אחריות בנק מוכר ועורך דין בשעבוד לא רשום

בכתב התביעה נטען לתחולתה של תקנת השוק שבסעיף 34 לחוק המכר, ולאחריותה של גלי ליסינג לנזקים שנגרמו לחברת קרנף כתוצאה מנטילת הטויוטה תוך הסגת גבול ועשיית דין עצמית, ונתבעו הסעדים הבאים: (1) סעד הצהרתי, שיקבע כי חברת קרנף היא הבעלים של הטויוטה; (2) צו עשה, שיורה לגלי ליסינג להעביר החזקה בטויוטה לידי חברת קרנף, להעביר במשרד הרשוי את הבעלות בטויוטה על שם חברת קרנף, ולבטל את השיעבוד שנירשם על הטויוטה לטובת בנק המזרחי; (3) לחילופין - "להורות לנתבעים לפצות את התובעת על נזקיה והוצאותיה", שהועמדו על סך כולל של 100,000 ₪.

עוד נקבע בפסק הדין: "למשיבה הייתה אפשרות, אם כי לא מוטלת עליה חובה כזאת, לרשום הערה על קיומו של השיעבוד במשרד הרשוי וברשיון הרכב, ובדרך זו להביא את העובדה הזאת לידיעת כל מי שבא לרכוש את הרכב .... ואולם אפילו נאמר כי המערערת התרשלה בכך שלא עשתה בדיקה כזו, הרי כלל ידוע הוא שאין רשלנות רגילה, ואף רשלנות רבתי, מפקיעה את תום-הלב הנידרש. רשלנות רבתי יכולה רק להוות ראיה בדבר חוסר תום-לב .. ורשלנות כזאת אין לייחס למערערת, כשלא היה לה כל יסוד לחשוד באי-שלמות זכותה של המוכרת על המכונית". על ההתפתחויות בעקבות פסק הדין בעיניין רוזנשטייך עמד בית המשפט המחוזי בפרק (מחוזי מרכז) 27145-12-13 קיפניס נ' המנהלים המיוחדים עוה"ד טילר ופלס (פורסם בנבו, 27.3.2014): "בעקבות פסיקה זו קבעו בתי המשפט המחוזיים כי קונה רכב חייב לבדוק, טרם הרכישה, את הרישום במשרד הרשוי, להבדיל מבדיקה במירשם החברות ומרשם המשכונות, ואם לא יבדוק - לא יזכה להגנת תקנת השוק .... בית המשפט העליון כבר עמד על קיומה של סתירה מסוימת בין ההלכות בסוגיה זו (ע"א 634/79 קון נ' חסון, פ"ד לה(3) 611, 613 (1981)". ובעניין דקדוקי נפסק: "באשר למהותו של תום הלב כאמור, נקבע בפסיקה כי רשלנות באופן כללי, ואף רשלנות רבתי, אינה שוללת את קיומו של תום הלב, אלא שככל שעסקינן בממכר של רכבים, אי בדיקת מצבו של הרכב במשרד הרשוי עולה כדי חוסר תום לב. הפרקטיקה הנוהגת הנה בדיקת מצבו של הרכב במשרד הרשוי ולו על מנת לראות שמי שמתיימר להיות המוכר הוא אכן המוכר ועל מנת לבדוק שעל הרכב לא רובצים שעבודים ועיקולים. במקרה דכאן, המערערים לא טרחו לבצע בדיקה כאמור (ונזכיר שוב כי במועד המכר הנטען הרישום של המישכון עדיין לא בוצע ברשם המשכונות, אך הופיע במשרד הרשוי, כלומר שאם המערערים היו בודקים במשרד הרשוי את מצבו של הרכב, הם היו רואים שהרכב ממושכן לטובת המשיבה)". ובהמשך נאמר כי "אין קביעה חד משמעית שאי בדיקה במשרד הרשוי משמעה חוסר תום לב - אך יש קביעה לגבי המקובל והרצוי" וכי "לא בכל מקרה אי ביצוע בדיקה במשרד הרשוי תחייב 'אוטומאטית' את המסקנה לגבי חוסר תום לב, שהרי תום הלב הנו סובייקטיבי ונגזר מהנסיבות". בהילכת כנען נקבע כי נידרש תנאי נוסף, הוא תנאי "מתן תמורה", שלדעת חלק מהשופטים שישבו בדין כלל אינו מופיע בסעיף 34.

האם ניתן לשלול קיומו של תום לב אצל מי שלא בדק רישום עדכני של הרכב במשרד הרשוי, אך באותה עת הרכב כלל לא היה משועבד ? אכן, בעיניין רוזנשטייך (שם המישכון דוקא נרשם במרשמי רשם החברות, ובית המשפט העליון הביע ביקורת כלפי בעל הרכב לגבי אי הרישום במשרד הרשוי) נפסק כי "לעולם תום-לב הוא עניין סובייקטיבי". עוד נקבע בו כי "אפילו נאמר כי המערערת התרשלה בכך שלא עשתה בדיקה כזו (בדיקה במשרד הרשוי - א"ג), הרי כלל ידוע שאין רשלנות רגילה, ואף רשלנות רבתי, מפקיעה את תום הלב הנידרש". בעיניין דקדוקי, בו הודגש כי "תום הלב הנו סובייקטיבי ונגזר מהנסיבות", הפנה בית המשפט לפסק הדין בע"ע (מחוזי ת"א) 788/77 קון נ' חסון, פ"מ תשל"ט(1) 284 (1979), בו נפסק שלצורך מילוי חובת תום הלב שבסעיף 34, על הקונה לבדוק במשרד הרשוי והוא יהא אחראי לתוצאות העדר בדיקה כזו, "והיה ויתברר מאוחר יותר שקיים עיקול, שעבוד או זכות אחרת של צד ג' על הרכב, ואלו רשומים במשרד הרשוי, לא יזכה הקונה בבעלות ממורקת בנכס". מפסקי דין אלו ניתן ללמוד כי כאשר מדובר בנסיבה של אי-קיומו של שיעבוד רשום במשרד הרשוי, לא יישא הקונה בתוצאות של העדר בדיקה.

התוצאה אשר על כן, הנני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעת את הסכומים הבאים: (1) 64,000 ₪ בצרוף הפרישי הצמדה למדד וריבית כחוק החל מיום 26.9.2017 ועד לתשלום המלא בפועל; (2) 11,716 ₪ בצרוף הפרישי הצמדה למדד וריבית כחוק החל ממועד הגשת התביעה, 23.1.2018, ועד לתשלום המלא בפועל; (3) אגרת תביעה בצרוף הפרישי הצמדה למדד וריבית כחוק החל ממועד הגשת התביעה ועד לתשלום המלא בפועל; (4) שכר טירחת עורך-דין בסך כולל של 12,500 ₪ בצרוף הפרישי הצמדה למדד וריבית כחוק החל מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

...

יש לראות את הימנעותה של חברת קרנף מבדיקה במשרד הרישוי כראיה התומכת במסקנה להיעדרו של תום לב. נפנה לבחון האם קיימות ראיות התומכות במסקנה מנוגדת, קרי - בדבר קיומו של תום לב. איתי נימק את הימנעותו מבדיקה במשרד הרישוי, באומרו: "לא היה לי מקום לחשדות" (עמ' 8 לתמלול).

הסעדים המסקנה המשפטית מהוכחת התקיימותם של תנאי תקנת השוק שבסעיף 34 לחוק המכר הינה כי זכותה של חברת קרנף ברכב גוברת על זו של גלי ליסינג.

לפיכך, הנני קובע כי על גיל ליסינג לשלם לחברת קרנף את תמורת הרכב - 64,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל ממועד כריתת ההסכם בין כהן ליסינג לחברת קרנף.

התוצאה אשר על כן, הנני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעת את הסכומים הבאים: (1) 64,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל מיום 26.9.2017 ועד לתשלום המלא בפועל; (2) 11,716 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל ממועד הגשת התביעה, 23.1.2018, ועד לתשלום המלא בפועל; (3) אגרת תביעה בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל ממועד הגשת התביעה ועד לתשלום המלא בפועל; (4) שכר טרחת עורך-דין בסך כולל של 12,500 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

מהראיות עולה, כי נחתם הסכם מכר, בין מוכרי הדירה לקונים, וגם אין מחלוקת שהתובעת קיבלה אישור עיקרוני להלוואה מהבנק.

עוד נכתב, כי הבנק מקבל על עצמו כל אחריות לרישום העברה ללא צירוף תכנית מאושרת כדין.

לטענת הבנק התשלום עבור שכר טירחת עורך הדין הוא כללי ולא ניתן להוכיח את התוספת של העלות עבור רישום נוסף כביכול.

עוד טענה, כי מהרגע שהוצע על ידי עורך הדין לשעבד את הדירה שבבעלות התובע הבנק פעל במהירות כדי שלא יגרם לתובעים נזק (פרו' עמ' 4 ש' 11-12).

משלא נרשמה הערת אזהרה לטובת הבנק התובעים לא עמדו בתנאי הסכם הלוואה.

...

טענת התובעים, שאישור העקרוני נחתם טרם חתימה על הסכם המכר נדחית, מאחר והסכם המכר נחתם ביום 4.12.19, והאישור העקרוני נחתם ביום 9.12.19.

מחוזה השכירות לא ניתן ללמוד על עיכוב בקבלת שכר חודשי, לאיזה תקופה וכו' ולכן הטענה נדחית.

לכן נדחית התביעה ברכיב זה. לא ראיתי גם מקום לפצות בגין חוות דעת שמאי.

עולה מן המקובץ, כי התובע לא הוכיח את עילת תביעתו, לא זו החוזית ולא זו הנזיקית ועל כן התביעה נדחית.

חרף הזמן הרב שחלף מאז השלמת הבנייה ומסירת החזקה בדירה, לא נרשמו הזכויות בה על-שם התובע והקונים הנוספים; כפועל יוצא, גם לא נרשם שעבוד זכויות הקונים בדירה לטובת בנק מזרחי טפחות (להלן הבנק) אשר העמיד להם הלוואה לשם מימון רכישת הדירה.

במצב דברים זה, יפים דברים שנפסקו זה מכבר על-ידי כב' השופט י' עמית בת"א (מח' חי') 758-04 נגלר נ' י.ר. טסלר יזום תיכנון ובניה בע"מ, פס' 44 (2008): לפנינו תופעה מוכרת, שרוכשי דירות המשלמים לעורך דינו של הקבלן נוטים לראות אותו כמי שמייצג אותם, למרות שבחוזה נכתב שאינו מייצג אותם - יהודית קורן "עורך דינו של הקבלן - בצבת הנאמנויות המתנגשות" הפרקליט מו (תשס"ג) 374, 377.

הילכת שרמן היא פסק הדין המנחה לעניין זה, ושם נאמר: "כאשר עורך הדין מייצג לקוח פלוני ואילו הצד האחר לעיסקה אינו מיוצג כלל, נידרשות ממנו מיומנות וזהירות רבה יותר בהצגת העניין, לבל יכשיל במודע או בהיסח דעת נמהר את הצד האחר, כשהוא יכול להניח שזה סומך על אמינותו, יושרו ומהימנותו" (לשם הפיקנטריה נציין כי גם שם היה מדובר בעסקת קומבינאציה, ונדונה אחריותו של עו"ד המאירי, בא כוחה של אסולין בתיק דנן, שבאותו מקרה ייצג את הקבלן).

...

טענות התובע על-אודות סבירות הסכום ששולם לנתבע במעמד חתימת הסכם המכר, תוך ניסיון להסיק מכך מסקנה על-אודות היותו תשלום שכר-טרחה עבור הרישום, דינן דחיה.

מבלי להודות בטענה מטענות התובע, לפנים משורת הדין ולסילוק סופי מלא ומוחלט של כלל טענות התובע בקשר עם רישום הזכויות ו/או הסכם המכר ו/או הבעלות ו/או כל דבר ו/או עניין הנוגע ו/או הקשור לאלה, בין שהובא בכתובים בתביעה ובין אם לאו, לפנים משורת הדין ולצרכי פשרה, תשלם הנתבעת לתובע סך של 18,000 ₪ בין היתר עבור שכר טרחה עו"ד והחזר הוצאות.

סיכומם של דברים התביעה נדחית.

חלוקה זו סותרת את עמדת האיש ואת הרישום בלישכת רישום המקרקעין שבו היה כתוב שלאיש תשע עשיריות מהדירה ולאשה עשירית מהדירה, אך דוחה גם את תביעת האשה לקבוע שמחצית הדירה שייכת לה. לדברי המערערת: בהסכם המכירה לקניית הדירה שנחתם בין הצדדים (הקונים) למוכרים לא נרשמה חלוקה ולכן הדירה צריכה להתחלק בין הצדדים בחלקים שוים.

לדבריה: עו"ד [ס'] ייצג את הצדדים, חתימתה על החוזה הייתה במשרדו ביום כ"ד באב תשס"ה (29.8.05) בנוכחותו ובנוכחות שני הוריה, [פלוני] לא היה שם, גם המוכרים לא היו שם. לגבי לקיחת המשכנתא [נגד טענות האיש בעיניין זה – ראה להלן] אמרה: אני יודעת שבאנו כזוג לבנק לחתום ולא ידוע לי שקיבלנו נקוד בגלל השרות הלאומי.

את הסמכות שניתנה לעו"ד [ס'] נתנו שני הצדדים כפי שנכתב במבוא לחוזה "והקונה [– היינו האיש והאשה] על ידי עו"ד [ס']" ומלבד זה נכתב בסעיף 9 להסכם: "המוכר יפקיד בידיו הנאמנות של עורך הדין של הקונה, במעמד חתימת החוזה ייפוי כוח בלתי־חוזר לצורך הרישום". מכיוון ששני הצדדים מינוהו לייצגם, מינויו תקף כל עוד לא יבטלו שניהם את מינויו.

חובתנו להבהיר: הלוואת המשכנתה היא הלוואה שלקחו הצדדים ושעליהם לפורעה ללא קשר לזכויותיהם בבית (אף שהבית משועבד לפרעון ההלוואה).

על פי האמור בחוזה "המוכר מיוצג על ידי עו"ד [ג'] והקונה על ידי עו"ד [ס']", אין חולק ששטרי המכר היו בידי עו"ד [ג'] עד לתשלום מלוא התמורה, לאחר מכן השיטריות היו אמורים להיות מועברים לעו"ד [ס'] כאמור בסעיף 9 להסכם "המוכר יפקיד בידיו הנאמנות של עו"ד הקונה, במעמד חתימת החוזה ייפוי כוח בלתי־חוזר לצורך הרישום". על עו"ד [ס'] הייתה מוטלת האחריות להעביר את רישום הדירה על שם הקונים בהתאם להסכם.

...

חובתנו להבהיר: אף אם נקבל את הגרסה (וכאמור לעיל אין אנו מקבלים גרסה זו מפני שאין היא הגיונית ולמעשה גם לא נטענה כך בדברי האיש) שהחוזה נחתם באופן שלא נקבעו בו החלקים ולאחר מכן הוחלט לרשום לפי התשלום (וביחס שכאמור אינו מדויק), עדיין נקבע שאי אפשר היה להמשיך ולהשלים את הרישום כך, שהרי לפי ההסכם שהוגש לרשויות הייתה חובה להנפיק אישור לרישום בחלקים שווים, ולו רצו לרשום באופן אחר הייתה חובה לערוך הסכם חדש בין האיש לאישה שבו האישה מעבירה לאיש ארבע עשיריות, להגיש את ההסכם לאגף מיסוי מקרקעין, לקבל אישור לרישום מחודש ורק באמצעותו היה אפשר לרשום באמצעות שטר המכר.

לאור האמור: יש להפעיל בנידון דידן את האמור בסעיף 93 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין ולקבוע שאחרי ששוכנענו שרישומה של זכות האיש על תשע עשיריות מהדירה הושגה במרמה יש לרשום את זכויות הצדדים על הדירה בחלקים שווים.

מסקנות, פסק דין ומתן הוראות העולה מכל האמור לעיל הוא כדלהלן: בית הדין מקבל את הערעור ומבטל את פסק דינו של בית הדין האזורי.

7.3 מוסכם, כי היה ובתוך 24 חודשים מחתימת הסכם זה לא אושרה תב"ע ביחס לזכויות ולא ניתן להוציא היתרי בניה, יהיו הקונים [זכאים] לקבל זכויות חלופיות במקרקעין הסמוכים השייכים למוכרת ואשר בהם קיימת תב"ע מאושרת, וזאת בשטחים לגביהם לא נרשמו שעבודים ו/או זכויות צד ג' כלשהם, ובאופן כי שוויו של השטח החילופי, מיקומו ותכנונו יהיו דומים או שיינתנו לגביהם מכתבי החרגה מהבנק.

עוד נקבע כי תוספת בכתב יד שהכניס עו"ד שמש לסעיף 7.3 להסכם, שעניינה אחריותם של המערערים לתשלום דמי פיתוח, אינה עולה כדי זיוף, כפי שטענו המערערים, וכי על אף שהיה מצופה כי עורכי הדין יעדכנו את המערערים בדבר התוספת בזמן אמת, הרי שהדבר אינו מעלה או מוריד לעניין המחלוקת בין הצדדים.

...

חברי השופט גרוסקופף סבור אף הוא כי יש לפרש הוראות אלה כתניית אופציה, אולם לאחר שבחנתי, ושבתי ובחנתי את הוראות ההסכם, אין דעתי כדעתו.

אף בנימוקי חברי באשר לתכלית האובייקטיבית של סעיפים 2.8 ו-7.3 להסכם, אין כדי להוביל למסקנה כי מדובר בתניית אופציה.

סוף דבר – לוּ דעתי הייתה נשמעת, היינו מקבלים את הערעור, ומחייבים את החברה, ואת המשיב 3 כערב להתחייבויותיה על פי הסכם המכר, לשלם למערערים את הפיצוי המוסכם בגין הפרת ההסכם.