אחריות היזם לליקויים בבניין שנבנה על ידיו

מדובר במקרים בהם הקונה התמים איננו מעורב בשום צורה בשלב היזמי, בבחירה להתחיל לבנות, בבחירת המיגרש, בדיקתו והכרוך בכך, בתכנון הבניין, בבחירת קבלני המישני והספקים, בבחירת המפרט, בהוצאת היתר הבניה ובפיקוח על הבנייה (ובשונה לחלוטין מהמצב בתיק כאן).

" (חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 - מאגר נבו) בעיניינו כאמור לעיל המצב הפוך, הדיירים ומי שיעץ להם וארגן אותם בחרו את המיגרש, בחרו משרד מתכננים, הכתיבו למתכננים מה הם מבקשים בבניין ובדירותיהם ומהו טווח התקציב לשם כך, הם קבעו לעצמם את המפרט, בידם היה שיקול הדעת המלא בכל הנוגע לשלבי טרום הבנייה ויתרה מכך, הדיירים הם אלו שבחרו את מפקח הבנייה (ושוב איחזור על כך) ונתנו בידו כוח רב-מול חברת שליט כך שלמעשה כל מחלוקת שהייתה יוצרת חברת שליט משום שלא הייתה מסכימה עם דעת המפקח, הייתה מסתיימת בהכרעה נגדה שכן המנדט להכריע ניתן כאמור למפקח.

רק לצורך הדוגמה ,כך למשל נופלות אותן טענות שהעלו הדיירים ללא פירוט מספיק בטבלת ההשוואה בין המומחה מטעמם שייחס מחדלי צד ג' לחברת שליט ולבין המומחה ג'רבי שבצדק רב, גם מקצועי וגם משפטי, לא ייחס את הליקויים או המחדלים לחברת שליט למרות שהסכים שהם קיימים ולמשל ההשוואה בין סעיף 16.7 לחוות דעת מומחה הדיירים ולבין סעיף 4.17 לחוות דעתו של המומחה ג'רבי שציין כי מדובר במחדל תיכנוני באחריות הדיירים שאין לו קשר לחברת שליט שפעלה על פי תכניות אדריכליות לבצוע (וגם על פי המופיע בהיתר הבניה שהוציאו הדיירים).

...

ולאחר שהדברים לעיל נרשמו, יש לחזור להכרעה בנקודה חסרת חשיבות אמיתית זו, מהחומר ובעיקר ממכתביו של המפקח מטעם הדיירים עולה כי כאן נוצרה אי הבנה חוזית, ההיגיון הנתמך גם במצגי המפקח מטעם הדיירים נוטה לצדה של חברת שליט, המפרט בנקודה זו נוטה לחובתה שכן קשה להתעלם מהיעדר חתימת וויתור אשר פוטרת את חברת שליט מאספקת והתקנת התיבות בסעיף הרלוונטי העוסק בהן במפרט, זהו הסעיף היחידי העוסק ב"אלומיניום" שאין לידו חתימת וויתור כזו והיות והמפרט מחייב את חברת שליט, היא תחויב אלא שכזכור, בהתאם להסכמות החוזיות גם דעת המפקח (הנוטה כנגד עמדת הדיירים) מחייבת את חברת שליט ולכן נוכח כל האמור לעיל ולרבות בעניין הקטנת הנזק והעמדה הדווקנית מצד הדיירים יש לבצע איזון בכך שאפסוק רק את מחצית הסכום העריך המומחה ובתוספת מע"מ בלבד, סה"כ 2,000 ₪ (מעוגל).

בגין סעיף 5.10 לחוות דעת המומחה ג'רבי העוסק באריח שבור בקומה 1 מול המעלית (150 ₪) הנני מקבל את הערכת המומחה שמדובר בשבר שנגרם ע"י הדיירים או מי מהמובילים עבורם בעת שנפל על האריח חפץ כבד.

סוף דבר אשר על כן הנני מחייב בתביעה הראשונה שכנגד את חברת שליט לשלם לדיירים-התובעים שכנגד את הסכומים כדלקמן: בגין סעיפי חוות דעת המומחה שהושארו להכרעת בית המשפט סך 93,000 ₪ בצירוף תוספת בשיעור 15% ובתוספת מע"מ סה"כ 125,131 ₪.

המחלוקת בין הצדדים היא: האם ישנם ליקויי בנייה בבניין שהוקם על ידי הנתבעת, והאם חלה על הנתבעת אחריות לתיקון אותם ליקויים.

במסגרת זו הפניתה לתקנה 16(א) לתקנות סדר הדין האזרחי וכן הפניתה לת"א (תל אביב יפו) 31496-07-11 טישופ ביגוד בע"מ נ' אלקיים (פורסם בנבו 16.11.2011), וכן ת"א (ת"א) 55281/06 יזמים בנגב בע"מ נ' גז-גל בע"מ. כן הפניתה לעדותו של מר ליאור פזרקר אשר העיד מטעם התובעת ולגירסת הנתבעת, כעולה מעדותו, הוא לא ידע לפרט ולנמק מדוע הופחת סכום התביעה (ע' 12; ש' 3-11 לפרוטוקול דיון מיום 12.6.2022).

יפים לעניין זה הדברים שנכתבו בעע"מ 9317/05 משאבות השלום בע"מ נ' הועדה המקומית לתיכנון ולבנייה "יזרעאלים" (26/10/10) בסעיף 21: "מושכלות ראשונים הם כי גדרי המחלוקת בין בעלי הדין נקבעים על פי כתבי הטענות המוגשים על ידם. שינוי מגדרים אלה מחייב תיקון כתבי הטענות בהיתר בית המשפט.

...

נוכח הכרעתי בהליך כמפורט לעיל, לא מצאתי צורך להכריע בסוגיה זו. עם זאת, אעיר, בהקשר זה, כי איני מקבל טענת התובעת להרחבת חזית בסיכומי הנתבעת (טענת הנתבעת שלא ניתנה לה הזדמנות לתקן הליקויים הנטענים), זאת לאור האמור בסעיף 29 לכתב ההגנה.

בהקשר זה מקובלת עליי טענת הנתבעת כי העובדה שהתביעה הוגשה כשש שנים לאחר מועד המסירה מקשה על בחינת הליקויים הנטענים, בפרט בכל הנוגע לשאלה האם אלו הושפעו מבלאי טבעי, משימוש ממושך ומתחזוקה לקויה, כמו גם בחינת טענות התובעת מזמן אמת בדבר הליקויים ועל ניסיונותיה של הנתבעת לתקנם.

סוף דבר כתב התביעה אינו מפרט מהם הליקויים הנטענים, מה בוצע או לא בוצע על מנת לתקנם ומה מצב הנכס נכון למועד הגשת התביעה, אשר הוגשה שנים לאחר שהנכס נמסר לרוכשים.

" (ראו גם ת"א (שלום י-ם) 14422/04 עמירם דומוביץ נ' חברת ר.ארז בניה והשקעות בע"מ (14.6.2010) פסקה 42; ת"א (שלום ת"א) 45431-02-17  פנינית (פנינה) טווינה נ' י.א. אלון בניה בע"מ (12.1.2021); ת"א (שלום ת"א) 15214-12-15 נתניאל קולונגייב נ' קלוד נחמיאס יזום והשקעות בע"מ (6.2.2021); ת"א (שלום ת"א) 46995-08-16  פנינה סלע כץ נ' אמפא מליבו (1.11.2022) ועוד) נוכח כלל האמור מצאתי כי יש להטיל על מר כראדי את האחריות כלפי התובעת לליקוי שהתגלה בחיפוי הבניין ולנזק בעקבותיו המתבטא בעלות התיקון.

דא עקא, למרות מומחיותו הרבה בתחום החיפוי והיותו מוכר כבר סמכא – מה שלכאורה אמור היה לגרום לכך שדעתו תשמע בכובד ראש על ידי היזם והקבלן הראשי (גם אם בסופו של דבר לא תיתקבל), אף אם כטענתו האחריות והסמכות לקבוע את סוג האבן רק שלהם – ולמרות שהיה מודע היטב לעובדה שמדובר בבניה בסביבה הקרובה לחוף בה חשוף החיפוי (הן הדבק והן האבן) לאתגרים ייחודיים לא טרח מר דיגמי לוודא כי האבן נבדקה ונמצאה תואמת לנדרש ולא טרח לבקש אישור בדיקת מעבדה ביחס לכך (עמ' 370 לפרוטוקול שורות 32-24), וזאת אף ללא קשר לשיטת חיבור החיפוי לקירות הבניין.

ייתכן כי היה מקום לצפות מן הערייה/הוועדה לתיכנון ובנייה, כגוף מקצועי מפקח שלפניו מונחות תוכניות הבניין כולו ואמור להיות מודע לתקנים ודרישותיהם (אליהם קיימת הפנייה למשל בעמ' הראשון של הבקשה להיתר – ת/1 ובטופס ההצהרה עליו חתם המהנדס לבנטר), להבין כי לא סופקו לה אישורי בדיקה בכמות מספקת בהתייחס לדרישות התקן אל מול שטח הבניין אולם בעובדה שלצד אישורי בדיקות אלו מצויים בידיה הצהרת המהנדס לבנטר ומכתבו יש כדי לצמצם את מחדלה לרמה כימעט אפסית.

...

סוף דבר במסגרת התביעה העיקרית אני מחייב את הנתבע לפצות את התובעת בסכום של 1,869,367 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום עריכת חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט במסגרתה נקבע סכום זה – 26.6.19.

לאור האמור אני מחייב את מר כראדי לשלם לתובעת נוסף על האמור את חלקה בשכר המומחים מטעם בית המשפט, את הסך של 100,000 ₪ ששילמה לצורך מיגון הבניין במהלך ניהול ההליך, את אגרת בית המשפט כפי ששולמה, כשסכומים אלה ישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועדי תשלומם וכן הוצאות משפט נוספות בסך כולל 5,000 ₪ ושכ"ט עו"ד בסך 100,000 ₪.

ההודעות נגד יתר הצדדים השלישיים שלא נמחקו נדחות, כאשר מאחר שהללו הצטרפו להליך בשלב מעט מאוחר יותר מפתיחתו וגם פעילותם במסגרת הפרויקט ייתכן שלא היתה מיטבית ישלם מר כראדי למכון התקנים ולעיריית נתניה שכ"ט עו"ד בסך 25,000 ₪ כל אחד.

הינה כי כן, לא ניתן לקבל פרשנות על פיה בעת שנמסרה המעטפת (וגם ביחס למועד מסירה זה במקרה דנן, יורחב בהמשך) הושלמה התחייבות התובעת וברור שהיה צריך להיקבע בהסכם מועד למסירת הממכר בכללותו-ממכר המהוה "דירת מגורים בבניין" ולפיכך כולל כאמור גם: שטח משותף, מחסן, חניה ובהתאם לשכל הישר, גם השלמת בניית הבניין (למעט עבודות הגמר שבאחריות הנתבעים) באופן המאפשר מגורים בדירה.

ככל שתתקבל טענה שלא הוסכם על מועד למסירת "דירת המגורים" הכוללת –מעטפת דירה ועבודות נוספות בבניין המאפשרות קבלת טופס איכלוס, יוכר מצב בלתי אפשרי על פיו התובעת הייתה רשאית להמשיך בעבודות בבניין ללא הגבלת זמן, תוך הותרת הנתבעים (ללא קשר להשלמת עבודות הגמר על ידם), ב-"אתר בנייה" ,ללא אישור איכלוס שתנאי לנתינתו על ידי הועדה המקומית הוא שהעבודות ,לרבות ברכוש המשותף ולרבות בעיניין תקינות המבנה ומתקניו מבחינה בטיחותית, הושלמו באופן שיאפשר לנתבעים לממש את קניינם ולעשות בדירות שימוש למגורים.

תשובתו כי "האחריות" חלה על היזם ברורה, לאור העובדה שהפנה בהמשך לכך שהנתבעים סיכמו עם קבלן הבצוע של האלומיניום בבניין כדי שלא תהיה בעיית אחריות (עמ' 27 שורות 30-31) .

וכן ראה ת"א (מחוזי ב"ש) 21528-06-16 תומר עזריה נ' כ. כוכב הנגב - חברה לבנין ופתוח (1990) בע"מ): "לאחר שנתתי דעתי לעמדות הצדדים, טיב ליקויי הבניה והפיצוי המקובל בתביעות מסוג זה, אני מעמידה את הפצוי בגין עוגמת נפש על 15% מהפצוי בגין ליקויי הבניה. לא מצאתי מקום לפסוק פיצוי בגין עוגמת נפש בקשר לאיחור במסירה, משום שהפיצוי הסטאטוטורי לפי סעיף 5א לחוק המכר עולה על הנזק הממוני שניגרם לדיירים, ומבטא את מכלול נזקיהם" (הדגשה שלי ר.א).

...

לאור כל האמור לעיל –יש לחייב את הנתבעים בתשלום יתרת התמורה (14,200,000 ₪ - 11,955,316 ₪ שכבר שילמו=2,244,684 ₪) בקיזוז ניכויים בסך כולל מע"מ של 1,041,309 ₪ ,סה"כ 1,203,375 ₪.

כמפורט בסעיף 14 סיפא לעיל, אין מקום לפסוק הפרשים נוספים או ריבית פיגורים על סכום זה. אני דוחה את הרכיבים האחרים שנתבעו ע"י התובעת בתביעתה.

אני דוחה את הרכיבים האחרים שנתבעו ע"י הנתבעים בתביעתם שכנגד.

בכל הקשור לראשי הנזק שעניינם ליקויי בנייה, נקבע על ידי בית משפט קמא כי על המערערות לנהוג על פי המנגנון של מינוי מומחה מוסכם כפי שנקבע בהסכם, כך שנושא זה נותר "פתוח". למעט נושא זה, בית משפט קמא דחה את התביעה על כל רכיביה ועל כל ראשיה ומכאן העירעור שלפנינו.

היזם מתחייב לגרום להוצאת היתר הבניה בתוך 6 חודשים מהמועד בו תאשר הוועדה המקומית את הבקשה להיתר באופן עיקרוני, בין בתנאים ובין אם לאו, ככל שהדבר תלוי בו, ובכפוף לדחיות מסיבות שאינן תלויות ביזם, ואשר אין באפשרותו להתגבר עליהן לאחר שעשה את כל האפשר על מנת להתגבר על סיבות אלו, או תוך 8 חודשים מהוצאת היתר הבניה לבניין הראשון שניבנה על ידי היזם במקרקעין – לפי המאוחר מביניהם (להלן: "מועד קבלת ההיתר").

הליך רשוי הבניה, לרבות קבלת היתר הבניה, מצויים באחריותו הבלעדית של היזם, ובתנאי שכל אימת שדרוש שתוף פעולה, חתימה או המצאת אישורים ע"י הבעלים, שהבעלים חייבים בהמצאתם בהתאם להוראות הסכם זה, הם אכן יעשו זאת.

היזם יעדכן בכתב את הבעלים בדבר פרטי המפרט הטכני כשיגובשו על ידו, וכן יעדכן בכתב את המוכרים על כל שינוי בו. יובהר כי בסמוך לקבלת היתר הבניה יהא היזם רשאי לבצע התאמות המתבקשות בין המפרט לדרישות ההיתר, וזאת מבלי לגרוע מסך המפרט הטכני הרצ"ב כנספח ו'.

...

סוף דבר, שדין ערעור המערערות להידחות.

כך גם דין ערעור המשיבה להידחות, הן מאחר שאין דרכה של ערכאת הערעור להתערב בנושא ההוצאות, והן מאחר שההתדיינות בין הצדדים בעניין ליקויי הבנייה הנטענים, טרם הוכרעה.

אשר על כן, הערעורים נדחים, ולאור התוצאה אליה הגענו, אין צו להוצאות בערכאה זו. ניתן היום, ‏ט"ו בטבת התשפ"ד (‏27.12.2023).