אחריות בעלי הדירות לליקויי בנייה ברכוש המשותף

תביעה בגין ליקויי בניה ברכוש המשותף ובדירות התובעים 2,3 נגד הנתבעת שהיא הקבלן אשר בנה את הבנין.

חבותה החוזית של הנתבעת ואחריותה לתיקון הליקויים מכח חוק המכר (דירות) עיון בהסכם ההיתקשרות של הנתבעת עם בעלי הקרקע מלמד, כי אחריות הנתבעת לבדק ותיקונים היא על פי חוק המכר דירות (סעיף 45 להסכם).

...

אולם, משהתובעים עמדו על כך שהנתבעת תתקן את הליקויים והנתבעת לא טענה אחרת, החלטתי ליתן צו עשה כפי שהתבקש.

בנוסף, הנתבעת תשלם לתובעת 1 סך של 47,560 ₪.

הנתבעת תשלם לתובעים 2, 3 ביחד ולחוד סך של 7,730 ₪, ובנוסף סך של 5,000 ₪ לכל אחד מהתובעים 2,3.

בהחלטה מיום 6.12.16 נקבע שימונה מומחה מטעם בית המשפט, כדי שיחווה דעתו ביחס לטענות התובעת לליקויים ברכוש המשותף של הבניין ולאחריות הנתבעת לתיקון אותם ליקויים שימצאו.

סמכויותיה של נציגות דיירים בבית משותף, מוסדרות בסעיף 69 בחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, שלפיו משמשת הנציגות "מורשה של כל בעלי הדירות בכל ענין הנוגע להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף". על יסוד הוראה זו מופקדת הנציגות על ניהול הרכוש המשותף של הבניין ונתונה לה אף הסמכות להגיש תביעה לפיצויים בגין טענות לליקויי בנייה ברכוש המשותף של הבניין (רע"א 1025/17 נאות מזרחי בע"מ נ' נציגות הבית המשותף מנדל זינגר 23 חיפה [פורסם בנבו] 7.6.17, פסקה 3).

...

על כך, בצירוף הפער שבין סכום התביעה למה שנפסק ודחיית הטענה העיקרית לחיוב בהחלפת המשאבות, יש מקום לחיוב התובעת בהוצאות הנתבעים, ואני מחייב את התובעת לשאת בהוצאות הנתבעים בסך של 16,146 ₪.

ואשר על כן: התביעה אשר הגישה התובעת נגד הנתבעים – נדחית, ללא חיוב בהוצאות.

ההודעה לצד ג' אשר הגישו הנתבעים – נדחית, והנתבעים יישאו בהוצאות צדדי ג' בסך של 9,735 ₪.

הבקשה הוגשה במסגרת תביעה כספית בסך 7,500,000 ש"ח, אשר הגישה נציגות בית המשותף ברחוב הרברט סמואל בתל אביב כנגד הנתבעת – היא יזמית פרויקט הבניה אשר בנתה את הפרויקט נשוא ההליך.

התובעת עותרת לסעדים כספיים שונים וביניהם לפצויי בגין ליקויי בניה ואי התאמות, פיצוי בגין ירידת ערך, פיצוי בגין הפרת הסכם וכן לצוי עשה בקשר למעטפת האלומיניום בבנין.

נציגות בית משותף היא אישיות משפטית יציר פסיקה אשר אחריותה אינה מוגבלת ומשכך גם חבותה מקימה מיניה וביה חבות אישית לבעלי הדירות.

זאת במובחן מחברה בע"מ אשר בהגדרה חבותה אינה יוצרת חבות לבעלי מניותיה באופן אישי (ראו והשוו ענין פלוני הנ"ל לפיו משקמה חבות לנציגות בקשר לנזק שניגרם כתוצאה מפגם ברכוש המשותף קמה חבות אישית לכלל בעלי הדירות).

...

גם לגופו של ענין דין הבקשה דחייה.

בית המשפט העליון טרם נדרש לסוגייה זו. סבורני כי בנסיבות המקרה שלפנינו אין צורך ממשי להכריע בסוגיה העיונית- עקרונית הקשורה בהחלת הוראת 353א' על נציגות הבית זאת מאחר שגם החלת ההוראה תוביל למסקנה לפיה אין לחייב הנציגות שבפנינו בהפקדת ערובה בהינתן יכולותיה הכלכליות; עם זאת וכדי לא לצאת חסרים אציין כי בניגוד לדעת המותבים הנכבדים שם – דעתי בכל הכבוד שונה.

כשלעצמי אני סבורה כי לא תיתכן החלה ישירה של ההוראה שבסעיף 353א לחוק החברות, אף לא מכח פרשנות תכליתית.

סוף דבר הבקשה נדחית.

יתרה מכך, יתרה מכך, בת"א (מחוזי ירושלים) 2291/00 נוי נ' ליאל חברה לבניין ונכסים בע"מ (פורסם בנבו ביום 29.6.08, עמוד 34), נקבע, כי נציגות הבית המשותף תהא זכאית לתבוע בגין ליקויי בניה ברכוש המשותף, אף ללא הסכמתם של חלק מהדיירים: "בתחום הרשאתה החוקית רשאית הנציגות לפעול ולחייב בעלי דירות אף ללא הסכמתם של חלק מבעלי הדירות (יהושע ויסמן דיני קנין - בעלות ושתוף (תשנ"ז-1997), עמודים 469-470; ע"א 98/80 נציגות הבית המשותף רחוב רבי עקיבא 77 לוד נ' קדמת לוד בע"מ, פ"ד לו(2) 21, עמוד 27 (1981); ע"א 559/87 מנחם חשאי נ' יצחק ארוין רונן, פ"ד מו(1) 229, עמוד 233 (1991); גד טדסקי "על נציגות הבית המשותף" הפרקליט לו (תשמ"ד-1984) 5, עמוד 9; זמיר, לעיל, עמודים 303-307).

פגם נוסף שעלה מחוות דעתו של המומחה מטעם בית-המשפט בשאלה 7 לשאלות ההבהרה נישאל המומחה מטעם בית-המשפט: "האם בסעיפים 8.1, 8.3ה' ו-8.3ו' לחוות דעתך הבחנת בנזק כלשהוא שהנו באחריות הנתבעת? (אם כן, נא לפרט)." במענה לשאלה זו המומחה מטעם בית-המשפט ענה: "כפי שציינתי בחוות דעתי – במועד הביקור לא הבחנתי כי אגף דלת כניסה ראשי ללובי שוקע או מתחכך בריצפה. מצד שני, במועד הביקור טענו נציגי הבית כי אגף דלת הכניסה ללובי שוקע מדי פעם והבעיה חוזרת על עצמה". זה המקום לציין, כי אמנם על המומחה מטעם בית-המשפט לציין בחוות דעתו קיומם של ליקויי בנייה אותם הוא מגלה במהלך בדיקתו אף אם הליקויים שמצא אינם כלולים בחוות דעת של הצדדים.

...

סוף דבר אשר על-כן, ולאור כל הנימוקים לעיל, התביעה מתקבלת בחלקה.

הנתבעת תשלם לתובעת בהתאם לחוות דעת המומחה מר גולדשטיין סך של 42,950 ₪, בתוספת מע"מ בגין עלות תיקון הליקויים ברכוש המשותף.

כמו-כן, הנתבעת תשלם לתובעת בהתאם לחוות דעת המומחה מר וישינגרד סך 10,000 ₪, בגין עלות תיקון הליקוי בחיפוי קירות חוץ בבניין.

הנתבעת לא היתכחשה לקיום אפשרי של ליקויים, ואף הביעה בהסכם המכר את נכונותה לתיקון הליקויים אשר יימצאו באחריותה, אולם לטענתה, התובעים סירבו לחתום על קבלת הרכוש המשותף , ואף בחרו שלא לשלוח את רשימת פירוט הליקויים כנדרש, דבר המעיד על רשלנותם של התובעים.

נטען כי יש להפחית את החלק היחסי של בעלי הדירות שלא הגישו את התביעה, כאמור לא כל בעלי הדירות נכללו בה. על כן גם ביחס לפצוי באשר לחלק ברכוש המשותף, יש לפצות בחלק יחסי, דבר המלמד, בפני עצמו, גם, לעמידה בזכות לתיקון הליקויים, להבדיל מתשלום פיצוי.

ירידת ערך על פי חוות דעתו של המומחה מטעם בית משפט, נקבע כי לא מתקיימת ירידת ערך ביחס לטענות התובעים: "בכפוף לאמור במטרת ההערכה ובחוות דעת זו, הנני מעריך את ירידת הערך בשווי הרכוש המשותף בגין ליקויי הבנייה הנטענים, כדלהלן: אין ירידת ערך בשווי הרכוש המשותף" (הדגשות במקור – עמ' 99 בס'7 לחוו"ד מומחה ביהמ"ש).אני מקבל את חוות דעתו בעיניין, לא מצאתי לנכון לסטות מקביעתו בעיניין.

...

סוף דבר התביעה מתקבלת בחלקה.

אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים כדלקמן: בגין ליקוי בניה סך 310,900 ₪, לפי קביעת מומחה בית המשפט, ובתוספת 29,060 ₪ (8,000 ₪ + 10,000 ₪ + 11,060 ₪) שאושר לעיל, סה"כ 339,960 ₪, ובתוספת 10% פיקוח ומע"מ , סה"כ 437,529 ₪, צמוד ונושא ריבית כחוק, החל מיום חוו"ד מומחה ביהמ"ש 17.1.21 , ועד לתשלום בפועל.

אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים הוצאות משפט בסך 20,000 ₪, וכן שכ"ט עו"ד בשיעור 15% מהסכומים שנקבעו בסעיף 2 לעיל, צמוד ונושא ריבית כחוק מהיום ועד לתשלום בפועל.