בין הצידוקים אליהם מתייחסים המומחים השונים, ניתן למנות צידוקים חברתיים (כגון הגדלת ההטרוגניות באוכלוסייה העירונית, צימצום פערים חברתיים, נוחות החיים בעיר עבור האזרח, המאפשרת אפשרויות בחירה: צימצום התלות ברכבם פרטיים, אפשרויות תעסוקה זמינות); צידוקים סביבתיים (צימצום הפגיעה בשטחים פתוחים, שאינם משמשים רק לפנאי ותיירות, אלא תורמים למערכת האקולוגית ומהוים עתודה עבור הדורות הבאים); צידוקים כלכליים (פיתוח באמצעות בנייה רוויה זול בהרבה מבנייה צמודת קרקע, מהרחבת יישובים כפריים או הקמתם של חדשים) ועוד (ראו לזובסקי, עמ' 15-16).
בסעיף 14.3 לתמ"א נקבע:
"הוועדות המחוזיות יעודדו הכנת תכניות עבור מרכזים ערוניים קיימים. בתכניות אלו תיקבענה הוראות שיאפשרו הגדלת ניצולת הקרקע, שיפור הסביבה למגורים, פינוי והריסת אזורים המתאימים לשקום או חלקם, תוך שמירה על ערכים היסטוריים ואחרים הראויים לשימור, ובנייה חדשה במקומה ותוך ניצול מרבי של הקרקע ע"י הגדלת הצפיפות, וכן ניצול תת הקרקע".
על מטרות התכנית עמד כב' השופט יצחק אנגלרד בע"א 8116/99 אדם טבע ודין – אגודה ישראלית להגנת הסביבה נ' הועדה המקומית לתיכנון ולבנייה שומרון, פ"ד נ"ה(5) 196, 198 (2001) (להלן: עניין הוועדה המקומית שומרון), בזו הלשון:
"תמ"א 31 הוותה סימן דרך בהגברת המודעות לצורך בשימור מרחבים פתוחים במדינת ישראל, מודעות שהלכה והתחזקה בעשור האחרון. תמ"א 31 באה לעולם על רקע גלי העלייה הגדולים מברית-המועצות בתחילת שנות ה-90 אשר חייבו בנייה ופיתוח מהירים ונרחבים של איזורי מגורים ומערכות תשתית עבור כמיליון עולים. לצד הצורך בבנייה ופיתוח עמדו מתכנני התמ"א, לראשונה, גם על הצורך ב"שמירת שטחים פתוחים, משאבי טבע וערכי נוף, ושטחים שישארו בטבעם, וזאת על מנת למנוע פגיעה בערכים אלו תוך כדי פיתוח מואץ" (סעיף 2.8 לתמ"א 31).
כדברי כב' השופטת דליה דורנרנר בעיניין האחים עופר, תכליתה של חלוקת סמכויות זו, היא יצירת איזון בין הועדות לאור היתרונות והחסרונות היחסיים של כל אחת מהוועדות (שם, פס' 14):
"אשר-על-כן, יצר המחוקק את המבנה האמור, שלפיו מעמדה של הועדה המקומית ביחס להליכי האישור של תכניות מיתאר מקומיות הוא של יוזמת או ממליצה, בעוד שסמכות שמיעת ההתנגדויות ואישור התכניות נתונה לועדה המחוזית. ועדה זו מורכבת בעיקר מנציגי השילטון המרכזי. ראייתה את צורכי התיכנון הנה רחבה וכוללת, ורמת הקירבה המצומצמת יחסית שלה לשטח נושא התכנית ולגורמים המעורבים בה אמורה להבטיח הליך קבלת החלטות נקי ומשוחרר מלחצים. בכך נוצר איזון ראוי, אשר תכליתו הבטחת שילוב אופטימאלי ככל הניתן של השיקולים והגורמים השונים המעורבים בהליך אישורן של תכניות מיתאר מקומיות."
(ההדגשה שלי מ' א' ג')
וראו גם עע"מ 2418/05 צ'רלס מילגרום נ' הועדה המחוזית לתיכנון ובניה (פורסם בנבו, 2005) בפס' 13 לפסק דינה של כב' השופטת, לימים הנשיאה אסתר חיות:
"הסדר זה מיועד לשלב בין שיקולים תיכנוניים אותם שוקלת הועדה המקומית תוך ראייה מעשית של צורכי התושבים במקום, ובין שיקולים רחבים וכלל-איזוריים, המאפיינים את הראייה התכנונית של הועדה המחוזית. עניין לנו, איפוא, בשיקולים המשלימים אלה את אלה ומכאן חשיבותה של המלצת הועדה המקומית, אף כי סמכות ההחלטה מסורה לועדה המחוזית".
אכן, חלוקת הסמכויות השתנתה מעט, אך המהות נותרה על כנה: לועדה המחוזית, בעלת הראייה הרחבה והכוללת, המילה האחרונה, בודאי בנושאים מהותיים כגון הקפי בנייה וציפוף (ראו עניין פז, פס' 38 לפסק דינה של כב' השופאת איילה פרוקצ'יה):
"נושא הבנייה וצפיפות הבנייה נימנים על הנושאים המהותיים המרכזיים והגורליים בתחום התיכנון המרחבי. הבנייה על סוגיה השונים משנה את פני השטח, וקובעת את דמותם של נופי הארץ, על אזוריה השונים. עיון בסוג העניינים שהועברו לסמכות הועדה המקומית מצביע על כך שהמחוקק נזהר שלא להעביר אליה בצורה גורפת סמכויות בעינייני בנייה והיקפי בנייה, אלא אם ציין זאת במפורש, והגדיר לצורך כך את המידה ואת המשורה. בהעברת הסמכויות לועדה המקומית הוא היתמקד בעניינים תיכנוניים מוגבלים, שאינם משפיעים באופן משמעותי על התיכנון המרחבי, תוך שבקש, בה-בעת, להקל על העומס בעבודת הועדה המחוזית. סמכויות הוועדות המקומיות על פי סעיף 62א הן, איפוא, חלקיות ומוגבלות, ולא באו לשנות, מיסודה, את התפיסה התכנונית השלטת, לפיה קביעת תשתית התיכנון הנורמאטיבית הבסיסית היא בידיה של הועדה המחוזית. סוגיות הבנייה והיקפי הבנייה נמנות על נושאי התיכנון המהותיים ביותר, משהן מעצבות את פניו של השטח, ומשפיעות השפעה ישירה על האיזון התיכנוני הראוי שבין האזורים המבונים לאזורים הפתוחים בשטח המדינה."
למהותו של נושא הצפוף בהקשר זה, התייחסה גם וועדת המשנה בהחלטתה (ראו סעיפים 105-106 להחלטתה), בהסתמכה גם על שנקבע ב עת"מ (מנהליים מרכז) 42724-05-15 שולמית שלוי לוי ו-71 אח' נ' ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית (פורסם בנבו, 06.03.2016), שם התקבלה עמדת ועדת המשנה לעניין העלאת הצפיפות:
"לכאורה, בהיעדר הוראה מחייבת בדבר צפיפות מינימאלית, (או במצב שבו נתון למוסד התיכנון שיקול דעת לחרוג מהוראת סעיף 12.2.1 בהתאם לסעיף 12.2.2 לעיל), רשאי מוסד תיכנון לאשר תכנית בצפיפות נמוכה יותר. ועדת המשנה התייחסה לאפשרות זו (הגם שהטענה לא הועלתה בערר), אך קבעה כי גם במצב כזה, אין היא רואה לשנות את עמדתה. הועדה הדגישה כי השאלה של ציפוף חורגת מהראייה המקומית הצרה, וכי התפיסה כיום היא של ניצול יעיל של משאב הקרקע באמצעות בנייה רוויה, צפופה וגבוהה יותר, לצורך מתן מענה לצרכי הדיור והפיתוח, תוך שמירה על שטחים פתוחים ועתודות פיתוח לדורות הבאים. על אחת כמה וכמה כשמדובר בבנייה במרכז הארץ. הועדה הדגישה כי צרכי השעה (הביקוש הגבוה לדיור לעומת ההיצע הנמוך) ושיקולי מדיניות כלליים העולים ממטרותיה של תמ"א 35 – הם שמצדיקים את העלאת הצפיפות. ועדת המשנה גם הביאה בחשבון את העובדה כי רמת הצפיפות הקבועה בתכנית נימצאת ממילא ברף התחתון הקבוע בתמ"א 35. נימוקים אלה עמדו בבסיס שיקול הדעת של ועדת המשנה, אשר קבעה כי אין לשנות מהצפיפות הקבועה בתכנית נושא העתירות. לא ראיתי בהנמקתה של ועדת המשנה עילה להתערבותו של בית משפט זה."
אנו למדים, אם כן, כי מעמדה, ראייתה ושיקוליה הרחבים של הועדה המחוזית, הם שמעניקים לה את הבכורה בהליך אישורה של תכנית שבסמכותה.
...
אני סבורה כי יש לפסוק הוצאות, לאור העובדה שכלל טענות העותרים נדחו, בהתאם להלכות פסוקות של בית המשפט העליון, ואף בהתאם לפסק דיני בעניין לזובסקי אליו הפניתי את העותרים.
על כן ישלמו העותרים בשתי העתירות כדלקמן: למשיבות 2-1 ישלמו העותרים בשתי העתירות סכום כולל של 25,000 שקלים.
בנוסף, ישלמו העותרות בשתי העתירות ליזמים סכום כולל של 25,000 שקלים נוספים שיחולק באותו אופן.
