פטור מדמי חשמל עבור דירה ללא דיירים

התובע טען עוד כי חיבורי החשמל של הדירה לא היו תקינים, ולמעשה הוא ושותפו שילמו חשבונות חשמל, שכללו צרכנים נוספים אשר לא שילמו עבור החשמל בעצמם, ועל כן דרש השבה של 6,124 ₪ בגין כך. בדיון, ולשאלת בית המשפט, פירט התובע טענתו ביחס לחשבונות החשמל, לפיה הוא ושותפו שילמו עבור הדירה ודירה סמוכה (שנכללה לפי טענה זו בחשבון של התובע), והדירה הסמוכה שילמה את חשבון החשמל של חנות הטקסטיל בכניסה לבניין.

התובע עתר בתביעתו לפטור חלקי – בשיעור של מחצית חלקו בדמי השכירות – עבור חודש פברואר 2017 (בתקופה זו עוד התגורר בדירה), וכן לפטור מלא מדי השכירות עבור החודשים מרץ, אפריל ומאי 2017, ואני מקבלת עתירתו זו. בהנתן האמור, זכאי התובע לפטור מחלקו בדמי השכירות ותשלומי ועד הבית מהיום שבו נימנע ממנו השמוש הראוי בדירה (מחצית חודש פברואר 2017: הודעת דוא"ל התובע לנתבע מיום 9.2.2017) ועד לתום חוזה השכירות ביום 30.5.2017.

לפני סיכום אציין, כי הגם שלטענת הנתבע, דייר אחר נותר להתגורר בדירה עד תום תקופת השכירות (השותף של התובע), ומשכך זכאי הנתבע למלוא דמי השכירות, סבורני כי בנסיבות העניין התובע היה רשאי לבטל את החוזה ומכל מקום הוא פטור מחיובו כמפורט בפסק הדין, והעובדה כי אדם נוסף, שהיה עדיין קשור עם הנתבע בחוזה ושהיה מעוניין להמשיך לקיימו אינה משנה מזכותו של התובע לקבל את חלקו בדמי השכירות (הדייר הנוסף עזב את הדירה ב-1.6.2017 (עמוד 7 לפרוטוקול, שורות 7-8)).

...

סיכום ומסקנות מן המקובץ עולה, כי התביעה מתקבלת בחלקה.

נוכח האמור, ישלם הנתבע לתובע סך של 11,022 ₪.

בנוסף, ישלם הנתבע לתובע הוצאות משפט בסך של 1,000 ₪ (כולל אגרת בית משפט).

לטענת התובע, ביטלו הנתבעים את השיקים שלא כדין שכן שיקים אלו ניתנו כתשלום דמי השכירות עבור חודש אפריל 2016 בו הדירה טרם פונתה מכלל דייריה ועל כן חייבים השוכרים, וביניהם הנתבעים, יחד ולחוד, לשלם את דמי השכירות עבור חודש זה. לטענת התובע, הוא או מי מטעמו לא אמרו למי מהשוכרים כי כל אחד מהם אחראי לחלקו בלבד בשכירות ובדירה.

ההפרות להן טען התובע במכתבו אליהם מיום 14.2.16 – בדבר אי מסירת צלום ת"ז, אי מסירת שיקים פתוחים עבור ארנונה, חשמל, גז וועד בית, אי מסירת שטר חוב וכיוצ"ב - הועלו על ידי התובע לראשונה רק באותו מכתב.

הנתבעים אינם יכולים לפטור את עצמם מתשלום דמי השכירות של חודש אפריל, בטענה שכל אחד מהם פינה את ה"חדר" בו הוא התגורר, שכן אין די בפנוי ה"חדר" כי אם בפנוי המושכר – קרי הדירה כולה.

לאור האמור בתימלול, אין בסיס כלשהוא להצהרתו של ב"כ הנתבעים בחקירתו את מר ארז (עמ' 9 לפרוטוקול, שורה 23) כי "במשך כל השיחות המוקלטות לא דרש מר ארז מהנתבעים את דמי השכירות עבור חודש אפריל". מן התימלול עולה כי לתובע היו טענות רבות כלפי הנתבעים, בין היתר בגין אי תשלום חשבונות, סיוד הדירה שלא בוצע, וגם - אי תשלום דמי השכירות של חודש אפריל.

...

אינני מקבל את ניסיונם של הנתבעים לטעון כי מר טטק נותר בדירה באישור התובע.

סוף דבר, התביעה מתקבלת.

אני מחייב את הנתבעים, יחד ולחוד, לשלם לתובע הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 10,000 ₪.

אין חולק כי בין הוראות הסכמי המכר בין טופ נדל"ן לבין הרוכשים- קרי הדיירים האחרים, נכללה הוראת סעיף 15.13 הקובעת: "מוסכם בזאת, כי במידה ודירות בפרויקט תשארנה בבעלות החברה גם לאחר קבלת טופס איכלוס לפרויקט מהוועדה המקומית לתיכנון ובניה רמת גן (להלן: "טופס 4")- כל עוד לא ייעשה כל שימוש בדירות אלו על ידי החברה ו/או מי מטעמה, תהא החברה פטורה מהשתתפות בהוצאות ההחזקה של הרכוש המשותף בבית".

ב – 50% הנותרים של מרכיב דמי הניהול כפי שפורט בסעיף 7.2 על הדירות שלא נמכרו ולא נימסרו בבניין תזכה חברת הניהול את נציגות הדיירים בחשבון החודשי.

כיוון שכך, נטען על ידי טופ נדל"ן כי תנאי לחיובה בהוצאה זו הוא הסכמתה להוצאה וזאת, לא ניתנה ולכן אין לחייבה בתשלום זה. מבלי לגרוע מכך, נטען כי ממילא ההוצאה בגין התקנת המצלמות נמוכה משמעותית מהסכום אשר נגבה ועומדת בסך הכל על סך של 46,348 ש"ח אל מול סך 150,000 ש"ח אשר הנציגות ביקשה לגבות ואף מטעם זה אין לאפשר גביה ברכיב זה. בתביעה שכנגד אשר הוגשה על ידי טופ נדל"ן נתבע החזר תשלומים אשר בוצעו על ידי טופ נדל"ן – לטענתה עבור הוצאות הרכוש המשותף וזאת, בגין חשמל בסך 178,922 ש"ח, מים בסך 7,046 ש"ח, מכולות שהועמדו לשימוש הדיירים בסך 28,852 ש"ח ותשלומים לחברת הניהול בסך 50,000 ש"ח. אשר לתשלומים אלו הועלתה טענה מקדמית בדבר סמכות המפקחת לידון בתביעה וזאת, לאור מחלוקת בשאלה האם התשלומים שולמו על ידי טופ נדל"ן כיזמית (שאז אין התביעה בסמכות המפקחת) או כבעלת דירות (שאז התביעה בסמכותה של המפקחת).

...

בנסיבות אלו, אינני מוצאת להתערב בקביעותיה המנומקות כדבעי של המפקחת בגדרן נדחו טענותיה של טופ נדל"ן להחזר הוצאותיה ובהתאמה הנני דוחה חלק זה בערעור טופ נדל"ן. סוף דבר; אשר על כן – ערעור הנציגות מתקבל באופן חלקי כאמור בסעיפים 25 ו - 26 לעיל לפסק דיני – בהתאמה לכך, הנני קובעת כי על טופ נדל"ן להוסיף ולשלם הפרשי הצמדה כדין על הסכומים אשר נקבע על ידי המפקחת בסעיף 59 לפסק דינה כי טופ נדל"ן תישא בתשלומם, באופן שהפרשי הצמדה כאמור יחושבו וישולמו מהמועד בו התגבש כל חיוב וחיוב – קרי מהמועד בו קמה לנציגות הזכות לקבל מאת טופ נדל"ן את הוצאות הרכוש המשותף מכל דירה ודירה והפרשים אלו יתווספו עד למועד התשלום המלא בפועל.

עוד הנני קובעת כי על טופ נדל"ן לשלם לנציגות סך 14,000 ש"ח וזאת, בתוספת הפרשי הצמדה כדין מהיום בו ניתנו טופסי 4 ל -14 הדירות בגינן לא הועבר התשלום ועד למועד הגשת התביעה למפקחת על רישום המקרקעין ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד למועד התשלום המלא בפועל.

ערעור טופ נדל"ן מתקבל באופן חלקי כאמור בסעיף 28 לעיל לפסק דיני – ובהתאמה הנני קובעת כי טופ נדל"ן אינה מחויבת לשלם סך 1,901 ש"ח עבור 31 דירות אשר הוחזקו על ידה במועדים הרלוונטיים – קרי בסך הכל - 58,931 ש"ח. ככל ששילמה טופ נדל"ן רכיב זה הרי שהיא זכאית להשבתו וזאת, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד התשלום ועד למועד ההשבה המלא בפועל.

בהחלטה מיום 27.5.2019 קבע כב' הרשם שמעון רומי כי למעשה אין בפי הנתבעת טענת הגנה בפני התביעה, המבוססת על היתחייבותה לשלם דמי ניהול, עניין שלא הוכחש על ידי הנתבעת, ולאחר שזו אישרה כי אין בידיה אסמכתא כלשהיא הפוטרת אותה מתשלום דמי הניהול; עוד קבע כב' הרשם רומי, כי טענות הקזוז שלה נטענו בעלמא, ללא כל תימוכין.

לאחר הגשת כתב ההגנה ולפי דרישת הנתבעת לגילוי מסמכים ספציפיים הגישה התובעת את כרטסת החיובים המלאה של הנתבעת מיום 1.1.2009 ועד 8.1.2020; חשבונית מיום 22.8.2017 על סך של 762.10 ₪, שכותרתה "ביטול הנחות 1-9/2017"; חשבונית מיום 2.10.2018 על סך של 5,216 ₪ בגין חיוב דמי ניהול עבור דירת הנופש, עבור המחסן ועבור הביטוח לחדשים 10-12/2018; חשבונית מיום 15.7.2019 על סך של 1,259 ₪ עבור ריבית 3% על חוב דמי הניהול; חשבונית מיום 1.1.2020 על סך של 4,962 ₪ בגין חיוב דמי ניהול לדירת הנופש, למחסן ועבור הביטוח לחדשים 1-3/2020, כולל הנחה של 5% על דמי הניהול לדירה ולמחסן עבור תשלום בהוראת קבע; פרוטוקול ישיבת דירקטוריון התובעת מיום 16.2.2017, בה הועלתה על הכתב החלטה על גבייה חד פעמית של 2,000 ₪ מכל דיירי המתחם בעקבות הוצאות לא מתוכננות ומאבק מול בית המלון; מכתבה של מיטל אדרעי, מנכ"לית התובעת מיום 23.2.2017 לכל בעלי הדירות אודות ההחלטות שהתקבלו בישיבה האמורה; ופירסום אודות החלטות אלו במידעון המתחם "איכפת לי". הישיבה המקדמית לאחר הגשת כתבי הטענות המותאמים, לרבות המסמכים הנוספים שצרפה התובעת, היתקיימה בפניי ישיבה מקדמית.

תצהירי הצדדים בתצהירה פירטה מנכ"לית התובעת את פרטי הסכם הניהול הרלוונטים, בו התחייבה הנתבעת לשלם את דמי הניהול שנקבעו בסעיף 10.1, קרי, 1,200 ₪ לחודש; כן ציינה כי לפי סעיף 10.13 להסכם הניהול, תהא התובעת רשאית למנוע מבעל דירה שלא שילם את דמי הניהול להכנס ולעשות שימוש במתקנים הציבוריים, זאת לאחר שליחת שתי התראות בכתב, 30 יום ו - 60 יום לאחר מועד התשלום החל, בהתאמה.

עוד מופיע בכרטסת החיוב החד פעמי של 2,000 ₪ עליו הוחלט בישיבת הדירקטוריון והודע לדיירים הן במכתבה של המנכ"לית והן במידעון "איכפת לי". חיוב זה מופיע בכרטסת תחת הכותרת "תוספות מהכנסות שנתיות". כמו כן מופיע בכרטסת חיוב עבור אספקת החשמל למחסן.

...

מכל אלו המסקנה המתבקשת היא, כי התובעת הוכיחה את תביעתה במלואה, על כל מרכיביה.

משקבעתי כי התובעת עמדה בנטל להוכחת תביעתה, ומאידך, הנתבעת כשלה בהוכחת טענות ההגנה שלה, המסקנה היא כי דין התביעה להתקבל במלואה, וכך אני מורה.

לאור זאת אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובעת את סכום התביעה בסך של 33,288 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מאז מועד הגשת התביעה (12.6.2018) ועד היום, סך הכל 34,458 ₪.

במהלך התקופה שבה תהיינה הדירות חלק ממאגר הדירות המלונאי יחולו התנאים שלהלן: הנתבעת תהיה פטורה מתשלום דמי ארנונה ותשלום דמי אחזקה עבור הדירות וכן מתשלומי חשמל מים ושאר תשלומים המוטלים ברגיל על מחזיק דירה.

המלון השיב לבקשה זו, וטען כי התצהיר מתייחס לכל הדירות שהן במעמד זהה לזה של התובעת, שאין חשבוניות כי הדיירים לא נותנים חשבוניות וכי הסכום המירבי הוא כפי שנטען בתצהיר של מנהל החשבונות - 400$ לדירה לחודש.

...

סיכומו של דבר: הטענה כי המלון הפר את ההסכם כבר הוכרעה בהליך הקודם והיא נדחית מהטעם של מעשה בית דין.

לפיכך גם הטענה הנוגעת להטעיה נדחית.

על כן אני קובעת כי התובעת תישא בשכר טרחת בא כוח הנתבעת בסך 35,000 ₪ כולל מע"מ. ניתן היום, כ' תשרי תשפ"ד, 05 אוקטובר 2023, בהעדר הצדדים.