פיצויים בגין תוכנית פוגעת: סעיף 197

סעיף 200 רישה מונה איפוא שלושה תנאים מצטברים שבהתקיימם לא ישולם פיצוי בגין פגיעה במקרקעין בתביעה לפי סעיף 197 לחוק התיכנון והבניה: (1) אם הקרקע נפגעה כתוצאה מהוראה בתוכנית המנויה בסעיף; (2) אם הרשות המפקיעה הוכיחה שהפגיעה "אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין" (להלן: התנאי השני); (3) אם הרשות המפקיעה הוכיחה ש"אין זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצויים" (להלן: התנאי השלישי).

...

אשר על כן, אין מנוס מלהחזיר את הדיון לבית המשפט קמא לבירור סוגיה עובדתית זו, שבהתאם לתוצאתה תוכרע זכותה של המשיבה בתיק זה לתשלום פיצוי "סבל" מלא.

][V. סוף דבר העולה מן המקובץ הוא שככלל נטילת חלקת מקרקעין או חלק ממנה ללא פיצוי מלא, מקום שהחלק שנותר בידיו של בעל המקרקעין לא הושבח, גורמת "סבל" לבעל המקרקעין כמשמעותו בסעיף 7 סיפה לפקודת הדרכים.

בסופה של דרך ארוכה ומאלפת מגיע חברי למסקנה כי באיזון בין האינטרסים המתחרים – הגנה על זכות הקניין אל מול אינטרס הציבור – תכליתה האובייקטיבית של פקודת הדרכים בכלל ושל הוראות ההפחתה שבה בפרט מוליכה לפרשנות המאפשרת לרשות להפקיע מקרקעין לצורך פיתוח תשתית תחבורה, אך מצמצמת את כוחה להפקיע מקרקעין לשימושים שאינם קהילתיים בלא לשלם פיצוי מלא בגין ההפקעה כשהחלק הנותר של המקרקעין לא הושבח.

באופן קונקריטי, אמת המידה לצורך הגשת תביעת פיצויים, לעמדתם, היא הצבעה על תכנית המצויה בשלב ההפקדה בתוספת "דבר מה נוסף". לעומתם, השופט גרוסקופף כלל לא נידרש בחוות דעתו לשאלה האם פוטנציאל תיכנוני כשלעצמו יכול לגבש עילת תביעה, משום שלשיטתו השאלה אינה נידרשת להכרעה בעניינינו, משעה שבכל המקרים העומדים להכרעה לפנינו, ממילא קמה זכות לפצוי בגין פגיעה תכנונית לפי סעיף 197 לחוק התיכנון והבניה בשל שינוי ייעוד הקרקע מייעוד חקלאי לייעוד צבורי.

...

בהקשר זה, סבורני כי האיזון אותו מציעה השופטת ברק-ארז, לפיו רק כאשר הפוטנציאל התכנוני מתבטא בתכנית מופקדת יש לפצות בגין ציפיות בעל המקרקעין, הוא איזון ראוי, אשר לוקח בחשבון גם את האינטרסים הציבוריים ועקרונות של צדק חלוקתי.

אם כן, במישור העקרוני, סבורני כעמדתו של השופט גרוסקופף כי אין מקום להכריע בעת הזאת בשאלה האם פגיעה תכנונית כשלעצמה עשויה לעלות כדי פגיעה ובאילו נסיבות.

כשלעצמי, אני סבור כי לגבי השאלה הראשונה נשוא דיוננו, די ברף של תוכנית מופקדת ו"דבר מה נוסף" המעיד על התקדמות של ממש בהליכי התוכנית באופן המעיד על סיכוי טוב לאישורה, רף נמוך מעט מהרף הגבוה של כמעט נקודת "אל-חזור" שציינה חברתי.

איזונים אלה רלוואנטיים גם לצורך פרשנותו של סעיף 197 שבו עסקינן: "אין לומר כי עצם קיומו של סעיף 200 מחייב פרשנות מרחיבה לסעיף 197, או כי האיזון הראוי בין אינטרס הפרט בפיצויים ובין האנטרס הצבורי מובטח מעצם קיומו של סעיף 200. סעיף 200 אינו ממצה איפוא את האיזון בין האינטרסים השונים בסוגיית הפצוי בגין פגיעה מתכנית, אלא הוא לכל היותר שיקול נוסף שמשפיע על הפרשנות שתנתן לסעיף 197" (עניין ויטנר, בעמ' 264).

...

האם בגדרו של פיצוי זה ניתן לפצות גם בגין ירידת ערך שגרמו תכניות מתאר ארציות ומחוזיות קודמות שלא הקימו זכות לפיצוי מחמת כוללנותן? זו השאלה העומדת במוקד הבקשות שלפנינו, ושלגביה – ולגביה בלבד – החלטנו לעשות שימוש בסמכותנו לפי תקנה 410 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, ולדון בבקשה כאילו ניתנה רשות והוגש ערעור על פי הרשות שניתנה.

לעניין זה, אני סבור כי הקריטריון שהוצע בעניין הר באשר לקיומה של הוראה מפורשת בתקנון התכנית הקודמת בזמן המתייחס לתכנית המאוחרת בזמן, משמש דוגמא בלבד להוכחת קיומה של אותה זיקה פורמאלית בין התכניות; אך אין בו כדי לשלול קיומה של זיקה כאמור גם במקרים אחרים.

אני סבור כי נסיבותיהם של המערערים דנן מצדיקות הכרה, פעם נוספת, במספר תכניות שונות כ"תכנית" אחת לצורך תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק.

מבלי לקבוע מסמרות, אני סבור כי הרציונאל המנחה בבסיס סעיף 119ד לחוק יכול לאפשר החלת הוראה דומה במקרים המתאימים אף על אותו מרכיב נזק שהחל להתגבש כתוצאה מאישור תכניות מתאר ארציות ומחוזיות ולא היה בר-תביעה עד לאישור התכנית המפורטת, כאשר גם במקרה זה החלוקה היחסית בחבות הפיצויים תקבע על ידי ועדת הפיצויים.

אינדיקאציות חיצוניות אינדיקאציה ראשונה עניינה בסוגיית הפצוי הניתן מאת הועדה המקומית לתיכנון ולבנייה, בגין תכנית הפוגעת בערך המקרקעין – סוגיה אליה התייחסו בהרחבה הצדדים במסגרת טיעוניהם – המעוגן בסעיף 197(א) לחוק, וזוהי לשונו: נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהוועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200.

...

מסקנתי היא אפוא כי הפרשנות שיש לאמץ למונח חוכר לדורות הנזכר בסעיף 2(א) לתוספת השלישית לחוק היא פרשנות מהותית, המביאה להגשמת התכליות המונחות ביסוד היטל ההשבחה ולאיזון בין האינטרסים המצויים בבסיסו, ולפיה יש לראות במשיבים, ברי רשות במקרקעי המינהל מכוח חוזה המשבצת, כחוכרים לדורות לצורך החיוב בהיטל.

ראשית, חשוב להבהיר בהקשר זה כי מסקנתנו לפיה יש לראות במשיבים כחוכרים לדורות לצורך החיוב בהיטל, אין בה משום קביעה בדבר מעמדם הקנייני של המשיבים במקרקעין או באשר לאופן שיש לסווג את זכותם לקטגוריות המוכרות בדיני הקניין.

סוף דבר מן הטעמים המפורטים לעיל הייתי מציעה לקבל את הערעור ולחייב את המשיבים לשלם למבקשת את דרישת תשלום היטל ההשבחה מטעם המבקשת.

. חלה תכנית על השטח נושא ההפקעה והתקיימו כל נסיבות אלה: (1) קיימת או הייתה קיימת זכות לפצוי בשל תכנית פוגעת, לפי סעיף 197 לחוק התיכנון והבניה; (2) קיימת או הייתה קיימת אפשרות סבירה להגשת תובענה לצורך קיום הזכות כאמור בפסקת משנה (1); לעניין פסקה זו, 'קיומה של זכות לפצוי' – לרבות זכות שתביעה לקיומה התישנה".

...

הגב' ג'רבי אמדה שווי זה כאמור על 75$ למ"ר. ביחס לערכים שנקבעו בכל אחת מחוות הדעת השמאיות מטעם הצדדים, נותן שווי זה ביטוי לשונות האמורה ברמת ההנמקה ומידת הפירוט ביניהן לעניין השווי, ולכך שברמת הכלל לא מצא בית המשפט המחוזי לגבי אף לא אחת מהן, כי היא מאוזנת ומהימנה עליו יותר מרעותה, ומשכך מוצא אני לאמץ את קביעת השמאית ג'רבי אף לעניין זה. אשר על כן, על רכבת ישראל לפצות את המערערים בגין פגיעות בשלוש רמות שונות, להן מותאמים שלושה שיעורי פיצוי שונים: בגין ההפקעה של שטח מן הסוג הראשון עומד גובה הפיצוי על 23$ למ"ר, בגין ההפקעה של שטח מן הסוג השני עומד גובה הפיצוי על 75$ למ"ר, ובגין הפגיעה בשטח מן הסוג השלישי עומד גובה הפיצוי על 52$ למ"ר. נוכח כל האמור עד כה, מתחייב כי רכבת ישראל תפצה את המערערים, כל אחד כדי חלקו, לפי הסכומים הבאים: 8918.25$ בגין חלקם בשטח מן הסוג הראשון, 78,225$ בגין חלקם בשטח מן הסוג השני, ו-212,498$ בגין חלקם בשטח מן הסוג השלישי.

סוף דבר וסיכומו סופם של דברים, אם תישמע דעתי, יתקבלו בחלקן טענות המערערים לעניין שיעור הפיצוי המגיע להם, וערעורה של הרכבת לעניין שיעור הפגיעה שנגרמה כתוצאה מתחולת קו הבנין החדש יתקבל אף הוא.

באשר לפיצוי בגין 25 האחוזים הראשונים מתוך שטח ההפקעה המחייב את הרכבת, אין מנוס כי המערערים יפנו לעניין זה לשר, שכן הסמכות להעניק פיצוי זה נתונה על פי דין בראש וראשונה לו, ואין בידי בית המשפט להחליף את שיקול דעתו לעניין זה. אולם משקבענו כי נפגעה זכותם של המערערים לקנין באופן בלתי מידתי, ממילא הוגבל שיקול דעתו כאמור, והחלטתו להעניקו היא בבחינת חובה.