אחריות לתשלום היטל השבחה במקרקעין שנמכרו בהוצאה לפועל

רקע עובדתי התובעת רכשה מקרקעין (קרקע ומבנה תעשיה) ברחוב הנפח 17 חולון הידוע כגוש 6781 חלק מחלקה 7 במסגרת הליכי כנוס נכסים בהוצאה לפועל.

בהקשר זה נפסק: "מכאן גם נגזרת אחריותו וחבותו של כונס הנכסים כלפי צד ג'. עליו לפעול בנאמנות, ביושר, בהגינות, בתום לב, ושלא ברשלנות אף כלפי הצד שאינו לקוחו. במקרה מתאים ניתן לחייבו בגין נזק שניגרם (ראה: השופט בר-אופיר, הוצאה לפועל – הליכים והלכות, עמ' 502, 503).

מסקנה זו נלמדת לטענתו מסעיף 12 להסכם המכר הקובע כי "מיסים אחרים כגון מס שבח, היטל השבחה, מס מכירה ישולמו על ידי המוכר". בסיכומים טען הכונס כי לא בכדי לא מוזכרת ארנונה בין חיובי המוכר.

כך, קבע "ההואיל החמשי" להסכם המכר: "והואיל והמוכר מתחייב להגיש את הבקשות והמסמכים הנחוצים לקבלת האישורים הדרושים לעסקה זו ולעמוד בכל התנאים שייקבעו על ידי ראש ההוצאה לפועל לאישור המכירה" לשון הסעיף ברורה וקובעת את חובת הכונס להמציא אישורים הנדרשים לבצוע העסקה.

...

איני מקבלת טענה זו. ההלכה הפסוקה מורה כי : "מרגע שהתמנה בא כוח הזוכה ככונס נכסים, הזוכה אינו שולט עוד בפעולותיו, והכונס, בפעולותיו, אינו משרת ישירות את האינטרסים של הזוכה, וכמובן שאינו פועל כשלוח של הזוכה" (בר"ע 2130/02 מיסטר מאני ישראל בע"מ נ' שמואל מטלון).

יתרה מכך, חיוב זוכה במעשיו או מחדליו של כונס הנכסים, אף אם שימש קודם למינוי כבא כוחו, מכוח יחסי שליחות, ייצור מצב אבסורדי, באשר מרגע שהתמנה בא כוח הזוכה ככונס נכסים, הזוכה אינו שולט עוד בפעולותיו, והכונס, בפעולותיו, אינו משרת ישירות את האינטרסים של הזוכה, וכמובן שאינו פועל כשלוח של הזוכה" לאור זאת, אני סבורה כי לא מתקיימים יחסי שליחות בין הכונס לבנק , ולכן לא קמה לתובעת עילה כלפי הבנק.

סוף דבר התביעה כנגד הכונס מתקבלת.

משסברה המשיבה כי קיימה את מלוא הוראות ההסכם והמבקש נימנע מבצוע התשלום, הגישה ההמחאה לבצוע בלישכת ההוצאה לפועל.

לנוכח ה"תגלית", המבקש, בנוסף לבקשת ההיתנגדות לבצוע ההמחאה על סך 300,000 ₪, דורש גם את ביטול עסקת המכר כולה תוך שהמשיבה תשיב לו את 700,000 ₪ שכבר שולמו ותשלום הפצוי המוסכם שנקבע בהסכם בסך 100,000 ש"ח. מוסיף המבקש כי הסכים להמתין כשנתיים עד שהמשיבה תצליח להשלים את המצאת מיסמכי הבעלות – מהעירייה ומרשות מקרקעי ישראל, אך ללא הועיל משהמצב הרישומי של הדירה נותר בעינו.

המשיבה הודיעה במסגרת ההסכם כי "והואיל והקונים מצהירים בזה שידוע להם שהדירה אינה רשומה בשמה של המוכרת בלישכת רישום המקרקעין או במוסד רישמי אחר, אך היא רשומה אצל חברת שמשון, עד ליום חתימת הסכם זה, בשמו של אבי היורשים, אך שמשון אינה חברה משכנת, ואינה נוטלת על עצמה אחריות כלשהיא למצב הזכויות בדירה." בסעיף 2 להסכם המכר הובהר כי "כיוון שהדירה אינה רשומה בלישכת רישום המקרקעין, העברת הזכויות בדירה תיעשה על ידי העברת הודעה משותפת לחברת שמשון, בדבר קיומה של עסקה זו, בצרוף אישורי ערייה, מס רכוש, מס שבח ומס רכישה. עם מסירת ההודעה לחברת שמשון יועברו כל הזכויות בדירה לרבות חלקת הקרקע עליה בנויה הדירה וגם הדירה, לקונים בלבד, ולמוכרת לא תישארנה בהם זכויות מכל מין." המבקש ידע היטב, אם כן, כי הדירה אינה רשומה בלישכת רישום המקרקעין או בכל מוסד רישמי אחר, כך שטענתו שהמשיבה הסתירה את המצב הרישומי של הדירה נסתרת מפורשות בהסכם המכר.

בסעיף 12(א)(4) להסכם המכר הוסכם שהתשלום האחרון ישולם "עם המצאת אישור ערייה הכולל היטל השבחה לרישום כל הזכויות בדירה לקונים." המשיבה עמדה בהתניה החוזית, והתקבל אישור הערייה ללישכת הרישום.

...

טענות המבקש רוכזו לשלב הטרום חוזי, ואלה נדחות לצורך מימוש ההמחאה (בלבד).

כל המקובץ לעיל הביאו אותי למסקנה כי עליי לדחות את בקשת הרשות להתגונן, משהמבקש אינו מציג סיכויי הגנה כנגד התובענה.

בהתאם, ניתן בזאת פסק דין לפיו ההתנגדות שהוגשה נדחית.

עוד ציינה הערייה כי לאורך השנים, בכל פעם שעמדו לפתוח בהליכים לגביית חוב בגין היטל ההשבחה משנת 2006 טענו המשיבות כי מלון קרלטון שבבעלותן סובל מהפסדים גדולים ומתקשה לקבל מימון מגופים פינאנסיים ודי בכך, כדי ליצור חשש ממשי כי במידה ותידחה התביעה שכנגד תעמודנה המבקשות בפני שוקת שבורה בכל הנוגע לאפשרות לפרוע את הוצאותיהן בגין התביעה שכנגד.

כתמיכה בטענתן צרפו המשיבות הסכם המכר של המקרקעין שצורף עם תצהיר מר אפרים שורקה בעל השליטה במשיבות (להלן: "שורקה").

עוד ציין כי אין למשיבות תיקים פתוחים בלישכת ההוצאה לפועל ואין כל תביעה תלויה ועומדת נגדן לתשלום חוב כלשהוא, זולת תביעת הערייה.

" זאת ועוד נקבע כי: "ההסדר הנוכחי, סעיף 353א לחוק החברות, קובע כלל לפיו לבקשת נתבע יש לחייב חברה-תובעת שאחריות בעלי המניות בה מוגבלת במתן ערובה לתשלום הוצאות הנתבע אם יזכה בדין, אלא בהתקיים אחד משני אלה: בית המשפט סבר כי נסיבות העניין אינן מצדיקות את חיוב החברה במתן ערובה; או אם החברה הוכיחה כי יש ביכולתה לשאת בהוצאות הנתבע אם יזכה בדין. במילים אחרות, החיוב בהפקדת ערובה להוצאות הנתבע מוגדר ככלל, וההימנעות מהטלתו היא חריג. הנטל להוכיח כי יש הצדקה לפטור את החברה-התובעת מהפקדת ערובה להוצאות מוטל על כתפיה" – ראו עניין חסן , פיסקה 12.

לטעמי, הן המכתב של רואה החשבון מר יוסף, הן המכתב של מר שרוקה והן הסכם רכישת המקרקעין, אין בהם כדי להעיד על יכולת לשלם הוצאות משפט, זאת משלא צורפה שום אסמכתא על מצבן הכלכלי של המשיבות ודי אם אפנה לאמור במכתב של מנכ"ל המלון מיום 13.2.13 ולמכתבו של מר שורקה מיום 13.5.14 שבהם צוין כי מלון קרטון נמצא בהפסדים ובגרעון, "חובותיו הכוללים הנם מעל 30,000,000 ₪" ומצוי במצב של תזרימים שליליים.

...

עוד טענו המבקשות כי כעולה מכתב התביעה שכנגד, המדובר בתביעה קלושה ביותר, שהוגשה בחלוף למעלה מ- 11 שנים מאז ששילמו המשיבות את חובן לפי שומת 2009 ולכן לטענת המבקשות דין התביעה שכנגד להידחות מפאת התיישנותה.

זאת, אף אם טענת ההגנה בדבר התיישנות התביעה שכנגד עשויה להידחות לפי סעיף 4 לחוק ההתיישנות, תשי"ח – 1958 הקובע: "בתובענה על תביעה שלא התיישנה או שהתיישנה אך לא נטענה נגדה טענת התיישנות, לא תישמע טענת התיישנות נגד קיזוז באותה תובענה ולא נגד תביעה שכנגד, כשהיא והתביעה שבאותה תובענה נושאן אחד או כשהן נובעות מאותן נסיבות" סוף דבר: אשר על כן, על המשיבות להפקיד ערובה להוצאות העירייה, על פי סעיף 353א לחוק החברות.

לפיכך, אני מחייב את המשיבות – התובעות שכנגד להפקיד בבית המשפט ערובה במזומן או בערבות בנקאית צמודה בסך 20,000 ₪ עד יום 30.9.21, שאם לא כן תימחק התביעה שכנגד.

המזכירות תשלח העתק החלטתי זו לב"כ הצדדים.

לפיכך, הוסכם בין הצדדים כי הנתבעים ידאגו "לתשלום ו/או לכסוי מלוא תשלומי המיסים החלים על עסקת המכר מיום 20.2.2003, הכל כמוסכם בין הצדדים בהסכם, לרבות היטל השבחה". כן התחייבו הנתבעים לדאוג להסרת העיקולים שהוטלו על מטלטלי התובע, לרבות רכבו, על-ידי רשויות המס, בשל חובות מס בהם חויב בגין העסקה.

לטענת הנתבעים בכתב הגנתם החבות בתשלום היטל השבחה על פי הוראות חוק התיכנון והבניה, התשכ"ה-1965 חלה על בעל המקרקעין, הוא התובע.

הנתבעים מודים כי בפברואר 2015 קיבלו מכתב אזהרה מלשכת ההוצאה לפועל בשל אי תשלום הוצאות משפט בהן חויבו בסך 25,000 ₪, ולפיכך ידעו על קיומו של פסק הדין.

לעניין זה מטעימים הנתבעים כי יש להם נימוקי הגנה טובים וכי אין להטיל עליהם את האחריות למחדלי בא כוחם הקודם ורשלנותו.

...

אני דוחה את הטענה כי נדרשו לנתבעים שלוש שנים למצוא עורך דין אשר יוכל להוציא עבורם את פסק הדין ולהסבירו להם, ומכל מקום חיפוש עורך דין אינו מהווה טעם מיוחד להארכת מועד (רעא 1273/15 ‏ ‏ מאירפלד השקעות וניהול בע"מ נ' סטרפלאסט תעשיות 1967 בע"מ (10.8.2016)).

אשר על כן, אני דוחה את הבקשה.

הנתבעים ישלמו לתובע שכר טרחת עו"ד בגין בקשה זו בסכום כולל של 4,000 ₪.

הוסכם כי התמורה תעמוד על סכום שקלי שווה ערך ל-320,000 דולרים, וכי המשיבה תנכה מסכום זה כ-6,500 דולרים עבור פינויה של דיירת המתגוררת במקרקעין וכן את חלקו היחסי של היטל השבחה שיחול כשתאושר תכנית בנייה.

כדי להעריך את שומת ההשבחה הצפויה מינו הצדדים שמאי, אשר העריך בחוות דעתו מיום 13.8.2008 את ההיטל הצפוי בסך של כ-504,000 ש"ח. עוד הוסכם כי המבקשת תשלם את מיסי השבח והמכירה, ואת חלקה בשכר הטירחה של המשיב.

אשר למשיב, נקבע כי עיגונו בהסכם של המנגנון השמאי המוסכם אינו רשלני, וכי המשיב לא אחראי לסכום שבו נקב השמאי, שמונה על דעתה של המבקשת.

בית המשפט קבע כי יש לקבל את טענתה של המבקשת באשר לדמי הפינוי של הדיירת, שכן הפינוי כלל לא יצא לפועל.

בית המשפט הפחית את ההוצאות, וקבע כי הן יעמדו על 20,000 ש"ח לכל אחד מהמשיבים.

...

כדי להעריך את שומת ההשבחה הצפויה מינו הצדדים שמאי, אשר העריך בחוות דעתו מיום 13.8.2008 את ההיטל הצפוי בסך של כ-504,000 ש"ח. עוד הוסכם כי המבקשת תשלם את מיסי השבח והמכירה, ואת חלקה בשכר הטרחה של המשיב.

לטענתה, למשיבים היה ברור כי היטל ההשבחה היה בשיעור של כ-193,000 ש"ח בלבד, אך בכל זאת קוזז מהתמורה סכום של כ-504,000 ש"ח. לאחר שעיינתי בבקשת הרשות לערער ובנספחיה, הגעתי לכלל מסקנה שדינה להידחות בהתאם [לתקנה 407א](http://www.nevo.co.il/law/74880/407a) ל[תקנות סדר הדין האזרחי](http://www.nevo.co.il/law/74880), התשמ"ד-1984.

הבקשה נדחית אפוא.