אבדן הכנסות משכירות בגלל עיכוב במסירת בית

בית משפט השלום בעפולה ת"א 40863-04-14 אמיר ואח' נ' אכתילאת ואח' תיק חצוני: בפני כבוד השופטת הבכירה שאדן נאשף-אבו אחמד תובעים/נתבע שכנגד עומרי אמיר ע"י עו"ד מאור לאליאן נתבעים/תובעים שכנגד 1.מחמוד אכתילאת 2.ח'אלד אטרש 3.מ.ח. בורגרים בע"מ ע"י עו"ד וג'יה יוסף 4.ת.ז 570252264 רחאל מחמוד ע"י עו"ד חוסאם זועבי פסק דין

הנתבעים 1-2 התגוננו והגישו תביעה שכנגד ע"ס 500,000 ₪ ובמרכזה טענו לזכאותם לפצוי בסך של 54,000 ₪ בגין עיכוב במסירת העבודות בנגוד ללוחות הזמנים הקבועים בסעיפים 5א' ו-5ד' להסכם; פיצוי בגין ליקויים ועבודה באיכות ירודה בסך של 155,879 ₪; פיצוי בגין אובדן רווחים בסך של 120 אלף ₪; פיצוי בגין אובדן הכנסה משכר בסך 120 אלף ₪; מימון עלויות רכישת ציוד וחומרים שספקו התובעים במקום הנתבע שכנגד בסך 33,188 ₪; דמי שכירות אגב העיכוב במסירה עבור 6 חודשי שכירות בסכום של 92,818 ₪ ; נזק לא ממוני ועוגמת נפש לפי שיקול דעת ביהמ"ש ; סה"כ 575,885 ₪ שהועמדו על חצי מיליון ₪ מטעמי אגרה.

...

סיכום על האמור עד כה- משום כל הטעמים שמניתי לעיל, דין גרסת המזמינים ולפיה הם שילמו לקבלן את יתרת התמורה ההסכמית, להידחות.

סוף דבר אני מורה על קבלת שתי התביעות ההדדיות, באופן חלקי בלבד.

לאור צו הכינוס שניתן כנגד הנתבע 4 במסגרת תיק פש"ר 24257-02-18 (מחוזי נצרת), אני מורה על מחיקת התביעה נגדו.

מסירת החזקה נעשתה בעיכוב של 90 ימים וזאת מחמת איתורם של ליקויי בנייה, בין היתר, בחדרי האמבטיה והמטבח והצורך בתיקונם.

לאור האמור, העמידו התובעים תביעתם על סך כולל של 127,456 שקלים לפי הפרוט הבא: אומדן עלויות התיקונים – 59,580 שקלים; שכר טירחת המהנדס פיכמן – 1,440 שקלים; נזק לא ממוני ועגמת נפש – 30,000 שקלים; אובדן הכנסה מדמי שכירות בחודשים 7/2016 עד 12/2016 - 25,800 שקלים; שכר טירחת השמאי בן יאיר – 1,680 שקלים; מיסי ארנונה – 1,956.9 שקלים; דיור חלופי – 7,000 שקלים.

חוות דעתו אמנם מהוה אך אחת ממכלול הראיות בתיק ואינה כובלת את שיקול דעת בית המשפט, אולם עדיין זוכה היא למעמד עדיף וכאמור בע"א 5509/09 ח'אלד עבד אלקאדר מוחמד תיים מסארוה נ' עיזבון המנוח אברהים חסן מסארוה (22.3.14): "...לא אחת נפסק כי "משממנה בית המשפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק לבית המשפט נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת" (ע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' רבי, [פורסם בנבו] פסקה 4 (23.4.1990) .

...

לטענת התובעים, יישום המסגרת הנורמטיבית הרלבנטית שעיקרה חוק המכר (דירות) התשל"ג-1977, אשר משית על הנתבעת חובות לתיקונם של ליקויים בתקופת הבדק ובתקופת האחריות, מביא למסקנה כי הנתבעת הפרה חובותיה על פי חוק זה ומשעה שכך, אין היא זכאית עוד לפעול לתיקון הליקויים ותחת זאת עליה לפצות את התובעים בעלויות הרלבנטיות.

שישית – לשאלתו המסכמת של ב"כ התובעים האם לדעתו הנתבעת התרשלה, משיב גולדקלנג בחיוב וכלשונו: "במידה ולא היה מתרשל הכשלים המפורטים בחוות דעתי ובחוות דעת פייזיק הבדיקה הייתה יוצאת תקנית ולא הייתה בריחה של מים ממערכת הניקוז ... ניסינו לבדוק אם הקבלן התרשל או לא התרשל מצאנו שכן , אם כל הבדיקות היו תקניות ולא היה שום כשל במערכת הביוב, הניקוז והאיטום הרי הקבלן לא היה נחשב כקבלן שהתרשל , והגורמים שגרמו לכשלים היו כנראה גורמים חיצוניים אחרים שלא באחריות הקבלן." (עמ 30 שורות 19-25).

מהמקובץ לעיל ושעה שאין חולק אודות מעמד חוות דעתו של המומחה גולדקלנג, ניתן לסכם ולומר כי ניכר דבר קיומה של "אי התאמה" בתקופת הבדק שמקורה בכשלים בעבודת הנתבעת בבניית הדירה אשר הביאו לבעיות הרטיבות שנחזו היטב בקירות הבית ובתמונות שבתיק.

סוף דבר לאור כל האמור, נמצא כי על הנתבעת לשלם לתובעת שיעורים אלה: א) פיצויים - בסך כולל של 78,651 שקלים המשקף את סיכום סעיפים 33 א'-ה', הנ"ל. ב) הוצאות משפט - אגרות המשפט, שכ"ט המהנדס פיכמן (1,440 שקלים), שכ"ט השמאי בן יאיר (1,680 שקלים) ושכ"ט המומחה גולדקלנג (2,925 שקלים).

כך הלין הנתבע על אי המצאת ערב נוסף להתחייבויות התובעת, על ביטול שיקים שנמסרו לו לתשלום דמי השכירות, ואף על עיכוב בתיקון הליקויים נוכח מצגים לפיהם בכוונת התובעת לטפל בהם בעצמה.

תמצית טענות הצדדים, ההליך והראיות לטענת התובעת, הפר הנתבע את התחייבותו האלמנטרית בכל הנוגע למצב הבית בתקופת השכירות, ועליו לפצות אותה על הנזקים שספגה נוכח הפרה זו. לפי גרסת התובעת, הבסיס להסכם הייתה התחייבות הנתבע להשכיר לה את הבית במצב ראוי למגורים, וכיאה לבית שהוצג כנכס יוקרתי שעלות דמי השכירות בגינו הנה בהתאם.

כך הטענה לנזק לתכולת הבית וכך הטענה לנזק בגין אובדן הכנסות (סעיף 13 בסיכומי התובעת).

בהתאם לסעיף 2 (ג) בחוק השכירות, הוראת הפרק העוסק בשכירות "יחולו כשאין בדין אחר הוראות מיוחדות לענין הנידון ובאין כוונה אחרת משתמעת מן ההסכם בין הצדדים". אין בהסכם נשוא תובענה זו כל הוראה המלמדת על "כוונה אחרת" של הצדדים, ואף לא נטען לכזו "כוונה אחרת" של מי מהצדדים לסטות מהכלל הקבוע בחוק השכירות בכל הנוגע למצב הבית בעת מסירת החזקה בו לתובעת.

התובעת טענה לפגיעה בהכנסותיה כתוצאה מאותם ליקויים בבית ולרבות בגין אי היכולת לקיים פגישות עם לקוחות בבית (סעיף 43.2 בתצהיר התובעת), אך הודתה שלפי התוספת להסכם השכירות נאסר עילה לקבל לקוחות בבית (עמ' 21; ש' 33 בפרוט').

...

אם טוענת התובעת לליקויים המחייבים טיפול והסדרה לאחר שנפתרה הבעיה שגרמה להצפה, מצופה היה שתפנה ותתריע על כך לפני הנתבע, אך כזו פנייה לא הוצגה ואין מנוס מהמסקנה שגם לא נעשתה.

נוכח כל זאת אני דוחה את התביעה ומחייב את התובעת לשאת בהוצאות הנתבע בסך של 30,000 ₪.

בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 656/20 לפני: כבוד השופט י' עמית כבוד השופט ע' גרוסקופף כבוד השופט א' שטיין המערערות: 1. אל סורג בע"מ 2. ק.ש.ייזום ופיתוח בע"מ נ ג ד המשיבות: 1. גבריאל בלמס בע"מ 2. עמודי שלמה אחים ידגרוב סחר בע"מ ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי באר שבע בת"א 045565-06-19 שניתן ביום 26.12.2019 על ידי כבוד השופט ש' פרידלנדר תאריך הישיבה: כ"ג בתשרי התשפ"ב (29.09.2021) בשם המערערות: עו"ד איילת רייך מיכאלי, עו"ד רן ליבר בשם המשיבה 1: עו"ד שוקי רגב בשם המשיבה 2: אין התייצבות ][]פסק-דין

לטענת המערערות, בשל עיכובים בבנייה ובמסירת המבנה, נגרמו לה נזקים שונים, שאותם תבעה בהליך בוררות שהתקיים בינה לבין המשיבה.

בכתב התביעה בבוררות, תבעו המערערות אובדן הכנסה מדמי שכירות בגין כל חודש של איחור וכן "כל תשלום פיצוי שיידרש המזמין לשלם לשוכר עקב הטענה על הפרת ההסכם ואי המצאת אישור אכלוס". בהתאם לכך, המערערות עתרו בסיפא לכתב התביעה בבוררות, לאפשר להן לתבוע את הנזקים שייגרמו כתוצאה מהדרישות הכספיות של השוכר במועד התגבשות הנזק.

...

בפסק הבוררות נקבע כי המשיבה תשלם פיצוי מסוים למערערות, בגין ארבעה חודשי פיגור.

לאחר שעיינו בכתבי הטענות ושמענו את הצדדים, נחה דעתנו כי אין מקום להתערב בפסק דינו של בית המשפט קמא.

סוף דבר, שהערעור נדחה.

בנוסף, עקב הפרת ההתחייבויות ואובדן ההכנסות והרווחים הצפויים מהפעלת בית הקפה המתוכנן, כאשר הסכם השכירות נחתם לתקופה מאקסימאלית של 15 שנים כולל מימוש אופציות, התובעת מעריכה את אובדן הכנסותיה בסך של 2,000,000 ₪.

לנתבעים נגרם נזק ישיר כתוצאה מעלות ביצוע עבודות ההתאמה (פירוט העבודות בסעיף 8 לסיכומים) בסך 62,000 ₪ בצרוף מע"מ, עלות פקוח בסך 80,000 ₪, וכן אובדן הכנסה מאי הפעלת בית הקפה בסך 1,200,000 ₪ ופגיעה במרכז המסחרי באופן המונע ומעכב איכלוס ונזק ישיר ועקיף לרבות פגיעה בשמו הטוב של המותג בסך 500,000 ₪.

כמו כן, בית המשפט דן בשאלת הכוח העליון וקבע כי: "נסיבות שניתן לצפות, כגון הקפאת הליכים של קבלן מבצע ועל אחת כמה וכמה נסיבות שגרתיות כגון עיכוב בקבלת טופס 4 בשל דרישות הרשות המקומית, גם מקום שהדרישות לא נבעו ממחדל של המוכר, אינן בגדר נסיבות בהן מבחינת מדיניות משפטית אין מקום להטיל על המוכר את הסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן, שכן דרישות כאמור הם דבר צפוי לחלוטין, שהמוכר יכול לקחת בחשבון בעת קביעת מועד המסירה בחוזה ועל כן אין הצדקה להטיל את הסיכון להתרחשותן על הקונה." לפיכך, גם טענה זו, הנוגעת לעיכוב בקבלת טופס 4 דינה להדחות (פסקות 29-30 לפסק הדין).

ר' לדוגמא סעיפים 40-47 לסיכומי הנתבעים 1-4, בו הם מבקשים להטיל על התובעת את האשם לאי בירור הסיבה לאיחור בחודשים ספטמבר ואוקטובר 2018 פעלו הנתבעים 1-4 להגשת עתירות לבית המשפט המחוזי בשל עיכובים בטופס 4 כאשר לטענת הנתבעים מדובר בנסיבות שנגרמו בשל מהנדס הערייה.

...

פיצוי בגין הוצאות ישירות: בנוסף לאמור, ישלמו הנתבעים 1-4 לתובעת את ההוצאות הישירות שנגרמו לה, על פי חשבוניות שהוצגו, על מנת להעמידה במצב בו הייתה בטרם נכנסה להסכם כדלקמן: 110.1 דמי זיכיון (דמי הפיתוח): התובעת שילמה לנתבעת 5 דמי זיכיון בסך 80,000 ₪ בצירוף מע"מ. מצאתי כי על הנתבעים 1-4 לשאת בהוצאות התובעת בגין רכיב זה, כפי ששולמו.

התביעה כנגד הנתבעת 5: התביעה כנגד הנתבעת 5 נדחית.

לאור כך ישלמו הנתבעים 1-4 לנתבעת 5, ביחד ולחוד, הוצאות ושכ"ט בסך של 20,000 ₪ בתוספת מע"מ כדין.