אחריות מוכר דירה לרטיבות שהתגלתה לאחר החתימה על החוזה

לטענתו, רק במועד העברת מלוא התמורה לנתבע הסתבר לו כי קיימות בעיות רטיבות בדירה, כאשר אז שמע מפי השוכרים שהתגוררו בדירה על כוונתם לעזוב אותה בשל כך. לטענת התובע, אי-גילוי הפגמים על-ידי הנתבע בשלב המשא ומתן לכריתת ההסכם, בעת הביקור בדירה ובמעמד חתימת ההסכם, מהוה היתנהגות בחוסר תום לב, בנגוד להוראות סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, הטעה כמובנה לפי סעיף 15 לחוק זה, הפרה יסודית של ההסכם, אי-קיום חיובי הנתבע על-פי חוק המכר, תשכ"ח-1968 (להלן: חוק המכר), עשיית עושר ולא במשפט ומצג שוא.

הואיל והקונה מצהיר כי ראה את הדירה ובדק את מצבה הפיזי ו/או המשפטי ומצהיר בזה כי הדירה מתאימה לצרכיו כפי שהיא (AS IS) ובכפוף לנכונות הצהרות המוכר, הוא מוותר בזאת על כל טענה בדבר מום ו/או פגם ו/או אי התאמה כלפי המוכר בגין הדירה, למעט בגין פגם ו/או מום נסתרים, אשר דבר קיומם היה ידוע למוכר בעת החתימה על חוזה זה ולא נימסרו לקונה עובר לחתימה על חוזה זה. .

לאור העדויות של בעלי הדין ולאחר עשיית שימוש בכללים שצוינו לעיל, הנני קובע כי (1) התובע הוכיח שהנתבע לא גילה לו שקיימות בעיות רטיבות בדירה, אולם (2) בביקורו של התובע בדירה ביום 16.10.2012, בטרם חתם על ההסכם, הוא ראה, ולמצער - יכול היה לראות בעצמו, את כתם הרטיבות שהיה קיים כבר אז בתיקרת המטבח.

נפסק (בהסתמך על ע"א 559/87 חשאי נ' רונן, פ"ד מו(1) 229, 231 (1991)) כי בעובדה שהמוכרים קיבלו אחריות לגבי רטיבות זו בחודש יוני 2012 ואף נשאו בהוצאות הטיפול בכתמי הרטיבות (שלא פתר את הבעיה) הנה למעשה "מסירת הודעה ואף הודאה" מצד המוכרים, ולפיכך חל סעיף 16 לחוק המכר, על אף פרק הזמן שבין גילוי בעיית הרטיבות לבין פניית עורך-דינם של הקונים אל המוכרים.

...

הפעלת מבחן זה במקרה שבפנינו, לגבי כתם רטיבות שעלול להתפשט (כפי שאכן קרה) תוביל למסקנה כי מדובר בהפרה יסודית של ההסכם, מאחר ואדם סביר לא היה מתקשר בהסכם לרכישת דירתו של הנתבע ובה תקרה וקירות דולפי מים.

אשר על כן, טענת הקיזוז נדחית.

אשר על כן, הנני מחייב את הנתבע לשלם לתובע את הסכומים הבאים: (1) 42,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל ממועד הגשת התביעה, 21.7.2015, ועד לתשלום המלא בפועל; (2) אגרת תביעה בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל ממועד הגשת התביעה ועד לתשלום המלא בפועל; (3) שכר טרחת עורך-דין בסך 6,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

הקונים טענו כי המוכרים אחראים לליקויים מכוח הוראות חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר (דירות)"), התרשלותם בבניית הבית, הפרת הסכם המכר וכי הבית שונה בטיבו ואיכותו מהבית שהובטח להם ושנרכש על ידם.

בית המשפט קמא קבע שהמוכרים לא ידעו על הליקויים, אך קבע שהיה עליהם לדעת על אי ההתאמה, תוך שהוא מבסס זאת על היתרשמותו שהם התרשלו בבניית הבית, זאת לאחר שקבע שהנטל להוכיח שהמוכרים לא התרשלו עבר לכתפיהם, נטל אותו הם לא הרימו: "לא ניתן להיתעלם מכך שהנתבעים שכרו את שירותיו של קבלן מהשטחים, שאין להם אפילו את פרטיו המלאים, לצורך בניית הבית ואף לא נחתם עמו חוזה מסודר כנהוג בעיסקאות מסוג זה. מהראיות שיפורטו להלן עולה כי הייתה רשלנות חמורה בבניית הבית של חוסר איטום ובצוע עבודות פיתוח שהחריפו את הבעיה של חדירת הרטיבות. בנסיבות אלו עבר הנטל לנתבעים להוכיח כי לא התרשלו בבניה ולא עמדו הם בנטל זה. לפי סעיף 15(1) לפקודת הנזיקין יכלו להוכיח כי לא התרשלו מאחר שבנו את הבית עם קבלן. אולם מהנסיבות עולה כי התרשלו בבחירת הקבלן, ולא הציגו כל ראיה על אופן ביצוע הבניה ואיכותה. רשלנות מהותית זו בבניה משליכה על רשלנותם בכל הנוגע לידיעה על הליקויים, ולכן יש לקבוע כי היה על הנתבעים לדעת לכל הפחות על ליקויי הבניה המהותיים שגרמו לבעיות הרטיבות בבית." [סעיף 15 לפסה"ד].

מדובר בליקוי שלא ניתן לגלות ללא בדיקה מקצועית, דבר שלא סביר לידרוש מהמוכרים לבצע בטרם החתימה על הסכם המכר.

...

בדיקת הבית על ידי הקונים מסקנה נוספת של בית המשפט קמא שאציע לבטל, היא קביעתו שלא הוכחה נכונות הצהרת הקונים בהסכם המכר, לפיה הם בדקו את הבית באמצעות אנשי מקצוע.

נוכח האמור לעיל ומאחר שטענת הקונים שהם לא בדקו את הבית באמצעות בודקים מקצועיים מהווה טענה בעל פה כנגד מסמך בכתב (הצהרת הקונים בהסכם המכר) ומאחר שהקונים לא זימנו את הקבלן קרוב משפחתם לעדות, דבר המקים חזקה שאם הוא היה מעיד, הייתה עדותו מסייעת למוכרים ומוכיחה שהוא ערך בדיקה מקצועית של הבית, אני סבור שיש לבטל את קביעת בית המשפט קמא בעניין זה. על כן, אציע לבטל את החלטת בית המשפט קמא לפיה הקונים לא בדקו את הבית כפי הצהרתם, תוך שבית משפט קמא ישקול כיצד להכריע בנקודה זו ואת השפעתה על חלוקת הנזק בין הצדדים.

לשקול מחדש ולהכריע בשאלות הנזק הלא ממוני והוצאות ההליך, כולל שכ"ט. מאחר שהערעור התקבל בחלקו, ישלמו המשיבים למערערים הוצאות מתונות, בסך 7,500 ₪.

קשה להלום שהמוכרים היו נוטלים על עצמם לתקן את החלק היחסי של החלק היחסי של הדירה ברכוש המשותף, ללא עגון מפורש בהסכם המכר ובתוספות לו. אמה של הקונה, הגב' תמר מרון, מי שעל פי עדותה של הקונה אישרה לה לחתום על ההסכם (עמ' 21 שו' 27-28) היא אדריכלית במקצועה.

ליקויי הרטיבות סעיף 16 לחוק המכר, תשכ"ח -1968 (להלן: "חוק המכר") קובע: "היתה אי-ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת גמירת החוזה ולא גילה אותן לקונה, זכאי הקונה להסתמך עליה על אף האמור בסעיפים 14 ו-15 או בכל הסכם, ובילבד שנתן למוכר הודעה עליה מיד לאחר שגילה אותה". על מוכר מוטלת חובת גילוי לקונה של כל מידע מהותי רלבאנטי לעסקה, ובמידה ולא נימסר כזה, אחראי המוכר לנזקים שנגרמו לקונה מאי מסירתו.

מכל האמור ברמת ההסתברות הנדרשת בהליך אזרחי, המסקנה המתחייבת היא שהמוכרים ידעו ולמצער היה עליהם לדעת על הרטיבות והנזילות בדירה קודם לחתימת הסכם המכר וכי המוכרים הפרו את חובת הגילוי ואת סעיף 2(ו) להסכם המכר במסגרתו הצהירו והתחייבו שאין בדירה ניזקי רטיבות ונזילות ולא ידוע להם על פגם ו/או מום נסתר בדירה.

...

משהגעתי לכלל מסקנה שהמוכרים הפרו את הצהרתם ואת התחייבותם בסעיף 2(ו) להסכם המכר עת הצהירו שאין בדירה ליקויי רטיבות ונזילות ולא ידוע להם על פגם נסתר, ובאין בדל טענה מצד המוכרים בכתבי הטענות להפחתת הפיצוי המוסכם, אין בידי המוכרים להסתמך על סעיף 6 לחוק התרופות ולטעון שאין תוקף לתניית הפיצוי המוסכם גם אם היא על פניה מנוסחת כתנייה גורפת שאינה מבחינה במידת חומרת ההפרה.

אין בידי לקבל את התביעה לתשלום דמי שכירות בתקופת התיקון ובגין עלות הובלה לדירה החלופית ודמי תיווך.

סוף דבר מכל האמור התביעה בתיק ה"פ 3949-10-19 (תביעת המוכרים ה"ה גיל) מתקבלת, כך שיתרת כספי תמורת המכר המוחזקים בנאמנות תשוחרר למוכרים, תוך 30 יום.

ד – דיון והכרעה ד.1 - אחריות המוכרים לליקויים בדירה "יד שניה" לטענת התובעים, הסתירו מהם הנתבעים ליקויים רבים שהיו בדירה, באופן העולה כדי הפרה של הוראות סעיפים 11(2) עד 11(5) לחוק המכר, כמו גם של התחייבות הנתבעים בסעיף 7 להסכם המכר למסור את הדירה לתובעים כשהיא "(ו)כפי שראו אותה הרוכשים טרם חתימת הסכם זה ולמעט שימוש בלאי סביר", כמו גם בסעיף 16(ז) להסכם המכר, לפיו "המוכר מתחייב בזאת כי הוא מוכר את הדירה במצבה AS IS כפי שהוצגה לקונה". בכך, טוענים התובעים, הֵפרו הנתבעים את הסכם המכר הפרה יסודית, כמו גם את חובת תום הלב הקבועה בסעיף 12 לחוק החוזים.

עוד רלוואנטיות לענייננו הוראות סעיפים 15-16 לחוק המכר, הקובעים כדלקמן: "15. לא הייתה אי-ההתאמה ניתנת לגילוי בבדיקה סבירה, זכאי הקונה להסתמך עליה על אף האמור בסעיף 14, ובילבד שנתן למוכר הודעה עליה מיד לאחר שגילה אותה; אולם במכירת נכס נד אין הקונה זכאי לחזור בו מן החוזה אם נתן הודעה כאמור לאחר שעברו שנתיים ממסירת הממכר, ואין הוא זכאי ליתר התרופות בשל הפרת חוזה אם נתן את ההודעה לאחר שעברו ארבע שנים ממסירת הממכר.

ד.2 – קניית דירה "AS IS" לטענת הנתבעים, הואיל והדירה נמכרה במצבה הפיסי כמו שהיא, "AS IS", והואיל והתובעים ראו את הדירה טרם החתימה על הסכם המכר ונמנעו מלערוך בדיקה של הדירה על ידי בעלי מיקצוע, לא ניתן לבוא אליהם בטרוניה בדבר חוסר התאמה.

כן אני מפנה בעיניין זה גם לדבריו של כב' השופט נ' סולברג בע"א 8068/11 עיני נ' שיפריס, פִסקה 3 (11.2.2014) [להלן: "עניין עיני"]: "החלתו של עקרון 'יזהר הקונה' בסטייה מן התפיסה המקובלת במשפט הישראלי ביחס לחוק המכר: 'חוק המכר שולל לחלוטין את ההשקפה של 'יזהר הקונה', ומתיר לקונה להסתמך באופן בלעדי על תאור הממכר בפי המוכר, ועל החיובים המוסכמים בחוזה. הדין לא יהיה שונה, לפי חוק המכר, גם אם היתה לקונה היזדמנות סבירה לבדוק את הממכר והוא לא ניצל אותה, או שניצל אותה אך עקב רשלנותו לא גילה את הפגם בממכר' (א' זמיר, 'חוק המכר, תשכ"ח-1968', הפירוש לחוקי החוזים בעריכת ג' טדסקי (המכון למחקרי חקיקה, התשמ"ז), 281) (להלן: זמיר)..." (ההדגשה שלי – ס.מ.) לכן, על הנתבעים כמוכרים הייתה מוטלת חובה, עובר לחתימת הסכם המכר, למסור לקונים, התובעים, מידע אודות ליקויים מהותיים בדירה (המהוים פגם נסתר), גם כאשר מדובר בדירה "יד שנייה". אין בעובדה שהקונים הסכימו לרכוש את הדירה "AS IS" בכדי לפטור את המוכרים מחובת גילוי זו. זאת ועוד, כפי שכתב כב' השופט נ' סולברג בעיניין עיני, אף אם ניתנה לתובעים, כרוכשי הדירה, היזדמנות לבדוק אותה על-ידי בעלי מיקצוע מטעמם אך הם לא ניצלו היזדמנות זו, אין בכך כדי להצדיק מחדל של המוכרים לגלות מידע מהותי אודות ליקויים בדירה.

עוד קודם לכן כתב המומחה (בעמ' 13 של במ/1, בסעיף 1): "יש לציין שבמסגרת החלפת החיפוי לא ברור אם וכיצד נעשה האיטום של חדר הרחצה שאמור להיות חדר רטוב וייתכן שמחדר זה חודרים כיום המים ומתפשטים בשאר חלקי הבית. נושא זה כפי שאני מבין הנו באחריות הרוכשים". בעיניין זה הבהיר המומחה בעדותו, כי חדר הרחצה פורק ושופץ על-ידי התובעים לאחר קבלת החזקה בדירה (עמ' 49 לפרוט', ש' 33).

...

ה – סיכום מורם מהאמור עד כה כי התביעה מתקבלת בחלקה ואני מחייבת את הנתבעים בפיצוי התובעים בגין חלק מהליקויים.

בנוסף אני מחייבת את הנתבעים לשלם לתובעים את ההוצאות הבאות: חלקם של התובעים בשכר טרחתו של מומחה בית המשפט (6,000 ₪ + מע"מ; עיינו בפניית המומחה מיום 14.7.2021) וכן שכר עדותו (2,000 ₪; ראו החלטתי בעמ' 51 לפרוט').

ו – סוף דבר אני מקבלת את התביעה באופן חלקי ומחייבת את הנתבעים לשלם לתובעים סכום של 132,111 ₪, בצירוף ההוצאות שפורטו בפִסקה 81 לפסק דין זה, וכן שכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 20,000 ₪ (כולל מע"מ).

מאחר והסכם המכר נוסח באופן לקוי, המטיל על הנתבעת כמוכרת אחריות בגין ניזקי הרטיבות, לרבות הצהרות מטעות ושגויות, עמדה על כך כי יש לתקן את הסכם המכר ולגלות לרוכשת גילוי מלא.

הודגש כי ניזקי הרטיבות החריפו בחודשי החורף לאחר חתימת ההסכם ולאור אופן נסוחו, כאשר התובעת לא הייתה שותפה לניסוח ולא חתמה על ההסכם, פעלה הנתבעת הן בבקשות לבית המשפט והן בפניה לבנק למשכנתאות כדי שכולם יידעו את מצב הדירה לאשורו.

...

סוף דבר התובעת רכשה דירה אשר השיתוף בה פורק ונמכרה בהליך כינוס נכסים בבית המשפט לענייני משפחה.

על כן, התביעה נדחית.

לאור דחיית התביעה נדחית ההודעה לצד שלישי.