אופציה בעל פה לרכישת זכויות בנכס מקרקעין: תוקף ונטישה

הסכם 01' לא בוצע, והצדדים הפעילו כיחידים את המיזם המשותף, מכוח הסכמות בעל פה. ב"כ ברוש טען בסעיף 24 לבר"ע 45977-05-14, בהתייחס להסכם 01': "...הצדדים כלל לא פעלו על פיו, ספק אם ההסכם כלל ניכנס לתוקף" [ראו המובא בסעיף 12.1 לכתב ההגנה בתביעה שכנגד].

לאחר הגשת התביעה המשיכו השוכרים המקוריים לשלם דמי שכירות עבור השכרת המחסן החקלאי עד ינואר 18', וממועד זה המחסן נטוש.

להלן פירוט הסכומים ששולמו ואושרו: שם הספק/ בעל המיקצוע תאריך סכום כולל מע"מ שער דולר סכום בדולרים העץ הרצליה 7.12.04 321 4.323 74.25 עמנואל שלם 30.12.04 958 4.339 220.78 מחסני אסבסט 7.11.04 120 4.434 27.06 טמבור 7.11.04 33 4.434 7.44 עמנואל שלם 30.9.04 934 4.482 208.38 צנור וברז 25.8.04 524 4.536 115.5 שם הספק/ בעל המיקצוע תאריך סכום כולל מע"מ שער דולר סכום בדולרים חשמל פלוס 9.8.04 1,650 4.531 364.158 מרכז השרון 3.8.04 28 4.526 6.186 הגרעין 31.10.04 52 4.468 11.638 איגוד ערים 21.7.04 958.00 4.488 213.45 גל- אש 14.7.04 1,486 4.492 330.8 הום סנטר 7.7.04 127.99 4.484 28.543 עמנואל שלם 30.7.04 123 4.516 27.236 הגרעין 30.9.04 56 4.482 12.49 ב.ר. בטון 15.6.04 5,482 4.528 1,210 הום סנטר 10.6.04 27.62 4.524 6.105 מרזבית 20.5.04 5,170 4.594 1,125.38 הום סנטר 19.5.04 138.53 4.590 30.18 מרכז השרון 9.5.04 25 4.587 5.45 סבן חומרי ביניין 9.5.04 11 4.587 2.398 אלפי מפתחות 11.3.04 50 4.505 11.098 העץ הרצליה 9.3.04 786 4.499 174.705 עמרני חומרי ביניין 7.3.04 66 4.504 14.65 עמנואל שלם 30.3.04 212 4.516 46.94 הגרעין 31.5.04 74 4.555 16.245 מרכז השרון 27.2.04 45 4.485 10.03 עמרני חומרי ביניין 22.2.04 60 4.453 13.47 ר.ר.מ 114 בע"מ 5.2.04 108 4.481 24.10 עמנואל שלם 2.3.04 1,762 4.486 392.77 גדסי יוסי 29.1.04 2,596 4.482 579.2 אבנר שלום הצעת מחיר על 2 אופציות אינה מעידה על תשלום, ולא ניתן לאשרה אלפי מפתחות 18.1.04 30 4.401 6.816 ש.א.מ 14.1.04 420 4.405 95.346 מרכז השרון 31.12.03 17 4.379 3.882 הום סנטר 15.12.03 102.72 4.352 23.6 אלפי מפתחות 5.12.03 50 4.441 11.258 הום סנטר 4.12.03 70.16 4.441 15.798 עמנואל שלם 30.12.03 81 4.357 18.59 אלטר רמי 30.11.03 472 4.448 106.11 מרכז השרון 17.11.03 70 4.526 15.46 עמנואל שלם 30.11.03 128 4.448 28.77 טמבור 19.10.03 26 4.433 5.86 עמנואל שלם 30.9.03 282 4.441 63.49 חשמל פלוס 29.8.03 106 4.443 23.857 עמנואל שלם 25.8.03 163 4.479 36.39 ש.א.מ 21.8.03 3,400 4.466 761.3 שם הספק/ בעל המיקצוע תאריך סכום כולל מע"מ שער דולר סכום בדולרים חב' חמב"ל 14.10.03 640 4.413 145.026 חשמל פלוס 16.7.03 63 4.425 14.237 מ. שמעון 20.8.03 1,578 4.450 354.6 אלפי מפתחות 14.7.03 220 4.380 50.228 אלפי מפתחות 3.7.03 100 4.294 23.28 אלפי מפתחות 3.7.03 180 4.294 41.91 עמנואל שלם 30.7.03 135 4.421 30.5 ב.ר. בטון 15.6.03 638.38 4.399 145.119 מ. שמעון 2.6.03 6,850 4.409 1,553.6 חבמ"ל 13.9.03 9,500 4.532 2,096.2 עמנואל שלם 30.6.03 158 4.312 36.64 עמנואל שלם 30.6.03 623 4.312 144.48 חמב"ל 14.8.03 434 4.446 97.615 יוסף חיון 27.5.03 1,400 4.432 315.88 חמב"ל 14.8.03 730 4.446 164.192 עמנואל שלם 30.5.03 425 4.373 97.187 סה"כ 11,837 הסכום ששולם לבעלי המיקצוע ולספקים כולל מע"מ הנו 11,837 דולר.

ברוש העיד בחקירתו בעמ' 192 לפרוטוקול מ-18.3.19 שורות 7-10: "ש. למה ההסכם השלישי [הסכם מ-02'-י.ג] לא מתנה את תוקפו... באף תיקון של ההפרות [הנטענות בעיניין אי תשלום מלוא התמורה בהסכמי 98' ו-99'-י.ג] ת. אין לי תשובה". בהסכם השכרה של המחסן מ-10.6.04, שהיה בנוי על המקרקעין, שנמכרו ע"י ברוש לאוזן בהסכם 98' [נספח 47 לתובענה], הוצהר ע"י ברוש בעמ' 1: "הואיל ובעל הזכות עמינדב ברוש מצהיר כי הנו חוכר לדורות של חלקה בת כ-26.5 דונם... והוא מצהיר כי הוא העביר מקצת זכויותיו לבעל הזכויות ערן אוזן". הצהרה זו ניתנה ב-04', לאחר שנחתמו הסכמי המכר מ-98', מ-99' ומ-02'.

בהסכם 99' מ-22.12.99, שנערך לאחר העסקה מ-98' [נספח 14 לתובענה], הוצהר בעמ' 2 להסכם: "הקונה הנו בעל זכויות חכירה ומחזיק ב-1,500 מ"ר משטח המיגרש ...". בהסכם 02' מדצמ' 02' [נספח 34 לתובענה], שנערך לאחר העיסקאות מ-98' ומ-99' [נספח 34 לתובענה], הוצהר בעמ' 2 להסכם: "ואילו הקונה היתקשר עם המוכר לרכישת זכויות חכירה ב-2,500 מ"ר משטח המיגרש, הכל כמפורט בחוזה ... מיום 19.1.98 ובחוזה מיום 29.12.99, כאשר הקונה קיבל החזקה בפועל בשטח...". עפ"י הצהרה זו שניתנה ב-02' ע"י ברוש, ההחזקה במקרקעין שנמכרו בהסכמי 98' ו-99' נימסרה ע"י ברוש לאוזן.

בע"א 6529/96 טקסטיל ריינס נ' רייך פ"ד נג(2) 218, אמרה כב' השופטת שטרסברג כהן בסעיף 3 לפסק: "אין הצדקה ליתן קדימות כה מכרעת למעקל, שבידו זכות דיונית לשים יד על נכס לשם גביית חוב הנובע מחיוב אובליגאטורי, שיכול ואף יקום מאוחר ממועד הזכות האובליגטורית של רוכש הזכויות בנכס". לצורך ביצוע התשלומים ע"י הכונס למס שבח, רמ"י, והעירייה, בגין 3 העיסקאות, ולבעלי העיקולים – יעביר אוזן לכונס הנכסים תוך 60 יום ממועד מתן פסק הדין את התשלומים, מהתמורה שטרם שולמה בהסכמי 98', 99' ו-02', לפי הפרוט כדלקמן: 6,938 דולר + מע"מ, שעוכבו בידי אוזן בהסכם 98' להבטחת תשלום המיסים החלים על ברוש.

...

הצבת נתונים אלה מביאה למסקנה שנכון ל-21.6.01 שווי זכויות הבנייה של ברוש שנוידו למגרש א' הוא 46% משווי מגרש א' והמחסן הבנוי עליו.

סוף דבר במערכת היחסים בין אוזן לבין ברוש, הסכמי 98', 99', 02', במסגרתם נרכשו 3.5 דונם – תקפים, והודעת הביטול ניתנה שלא כדין.

הנתבע ישלם לתובע הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 50,000 ₪ צמוד למדד ונושא ריבית מיום מתן פסק הדין ועד התשלום בפועל.

קבוצת רבינוביץ-שגיב-בר וקבוצת שורקה החזיקו ב-48% מהזכויות, כדלקמן: אפיקי (נתבעת 4) היא חברה פרטית שבעלי השליטה בה הם רו"ח יאיר רבינוביץ', רו"ח דורון שגיב ומר בר. בשנת 2004 היתקשרה קבוצת רבינוביץ-שגיב-בר עם מר שורקה וחברות שבשליטתו (לעניין זכויות הבעלות במיתחם סומייל תיקראנה שתי הקבוצות יחד – קבוצת שורקה) בהסכם מסגרת לרכישת נכסי נדל"ן מניבים (להלן – הסכם המסגרת) [נספח 5 ל-נ/21].

ובהמשך: "עסקת האופציה לא הייתה לי ברירה לקבל אותה ... אחרי שהעסקה עם חג'ג' לא הצליחה והוא פשוט נעלם ל-6 חודשים, באו נדמה לי במקרה הזה, זיו, זיו אמר שאיזשהו עו"ד, לא זוכר את שמו, הביא חברה חדשה, ורדינון שולביץ וגם בר אמר שהוא מכיר אותו אבל הם לא יכולים לשלם מזומן אלא הם רוצים אופציה, אמרתי אני צריך מזומן לבנק ואמרו לי אין ברירה. עשיתי כמה טלפונים ולא הצלחתי. חג'ג' נעלם. זו הייתה המצאה חדשה ובלית ברירה נגשתי לבנק ודברתי איתם ואמרו לי תקשיבו, הם עשו מגורמים לא נכונים אבל זו בעיה אחרת שלא נכניס אותה פה, אמרתי אין קונה אחר, אין קונה וזו ההצעה, אופציה לשנה. הבנק נתן לי את האישור" [פר' עמ' 228, ש' 27-20] מר סגן-כהן הסביר כי "... עקב אי ההסכמה שביניהם [בין רו"ח רבינוביץ לבין מר שורקה – א.ש.] אנחנו החלטנו להרים ידיים ולוותר, למכור את זכויות הקרקע, באו אלינו הרבה אנשים ששמעו מזה כי העולם קטן ואמרו אנחנו מוכנים לקנות או אנחנו מוכנים לקנות אך ורק את מאת האחוזים מהפרויקט כי הם גם ידעו את הקלייש בין רבינוביץ לשורקה אז אמרו תשברו אתם את הראש תקנו מהם אנחנו נקנה מכם את המאה אחוז" [פר' עמ' 171, ש' 8-4].

משא ומתן זה לא צלח ולא התגבש לכדי הסכם, בין היתר, מאחר שקבוצת חג'ג' דרשה כי מועד התשלום בגין הרכישה יהיה רק לאחר קבלת היתר בניה – דבר שעלול להימשך מספר שנים רב. בהמשך נטשה קבוצת חג'ג' את המשא ומתן וניתקה מגע עם מר שורקה [סעיף 10 ל-נ/19].

לנוכח הודאת מרבית מהנתבעים כי גם בהעדר הסכם בכתב חלה נורמה מסחרית לפיה הגורם שהביא להצלחת העסקה יהא זכאי לעמלה מסוימת, יש לבחון שניים: האם נכרת הסכם בעל פה להזמנת שירותי תיווך בעיסקה, מכוחו נמכרו הזכויות במיתחם סומייל לקבוצת חג'ג באמצעות הליך סיחור האופציה? האם התובעים היו הגורם היעיל שהביא להצלחת העסקה? האם נכרת חוזה בעל-פה בין התובעים לבין הנתבעים? טענת התובעים לשכר בגין פעולת התיווך מחייבת אותם להוכיח כי נכרת חוזה תקף מכוחו הם ביצעו את פעולת התיווך מושא התביעה [ע"א 7247/97 עניין יצחקוב, בעמ' 848; עניין אינטגראציה, פסקה 17 בפסק דינה של השופטת (כתוארה דאז) א' חיות].

כל העדים המרכזיים שהיו מעורבים בעסקת מיתחם סומייל שללו בעדותם לפניי את הטענה כאילו היה קיים הסכם בעל פה בין מי מהם לבין התובעים באשר לתיווך עסקת הרכישה: ירוקום: מר סגן-כהן העיד כי בין בעלות הזכויות במיתחם סומייל הייתה הכרות ארוכת שנים.

...

לפיכך, דין תביעתם להידחות במלואה.

סוף דבר – התביעה נדחית.

בהתחשב בהיקף ההליכים שכללו שש ישיבות הוכחות, בהתחשב בעלויות הנוספות שנגרמו לצדדים בגין ההליך (היקף המסמכים, ההליכים המקדמיים, קיומם של חמש ישיבות קדם משפט) ובשים לב לתוצאה אליה הגעתי, אני מחייב את התובעים בתשלום שכ"ט ב"כ הנתבעים בסך 150,000 ₪ לכל צד מיוצג (אפיקי אס.ג'י.אס, קבוצת בר-שורקה, קבוצת האופציונרים וקבוצת חג'ג').

העידר יריבות עם מכוניות מוניטין, התובעת 2: הנתבעים טוענים, כי מכוניות מוניטין הודתה, כי נטשה הנכס וכי הפסיקה פעילות בשנת 2000 וזאת לאחר שהעבירה זכויותיה לכל הנדל"ן. משנטשה את הנכס בשנת 2000, לא יכולה תובעת 2 לטעון לקיומה של אופציה להארכת השכירות בשנת 2006.

בתוספת להסכם מיום 1.3.2002 ניתנה אופציה "עד תחילת הבניה ו"במידה והבעלים יבנה במיגרש, מוסכם על הצדדים כי השוכר יהא זכאי לרכוש או לשכור חנות ואת החניון במבנה בתנאי השוק ביום העסקה המקובלים על שני הצדדים". ההסכמים לא פירטו דרך מימוש האופציה, האם נידרשת הודעה בכתב או בעל פה בדבר ממושה או שהאופציה מתחדשת מאליה.

בנוסף, ההסכמים לא פירטו תוקפה של האופציה במקרה שהנכס יימכר ולאחר מכן בעלים אחר יבנה בו. הצדדים חלוקים בסוגיות אלו.

רוכש המקרקעין, מר עזיזי, התחייב לקיים האופציה ככל שבית המשפט יורה כך. לא ברור, אם קיימים כיום במקום חנות וחניון אשר ניתן לממש האופציה בגינם והאם מי שרכשו זכויות ממר עזיזי, נטלו על עצמם התחייבות כאמור.

...

סוגיות נוספות איני מקבלת טענת התובעים, כי מאחר שההסכם מיום 1.3.1999 (נ/12, נ/17) לא גולה בהליך גילוי מסמכים או בתצהירי הנתבעים אין לקבלו כראיה.

התובעים מוסיפים וטוענים כי הסכם זה לאו הסכם הוא והראיה לכך היא כי לאחר מכן ביום 12.9.2010 נערך הסכם מודפס על ידי עו"ד. איני מקבלת טענה זו. הסכם אינו חייב להיות ערוך על ידי עורך דין כדי לקיים יסודות גמירות הדעת והמסוימות הנדרשים.

לסיכום: לאור כל האמור לעיל התביעה נדחית.

האופציה הנ"ל ניתנה בעל – פה ולא באה לידי ביטוי במסמך שנחתם [נספח ג' לתצהיר התובע 1].

מכיוון שהסכם השכירות היה בתוקף ולמעשה שולם עד סוף חודש נובמבר כאשר בידי הנתבעים שיקים לחודשיים נוספים ומכיוון שחפציהם של התובעים היו מאוחסנים בבית אחיה של התובעת 2 – החליטו התובעים להעביר את חפציהם בחזרה לדירת שטיבלמן, עד למעבר לדירתם החדשה.

לעניין התביעה שכנגד, התובעים טוענים כי לא הפרו את ההסכם כלל וכי פעלו בהתאם להסכמות שהיו בין הצדדים הן בכתב והן בעל פה. הנתבעים טוענים כי: בעת הארכת תקופת השכירות האחרונה, התובעים מסרו 4 שיקים בלבד הואיל וטענו כי אין להם פנקס שיקים נוסף ולא סוכם דבר על עזיבה מוקדמת של הדירה.

הסיבה לכך היא היתנהגות הנתבעים ביום 30.11.10 כאשר בחרו בדרך של עשיית דין עצמי, כניסה ללא רשות לדירה, החלפת המנעולים ומניעת כניסה לתובעים אשר היו באותה עת השוכרים של הדירה והמחזיקים בה. בכל הנוגע לעשיית דין עצמי נקבע כבר בבג"צ 10302/07 טל בניה והשקעות קרני שומרון נ' שר הביטחון, בסעיף 30 לפסק הדין:   "ביסודם של דברים, המשפט מסתייג מעשיית דין עצמית בדרך של נטילת חזקה בקרקע בלא הסכמת המחזיק בפועל במקרקעין. חסרונותיה של עשיית דין עצמית גלויים לעין, שכן היא מסכנת את שלום הציבור והסדר הצבורי, ועלולה לגרום למעשי אלימות. היא נותנת בידי בעל דין כוח להעריך בעצמו את גבולות זכויותיו, תוך סיכון שלא יעריכם נכונה ... מתן היתר לעשיית דין עצמית, חורג מהתפיסה המשפטית הנוהגת, לפיה הכוח לשנות מצב עובדתי נתון בשטח מותנה בקיומו של הליך שפוטי (רע"א 4311/00, מדינת ישראל נ' בן שמחון, פד"י נח(1)827, פסקה 13) ... מגמת המשפט היא לרסן, ככל האפשר את תופעת עשיית הדין העצמית, ולהבטיח מפני שלילת חזקתו של אדם בנכס שלא באמצעות פנייה לערכאות". את הלך המחשבה של הנתבעים בעת שנכנסו לדירה ניתן ללמוד מעדותה של הנתבעת 2 בעמ' 52 שורות 6-7: "ש. האם קיבלת רשות מהתובעים להיכנס לדירה?

ובעדותה טענה אף כי: "מבחינתנו השכירות לא הסתיימה, היא היתה מסתיימת אם הם היו מוצאים שוכרים במקומם. הם לא מצאו. מבחינתנו השכירות היא עד סוף השנה." [עמ' 52 שורות 31-32 לפרוטוקול] לנוכח דברים אלה - הנתבעים מנועים מלטעון כי ניכנסו לדירה לאחר שהתובעים נטשו אותה.

כמו כן, בין אותן קבלות נכללים מוצרים רבים אשר פשרם אינו ברור כלל ועיקר למשל – "דיווין" אשר נרכש תמורת 1,076.97 ₪ בחנות "ביתילי". אף לא ניתן כל הסבר מדוע התובעים סבורים כי הנתבעים צריכים להשיב להם את עלותו של "כבל התנעה" בהספק של 750A אשר רכשו ביום 3.4.11 בחנות ACE? התובעים אספו את הקבלות בגין כל רכישותיהם בחודשים שלאחר מעברם לדירה החדשה ששכרו, ללא הבחנה, ללא מיון וללא הסבר כלשהוא לצורך בפריט זה או אחר.

...

התוצאה התוצאה היא כי תביעתם של התובעים [ת.א 20662-02-11] מתקבלת באופן חלקי בלבד והנתבעים ישלמו לתובעים פיצוי בסך 15,000 ₪.

התביעה בת"ק 20937-01-11 נדחית.

בתביעה זו ישלמו התובעים [ה"ה שטיבלמן] לנתבעים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 2,500 ₪.

הניתן להסכים על אופציה לרכישת זכויות בנכס מקרקעין בעל פה? מה היו תנאיה והאם ננטשה בסופו של יום ופקעה? עקרי העובדות הנפשות הפועלות הנפשות הפועלות בסכסוך זה הם אנשי עסקים מוכרים.

אופציה לרכישת נכס מקרקעין אינה בעלת חיים משל עצמה ואינה עומדת בתוקפה לעולם ועד.

...

כדי להגיע למסקנה אם מוצדק כיום להצהיר על קיומה של האופציה ממרץ 2008, ניתן להיעזר בהוראות סעיף 41 לחוק החוזים, העוסק בקיום חיוב חוזי תוך "זמן סביר". בהידרשו לפירוש המונח הנ"ל, קבע ביהמ"ש בת"א 48890/06 פרסום ויחסי ציבור אל רון חברה בע"מ נ' אלעזר ואח' (29.10.12): "קביעת אורכו של הזמן הסביר תעשה בהתאם לכל מקרה באופן פרטני תוך התחשבות בטיב ההסכם בו מדובר... יש לפרש מתוך שתיקת ההסכם מהו הזמן הסביר להתקיימותו...סבירות זמן ההודעה תבחן לפי כל מקרה לגופו ואין לקבוע כללים נוקשים לגביה...יש לבחון את טיב ההסכם, את מטרתו ואת היחסים בין הצדדים. כמו-כן, נראה לי, שיש לבחון נתונים עובדתיים ומשמעותם הכספית, על אף שמדובר שנתונים הידועים רק בדיעבד ואינם מתייחסים רק לנקודת הזמן בה נחתם ההסכם.." ועוד נאמר בע"א 6018/03 משה אוליאור נ' מסא א.א ייזום וניהול נכסים בע"מ (21.1.07): "סבירות הזמן לקיומו של חיוב נגזרת מ"נסיבותיו של המקרה הקונקרטי והיא משתנה ממקרה למקרה בהתאם לתוכן החוזה ולכוונת הצדדים כפי שהיא משתמעת מהאמור בחוזה ומהתנהגותם לאחר חתימתו". האם מוצדק להיעתר לבקשה למתן צו הצהרתי בשנת 2014, מכוח תביעה שהוגשה בחודש מאי 2010, לפיה בשנת 2008 נכרת חוזה למכירת שליש מהנכס במחירי תחילת שנת 2007, כאשר אפל מעולם לא שילם את אותם "מחירי עלות"? הדרך לחתימת הסכם רכישת בית לודאית נסללה למעשה על ידי אפל, שהגה את הרעיון וניהל משא ומתן ראשוני לרכישת הנכס.

המסקנה היא, כי לא נתונה בידי התובעים זכות לממש את האופציה ולמעשה האופציה "מתה מות נשיקה" ועברה מן העולם.

סוף דבר התביעה נדחית.