אחריות המינהל לרשלנות בטיפול בהסבת מטרת חכירה

טענות הנתבע: רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) הקצתה לו את המיגרש ביום 6.11.1996 למטרת "תעשייה ומלאכה" בתנאים מיוחדים.

תחילה אמר שהנתבע אינו עבריין או רשלן אלא שלא החליט מה הוא מתכוון לעשות.

בחקירתה הבהירה שהנתבע לא היתנה את התשלום באישור המינהל אלא אמר שהוא כרגע באמצע טיפולו בנושא וכשיסיים את הטיפול ישלם כי איננו רוצה בהפרה מול המנהל.

הוא לא אחראי איך מבינים זאת.

רביעית - ככלל אין זה מעניינו של התובע או של בית המשפט מדוע לא נחתם הסכם חכירה עם הנתבע בסופו של דבר אולם הגדר אינה ההוצאה היחידה שאם יקבע כי על הנתבע לשלם - יתברר כי ירדה לטמיון – הוא שילם דמי הוון גידור ותכנון (לדבריו בדיון מיום 11.3.2018 שילם למעלה מ-200,000 ₪) וכל התשלומים האלה שולמו לשוא - אולם הנתבע לא סבר כי הוא זכאי שלא לשלם תשלומים אלה עקב העובדה כי לא נחתם עימו הסכם חכירה.

...

כעת, משלא פעל הנתבע לקבלת הסכם חכירה, והעובדה כי השטח התרוקן מיושביו, צפויים התובעים, אם לא ישלם הנתבע עבור הגדר, לעמוד בפני שוקת שבורה, כשאיש אינו משלם את הוצאות בניית הגדר למרות שחוכר עתידי שיפעל במרץ רב מזה של הנתבע ויחתום על הסכם חכירה עם רמ"י עשוי ליהנות ממנה.

לאור האמור לעיל אני מקבלת את התביעה והנתבע ישלם לתובעים את הסך 42,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית חוקית מיום מ24.7.2015 ועד מועד התשלום בפועל.

בנוסף ישלם הנתבע לתובעים את אגרת המשפט בסך 1,062 ₪ ושכ"ט בסך 5,000 ₪.

רקע ומסגרת הדיון ביום 11.11.2012 קבעתי בהחלטת ביניים כי הנתבעת אחראית לניזקי התובעים, ככל שאלו יוכחו בהמשך, בגין טפול רשלני בפנייתם להסב את מטרת החכירה של נכס מקרקעין ממסחרי למגורים.

עליה במדד תשומות הבניה התובעים טוענים כי מאז המועד הקובע לעניין ההתיישנות ועד להנפקת שובר על ידי המנהל, לצורך תשלום למינהל על מנת להסב את הסכם החכירה ושינוי מטרתה, חלה עליה במדד תשומות הבניה.

...

בשים לב לאמור לעיל שוכנעתי כי החישוב הריאלי במקרה זה צריך להיות ההפרש בין מדד תשומות הבניה למדד המחירים לצרכן וזאת כדלקמן: -.

סיכום לסיכום אני מחייב את הנבעת לשלם לתובע את הסכומים כדלקמן: סך של 368,280 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 20.11.2008 ועד התשלום המלא בפועל.

בנוסף אני מחייב את הנתבע בשכר טרחת עו"ד בסך של 50,000 ₪ בתוספת מע"מ. מזכירות בית המשפט תמציא העתק מפסק הדין לבאי כח הצדדים.

בישיבת המליאה המשיך המערער והטיח במשיב האשמות קשות ברוח הדו"ח וקבע באופן נחרץ כי המשיב מנהל את האולם בצורה מופקרת שנודף ממנה ריח לחשד בפלילים, והציע להעביר את העניין לטפול משטרת ישראל ולהשעות את המשיב לאלתר מתפקידו.

הבדיקה שערך המערער, כמו גם העלאת חשדותיו בפני מליאת המועצה, מעצם טיבן עלולות היו להסב נזק למשיב, לאור האפשרות לחשיפת היתנהלות לא תקינה מצדו, ככל שהייתה כזו.

כאשר מדובר בהסקת מסקנות מתוך חומר הראיות, אין לערכאה הדיונית יתרון של ממש על פני ערכאת העירעור, ולכן מידת ההתערבות תהיה רבה יותר: "באופן כללי אומר כי קבלת העירעור מתבססת על הסקת מסקנות שונה מזו של בית-המשפט המחוזי. כידוע, בהסקת מסקנות שבהיגיון אין לערכאה הדיונית יתרון על פני ערכאת העירעור. לפיכך, בנגוד להתערבות בממצאים עובדתיים, היתערבות ערכאת העירעור במסקנות הערכאה הדיונית מקובלת יותר...". (ראו: ע"א 7762/10 מינהל מקרקעי ישראל נ' עזבון המנוח עבדללה עבד אלקאדר עבדללה [פורסם בנבו] (27.8.2012); ע"א 3678/13 פרידמן חכשורי חברה להנדסה ולבניה בע"מ נ' מנהל מס ערך מוסף [פורסם בנבו] (16.9.2014)).

השופט י' עמית היתייחס בע"א 8027/14 שורוש נ' שליאן [פורסם בנבו] (29.11.15) פסקה 14, לאינדיקציות הרלוואנטיות לקביעה אם מעשי העובד בוצעו במסגרת תפקידו: "ככלל, על מנת לפטור מאחריות שילוחית, לא סגי בכך שהעובד ביצע את עבודתו באופן לא נאות, ברשלנות ואף ברשלנות-רבתי. הוראת סעיף 13 היא החולשת על אחריותו של המעביד, ולא הוראת סעיף 64(2) לפקודה. בבואנו לקבוע האם מעשיו של העובד בוצעו במסגרת תפקידו, או שמא חורגים הם מהרשאת המעביד כדי כך שניתן לפטור את המעביד מאחריות שילוחית, ניתן להשתמש במספר אינדיקאציות, ובין היתר: המטרה המנחה את העובד, ובכלל זה, האם מטרת העובד הייתה לבצע דבר עבירה; הרשעה בפלילים ואופי ההרשעה; וכן שקולי מדיניות משפטית..." (ההדגשה שלי- מ' ר').

...

על כן, אני מקבל את הערעור על החלטת בית המשפט קמא במובן זה, שאני קובע שהתקיים התנאי הראשון, ועל בית המשפט קמא לזמן דיון בהתקיימות התנאי השני לחסינות, על ידי חקירת המערער המצהיר.

ככל שימצא בית המשפט קמא שהתנאי השני התקיים, יכיר בחסינות המערער לפי סעיף 7א לפקודת הנזיקין.

המשיבים ישלמו למערער, ביחד ולחוד, הוצאות הערעור שהם אגרת הערעור ועוד 17,550 ₪ שכ"ט עו"ד. המזכירות תחזיר למערער את העירבון שהגיש.

לטענת התובעים, הנתבע המשיך להתרשל בתפקידו גם לאחר שנתבקש לחדש את הטיפול בהשלמת רישום הדירה, ובמהלך החודשים מאי ויוני 2016 הוא לא עשה מאומה למען העברת הזכויות בדירה על שמם, אף שהתובעים האיצו בו לפעול בדחיפות להשלמת העסקה, ולכן הם נאלצו בלית ברירה לפנות לבא-כוחם הנוכחי, עו"ד י' אביטן, על מנת שיבצע בעצמו את תהליך הרישום של הדירה, ורק ביום 25.8.16 ניתן לתובעים אישור זכויות מטעם החברה המשכנת ורשות מקרקעי ישראל.

אשר לנזק הנטען והמוכחש, הנתבע הכחיש כי היסב נזקים כספיים לתובעים, ולחלופין טען כי לא קיים קשר סיבתי בין אחריות הנתבע לאי רישום הזכויות, ככל שתקבע, לבין הנזקים הנטענים והמוכחשים.

אקדים מסקנה לדיון ואומר כי הוכח לפניי כי הנתבע התרשל בכך, שלא פעל לרישום הדירה על שם התובעים, ופועלו בכל הקשור לעיסקת רכישת הדירה הצמצמם אך לרישומה של הערת אזהרה לטובת התובעים בספרי החברה המשכנת, הא ותו לא. טרם אכנס לעובי הקורה ואדון בשאלות שבמחלוקת לגופן, אדרש למושכלות יסוד בעיניין אחריותו המקצועית של עו"ד כלפי לקוחו בכלל ובעסקת מכר מקרקעין בפרט.

לעומת זאת, גרסת הנתבע לפיה לתובעים הייתה כוונה נסתרת להכשילו במטרה "לבנות" יש מאין תביעה נגדו, שתוגש כעבור 6 שנים ממועד עסקת המכר, היא גרסה דרקונית המעוררת תהיות, שנטענה בעלמא ולא נתמכה בדבר.

אף שלא היה בידיהם אישור העברת זכויות על שמם, ובהסתמך על כך שהנתבע פועל לשם השלמת הליך הרישום, חתמו התובעים על הסכם מכר הדירה ביום 26.5.16 (נספח 11 לתצהיר התובע) ובו הצהירו כי "נכון למועד כתיבת שורות אלה הדירה רשומה על שם חיים ושרה מזרחי, והם מתחייבים כי במרוצת הימים הקרובים הם ישלימו את הרישומים כך שהם יהיו רשומים כחוכרים של הדירה בספרי החברה המשכנת ובספרי מינהל מקרקעי ישראל" (הדגשה הוספה - ש.נ.).

...

ראש הנזק של פיצוי מוסכם למוכר בהסכם רכישת המגרש ע"ס 10 אלף ₪ אשר לראש נזק זה, לא שוכנעתי כי התובעים השכילו להוכיח כי הם לא עמדו בלוח התשלומים שלו התחייבו בהסכם רכישת המגרש, עקב רשלנות הנתבע באי רישום הדירה על שמם.

בחלק מאותה פסיקה נדונה שאלת הפיצוי הבלתי ממוני אגב הדיון בפיצוי המוסכם (לסיכום הפסיקה ראו והשוו: ת"א (שלום-י-ם) 3218/09 קדמי איתן ז"ל נ' בית און ישי-כונס הנכסים, פיסקה 32 (ניתן ביום 6.4.2020), שם נפסק סכום של 30 אלף ₪ עבור עיכוב ברישום שנמשך 11 שנים).

סוף דבר אני מחייבת את הנתבע לשלם לתובעים פיצוי בסך של 32,000 ₪ בגין נזק לא ממוני, וכן סכום נוסף של 5,265 ₪, בגין שכ"ט עו"ד י' אביטן ששולם לו עבור השלמת רישום הזכויות בדירה על שם התובעים, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית חוק מיום ההוצאה ועד למועד התשלום המלא בפועל.

בהודעה לצד שלישי ביקש פוזן לחייב את המינהל בכל פיצוי בו יחויב כלפי ליאל בגין נזקיהם, וזאת בשל רשלנות המינהל בטיפול בעניינים שונים הקשורים למגרש 31.

משכך כפר המינהל באחריותו לנזקים שהפלישה הסבה לפוזן ולליאל.

ודוק: למרות שפינוי מיגרש 31 על ידי היפר חלף העביר את החזקה בו לפוזן (ליתר דיוק, לחברות שרכשו מפוזן את המיגרש לאחר ביטול ההסכם בינו לבין ליאל), ולא למינהל, הלכה למעשה המינהל ולא פוזן הוא שהתחייב בהסדר מיום 10.4.05 לשאת במלוא פיצוי היפר חלף בגין הפינוי האמור, ככל שהפיצוי מגיע לה. משנטל על עצמו המינהל התחייבות זאת, במטרה להסיר מעליו את סיכון התביעה הכספית שהגישו נגדו פוזן וליאל, בחינתה של חובת הפצוי אינה מוגבלת לתקופה שבה החזקת היפר חלף במיגרש 31 הפרה את זכות הבעלות של רשות הפיתוח, אלא מתפשטת גם אל 17 השנים הבאות בהן ההחזקה של היפר חלף הפרה את זכות החכירה של פוזן בלא שננקט מצידו הליך לקבלת החזקה.

...

בסופו של דבר, ההסכמה של היפר חלף להתפנות ממגרש 31 הביאה לא רק לסיום ההתדיינות בין התובעים לבין היפר חלף, אלא גם לסיום ההתדיינות בין התובעים לבין המינהל, בדמות ההסכמה על דחיית התביעה נגד המינהל שקיבלה תוקף של פסק דין ביום 24.11.05.

נוכח כל האמור ראיתי להעמיד את הפיצויים, בדרך של אומדנא, על סכום האמצע שבין דמי הפינוי לפי חוות הדעת הראשונה של מנדלסון (990,000 ₪ השווים במועד חוות הדעת 220,000 דולר) לבין דמי הפינוי לפי חוות הדעת של כהן (460,000 דולר).

סוף דבר התוצאה המעשית היא שהמינהל מחויב לשלם להיפר חלף את הסכום האמור בפסקה 36 לעיל, כפוף לתנאי שם. בנוסף יישא המינהל בשכר טרחת בא-כוחה של היפר חלף בסך של 100,000 ₪ בצירוף מע"מ. המזכירות תשלח את פסק הדין לעו"ד רוני דובר (ב"כ היפר חלף) ולפרקליטות מחוז ירושלים (ב"כ המינהל).