אזורים בנין נ' עיריית רמת גן: תביעה לביטול היטל השבחה

בית המשפט המחוזי בחיפה ת"א 593-04 רמת נילי חברה לבנין בע"מ ואח' נ' מועצה מקומית זיכרון יעקב ואח' 19 דצמבר 2012 בפני כב' השופטת ר. למלשטריך- לטר התובעים 1. רמת נילי חברה לבנין בע"מ 2. משה אלקלעי ע"י ב"כ עוה"ד גלעד ז"ל וארז תיק הנתבעים 1. מועצה מקומית זיכרון יעקב ע"י ב"כ עו"ד איתן דוד 2. הוועדה המקומית השומרון ע"י ב"כ עו"ד רביב רוזנברג פסק דין

אצין, על בסיס הראיות שנשמעו, כי תיקון תוכנית הת.ב.ע הקיימת היתה אינטרס ראשון במעלה של התובעת, על מנת להשביח את איזור המגורים ולהופכו ליוקרתי יותר, מה שאמור להבטיח גם תשואה אחרת להשקעה.

הצדדים הגיעו להסדר דיוני לפיו קודם לדיון בנזק תשמע שאלת חוקיות הסכם הפיתוח או ביטולו דהיינו – האם חוקי, האם נחתם תחת אילוץ וכפיה, והאם ביטולו שנעשה עם הגשת התביעה היה בתוך זמן סביר כנדרש.

תחילת מרוץ ההתיישנות מול נתבעת 1 5.1 עילת התביעה הנטענת כנגד המועצה היא במהותה הצבת דרישות פיתוח סביבתי על ידי המועצה, כתנאי לאישור תוכנית ש/501א' ולמתן היתרי בניה, דרישות שהן לטענת התובעים לא חוקיות שכן הן עולות על דרישות אגרות והיטלים הקבועים בחוק.

במסגרת ע"א 11371/05 המועצה האזורית באר טוביה נ' ישפרו חברה ישראלית להשכרת מבנים (נבו, 20.02.08) נקבע - " בכדי לממן עבודות סלילה ופיתוח שונות שנעשו בתחומן, כאשר עדיין לא חוקקו חוקי עזר בנושאים אלו, נהגו הרשויות המקומיות להיתקשר בהסכמים עם בעלי הנכסים, הסכמים בהם נקבע התשלום שעל בעלי הנכסים לשלם כנגד עבודות שונות שתבצע הרשות המקומית, בתי המשפט דנו בחוקיות הסכמים אלו וקבעו כי הסכמת בעלי הנכסים לשאת בתשלום מרצונם הטוב ריפאה את הפגם של אי החוקיות (ראו ע"א 7664/00 רובינשטיין נ' עריית חולון, פ"ד נו(4) 117 (2002)). בע"א 435/68 מדינת ישראל נ' לי-עור בע"מ, פ"ד כג(1)436, 445 (1969) ". וכן ראו לעניין זה ע"א 8688/06 ברודנו נ' עירית תל אביב (נבו, 31.1.10) שם נקבע – " אף אם לא הייתה המשיבה מוסמכת על-פי חוק לחייב את המערערים בתשלום עבור עבודות הפיתוח כטענתה, בכך לבד אין כדי לשלול את הבחירה לכרות הסכם בין המשיבה לבין המערערים, שבו מתחייבים האחרונים באופן וולונטרי לשלם עבור עבודות הפיתוח. במקרה זה כך נעשה. המערערים התחייבו לשאת בחלק מעלויות הפיתוח כדי להקדים את מועד ביצוע העבודות ולקבל היתר בנייה, וזאת לאחר שהמשיבה הבהירה כי לא תוכל לממן את עבודות הפיתוח באותה העת מתקציבה השוטף. הסכמים כאלה – כל עוד הם עומדים בתקפם – מהוים מקור חוקי לחיוב המערערים בתשלום." ".....ככל שלא הייתה למשיבה סמכות שבחוק לידרוש מן המערערים תשלום עבור עבודות הפיתוח, אם היא הייתה מציבה דרישה כזו לפני המערערים היו רשאים הם להמנע מן התשלום. אלא שהמערערים בחרו לבצע את התשלום עבור עבודות הפיתוח ובתמורה לכך לזכות בהקדמת הוצאת היתר הבנייה. אין מדובר כאן בגבייה בלתי חוקית של תשלום מן המערערים, כי אם בבצוע חוזה שנכרת מרצונם החופשי של הצדדים, כאשר המערערים היו מודעים לכך שלא חלה עליהם חובה חוקית לבצוע התשלום". וראו גם (ע"א 415/59 דוידוב נ' עירית תל-אביב-יפו, פ"ד טז 648, 655657 (1962); רע"א 2911/95 אברהם נ' עריית רמת-גן, פ"ד נג(1) 218, 233234 (1999) שם הסכמת הפרט לתשלום על פי ההסכם עם הרשות רפאה את פגם אי החוקיות.

...

בסופו של דבר – בחינת האיזונים השונים תעשה לפי נסיבות המקרה הספציפי והתכלית הראויה.

וראו הערת כב' השופטת פרוקצ'יה בדנא 3993/07,אומנם בדעת מיעוט אך בשיקול רלוונטי לענייננו – "משעה ששוב אין זה ברור אם יש וניתן לפעול על פי ההלכה הפסוקה כמות שהיא, והאזרח והרשות מצופים להניח את אפשרות שינוייה, ולפעול על פי הערכה זו, נשמט יסוד הוודאות והיציבות בהתנהלותו של הפרט ובפעולתה של הרשות כאחד. תוצאותיה של מציאות כזו – מי ישורן". נראה לי כי באיזון הראוי, במקרה שבפני, נוטה הכף לעבר החלת החריג לכלל, באופן השולל תחולה רטרוספקטיבית של ההלכה החדשה על המקרה הנדון בתיק זה. ועוד ניתן היה תיאורטית להמשיך ולדון בעובדות, האם היתה בכלל כפיה במקרה זה ,אם לאו, לאור הפסיקה העניפה הקיימת, ומה היתה המשמעות של כל אחת מההתחייבויות בהסכם הפיתוח, עד כמה סבירה, עד כמה מעוגנת בחוקי העזר, מה סה"כ הרוויחה או הפסידה כספית התובעת מהסכם הפיתוח בהתייחס בין היתר לחוות דעת מומחים שהוגשו בנושא, ומה משמעות ביטול חוזה 7 שנים לאחר כריתתו, במיוחד שהצד השני נתן את מלוא התמורה, ועל היבטים של תום לב, ועוד כהנה וכהנה.

לסיכום 13.1 התביעה נדחית.

זכויותיהם של יחידי זועבי בשרשור מגיעות לכ- 28% מכלל הזכויות בנכס, באופן שבו חלקם לפי שומה עדכנית, בנכוי היטל ההשבחה, מוערך בכ- 20 מש"ח. ביניין "כליל יופי" באיזור התעשייה בנצרת עלית: מהבקשה עולה כי עסקינן בבניין משרדים ומסחר באיזור התעשייה בנצרת עלית, המושכר למוסד לביטוח לאומי.

פעילות החברה המשותפת האמורה הופסקה בתום הסכם השכירות, ברם במסגרת תביעה כספית שנוהלה נגד עריית בית שאן, נפסק לזכות החברה המשותפת סך של 3.65 מש"ח, ועל בסיס הערכות שמרניות של הנאמנים, צפויים יחידי זועבי לקבל מהתקבול שייגבה כ- 0.5 מש"ח (בשלב זה תלוי ועומד ערעור על פסק הדין בבית המשפט העליון וכן ניתן צו עיכוב ביצוע).

הנאמנים מוסיפים ומפרטים כי חובות כספיים של צדדי ג' כלפי החברה, אף הם מהוים מקורות לפרעון החובות לנושים לפי הסדר הנושים המתוקן, ובכלל זאת, זכויות תביעה העומדות לחברה בפרויקט שכונת "נווה גן" ברמת השרון (תקבולי הפרויקט משועבדים לטובת בנק לאומי בהמחאת זכות); זכויות בפרויקט יפעת (הצדדים הגיעו להסכם פשרה, במסגרתו שילמה המזמינה לחברה סך של 113,143 ₪, בתוספת מע"מ, והחזירה לחברה את ערבות הבצוע); זכויות בשני פרויקטים עבור המועצה המקומית פורדיס (תקבולי הפרויקט משועבדים בהמחאת זכות לבנק הפועלים); זכויות בפרויקט שכונת "נופי אפק" בראש העין (בעיניין זה סבורים הנאמנים כי אין מקום לנקוט בהליך משפטי בגין טענות החברה ביחס לפרויקט זה).

בל נשכח כי אותן מחלוקות סבוכות בין הצדדים ביחס לנכסים המיועדים לשמש כמקורות למימון הסדר הנושים המתוקן צפויות להתעורר גם במסגרת של תיק פירוק, כך שבמובן זה, אין עדיפות להליך של פירוק על פני הליך של הסדר, ובין כה וכה צפויים להתעורר קשיים בלתי מבוטלים, אשר צפויים לסרבל ולהאריך כל הליך מימוש עתידי של נכסים.

...

בהחלטה מיום 29.4.18 נקבע בשלב זה שאין מקום להיעתר לבקשה, לפחות עד שתתברר, ולו ברמת הלכאורית, השאלה העקרונית הנוגעת לזהות בעלי הזכויות בנכס, ובנסיבות אלה, עוכב המימוש למשך חצי שנה.

לאחר שנוכחתי כי מרבית הנושים מוכנים לצעוד לכיוון של הסדר נושים מתוקן, גם בתנאים הבלתי וודאיים המוצעים, ולאחר שלא מצאתי ממש בהתנגדויות שהועלו בתיק זה, המסקנה המתבקשת היא שיש לאשר את הסדר הנושים המתוקן, כמפורט בהצעת ההסדר המתוקנת שצורפה לדוח הנאמנים מיום 29.1.19.

סוף דבר: לאור כל המוסבר לעיל, אני מאשר את הצעתם המתוקנת של הנאמנים להסדר הנושים, ונותן לה תוקף של פסק דין כלפי כל נושי החברה ונושי יחידי זועבי.

בתוך כך, אני מורה כדלהלן:   אני ממנה את עו"ד עמית לדרמן ועו"ד דורית לוי טילר כנאמנים לביצוע הסדר הנושים.

בפסק הדין ברע"א 7526/12, עריית רמת גן נגד פנינת העיר (פורסם בנבו 13.1.13) (להלן: "פסק דין פנינת העיר"), נידון מקרה דומה של מגרשים צמודים בעלי זכויות בנייה זהות, בגינן הוצאו שומות השבחה שונות בפער של שנתיים.

בית המשפט העליון כב' השופט רובינשטיין דחה את בקשת העירעור שהגישה הערייה במקרה זה, קיבל את עמדת בית המשפט המחוזי, אשר קיבל את העירעור שהוגש על פסק דינו של בית משפט השלום תוך שהוא קובע: "אכן נטיית הלב עשויה להיות השענות על שמאי מכריע, אך מותב בית המשפט הוא המבט המשפטי הרחב. בנדון דידן, פער כה גדול בחוות בהיטל השבחה ביחס למגרשים צמודים הכלולים באותה תכנית בתוך שנתיים, מעורר שאלות ומצריך הסבר. כך מגלה התוספת השלישית, וכך מבקש גם השכל הישר" לאור פסק הדין של פנינת העיר, בית המשפט אינו צריך להמנע במקרים מובהקים כמו המקרה דנן מלהתערב גם בקביעה מקצועית של שווי הקרקע כפי שנקבעה בטעות בשומה המכרעת.

במהלך הדיון בועדת הערר, הוצגו על ידי שמאי החוכרים, השמאי זאב כהן, מספר רב של עיסקאות שונות שנעשו בחלקות סמוכות, אשר על חלקן עובר פרוזדור החשמל, כי לאורך השנים משנת 1993 ועד שנת 2001, שווי דונם הקרוב לאיזור המגורים בנס ציונה נע סביב הערכים של 10,000$ לדונם לבין 15,000$ לדונם.

החלטה זו של וועדת הערר נבעה מטענת חברת חשמל כי היו קיימות מיגבלות בנייה במצב הקודם בגין מסילת הרכבת הישנה החופפות בחלקן למסדרון החשמל החדש, וכן בקשר לטענתה כי חלק מהשטח הושבח במצב החדש כתוצאה מביטול קו החשמל במתח 161 ק"ו. טענה זו של חב' חשמל אינה נכונה שכן גם השמאי המכריע בחוות דעתו השנייה הבהיר וקבע עובדתית: "ב"כ חברת חשמל טען כי מרבית רצועת החשמל מצויה בתחום קוי הבניין של הרכבת, ולכן אין כל פגיעה. אינני מקבל טיעון זה. קוי הבניין לרכבת אין בהם כל השקעה לעיבוד חקלאי. לעומת זאת ברצועת קוי החשמל קיימות מיגבלות רבות, מלבד קוי הבנייה כפי שפורט לעיל". זכות החוכרים לתבוע פיצויים עקב "פגיעה" בקשר עם תכנית הרכבת: השמאי המכריע קבע כי החוכרים לא יכולים לתבוע פיצויים לפי סעיף 197 בגין השטחים שנכללים בצו הפקעה שפורסם ביום 30.6.1998, שכן תכנית הרכבת פורסמה ביום 31.10.199, כלומר לאחר פירסום צו ההפקעה, ולפיכך קבע כי כל שטחי החוכרים כלולים בהודעת ההפקעה (35,872,000 מטר מרובע).

...

סוף דבר לאור כל האמור לעיל, אני מגיע למסקנה, כי דין שני הערעורים להידחות.

ראשית, יש לזכור כי שני המערערים, שערעורם נדחה, הם המשיבים, כל אחד, בערעור משנהו.

לאור האמור לעיל, אני מגיע למסקנה כי במקרה זה אין להשית הוצאות על המערערות ואני קובע, כי כל צד יישא בהוצאותיו.

הנתבעים טענו, כי כאשר הוגשה בקשם לקבלת היתר בנייה, הסתבר כי עריית רמת גן דורשת מהם לשלם היטל השבחה בעבור בניית המרתף, וכי היטל זה היה מוטל על התובעת, הואיל ותוכנית ביניין עיר קיבלה תוקף עוד בטרם החתימה על הסכם הפיתוח.

מעדותה עלה, כי בתיק התובעת מצוי מכתב, שלא צורף לתצהיר העדה, ממנו עולה, כי ביום 19.10.1988, שלח מנהל מקרקעי ישראל, (אז - היום הרשות), מכתב הודעה על ביטול חוזה הפיתוח בשל חריגות בנייה.

התחייבות שניתנה לבית המשפט המחוזי ואושרה בפסק דין [ת"צ (ת"א) ת"צ 5127-07-10 כפתורי נ' מנהל מקרקעי ישראל מחוז תל אביב [פורסם בנבו] (5/5/12), ובנגוד להחלטת הנתבעת מספר 2841, ופס"ד שניתן בנושא גבייה מעבר לתקופת ההתיישנות על ידי רשות ציבורית, בעיניין רע"א 187/05 נסייר נ' עריית נצרת עלית [פורסם בנבו] (20/6/10).

והפנה לפס"ד שניתן בעיניין תא (י-ם) 6448/04 עריית ירושלים נ' ששון לוי [פורסם בנבו] ( 5.8.2009), אלא שעל פס"ד הוגש ערעור לביהמ"ש העליון, וביהמ"ש העליון לא אימץ את מסקנות ביהמ"ש המחוזי, וקבע כי "בנסיבות העניין שלפנינו, אף ניתן לראות את טענת הקזוז כטענה המועלית ביחס לחלק התביעה שלא התיישן, כך שניתן לומר כי טענת ההתיישנות וטענת הקזוז כלל אינן חלופיות אחת לשנייה" (ראה דברי כבוד השופט ריבלין סעיף 9 לע"א 8417/09 עריית ירושלים נ' ששון לוי [פורסם בנבו] (21.08.2012)).

אומנם שהתובעת מאשרת, כי אכן היה סיכסוך בינה לבין עריית רמת גן בנוגע לתשלום היטל ההשבחה, אולם לטעמי אין די בקיומו של סיכסוך, כדי שמכך יוסק מבחינה עובדתית, כי הטעם לאי מתן היתר בנייה לנתבעים באופן פרטני נבע מסכסוך זה. לטעמי אישורה של התובעת בנוגע לעיכובים במתן ההיתרים על ידי עריית רמת גן, או הועדה המקומית בנושא הבתים באיזור, אינו מסייע לנתבעים.

...

התובעת הסכימה שסכום זה יש להחזיר לנתבעים אלא שלא עשתה זאת עד כה. אני קובעת כי מכל סכום שיפסק על ידי יש לקזז את הסכום של 22.72 ₪ בהתאם לת/1 לפי שומה מיום 30.1.1983, בצירוף הפרשי הצמדה בלבד.

עוד יש לזכור כי לא נקבעה כל הלכה, ולא נקבע כל ממצא עובדתי באותו הליך, שכן המדובר היה במתן פס"ד בהעדר, ולכן אינני מקבלת את הטענה שבשל קיומו של פס"ד בהעדר, מנועים הנתבעים מלהעלות טענות קיזוז ביחס לחוב אחר שנתבע בתביעה נפרדת.

אני סבורה כי הנתבעים זכאים לקבלת הוצאות בגין ניהול ההליך שנוהל על ידם, אני פוסקת הוצאות לטובת הנתבעים בסכום של 25,000 ₪.

בעניינינו, אין מחלוקת כי החיובים שהוטלו על התובעת, קרי היטלי הסלילה והתעול, הוטלו עליה על פי חוקי העזר הערוניים, ובכל אופן, לא עלתה טענה עניינית כנגד היטל זה או שיעורו; ההיטל הוטל על הנישום הנכון - התובעת, שביקשה היתרי בנייה; ומועד החיוב בא לעולם, בעוד ששם נדונה כאמור שאלת חוקיות היטל ההשבחה שמכוח הסכם הועבר ליזם, טרם שנוצר מועד החיוב על בסיס תב"ע שטרם אושרה וכנגד הנישום הלא נכון.

מה עוד, ועל כך עמדנו בפתח הדברים, שלא הוכח כלל כי בשל הסכם הפיתוח המערערת שילמה סכומים העולים על האגרות וההיטלים שהיו מוטלים עליה אילו הדברים היו נעשים בדרך המלך כמתחייב מהילכת דירות יוקרה (השוו: עניין רובינשטיין; רע"א 2911/95 אברהם נ' עריית רמת-גן, פ"ד נג(1) 218, 234-232 (1999)).

לפסקי דין נוספים בהן התבקשה נדחו תביעות השבה שהוגשו על פי ההלכה בעיניין דירות יוקרה ראו: ת"א 61659-07-14 (מחוזי ת"א) שותפי פרויקט אחוזת בית רוטשילד נ. עריית תל אביב יפו (מיום 13.8.2017), ת"א 12736-10-19 (מחוזי ב"ש) נוה-גד ביניין ופיתוח בע"מ נ. עריית באר שבע (מיום 18.4.2020) ת"א 11956-05-15 (שלום אשדוד) קרן פייר נ. עריית אשדוד (מיום 11.8.2019).

וראו לעניין זה בסעיף 18 לפסק הדין בעיניין בן יהודה: "כדי לקבל פיצוי כאמור היתה צריכה להוכיח כי נגרם לה חיסרון כיס. נזק זה אין אומדים בהשוואה למצב בו היתה אילו נכרת ההסכם בהתאם לציפיותיה, אלא בהשוואה למצב שבו היתה נמנעת מהתקשרות בחוזה (ראו: ע"א 5610/93 זלסקי נ. הוועדה המקומית לתיכנון ולבניה, ראשון לציון, פ"ד נא(1) 68,80-84; ע"א 8361/09 דלתא להשקעות ולמסחר (קרני שומרון) נ. מפקד כוחות צה"ל באיזור יהודה ושומרון(מיום 16.8.12) בפיסקה 28). המערערת לא הוכיחה נזקים מסוג זה". נוסף על כך, ואף זאת בבחינת למעלה מן הצורך, התובעת הביאה ראיות לעניין גובה ההיטלים, והאגרות הנוגעות לתשתית, לעניין עלות העבודות בשצ"פ, והעלות העודפת, אשר לאחר חקירת המומחים מטעם הצדדים, אין מחלוקת כי זו נעה כל היותר סביב 1,200,000 ₪ -1267,000 ₪ (לא כולל מע"מ).

הרי אילו היתה הערייה מגיעה עימה להסכם בעיניין ביצוע עבודות תשתית, ללא ספק היה הדבר כרוך בעלויות בלתי מבוטלות מבחינתה, ובמקרה כזו לא היה זה מתקבל על הדעת לחייב את הנתבעת במתן פטור מהיטלי סלילה ותעול בגין עבודות תשתית, מבלי לחשב את העלויות שהיו מוטלות על הערייה לו היתה מבצעת את עבודות התשתית כפי שמבקשת התובעת בתביעתה, כך שגם מטעם זה לא הוכיחה התובעת את ניזקה.

...

אני דוחה את טענה התובעת לפיה יש להקיש מעניין ע"א 27544-04-16 ש.כ. תמר שירותי מזון (2000) בע"מ (מחוזי ירושלים) (מיום 1.2.2017), לענייננו.

לאור המסקנה אליה הגעתי לפיה לא קמה לתובעת כל זכאות להשבה - לא מכוח מסמך העקרונות ולא מכוח חוק עשיית עושר - אין מקום לבחון את שיעור ההחזר, או את טענת הנתבעת לשינוי חזית בעניין זה. בהקשר זה ובבחינת למעלה מן הצורך, ראוי לציין כי בכל מקרה, ואפילו הייתי סבורה כי יש מקום לבחון את שאלת ההשבה וגובה הנזק שנגרם לתובעת, הרי שבכל הנוגע לסעד ההשבה שהתבקש בנבדל מסעד הביטול, היה על התובעת להביא ראיות המוכיחות חסרון כיס בהשוואה למצב שבו הייתה נמנעת מהתקשרות בחוזה, ולא למצב שבו הייתה אילו נכרת ההסכם בהתאם לציפיותיה, והיא הייתה פטורה או מנשיאה בעלויות העבודות בשצ"פים או מתשלום היטלי הסלילה ואגרות התיעול, וראיות מעין אלו לא הובאו.

סוף דבר אשר על כן, התביעה נדחית.