אובדן זכות דיירות מוגנת בשל הפסקת הפעלת עסק

הסבת זכויות של דיירות מוגנת בבית עסק המסגרת המשפטית סעיף 23(א) לחוק קובע כדלקמן: "23. (א) דייר של בית עסק שנפטר, יהיה בן-זוגו לדייר, ובילבד שהשנים היו בני-זוג לפחות ששה חדשים סמוך לפטירת הדייר והיו מתגוררים יחד תקופה זו." בהמשך קובע 26 לחוק, כדלקמן: "26. לא יהיה לדייר לפי סעיפים 23 עד 25 אלא מי שמוסיף לנהל במושכר, בין בעצמו ובין על ידי אחרים, את העסק שהדייר שלפניו ניהל בו, ולא השכירו, כולו או מקצתו." יפים לעניין סעיף 26 לחוק דברי דוד בר-אופיר בספרו סוגיות בדיני הגנת הדייר כרך שני 293 (מהדורה שניה, נובמבר 2019) (להלן: "בר-אופיר")).

מר דרור העיד כי אביו איבד את כושר העבודה שלו, לפני כשלוש שנים, ואז ביקש ממנו "לקחת את העניינים לידיים, ולעזור בפרנסת הבית". או אז, הוא פתח תיק במס הכנסה, כאשר עד אז הוא קיבל תלושי משכורת בגין עבודתו (עמ' 58 לפרוטוקול הדיון מיום 8/3/2020); כי הוא משלם כיום את המיסים של המסגרייה, החשמל והארנונה וכי "הכל" על שמו (עמ' 59 לפרוטוקול הדיון מיום 8/3/2020); כי פחות או יותר במהלך שלוש השנים האחרונות החשבוניות של הפעילות במסגרייה הן על העוסק מורשה שלו (עמ' 60 לפרוטוקול הדיון מיום 8/3/2020); כי הוא אינו יודע אם העוסק מורשה של מר ארזוני כלל גם את הנתבעת, אך במס הכנסה הופיע גם שמה של הנתבעת (עמ' 60 לפרוטוקול הדיון מיום 8/3/2020); כי מי שניהל את התביעה הנוכחית זה הוא והנתבעת וששניהם היו דומינאנטיים וכי כל דבר הובא לידיעת הנתבעת (עמ' 61 לפרוטוקול הדיון מיום 8/3/2020); כי הנתבעת חלתה בסרטן הריאות בשנתיים האחרונות ואושפזה הרבה פעמים במהלך השנה האחרונה (עמ' 61-61 לפרוטוקול הדיון מיום 8/3/2020); כי התקבולים מהמסגרייה נכנסים לחשבון הבנק שלו (עמ' 83-84 לפרוטוקול הדיון מיום 8/3/2020).

יפים גם דבריה של כב' השופטת ע' ברקוביץ בה"פ (שלום ת"א) 7305-10-12 הרצליך נ' הרצליך (10/9/2014) לפיהם: "סקירת הפסיקה מעלה, כי במקרים מסוימים הכירו בתי המשפט בקיומם של מצבים שבהם 'אי אפשר להפעיל את סעיף 26 ולכן חוזרים ומתחשבים אך ורק בסעיף 23 ללא תוספת הסייג שבסעיף 26' (ד. בר אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, מהדורה שנייה- עידכון מס' 6, עמ' 296).

...

אני דוחה את הטענה כי מן ההגינות והצדק הכלכלי (צדק חלוקתי), יש להותיר את הדיירות המוגנת אצל הנתבעת.

סוף דבר הנתבעת הינה אלמנתו של הדייר המוגן בבית העסק, מר ארזוני, ובעת פטירתו הייתה בת זוגו הרבה מעבר לתקופה של 6 חודשים ואף התגוררה עמו.

הנתבעת תשלם לתובעים הוצאות משפט בסך של 12,000 ₪ ושכ"ט עו"ד בסך של 15,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק.

התובעים טוענים כי הפעילות של בית האבות במקום הופסקה במהלך שנת 1998, בתיאום עם חברת נכסי אריאל.

בתאור מהות הנכס נכתב "על החלקה קיים מבנה המוחזק בשכירות מוגנת עפ"י חוק הגנת הדייר, נוסח משולב התשל"ב 1972, למטרת בית אבות. המחזיק מעוניין להתפנות ופינויו נידרש לצורך מימוש זכויות הבנייה. פינוי הדייר, ככל שידרש, הנו על אחריותו ועל חשבונו של המציע הזוכה...". בהערות למכרז צוינו פרטיו של מר זלמן אליהו ז"ל, שטען שהוא מייצג את בעלי הזכויות המוגנות.

להפך "הוכח באופן ברור כי הפסקת החזקה לא היתה מרצון לעזוב את המקום אלא אך ורק בתיאום ובידיעת חב' אריאל, נציגת הבעלים, ומתוך כוונה משותפת לקדם את שיווק הנכס, שלאחריו ישולמו לנתבעים דמי הפינוי המצופים. כלומר, לא רק שאין כל 'נטישה' ואין כל נתוק זיקת הנתבעים לנכס, אלא גם ניתן לטעון להסכמה וויתור מצד המינהל על כל טענה בדבר נטישה והפסקת החזקה תוך הפסקת ניהול העסק במושכר. במובן זה, המינהל, וכיום התובעת שבאה בנעליו, מנועים מלהשמיע כל טענה לנטישת המושכר" (עמ' 11 לפסק הדין [ההדגשה במקור]).

"התובעת אף מחוייבת לוויתור המינהל על קבלת דמי שכירות, לאחר עזיבת בית האבות את הנכס. המינהל, באמצעות חב' אריאל, דרשה תשלום דמי שכירות בפעם האחרונה, בינואר 99', ומאז נפסק הנוהג למשלוח שוברי תשלום. הרי היתנהל מו"מ על פינוי בתמורה לפינוי, וזאת במשך כל שנת 1999 ו- 2000, בידיעה כי המקום פונה, לנוחיות המינהל, לצורך שיווק הנכס. הנתבעים זכאים להישמע בטענתם כי הוסכם על הפסקת תשלום דמי השכירות. כששולמו דמי שכירות לתובעת, בתחילת שנת 2001, היה זאת תחת מחאה, והנתבעים לא איבדו את זכותם לטעון את מלוא טענותיהם, כולל על ויתור המינהל בנושא זה, המחייב אף את התובעת. כאשר הנוהג הוא כי המינהל שולח שובר תשלום לדמי השכירות, ונוהג זה נפסק בהסכמת שני הצדדים, הטענה על אי תשלום דמי שכירות כהפרת חוזה לא תשמע" (עמ' 13 לפסק הדין [ההדגשות הוספו]).

...

כפי שיובהר בהמשך אני מקבל את עמדת המצהיר מטעם התובעים כי בניגוד לאמור במכתב, לא נוהל מו"מ עם הדיירים המוגנים.

המצהיר מטעם התובעים ציין כי כך נעשה לאור רצון העירייה לחייב את התובעים בארנונה (עמ' 48, ש.34), ועדות זו מקובלת עלי.

אלא שהנתבע אינו מפעיל את העסק כבר שנים מספר, ושהגורם האחרון שהפעיל אותו, הפסיק להפעילו אף הוא.

ההחזקה הפיזית במושכר שבה זה מקרוב לתובעת, כך שהשאלה היחידה שנותרה להכרעה היא אם הנתבע 1 ("הנתבע") איבד את זכות הדיירות המוגנת שהייתה לו, על המשמעויות המשפטיות הנובעות מכך, אשר יתבררו, כך נראה, בהתדיינות נפרדת.

לזכותו עומדת העובדה שאביו היה דייר מוגן בנכס מאז 1973; הוא עצמו דייר מוגן מאז 2006, ומפעיל את הנכס משנת 1980.

אביו היה דייר מוגן לפניו, ולטענתו הוא הפעיל את העסק משנת 1980.

...

סוף דבר התביעה מתקבלת במובן זה שניתן סעד הצהרתי הקובע שהנתבע חדל להיות דייר מוגן בנכס.

לא נעלם מעיני שבסופו של דבר בית המשפט לא נדרש לחוות הדעת של המומחית שמינה, והוצאה זו נמצאה מיותרת והתובעת נשאה בה. עם זאת, ראיתי לפסוק את ההוצאות בסכום מתון בשים לב שבכל זאת הנתבע איבד את זכויותיו בנכס שבו החזיק שנים רבות; ואף שטענותיו במישור האישי (למעט ממצבו הרפואי) לא בוססו כדבעי, אפשר שבחלקן יש מן האמת.

על כן הנתבע ישלם לתובעת שכר טרחת עורך דין בסכום מתון של 8,000 ש"ח, ומעבר לכך כל צד יישא בהוצאותיו.

הסכם השכירות ורשות השמוש הוארכו בעל פה מעת לעת, כאשר בחודש ספטמבר 2019 הפסיקה התובעת לשלם את דמי השכירות ובשל כך הוגשה תביעת הפינוי שפסק הדין בה לא היתייחס מפורשות למחסן, על אף שהוא חלק מהסכם השכירות.

כך למשל נישאל הנתבע על הפעילות העסקית שלו ושל אישתו החל משנת 2015, על הקשר בין הנכס במאה שערים 7 לנכס במאה שערים 9, על הפקרת הציוד של התובעת מחוץ לנכס, על תשלומי הארנונה של הנכס, וכדומה.

התובעת אם כן איבדה כל היזדמנות שניתנה לה לתקן את מחדליה, ולא הגישה תצהירים מהותיים מטעמה.

מעבר לכך, התובעת לא נתנה מענה לטענת הנתבעים לפיה התובעת אכן שילמה חלק מהתשלומים עבור רכישת הזכויות בנכס, אך זאת בשל החוב שהיה לה לנתבע במסגרת עסקת רכישת העסק (סעיף 15 לתצהיר ההגנה של הנתבע), חוב שנתמך בזיכרון הדברים שנערך בין הצדדים וצורף כנספח 2 לתצהיר הנתבע וקובע סכום עסקה של 4.5 מיליון ₪ בתוספת מע"מ. אעיר עם זאת כי גם גירסתו של הנתבע לא נהירה עד תום שכן הוא טוען בתצהירו כי אכן נימסרו שיקים מהתובעת על סך 120,000 ₪ שהועברו ישירות לבעלי הנכס עבור רכישת זכויות הדיירות המוגנת בנכס, אך בהסכם מצוין כי זהו הסכום הכולל, כך שלא ברור לשם מה ניתנו המחאות מעבר ל-120,000 ₪ לפקודת הנתבע עצמו (בנגוד להמחאות אחרות שניתנו לפקודת החברה).

...

מאחר שהתובעת לא טענה לזכויות אחרות בנכס, ומאחר שהנתבע הציג הסכם לפיו הוא בעל זכויות הדיירות המוגנת בנכס, יש לדחות את התביעה העיקרית בעניין זה ולקבל את התביעה שכנגד להורות על סילוק ידה של התובעת מהנכס.

במצב דברים זה לא ניתן לקבל את תביעתה של התובעת גם בעניין זה. תוצאה לאור האמור לעיל התביעה העיקרית נדחית והתביעה שכנגד מתקבלת.

לפיכך תשלם התובעת לנתבעים שכר טרחת עו"ד בסך של 30,000 ₪ והחזר אגרות משפט תוך 30 יום.

בנכס זלאטימו פעל משך שנים רבות העסק "ממתקי זלאטימו". העסק אינו פועל החל משנת 2019 ואין מחלוקת בין הצדדים כי טרם הפסקת הפעילות מצבו הפיסי של הנכס היה מוזנח ביותר ובאופן בו לא התאפשר להמשיך ולהפעיל עסק מזון במקום.

דייר מוגן המשתמש במושכר כעסק ופותח עסק נוסף במקום אחר אינו מאבד את זכותו לדיירות מוגנת ובילבד שהוא ממשיך לנהל את עסקיו גם במושכר.

...

משמצאתי שהתשובה לכך שלילית הרי דין התביעה להידחות‏.

לפיכך אני מורה על דחיית התביעות.

התובעים ישלמו לנתבעים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 10,000 ₪ לנתבעים 1,2 ובסכום זהה לנתבעים 3,4.