אופציה בחוזה שכירות ללא סכום מוגדר

התנאים והסכמות הצדדים בנספח להסכם הצדדים חלוקים אשר לפרשנות סעיף 3 לנספח להסכם שזו לשונו: "בנוסף לאמור בסעיף 7.1 להסכם השכירות, השוכר מתחייב להשקיע במבנה במושכר, לרבות הסככה סך בגובה של שנתיים שכירות על פי ההסכם שכירות". לטענת התביעה, סעיף 3 לנספח להסכם מעגן בכתב את ההיתחייבות שלא נוסחה בסעיף 7.1 להסכם השכירות, להשקיע סכום מוגדר המסתכם בערך של שנתיים דמי שכירות.

שם הגעתי למסקנה שנוסח סעיף 7.1 להסכם השכירות אינו קובע סכום לתשלום בשנתיים הראשונות של תקופת השכירות; ושנית, למעשה, נוסח סעיף 3 לנספח להסכם שהנו "בנוסף לאמור בסעיף 7.1 להסכם השכירות" ולא חלף האמור בסעיף 7.1 - אינו מוסיף דבר בנוגע לסכום מוסכם עבור שכירות בשנתיים הראשונות לתקופת השכירות.

אך בפועל, לא היה מו"מ, לא הייתה הצעה, לא דובר על מחיר ולא הגיעו לכלל הבנות אלא רק דובר על אפשרות לכניסה למשא ומתן, הוא ידע שסופיר מבחינתו מוכן למכור, אך הכדור בידיו של דני, ולכן הוא ניסח בנספח להסכם כי קיימת אופציה לרכישה עתידית וההסכמה שאם וכאשר תשתכלל העסקה הוא לא ישלם שכירות על המבנה הנוסף.

...

משזו מסקנתי, עתירת התביעה לזכות לפיצוי המוסכם בסעיף 13.6 להסכם בגין הפרת הסכם השכירות, נדחית.

לדידו, "במעמד המחאת הזכויות עם טייר סנטר הובהר שכל הערבויות האישיות והנספחים והחוזה עוברים לטייר סנטר... הסכם השכירות על כל תוספותיו, על כל נספחיו, מומחה לטייר סנטר, ואני מבחינתי משוחרר מהערבות שלי, כולל הערבות שלי בוודאי, אחרת הייתי מבקש מסמך אחר". אני מקבל טענת הנתבעים כי נספח ב' הנ"ל, עליו חתומה חברת סמס, משחרר את הנתבעת מהסכם השכירות על כל נספחיו.

סוף דבר התביעה נדחית.

תקופת השכירות הוגדרה מיום 5.4.2017 ועד יום 4.8.2018, כאשר ניתנה אופציה להארכת תקופת השכירות לשנה נוספת.

בסעיף ה' לחוזה נקבע- "להבטחת התחייבויותיו של השוכר לפי הסכם זה יפקיד המשכיר צ'ק ללא סכום וללא תאריך בחתימתו ובתחתית הערבים הנ"ל". לטענת הנתבעים 2-3 הפקדת השיק לפירעון בסמוך לעזיבת הדירה ע"י השוכרים, היתה מייתרת תביעה ישירה זו כנגד הנתבעים 2-3.

שוכנעתי , אפוא, כי ברוח פסיקת בית המשפט וידוא תקינותה של הערבות ומילוי תנאיה גם במקרה דנן היא על המשכיר והוכח כי החוזה המקורי נחתם שעה שהתובע סבור היה כי השוכרים אינם עומדים בתנאיו, הוא עצמו אף מחל להם על מילוי התנאים שנוסחו על ידו בחוזה האופציה ובחר לנקוט בהליך תביעה ישיר כנגד הערבים.

...

ממילא, הצמדות כאמור "ללשונו הכתובה" מביאה לכלל מסקנה כי הערבות חלה על תקופת השכירות "הנקובה בהסכם שכתב הערבות נספח לו". ממילא, אף פתוחה בפני התובע האפשרות למצות ההליך כנגד השוכרים עצמם.

לאור כל האמור אין לי אלא לדחות את התביעה.

עם זאת ולפי שהתביעה נדחית בהעדר הוכחה לא מצאתי להשית חיוב נוסף על מי מהצדדים.

"תקופת השכירות" הוגדרה בסעיף 5 להסכם כדלקמן: מוסכם בין הצדדים, כי השוכרת מחזיקה בנכס מזה שנים רבות, וכי לא נחתם בין הצדדים הסכם שכירות בעבר.

כך, טענו התובעים בכתב התביעה כי : "עברו כיום יותר משבעה חודשים לאחר תום תקופת השכירות העיקרית, וטרם שולמו דמי שכירות שנתיים, לא בגובה הסכום המקורי ולא בכל סכום אחר, ולכן מתבקש פינויה של הנתבעת לאלתר מהמושכר, ללא כל התניה". בכל הנוגע לתקופת האופציה, נטען בכתב התביעה כי אכן יש תקופת אופציה שלא ברורה לחלוטין בהסכם, או שהיא לתקופה של 10 שנים או של 5 שנים".

נטען כי תקופת השכירות הסתיימה, כי תקופת האופציה הנקובה בהסכם השכירות אינה ברורה, וכי הנתבעת לא הודיעה בכתב לתובעים על כוונתה לממש את האופציה.

...

בנסיבות שבפני, עת בכתב התביעה טענו התובעים כי לא שולמו על ידי הנתבעת דמי השכירות השנתיים החל מיום 1.5.2015, לא בסכום המקורי ולא בכל סכום אחר, ומנגד הנתבעת הציגה גרסה נתמכת בראיות המעידה כי לאחר המועד הנטען ועד להגשת התביעה שולמו לידי התובעים סכומים ניכרים העולים על 100,000 ₪ כדמי שכירות, וכאשר התובעים אישרו בדיעבד כי תשלומים אלו אכן שולמו כדמי שכירות, וזאת בניגוד לגרסתם בכתב התביעה כי לא שולם דבר, סבורני כי על התובעים מוטל הנטל להוכיח כי התשלומים שבוצעו היו על חשבון חוב עבר.

מעבר לכך, כאשר נשאל איאד בחקירתו עד לאיזה מועד מכסים התשלומים ששולמו כדמי שכירות השיב : "עד 2015 נראה לי מכסה", וכשנשאל האם יכול להיות שזה מכסה את שנת 2016 השיב : "אני לא זוכר" "אני לא יודע" (עמ' 48 לפרוטוקול שורות 5-15).

לאור כל האמור לעיל, התביעה נדחית.

לטענתו, התובע הבהיר לו "תשלם לי כמה שאתה יכול" והנתבע נהג וראה עצמו כמי שלא חייב לשלם סכום מוגדר או קבוע כי כך הסכימו הצדדים (ס' 50 לסיכומיו).

הנתבע לא הציג הסכם כתוב אחר וטענתו, כי למעשה פקע ההסכם והצדדים הגיעו להסכמה אחרת לפיה הנתבע יוסיף לשכור את הנכס וישלם דמי שכירות בסכום לא ידוע מראש במועדים לא קבועים, הנתונים לשיקול דעתו, לא רק שלא הוכחה, אלא היא גם אינה הגיונית ואינה מסתברת.

סיכומם של דברים בהנתן שאין מחלוקת על הסכומים ששילם הנתבע, הרי שעליו להשלים את דמי השכירות לסכום שנקבע בחוזה, לרבות ביחס לתקופת האופציה, בהתאם לחישוב שערך התובע.

...

עוד טוען הנתבע, כי היה על התובע להקטין את נזקו בדרך של הגשת תביעה לפינוי מושכר ולמצער לשלוח הודעת ביטול (ס' 62 לכתב ההגנה) דיון והכרעה לאחר שעיינתי בכתבי הטענות של הצדדים, שמעתי את עדותם ועיינתי בסיכומים שהגישו בכתב, הגעתי למסקנה כי דין התביעה להתקבל.

בתמצית יאמר, כי הגעתי למסקנה שהוכח כי הנתבע-השוכר, המשיך לשכור את הנכס בהתאם לאופציה שניתנה לו ובתנאיה וכי טענתו לפיה לא נחתם כלל חוזה לתקופת האופציה ועל כן אין תנאיה מחייבים או כי הצדדים הסכימו בעל פה שהוא ישלם דמי שכירות בהתאם ליכולתו, ללא קשר לדמי השכירות שנקבעו בחוזה, לא הוכחה והיא גם לא מסתברת ולא הגיונית, הכל כפי שיפורט להלן.

אין בידי לקבל את טענת הנתבע לפיה התובע לא פנה אליו (ס' 18 לכתב ההגנה) או הציג מצג של ויתור על זכויותיו בהתאם להסכם האופציה.

בהתאם למסמך זה הוארכה תקופת האופציה שהועמדה לנתבעת 1 בהסכם השכירות למשך שנה נוספת, קרי עד ליום 31.12.2022, על אף שהשוכרת לא פעלה בהתאם להסכם ולא ביקשה לממש את האופציה במועד הנקוב בו. במסמך מימוש האופציה נכתב כי המשכירה (התובעת) מוכנה לאשר את תקופת האופציה בכפוף לתנאים הבאים; כל הוראות הסכם השכירות יחולו גם בתקופת האופציה, למשכירה הזכות להודיע לשוכרת על סיום תקופת השכירות עוד קודם למועד 31.12.2022 ובילבד שנתנה לשוכרת הודעה מראש ובכתב של 30 יום בדרישה לפינוי המושכר, השוכרת תידאג לפינוי המושכר במועד שהתבקש ללא כל תנאי וללא עוררין, וכי אין בקיצור תקופת מימוש האופציה כדי לגרוע או לפגוע בכלל זכויות המשכירה המגיעים לה על פי כל דין בגין כל תקופות השכירות בכללותן.

לאחר הרחבת המשפחה, עברו להתגורר ביחידת הדיור בחצר, בסיועם ובעידודם של הורי הנתבעת 1, תוך שהשקיעו סכומים לא מבוטלים לשפוץ היחידה.

לבית המשפט בראשון לציון או ברמלה סמכות שיפוט מקבילה לבית משפט זה. לא מצאתי אף לקבל הטענה להעדר סמכות עניינית לבית משפט זה. סמכותו העניינית של בית המשפט לעינייני מישפחה מוגדרת בסעיף 1(2) בחוק בתי המשפט לעינייני מישפחה, התשנ"ה – 1995 הקובעת, בין היתר כך : " תובענה אזרחית בין אדם או עיזבונו לבין בן משפחתו, או עיזבונו, שעילתה סיכסוך בתוך המשפחה, יהא נושאה או שוויה אשר יהא". על מנת שתוקנה סמכות לבית המשפט לעינייני מישפחה לידון בתובענה אזרחית, על התובענה לעמוד בשני תנאים מצטברים; האחד, התובענה היא בין אדם לבן משפחתו, והשני, עילת התובענה היא סיכסוך בתוך המשפחה (רע"א 6558/99 חבס נ. חבס (פורסם בנבו)).

...

מעבר לכך, ממילא בית המשפט לא נעתר לבקשה למתן פסק דין בהעדר הגנה אלא קבע דיון במעמד הצדדים.

לאור האמור לעיל, התביעה מתקבלת.

אני מורה לנתבעים לפנות את המושכר, כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ, וזאב בתוך 90 יום מיום המצאת פסק הדין, על מנת לאפשר לנתבעים להתארגן בהתאם.