אחריות מוכר מקרקעין לגילוי מידע על מסוכנות בניין

ממכתב זה, עולה כי כבר ביום 12.4.07 קיבלו דיירי הבניין מכתב התראה ובו הוכרז הבניין כמבנה מסוכן על-ידי הערייה ודייריו חויבו בתיקון הליקויים שהתגלו שלא תוקנו (ר' נספחים ב' ו – ג' לכתב התביעה).

עוד נקבע בהקשר זה, כי: "העובדה שהקונה ראה את הדירה לפני קנייתה אינה פוטרת את המוכר מאחריותו לכך שהדירה ניבנתה שלא בהתאם לתקנים החקוקים הרלוואנטיים...המוכר ייפטר מאחריות זו רק אם יפנה את שימת-ליבו של הקונה לקיום אותם תקנים ולעובדה שהדירה ניבנתה בנגוד להם. ללא מידע זה, אין להניח שהקונה ההדיוט מודע לאי-ההתאמה ולכן גם אי-אפשר לראותו כמי שהסכים לה. הוא הדין במקרה שבו החוזה מתייחס לדירה בשטח פלוני ובפועל שטח הדירה – שהקונה ההדיוט ראה לפני כריתת החוזה אך לא מדד את שטחה – קטן יותר" (ר' ע"א 8949/07 י.ר. אחים עזרא חברה לבנין בע"מ נ' משה זאב (18.11.2009)).

לא ברור אם הפחתה של 25% ממחיר הדירה בגין הכרזתו של הבניין כ"מבנה מסוכן" הינה מקובלת בשוק שמאי המקרקעין, או אם קיימת הנחייה של לישכת שמאי המקרקעין בישראל לעניין מרכיב הדחייה.

...

בקליפת אגוז בשלב זה, אציין כי העתירה העיקרית נדחית משום היעדר ביטול ההסכם, קיומה של התכנית והתרשמותי מעדות השמאי.

התביעה מתקבלת בחלקה.

לאור המקובץ, אני מחייב את הנתבעים, ביחד ולחוד, בהתאם להוראת סעיף 8.03 להסכם, לשלם לתובעים סכום של 78,000 ₪.

לאור התוצאה אליה הגעתי בהשוואה לסכום התביעה, התנהלותם הדיונית של הצדדים ומכלול נסיבות העניין - אני מחייב את הנתבעים, ביחד ולחוד, לשאת בהוצאות התובעים בסכום כולל של 10,000 ש"ח. סכום זה ישולם בתוך 30 ימים מהיום ורק ככל שלא ישולם במועד, יישא הפרשי ריבית והצמדה כדין מהיום ועד למועד התשלום המלא בפועל.

מנגד, יש לתת את הדעת להצהרת זרגרי בחוזה המכר, לפיה הם בדקו את מצבה הפיזי של הדירה לרבות באמצעות מומחים מטעמם וכי הם מוותרים על כל טענת מום וכיו"ב. מה משקלה של הצהרה זו, והאם הצהרה שכזו עשויה לפטור את ניסן מאחריות להסתרת הליקויים? על כך יש להשיב: ראשית, הצהרת זרגרי בחוזה המכר סויגה באופן מפורש: "למעט פגם נסתר שאינו ניתן לגילוי בבדיקה סבירה ואשר היה ידוע למוכר נכון ליום החתימה על הסכם זה". משהגענו לכלל מסקנה כי הפגם היה ידוע לניסן במועד חתימת ההסכם, הרי שהצהרה זו מאבדת את ערכה, שהרי זו ממילא מכפיפה עצמה להצהרת המוכר בדבר העידר פגם נסתר.

בהמשך עדותו מאשר קמרט למעשה את תוכן דבריה של עו"ד צור, לפיהם, בעת ביקורה במחלקת הפיקוח על הבניה ובפנייתה למזכירת המחלקה גב' יפה, ככל שאכן שאלה צור לגבי הבניין, הרי שלא היתה יכולה לגלות כי הבניין הוכרז כמסוכן, שכן באותה התקופה בידי מחלקת הפיקוח היה "מידע רק שקשור לעבירות בניה ולא לנושא של מבנה מסוכן" (עמ' 25 שו' 7).

רביעית, בחלק גדול מרישומי הערייה לרבות סיכומי ישיבות בעיניין המבנה המסוכן, מופיע הבניין תחת הכותרת חרמון 12 (ראה עדות קמרט עמ' 29 שו' 14) כך שלא נראה סביר כי הבניין לא היה מוכר ברשומי הערייה בכתובת זו. נוסף על האמור ומעל לכול, בהיעדר עדות סותרת של מנהל הארכיב באשר לנהלי העבודה והעיון בתיקים, לא מצאתי לפקפק בעדותה של עו"ד צור.

במילים אחרות, בתקופה זו בה טופלה סוגיית המבנה המסוכן על ידי הגורם הנ"ל, לא ניתן היה לקבל כל רמז לכך במחלקות האחרות, לא בארכיב הבניין היות שהתיק המלא נילקח משם, ולא במחלקת הפיקוח לאור העובדה שסוגיית מבנים מסוכנים באותה העת פעלה במנותק ממחלקת הפיקוח.

עמדתי זו נסמכת על הנימוקים הבאים: חוות דעת שמאי מקרקעין עשויה לנבא את מחירה הסביר של הדירה בהתבסס על סקר שוק, תקני השמאות וכללי הסטטיסטיקה.

...

לכל היותר היו ניסן מוכרים את הדירה מראש במחיר הנכון, וזוהי ממילא התוצאה שתתקבל כיום לאחר יישום פסק דין זה. במסגרת הודעת צד ג' שהגישו ניסן כלפי רוזנשיין – כפי שהובהר לעיל לא מצאתי כי הוכחה אחריות לחובתה של רוזנשיין ולפיכך תביעה זו נדחית.

לפיכך גם תביעה זו נדחית.

לסיכום, אני קובע כך: ה"ה צביה ואורי ניסן וכן עיריית חולון ישלמו לה"ה זרגרי סך של 124,000 ₪.

טענות הצדדים: ביום 03.11.2016 חתמו התובעים והנתבעת על חוזה לרכישת דירה בת שני חדרים ששיטחה 43.7 מ"ר, בקומה השלישית בבניין המצוי ברחוב הרב האי דוד 10 בעיר חיפה, במקרקעין הידועים כתת חלקה 8, חלקה 181, בגוש 10745 (להלן: "הדירה").

בכתב התביעה נטען כי הנתבעת, יחד עם אביה, מר יאיר רוזן, פעלה נגד התובעים בחוסר תום לב במהלך ניהול משא ומתן, הפרה את החוזה בין הצדדים הפרה יסודית, התעשרה על חשבונם שלא במשפט וזאת כאשר לא גילתה להם עובר לכריתת החוזה על כך שהבניין עומד לעבור שפוץ, אף שעל פי הטענה, היא ואביה ידעו על כך. לטענת התובעים, אילו לא הסתירה הנתבעת מידע זה, אפשר ולא היו מתקשרים עימה בהסכם ולחילופין, היו מתאימים את תנאי החוזה תוך היתחשבות בנתונים אלו.

עוד נפסק: "העובדה שהקונה ראה את הדירה לפני קנייתה אינה פוטרת את המוכר מאחריותו לכך שהדירה ניבנתה שלא בהתאם לתקנים החקוקים הרלוואנטיים...המוכר ייפטר מאחריות זו רק אם יפנה את שימת-ליבו של הקונה לקיום אותם תקנים ולעובדה שהדירה ניבנתה בנגוד להם. ללא מידע זה, אין להניח שהקונה ההדיוט מודע לאי-ההתאמה ולכן גם אי-אפשר לראותו כמי שהסכים לה. הוא הדין במקרה שבו החוזה מתייחס לדירה בשטח פלוני ובפועל שטח הדירה – שהקונה ההדיוט ראה לפני כריתת החוזה אך לא מדד את שטחה – קטן יותר" (ר' ע"א 8949/07 י.ר. אחים עזרא חברה לבנין בע"מ נ' משה זאב (18.11.2009)).

בין אם עסקינן במערכת עובדות המתגבשות כדי ידיעה על מסוכנות המבנה והצורך ההכרחי בשפוץ ובין אם לאו, צבר הנסיבות גיבש אצל הנתבעת ידיעה מספקת החייבת בגילוי כלפי רוכש פוטנציאלי.

...

משכך, דין טענת התובעים כי הנתבעת הפרה את הוראת סעיף 2.6 להסכם הפרה יסודית, להידחות שכן נכון למועד החתימה על ההסכם לא הייתה החלטה מגובשת לשיפוץ הבניין, אלא בדיקת היתכנות ותכנון עתידי.

מצאתי לדחות את טיעוני התובעים במישור זה משלא שוכנעתי על פי במסכת העובדתית שתוארה לעיל כי הנתבעת או מי מטעמה קיבלו שלא על פי דין , נכס, שירות או טובת הנאה אחרת ובהתאם דין התביעה בהקשר זה להידחות.

לאור כל האמור לעיל, ולאחר שבחנתי את מכלול הנתונים הנ"ל, אני מעמידה את הפיצוי על סך 6,000 ₪, זאת בהתחשב בעלות השיפוץ והתנהלות הנתבעת והתובעים עליה הרחבתי לעיל.

סיכומו של דבר, הנתבעת תשלום לתובעים באמצעות בא כוחם סך של 6,000 ₪, החזר הוצאות ואגרת משפט על סך 1,000 ₪ ושכר טרחת עו"ד כולל על סך 2,000 ₪.

בסעיף 3 להסכם המכר, הצהירו המוכרים בין השאר: "המוכר מצהיר בזאת, כי הדירה וכל זכויותיו בה נקיות מכל חוב, שיעבוד, משכנתא, ו/או זכות צד ג' כלשהיא, למעט המשכנתא מבנק מזרחי טפחות בע"מ ועיקול הרשום לטובת עריית בת ים. המוכר מצהיר בזה כי לא ידוע לו על כל פגם, גלוי או נסתר בדירה, וכי לא בוצע הבה בנייה ללא היתר בניה ו/או בחריגה מהיתר בנייה וכי לא התנהלו לא מתנהלים ולמיטב ידיעתו לא עתידים להתנהל הליכים משפטיים למיניהם בגין חריגות בנייה בדירה, וכן למיטב ידיעתו לא קיים צו הריסה או כל צו שפוטי או מנהלי לגבי הממכר או כל חלק הימנו והבניין בו מצוי הממכר לא הוכרז כבניין מסוכן" ( ההדגשה שלי- נ.ג.).

בעמ' 10 בין הש' 20-27 הסבירה: "לא אמרתי שהבניין הוכרז כמסוכן אבל אמרתי שצריך לשפץ מבחינת אסתטיקה. גם לא ידעתי שזה הוכרז כמסוכן. הוא לא מסוכן. אין עמודים, זה על קרקע, הבניין בן 30 שנה שניבנה ע"י סולל בונה ואינו מסוכן". גרסה זו עלתה גם בעדותו של בעלה הנתבע 1.

ברם, גם על הנתבעים אחריות לגלות מידע מלא על הנכס ולא מידע חלקי.

זוהי סנקציה חריפה יתר על המידה בנסיבות העניין ומאחר שהאחריות רובצת גם עליה, כמי שביקרה בדירה ובבנין חמש פעמים לפני הרכישה, קיבלה לידיעתה את המידע אך לא עשתה דבר כדי לבדקו לעומק.

...

עם זאת, אני סבורה כי התובעת זכאית לקבל מאת הנתבעים את מלוא עלויות השיפוץ, קרי את הנזק שנגרם לה בעין.

עם זאת, התובעת לא צפתה כי הדרישה תגיע בשלב כה מוקדם, חודש לאחר חתימת העסקה, וכי הדרישה תתייחס להגדרת המבנה כמסוכן ולא כשיפוץ קוסמטי בלבד כפי שהוגדר ע"י הנתבעים בשלב המו"מ. לפיכך, אני מחליטה לחייב את הנתבעים לשלם לתובעת את מלוא עלות השיפוץ.

סיכום: מן המקובץ לעיל, מתקבלת התביעה בחלקה.

בחודש יולי 2019, כאשר ביקרו התובעים בדירה לאחר רכישתה, גילו התובעים כי בדירה אחרת בקומה שמתחת לדירת התובעים בוצעו עבודות בניה בעבר, במסגרתן הוסר קיר תמך, כאשר בעלי הדירה בה הוסר קיר התמך הזמינו קונסטרוקטור מטעמם מר שאול דיטל, אשר נתן חוות דעת ביום 7.10.18 לכלל הדיירים בבנין וקבע כי הבניין הנו מבנה מסוכן, המחייב עבודות שקום דחופות בעלות של 250,000 ₪.

אכן, אין חולק על קיומה של חובת גילוי של כל מידע רלבאנטי לעסקה על ידי המוכר לקונה, ובמידה ולא נימסר כזה, אחראי המוכר לנזקים שנגרמו לקונה מאי מסירתו וזאת בין היתר על פי סעיפים 12 ו- 15 לחוק החוזים [חלק כללי], התשל"ג-1973 (ראה למשל: ע"א 2469/06 סוויסה נ' חברת זאגא בגוש 5027 חלקה 1 בע"מ [ניתן ביום 14.8.2008]; ע"א 9019/99 קינסטלינגר נ' אליה, פ"ד נה (3) 542 (2001)).

אכן ככל שמדובר בהערכה ולא במידע בדוק (למשל: קביעת נכס כמסוכן על ידי מהנדס של הרשות המקומית), חוות דעת מקצועיות שניתנו לצד בעיניין מקרקעין, מהוות הערכה שהנה הבעת דיעה, ועל כן ספק האם בכלל קיימת חובת הצגתן לצד שכנגד (השווה למשל: Assilzadeh v. California Federal Bank, 98 Cal.

...

ביום 4.11.21 הגיעו הצדדים להסכמה דיונית כדלקמן: "השאלה הראשונית שעל בית המשפט להכריע הינה האם מה שקובע ביחסים בין קונה ומוכר בעת כריתת החוזה הוא הידיעה הסובייקטיבית של הצדדים ושל מי שהיה מעורב בכריתת העסקה בעת המכירה, מבחינת המצג והמידע הידוע להם, גם אם מבחינה אובייקטיבית מידע סובייקטיבי זה אינו משפיע על מחיר הנכס ואינו נכון. ככל והתשובה לשאלה היא שמה שקובע הוא רק מצב הדברים בפועל (אובייקטיבית), דינה של התביעה להידחות. ככל והתשובה היא שלמידע סובייקטיבי זה יש חשיבות ויש חובת גילויו לקונה, מוסכם כי בית המשפט יבחן מה היתה הידיעה של כל הצדדים בעת כריתת חוזה המכר. הצדדים מסכימים לחוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט, מר לזר, אשר קביעותיו העובדתיות יהיו מסד להכרעה בתיק זה. עם זאת, יש לציין, כי באי כוח התובעים אינם מסכימים לשווי אשר קבע השמאי לזר לדירה, אך מוסכם עליהם כי שאלה זו אינה מצריכה הכרעה בתיק זה". טענות הצדדים: התובעים בסיכומיהם טוענים כי חובת הגילוי של מוכר מקרקעין כוללת גם את מחשבות צד למשא ומתן, או את חששותיו, והיא קיימת גם כאשר המוכר סבור שמדובר באי התאמה שולית שאינה משפיעה על מחיר העסקה.

אלא מאי? חבותו של נותן המצג רלבנטית לצורך העסקה שנכרתה בסופו של דבר, היינו, ככל שהמידע שנמסר במפורש או על דרך המחדל היה כוזב כך שהקונה רכש נכס ששוויו היה פחות מערכו במציאות, זכאי היה התובע לתבוע על נזקיו מהעסקה.

אשר על כן, התביעה נדחית.

אני מחייב את התובעים לשלם לנתבעים 1 ו-2 הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 8,000 ₪ וסכום דומה לנתבע מס' 5.