אגרה מופחתת בתביעה לתשלום דמי שימוש ראויים בנכס

עניינה של התביעה כנטען, בחובות מפעלים לתובעת בגין הפרת הוראות מערכת הסכמי השכירות שבין הצדדים ואי־תשלום דמי שימוש ראויים בגין המשך השמוש בנכס המקרקעין שיתואר להלן אשר הושכר למפעלים משנת 1971 ועד לפינוי הנכס בפועל ביום 1.6.16, בעקבות פסק דין של פינוי שניתן על ידי בית משפט השלום באשדוד במסגרת ת"א (אשד') 25648-04-13 (ר' נספחים א–ב).

התובעת מציינת כי מפעלים שילמה לה בפועל דמי שימוש בסך 10,869,655 ₪ (ללא מע"מ) ולכן יתרת החוב ליום הגשת כתב התביעה המקורי הנה 25,182,617 ₪, כאשר סכום התביעה הועמד לצורכי אגרה כאמור על הסך של 12,000,000 ₪ (לא כולל מע"מ), בצרוף הפרישי הצמדה וריבית (ר' בהרחבה סעיפים 38–49).

הנתבעות תמהות, היעלה על הדעת שהתובעת תקבל לידיה נכס ששוויו עלה בכ־50 מיליון ₪ כתוצאה ישירה מפעולות מפעלים להשבחתו ותסלק את מפעלים מהנכס ותדרוש ממנה דמי שימוש ראויים המגלמים למעשה את אותה השבחה שיצאה אל הפועל? בנסיבות אלה ומבלי לגרוע מטענות מפעלים ובזכותה להגיש תביעה נפרדת, נטען על ידה כי היא זכאית להפחתה ולקיזוז שווי העלות הריאלי של כלל הנכסים, בסך של כ־46.5 מיליון ₪, מכל סכום שייפסק נגדה בתובענה (ר' בהרחבה סעיפים 116–122).

...

סוף דבר לא מצאתי בטיעונים אחרים שהעלו הצדדים או בשיקולים אחרים שהובאו כדי לשנות מתוצאת פסק הדין לגופו של עניין (ר' ע"א 578/17 יבלינוביץ נ' פרטנר תקשורת (פורסם בנבו, 18.11.18); ע"א 2112/17 גרסט נ' נטוויז'ן (פורסם בנבו, 2.9.18); רע"א 9294/09 חן נ' בנק הפועלים (פורסם בנבו, 25.3.10); ע"א 4861/05 שיכון עובדים נ' מנהל מיסוי מקרקעין (פורסם בנבו, 11.8.08)).

כפי שפורט מעלה, בשנים 2010–2011 תשלם הנתבעת לתובעת את דמי השכירות החוזיים שנהגו טרם תום תקופת השכירות (44–45 ₪ למ"ר לשנה בתוספת מע"מ).

לפיכך, החל מ־1.1.12 ועד 31.5.16 תשלם הנתבעת לתובעת את דמי השכירות הראויים כפי ששם אותם השמאי להט בחוות דעתו, בסך של 92 ₪ למ"ר לשנה בתוספת מע"מ. בתחילת כל שנה קלנדרית יתווספו לסכום הנ"ל (של 92 ₪ מ"ר לשנה) הפרשי הצמדה וריבית כקבוע בסעיפים 170–173 לעיל.

בכל הנוגע לתובעת 4, נטען כי על הנתבע לשלם לה סך של 53,288.36 ₪ אותו נאלצה לשלם לבנק בגין עמלת הפרעון המוקדם בהיעדר אפשרות למכור את זכויות הנכס לצד ג', וכן 50,000 ₪ בגין הלוואה שנאלצה לקחת על מנת לשלם לגרוש שלה אשר היא קנתה את חלקו במקרקעין; התובעת 4 אף תבעה, בהתבסס על חוות דעת שהגישה, אומדן שווי דמי שימוש בגין פלישה של 17 מ"ר בסך של 62,000 ₪ ואומדן ירידת ערך לדירה שאינה רשומה בלישכת רישום המקרקעין בסך של 262,000 ₪.

לא בכדי, אף שבסיכומיהם הרחיבו התובעים 1-3 בעיניין טעות עובדתית זו של המומחה, לא היתייחס לכך הנתבע כלל בסיכומיו, באופן שיש בו כדי ללמד כי הוא אכן מסכים שנפלה טעות בהקשר זה. בהקשר זה יצויין, כי חרף השגגה, הלכה למעשה ערך המומחה את חוות דעתו ולפיה אמד את דמי השמוש הראויים בגין שטח הפלישה, כך שבבסיס חוות דעתו עומדת ההנחה כי הנתבע אכן החזיק בשטח הפלישה בתקופה זו. הינה כי כן, יש לקבוע, לצורך בחינת זכותם של התובעים לדמי שימוש ראויים, כי הנתבע החזיק בשטח פלישה של 17 מ"ר על חשבון זכויות התובעים 1-3 החל מיום 6.1.2002 ועד 30.6.2018 (כנטען בכתב התביעה) ובשטח פלישה של 17 מ"ר על חשבון זכויות התובעת 4 החל מיום 20.7.2005 (המועד בו רכשו התובעת ובן זוגה דאז את הנכס מכהן) ועד ליום 29.11.2020.

כך, בין השאר, ציין המומחה מטעם בית המשפט כי מומחה התובעים היתייחס לשכר דירה ממוצע, ולא כזה שלוקח בחשבון את מאפייניו הספציפיים של הנכס, והוסיף וחיווה דעתו כי אם אכן שולמו דמי שכירות מופחתים, סביר יותר שהדבר נבע מהמצב הפיזי של המבנה, שהוא נכס ישן שניבנה בשנות החמישים, לא תוכנן באופן מיטבי ומצב התחזוקה שלו ירוד.

במצב דברים זה, מצאתי כי התובעים זכאים להחזר הוצאות חלקי בלבד בגין האגרה ששלמו (הנגזרת מסכום התביעה, אשר היה גבוה עשרות מונים מהסביר) וכן בגין חוות הדעת מטעמם; אך הם זכאים להחזר מלא של שכר טירחת המומחה מטעם בית המשפט (אשר חוות דעתו התייחסה אמנם גם למחלוקת השמאית, אך נדרשה גם ליתר העניינים), וכן לשכר טירחת עורך דין.

...

הנתבע טען בכתב ההגנה כי יש לדחות את התביעה מטעמים שונים, ובין היתר טען כי התובעים הם אלה שביצעו חריגות בנייה.

טענות אלה לא הוכחו, וממילא נראה כי הן נזנחו בסיכומים, ולפיכך דינן להידחות.

הנתבע טען כי יש לדחות את התביעה על הסף ולהטיל על התובעים הוצאות לדוגמה בשל חוסר תום לב, משהגישו תביעה בסכומים הגבוהים פי 100 מקביעת המומחה מטעם בית המשפט, הן ברכיב הכספי והן ברכיבי תום הלב ובשל עבירות הבניה המתמשכות של התובעים.

סוף דבר – אני מורה על פירוק השיתוף כמפורט לעיל ובהתאם להסכמות שקיבלו תוקף של החלטה.

לפני תביעה לפינוי הנתבע מחנות אשר התובעים הנם בעליה ולתשלום דמי שימוש ראויים.

כפי שנקבע לעיל, אין בכל אלה, כדי להובילני למסקנה כי הנתבע הנו דייר מוגן בחנות, שכן, כאמור, השאלה האם רכש הנתבע מעמד של דייר מוגן בחנות הנה שאלה משפטית שיש לבחון לאור חוק הגנת הדייר, או לחילופין לפטור אותו מלשלם דמי שכירות ראויים כפי שהוא מבקש, אך יש בשיקולים אלה כדי להפחית את דמי השכירות הראויים כפי שנקבעו על ידי המומחה מטעם בית המשפט.

על כן, לכאורה, ממועד זה ואילך, חובת הנתבע לשלם דמי שכירות לא נובעת מהסכם השכירות, כי אם מחובתו לשלם דמי שימוש ראויים עבור נכס בו הוא תפס חזקה שלא כדין.

התובעים ישלמו עד ליום 08.06.22 את המחצית השנייה של האגרה, אחרת פסק דין זה מבוטל והתביעה תמחק עקב אי תשלום אגרה, וזאת ללא צורך בהחלטה נפרדת.

...

טענות הנתבע בכתב ההגנה המתוקן (להלן: כתב ההגנה), טוען הנתבע כי התובעים לא גילו בכתב התביעה את דבר קיומם של הליכים משפטיים רבים קודמים בין הצדדים, אשר נוהלו על ידם בערכאות השונות באותו העניין, במשך למעלה מעשר שנים, בחוסר תום לב, ודין התביעה להידחות ולו מטעם זה בלבד.

שטח החנות שבו עשה הנתבע שימוש בפועל, לפי חוות דעתו של המומחה שלא נסתרה, הינו 158 מ"ר. יחד עם זאת, לאחר שבחנתי את טענות הצדדים בעניין ושקלתי את כל השיקולים הרלבנטיים, הגעתי למסקנה כי נכון וצודק יהיה להעמיד את דמי השכירות הראויים על סך של 5,000 ₪ לחודש, כלומר להפחית את דמי השכירות הראויים כפי שנקבעו על ידי המומחה מטעם בית המשפט, וזאת נוכח הנסיבות המיוחדות של המקרה דנן ובכללן העובדה שבמהלך כל השנים, גם לאחר פטירת האב, התובעים ראו בנתבע כדייר מוגן בחנות, הסכימו להחזקתו בחנות וגבו ממנו דמי שכירות מוגנים לפי הסכם השכירות המקורי שנחתם עם האב.

כפי שנקבע לעיל, אין בכל אלה, כדי להובילני למסקנה כי הנתבע הינו דייר מוגן בחנות, שכן, כאמור, השאלה האם רכש הנתבע מעמד של דייר מוגן בחנות הינה שאלה משפטית שיש לבחון לאור חוק הגנת הדייר, או לחילופין לפטור אותו מלשלם דמי שכירות ראויים כפי שהוא מבקש, אך יש בשיקולים אלה כדי להפחית את דמי השכירות הראויים כפי שנקבעו על ידי המומחה מטעם בית המשפט.

התובעים ישלמו עד ליום 08.06.22 את המחצית השנייה של האגרה, אחרת פסק דין זה מבוטל והתביעה תמחק עקב אי תשלום אגרה, וזאת ללא צורך בהחלטה נפרדת.

השיקולים העקריים בבקשה לסעד זמני הם קיומה של זכות לכאורה ומאזן הנוחות הנבחנים במעין "מקבילית כוחות", כך ככל שגדל משקלו של אחד התנאים ניתן להפחית בדרישת משקלו של האחר (רע"א 5284/17 סובחיה עלי נ' עזבון המנוח יוסף עלי ( 15.10.2017 ); רע"א 9623/17 גבע נ' שילר ( 10.12.2017 )).

המבקשים העמידו את סכום התובענה על סך של 1,291,110.5 ₪ ואף שילמו את האגרה הנגזרת בשיעור של אחוז מסכום זה (תקנות בית המשפט לעניני מישפחה (אגרות), תשנ"ו 1995- , סעיף 1 לתוספת הראשונה).

למעשה אין קשר מובהק בין צו המניעה הזמני שהתבקש לבין התובענה הכספית באופן שאינו מצדיק ליתן צו מניעה זמני, שתכליתו מניעת פעולות משפטיות או איסור לבצע דיספוזיציה בנכס, בתובענה כספית שעניינה חיוב המשיב בדמי שימוש ראויים והשבת כספים.

.( שלא ייגע יותר בשום דבר בבית ויפנה אותו" (עמוד 7 ש' הינה כי כן, התכלית הטמונה בצו המניעה הזמני, כפי שמגולמת בעדויות שניים מהמבקשים וכעולה מכתבי הטענות אינה עולה בקנה אחד עם הסעד העקרי הנקוב בתובענה הכספית שלפיו יש להורות על חיוב המשיב בסך העולה על מיליון ₪ בגין תשלום דמי שימוש ראויים והשבה בגין דמי שכירות.

...

אני סבור שהתוספת נועדה להרחיב את המסגרת שבה פועל הסעד הזמני.

את שווי דמי השימוש, כי יש נכס וברגע שהנכס יימכר, הרי השליטה לא של כונסי הנכסים, יש לי מאין להיפרע, לכן אם הייתי מבקש לעקל אז הבקשה היתה נדחית.

לנוכח כל האמור, הבקשה נדחית.

תשלום דמי שימוש ראויים בעד מגורי הנתבעים בנכס בסך 756,000 ש"ח לתקופת 7 השנים הקודמות למועד הגשת כתב התביעה שכנגד.

אריה טען בתצהירו כי "כתמורה עבור הטרחה וההלוואה" הוסכם בהסכם מיום 15.9.2001 כי שמעון "יוכל להתגורר בבית שניבנה, מבלי שיצטרך לשאת בדמי שכירות, עד שישולם לו התשלום בפועל, אך לא יאוחר מחודש דצמבר 2003." וכן הוסכם כי במידה ותוצע הדירה למכירה תנתן לשמעון זכות סרוב ראשונה" על פי תנאי השוק ביום המכירה או על פי הערכת שמאי, בהפחתת 10%.

הנתבעים ישלמו לתובעים, ביחד ולחוד, את אגרות בית המשפט בצרוף הפרישי הצמדה וריבית כחוק ממועד תשלומן, ובצרוף שכ"ט עו"ד בסך של 75,000 ש"ח. הוצאות המשפט כאמור הן בשים לב לכך שבהליך זה תביעה ותביעה שכנגד, מהות שתי התביעות, שוויין, תוצאת המשפט, והקף ההיתדיינות והמשאבים שנדרשו לניהול ההליך.

...

סוף דבר כנגד קבלת יתרת התמורה בסך של 400,710 ש"ח, הנתבעים: יעבירו את זכויות החכירה בנכס נושא התובענה על שמם של התובעים בלשכת רישום המקרקעין ואצל רמ"י. יחתמו על כל המסמכים הנדרשים לצורך הדיווח לכל הרשויות הרלבנטיות ולצורך ביצוע העברת הזכויות על שם התובעים, ובכלל זה לרשות המסים, רמ"י ולשכת רישום המקרקעין, ישלמו את המיסים החלים עליהם כמוכרים בגין עסקת המכר.

התביעה שכנגד נדחית.

הנתבעים ישלמו לתובעים, ביחד ולחוד, את אגרות בית המשפט בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד תשלומן, ובצירוף שכ"ט עו"ד בסך של 75,000 ש"ח. הוצאות המשפט כאמור הן בשים לב לכך שבהליך זה תביעה ותביעה שכנגד, מהות שתי התביעות, שוויין, תוצאת המשפט, והיקף ההתדיינות והמשאבים שנדרשו לניהול ההליך.