אחריות על אי גילוי בעיית טרמיטים

מנגד, טענה הנתבעת כי השפוץ הנו פרי החלטה גורפת של הממשלה בדירות מסוג דירת התובעת, לאור בעיית טרמיטים שנתגלתה בדירות.

סבורני, כי אין נפקא מינה מהי הסיבה אשר הובילה לבצוע השפוץ בבית, שכן מרגע שהוחלט על ידי משרד הבינוי והשיכון על שפוץ הבית, הרי שעל הגורם האחראי על השפוץ לשאת באחריות על נזקים וליקויים שנגרמו כתוצאה ממנו, ככל ונגרמו.

המלצות 2 המומחים שמונו מטעם בית המשפט, הן מר לזר והן מר וארז אריה, בעיניין עבודות החשמל הדרושות בבית, וכן באשר לעלות ביצוע העבודות הנ"ל, לא נסתרו על ידי התובעת, ולא נתגלתה בהן כל טעות.

...

כמו כן אני דוחה את הדרישה לפיצוי בגין חוות הדעת של חברת הדס ביקורת מבנים בסך של 3,600 ₪, שכן התובעת התייחסה בעיקר לחוות הדעת המעודכנות של המומחה מטעמה, מר אדי קלמיס.

אני קובעת כי הנתבעת תישא בהוצאות התובעת המפורטות להלן, משאלו הוכחו על ידי התובעת, והיו דרושות לצורך התנהלות התובעת אל מול הנתבעת עוד טרם ניהול ההליכים המשפטיים נגדה, וכן לצורך ניהול ההליך דנן: בדיקת איזוטופ בסך 380 ₪; חוות דעת של חברת ארד בדק בית- הוכח תשלום סך של 2,000 ₪ בלבד (ולא 2,600 ₪ כפי שטענה התובעת), השתתפות התובעת בשכר טרחת המומחה מטעם בית המשפט מר גיל לזר בסך של 2,925 ש"ח; שכר טרחת המומחה מטעם בית המשפט בגין זימונו למתן עדות בסך 2,340 ₪ (ר' אסמכתאות בגין תשלום בנספח כ"ט לתצהיר עדות ראשית מטעם התובעת, וכן מעיון בתיק הכספי של כספים ששולמו בגין המומחים בהליך הקודם).

סוף דבר לאור כל האמור לעיל אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובעת את הסכומים כדלקמן: סך של 41,967 ₪ בגין ליקויי הבניה בדירה.

לכל הפחות, יש לקבוע שהועבר נטל הבאת הראיות לסתור לכתפי הנתבעים והם לא עמדו בו. המשמעות המשפטית של אי הגילוי ראשית יש לציין, כי עפ"י הדין וההלכה הפסוקה, על מנת להקים לתובעים עילה להסתמך על אי ההתאמה ולכונן את זכותם לביטול ההסכם ו/או לפצוי בגין נזקיהם, אין צורך בקביעה כי הנתבעים ידעו ידיעה פוזיטיבית בפועל על מפגע הטרמיטים, אלא די בקביעה כי היה עליהם לדעת על מפגע זה בעת כריתת החוזה.

הינה כי כן, על סמך הקביעות שקבעתי לעיל, אחראים הנתבעים כלפי התובעים בשל אי הגילוי של מפגע הטרמיטים, עליו ידעו או היה עליהם לדעת.

ראשית יש לציין, כי להתרשמותי היתה חוות דעתו של מר קייזרמן מגמתית בניסיון למזער את ממדי הבעייה, הקף הנזקים שגרמה ועלויות הטיפול בה. כך, במסגרת חוות דעתו גרס מר קייזרמן כי הבעייה "פסקה לחלוטין או לכל הפחות הופחתה לרמה בלתי מורגשת" וזאת על אף שהוא עצמו הודה, בדומה לדברים שעלו מחוות דעתו של ד"ר פינקלמן ומן המסמכים הנוספים שהוגשו ע"י התובעים (ראו נספחי ג' לתצהיר התובע), כי לא ניתן לשלול כי קיימת פעילות טרמיטים הנסתרת מן העין, וכי לא ניתן לדעת אם הקן עצמו הושמד.

...

כך או כך, המשמעות היא, כי התובעים לא עמדו בנטל להוכיח את מלוא נזקיהם בגין ראש נזק זה, ולפיכך דין תביעתם בגינו להידחות למעט לעניין הנזקים שהוכח שיעורם.

בנסיבות אלו מצאתי, כי דין התביעה בגין רכיב זה להידחות.

סוף דבר בהתחשב בכל האמור לעיל, מצאתי לקבל את התביעה בחלקה ולחייב את הנתבעים לשלם לתובעים פיצוי בסכום כולל של 211,351 ₪.

למיטב ידיעת הנתבעים, בעיית הטרמיטים התגלתה ונודעה לכל דיירי הבניין רק בסוף חודש 10/2019 והתגלתה לראשונה רק אז. המסגרת הנורמאטיבית עיסקת המכר קא עסקינן כפופה לחוק המכר, תשכ"ח-1968 (להלן: "חוק המכר").

(1) רק חלק מהממכר או כמות גדולה או קטנה מן המוסכם; (2) נכס שונה או נכס מסוג או תאור שונה מן המוסכם; (3) נכס שאין בו האיכות או התכונות הדרושות לשימושו הרגיל או המסחרי או למטרה מיוחדת המשתמעת מן ההסכם; (4) נכס שמבחינת סוגו, תאורו, איכותו או תכונותיו אינו מתאים לדגם או לדוגמה שהוצגו לקונה, זולת אם הוצגו ללא קבלת אחריות להתאמה; (5) נכס שאינו מתאים מבחינה אחרת למה שהוסכם בין הצדדים.

לסיכום, על מנת שתקום זכותו של הקונה להסתמך על אי ההתאמה בהתאם לסעיף 16 לחוק המכר, על הקונה להוכיח את העובדות הבאות: אי ההתאמה הנה מסוג אי ההתאמות הקבועות בסעיף 11 לחוק המכר; עובר לכריתת הסכם המכר, העובדות מושא אי ההתאמה היו ידועות למוכר – או שהיה עליו, כאדם סביר, בנסיבות הקונקרטיות של המקרה, לדעת עליהן; המוכר לא גילה לקונה את אי ההתאמה; הקונה מסר למוכר הודעה מיד לאחר גילוי אי ההתאמה.

...

דין טענה זו להידחות.

מעת שהתובעים לא הוכיחו כי עובר לחתימת ההסכם הנתבעים ידעו או יכלו לדעת על קיומו של מפגע טרמיטים בדירה, הרי שהתוצאה המשפטית המתחייבת היא שיש לדחות את התביעה.

כאמור לעיל, התביעה נדחית.

בהיעדר אפשרות להתנות על זכותו של הקונה להסתמך על אי ההתאמה, אינני רואה דרך להצדיק הפחתה מאחריותו של המוכר (גם לא בחלקה) בדרך של יחוס 'אשם תורם' לקונה שהתרשל בבדיקת מצבו של הנכס.

בנסיבות העניין, אין לי אלא לקבוע כי התובעים פעלו בנגוד להוראות סעיף 14 לחוק המכר ולפיהן על הרוכש להודיע למוכר על אי ההתאמה של הנכס מייד כשזו נודעה לו, וככל שלא הודיע על אי ההתאמה לאלתר, אין הוא רשאי להסתמך על טענה זו. בנסיבות העניין, לא יוכלו התובעים להסתמך אף על הוראות סעיף 15 לחוק המכר, הקובעות כי ככל שלא היתה אי ההתאמה ניתנת לגילוי הרי שניתן לדחות את מועד הדיווח בדבר אי ההתאמה למועד שבו היא התגלתה.

בעיניין ת"ק (ב"ש) 8624-11-12 אלעד ארביב נ' פרוספר אסייג (פורסם בנבו, 29.4.13; להלן: עניין פרוספר) פסק כב' השופט אור אדם: "... בנסיבות אלה, סבור אני כי אף אם מבחינת יחסים הדדים, ניתן לצפות, לפנים משורת הדין, לפרט גם ארוע ישן זה עם הטרמיטים במחסן, הרי שלאחר שנים ארוכות בהן גרו הנתבעים בדירה ולא נתקלו הנתבעים בבעיה, אין הדבר מהוה הפרה של חובת הגילוי, המצדיקה מתן פיצוי משמעותי כפי שדורשים התובעים.

...

כמו כן, התובעים לא הציגו קבלה בגין ביצוע עבודות שיפוץ כמומלץ במסמך זה ומשכך לא מצאתי כי יש לפצותם בגין ראש נזק זה. סוף דבר עולה מן המקובץ כי אכן הנתבע לא דיווח לתובעים ביחס לסוגיית הטרמיטים.

חרף האמור אני סבור כי ישנו מקום לקבוע פיצוי לתובעים בגין הדברה עתידית שסביר להניח כי נלקחה בחשבון במסגרת הסכם המכר עם הרוכשים החדשים.

הנתבע ישלם לתובעים את הסך של 11,900 ₪.

בנוסף, גילתה הנתבעת שבבית ישנה בעיה של טרמיטים ושהתובע השמיט היתייחסות לעניין זה מהסכם השכירות על אף שדובר על כך קודם לכן ואף סרב להישתתף בעלויות הריסוס.

לאור האמור, הנני קובעת שאיחור הנתבעת במסירת המושכר לתובע אשר נעוץ בה, עומד על עשרה ימים ולא על שלשה עשר, כפי שיטת התובע או על שישה, כפי גרסת הנתבעת.

אשר לחשבונית מיום 17/1/19 על סך 2,106 ₪ בגין החלפת 2 מנגנוני מצופים, צנורות גמישים לניאגרה מונובלוק, החלפת אסלה ורכישת חומר איטום, מצאתי לקבל את גרסת הנתבעת שלפיה מדובר בליקוי שתיקונו מצוי באחריות התובע כמשכיר הנכס.

...

הטענה שבשל חדירת מי הגשמים מספר ילדים עזבו את המשפחתון ונגרם לנתבעת אובדן הכנסה, דינה להידחות כקודמתה.

בהקשר הזה יצוין, כי הטענה שהתובע הטעה את הנתבעת קודם לחתימה על הסכם השכירות בכך שהסתיר ממנה שהמושכר לא מחובר לתשתיות הגז, דינה להידחות אף היא.

מחקירות שני הצדדים עולה כי המחסן לא נמסר לנתבעת כשהוא פנוי מיד עם תחילת תקופת השכירות ולכן, מבלי להידרש להתנהלות הצדדים בהמשך, מצאתי לקבל את דרישתה זו. סוף דבר העולה מן המקובץ הוא כי לאחר קיזוז הסכומים ששולמו על ידה בגין עלויות הטיפול בליקויי החשמל והאינסטלציה והשבת החלק הרלוונטי בדמי התיווך, תשלם הנתבעת לתובע סך של 4,053 ₪.