח "ברוטו" והשטח "נטו" (שטח הריצפה ללא קירות) יהיה נמוך יותר כ-94 מ"ר ומרפסת.

לטענת התובעים בדירות רבות בבניין התגלתה אי התאמה בשטח הדירה והורדה בקומה ודיירים נוספים הגישו תביעות נגד הנתבעים.

תכניות הדירה של קנדה ישראל לא צורפו לכתב ההצטרפות ולהסכם השתוף לבנייה עצמית עליו חתמו התובעים עם חברי קבוצה הרכישה, ובתוכניות עצמן אף צוין "יתכנו שינויים במידות ובשטחים עם היתקדמות התיכנון המפורט והגשת ההיתר". בעת חתימת התובעים על כתב ההצטרפות ומערך ההסכמים במסגרת קבוצת הרכישה טרם ניתן היתר בנייה ומר רוזנברג הבהיר בחקירתו הנגדית לגבי התוכניות "...שהיה ברור באותו זמן שזה משהו לא סופי אלא כך אמורה להיראות הדירה" (עמ' 20 שו' 4-5).

...

התביעה לפיצוי בגין עיכוב במסירת הדירה – דין התביעה בגין רכיב זה, להידחות.

אין בידי לקבל את התביעה בגין רכיב זה. בחקירתה הבהירה התובעת שמדובר בתקופת איחור במסירת הדירה (עמ' 30 שו' 29-30) ולגבי טענת איחור במסירה, כבר קבעתי שאין להטיל על הנתבעת כל אחריות.

רכיב זה לא נתבע בכתב התביעה ודי מטעם זה שלא להידרש לו. גם לגוף העניין אין לקבל את התביעה בגין רכיב זה, לאור מסקנתי שמדובר בהתקשרות במסגרת קבוצת רכישה עליה לא חל חוק המכר (דירות) המגביל את גובה ההוצאות המשפטיות ולאור התחייבות התובעים בהסכם השיתוף לתשלום שכר טרחה זה. סוף דבר מכל האמור, התביעה על כל רכיביה נדחית.