ערעור על החלטת שמאי מכריע ממונה

לפניי ערעור של הועדה המקומית לתיכנון ולבנייה רמת השרון (להלן: הועדה המקומית), על החלטת ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה (מחוז ת"א) מיום 6.11.2016 (ערר 85010/15), וכן החלטה משלימה מיום 21.12.2016 לפיה ועדת ערר דחתה את טענות הועדה המקומית קבעה כי קביעותיה של השמאית המכריעה בעיניין היטל השבחה הנן מנומקות וסבירות.

יוזכר כי שמאי מכריע ממונה בהליכים לפי סעיף 14 לתוספת השלישית לחוק כמומחה להכרעה לגבי גובה החיוב בהיטל השבחה בצורה מקצועית, ניטרלית ואובייקטיבית (לסקירת המסגרת הנורמאטיבית ראו בר"מ 6744/14 ג'י ישראל מרכזים מסחריים בע"מ נ' הועדה המקומית לתיכנון ולבניה ראשון לציון, פס' 37-34 (פורסם בנבו2015).

...

לאחר קבלת התייחסותה של שמאית המכריעה, ביום 21.12.16 ניתנה החלטה משלימה של וועדת ערר במסגרתה הערר נדחה על כל טענותיו לאור העובדה כי לא נפל פגם בשומה המכרעת.

כפועל יוצא מטבעה והרכבה של הועדת הערר וסמכויותיה, ניתן להסיק כי "המטרה כי לאפשר ביקורת רחבה, עניינית ומקצועית. מכאן מתחייבת המסקנה כי יש לפרש בהרחבה את סמכויותיו של גוף זה" (ד"ר ישראל שמעוני, עו"ד, גופים מעין-שיפוטיים: שמאי מכריע, ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה, התשע"ו-2016, עמ' 379-380).

סוף דבר הערעור נדחה.

ההכרעה בעירעור תיגזר מהתשובות לשאלות הבאות: האם שגתה ועדת הערר כשהחליטה לא להעביר את השגות המערערים על השומה המייעצת לשמאי המייעץ ואימצה את השומה המייעצת? על מנת לענות על שאלה זו יש להדרש למספר שאלות משנה: האם נימקה הוועדה את אי העברת ההשגות לשמאי המייעץ? האם השגות המערערים עסקו בשאלות שמאיות מובהקות? האם השגות המערערים עסקו בפגמים מהותיים בשומת השמאי המייעץ? האם חלה על הועדה חובה להעביר את ההשגות לשמאי המייעץ, טרם אימוץ השומה המייעצת? בהנתן תשובה חיובית לאחת השאלות לעיל – האם חרגה ועדת הערר ממיתחם הסבירות? לאור כתבי הטענות והראיות שהוגשו בעירעור זה שוכנעתי כי יש להשיב את הדיון בערר לוועדת הערר.

" תמיכה למומחיותו של השמאי המכריע/המייעץ ולמעמדו המקצועי ניתן לראות בעיניין בר"ם 3644/13 משרד התחבורה נ' גלר דוד ואארורה ואח' (פורסם בנבו 23.4.2014, "עניין גלר") נקבע: "שמאי מכריע (ובחלק מההליכים גם "שמאי מייעץ" מאז חקיקתו של חוק התיכנון והבניה (תיקון מס' 84 והוראת שעה), התשס"ח-2008, ס"ח 632 (להלן: התיקון)) ממונה בהליכים לפי סעיף 198 לחוק התיכנון והבנייה כמומחה הבוחן ירידת ערך של מקרקעין בצורה מקצועית, ניטרלית ואובייקטיבית (לסקירת המסגרת הנורמאטיבית ראו בר"ם 1874/12 הועדה המקומית לתיכנון ולבניה חולון נ' אנג'ל, פסקה 7 (‏1.5.2012)).

...

סוף דבר: בקשת המערערים להורות על קבלת תביעתם לפיצויים בהיקף הפיצויים שנקבע בחוות דעת השמאים מטעמם – נדחית; החלטת ועדת הערר מיום 6.11.2017 - מבוטלת; אני מורה על השבת הדיון לוועדת הערר, על מנת שזו תעביר את השגות המערערים לשמאי המייעץ (וועדת הערר לא תעביר את השגות המשיבה 2 לשמאי המייעץ, היות והמשיבה 2 לא הגישה ערעור על החלטת וועדת הערר [למרות השגותיה על השומה המייעצת], אלא היא משיבה בערעור זה) ; על השמאי המייעץ להשיב על השגות המערערים בתוך 14 יום, כאמור בתקנה 14ג.(א) לתקנות תו"ב סדרי הדין; וועדת הערר תזמן את השמאי המייעץ לדיון בערר, כאמור בתקנה 14ג.(ב); השמאי יגיש לוועדת הערר שומה מייעצת מתוקנת; וועדת הערר תיתן את החלטתה הסופית לאור השומה המייעצת המתוקנת; המערערים טענו טענות נוספות.

תוצאת כל האמור לעיל היא שהערעור מתקבל בחלקו.

לאור התוצאה, המשיבות תשלמנה למערערים שכ"ט עו"ד והוצאות בסך כולל של 50,000 ₪.

הפסיקה שבה וחזרה על כך שמומחה הממונה מטעם בית המשפט הוא בעל מעמד מיוחד, בבחינת זרועה הארוכה של הרשות השיפוטית, שתפקידו להקל עליה להכריע בסכסוך ובעניינים שבתחום מומחיותו.

בפסק הדין המנחה שניתן בע"א (מחוזי – ת"א) 43639-03-14 מ.ע.ג.ן. - יעוץ וניהול נכסים בע"מ ואח' נ' ליפה אלירם [פורסם במאגרים] (26/2/15), דן בית המשפט בעירעור על החלטת בית משפט השלום (שסיווגה לאור תוצאתה כפסק דין) במסגרתה נדחתה על הסף תביעה כנגד שמאי שערך חוות דעת בעיניין שווי זכויות בנכס.

...

הנני מורה למזכירות להפיק חיוב אגרה אשר שיעורו יעמוד על תביעה כספית רגילה על סך 175,510 ₪ ויכלול את שתי המחציות (ומובן כי סכום האגרה ששולם בפועל במועד הגשת התביעה יקוזז מחיוב זה).

תביעת רוטמנס (ת"א 5985-01-20) כנגד רו"ח גולדשטיין ורווה-רביד, נדחית.

כן, נדחית ההודעה לצד שלישי שהגישו רו"ח גולדשטיין ורווה-רביד כנגד רו"ח עופר מנירב.

בבית המשפט העליון רע"א 1945/22 לפני: כבוד השופטת ג' כנפי-שטייניץ המבקשים: 1. יהודה אמיתי 2. שלמה פרידמן 3. בנימין פחלייב נ ג ד המשיבים: 1. ישראל קרויז 2. רחל קרויז 3. עו"ד איתן ארז- נאמן לנכסי החייבים ישראל ורחל קרויז 4. הממונה על הליכי חידלות פרעון ושקום כלכלי 5. ניסים זימבר בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי בירושלים (השופט ע' עאסי) מיום 16.3.2022 בפש"ר 63123-03-14 בשם המבקשים: עו"ד אורי קורב; עו"ד אסף בנמלך ][]החלטה

לצד בקשת רשות העירעור, הגישו המבקשים גם בקשה לעיכוב ביצוע החלטות בית משפט קמא שניתנו כחלק מן הפסיקתה, אשר הורו על הסרת צוי איסור דיספוזיציה, הערות אזהרה וצוי עיקול מנכסי מקרקעין, עד להכרעה בבקשה זו. תמצית הרקע לבקשה עניינה של הבקשה בהליך חידלות פרעון, שניפתח נגד המשיבים 1 ו-2, ישראל ורחל קרויז (להלן: החייבים), במהלך שנת 2014.

באשר לסכויי העירעור נקבע כך: "מבלי לקבוע מסמרות בעיניין, דומני כי אלו אינם גבוהים. החלטתו של בית משפט קמא מנומקת כדבעי ומתבססת על ממצאים והערכות שבעובדה שבהם בית משפט זה אינו מיתערב אלא במקרים חריגים. ממצאים והערכות כאמור נסמכות על עמדת הנאמן, אשר השקיע עמל רב במשך שנים בניסיון להביא למיצוי הליכי הגבייה והצהיר בפני בית משפט קמא כי אין תוחלת בהמשך מימוש הנכסים; וכן על עמדת הכנ"ר אשר תמך בעמדת הנאמן. אכן, הנושים דחו את ההצעה, וגם עובדה זו עומדת לנגד עיניי. אולם, 'צו ההפטר יכול להנתן לבקשת החייב, אף בלא הסכמת הנושים. בכך טמון השוני המרכזי בין צו הפטר 'רגיל' לבין הסדר או פשרה'". בית המשפט הוסיף והעיר כי "נוכח העובדה שהכנ"ר סבר כי יש לאשר את ההפטר מבלי שעמדה בפניו שמאות, אני מוצא את עמדתו הנוכחית של הכנ"ר, לפיה ייתכן שיש פגם באישור ההפטר בלא שמאות, מעט מוקשת". העירעור על החלטת בית משפט קמא מיום 31.5.2021 בדבר אישור ההפטר המותנה עודנו תלוי ועומד לפני בית משפט זה. בחלוף מספר חודשים, ביום 3.1.2022, הגישו הנאמן והחייבים בקשה "לחתימה על פסיקתא" לטובת יישום הוראות ההפטר המותנה, בגדרה התבקש בית משפט קמא להורות על מחיקת הערות האזהרה, וכן על מחיקת צוי איסור הדיספוזיציה וצוי העיקול שנרשמו על הנכסים מושא ההסדר.

...

מסקנה זו עולה, בין היתר, מן הדמיון הרב שבין הטענות שהוצגו בבקשה לעיכוב הביצוע לבין הבקשה שלפניי, ואף מן הסעד האופרטיבי שהתבקש בבקשה דנן – בדבר עיכוב ביצוע (נוסף) של הצווים שניתנו כפועל יוצא של ההפטר המותנה.

בכל הכבוד, בית משפט זה אינו ערכאת ערעור על החלטותיו שלו עצמו, וגם מן הטעם הזה אני סבורה שיהא זה נכון לדחות את הבקשה.

אשר על כן – הבקשה למתן רשות ערעור נדחית, ועמה נדחית גם הבקשה לעיכוב ביצוע.

בתאריך 24.9.2020 דחה הממונה את בקשתה של היחידה מיום 31.7.2020 להמשיך ולנהל את העסק אשר מצוי בבעלותה, בנימוק של חוסר כדאיות כלכלית להפעלתו, בשל ההגבלות אשר הוטלו על מיספרות ומכוני יופי במהלך תקופת משבר מגפת הקורונה, אולם לאחר שהיחידה הגישה בקשת רשות ערעור על החלטה זו ביטל בית המשפט את החלטת הממונה במסגרת פסק דינו מיום 26.11.2020 בנימוק שהפעלת העסק הייתה חיונית לצורך שיקומה של היחידה.

בית המשפט ציין בפסק הדין כי היחידה נימנעה מהגשת דו"חות דו חודשיים, ואף לא שתפה פעולה עם הנאמנת, ובד בבד ניהלה ללא היתר עסק בתחום ההלבשה וכי למרות שלא הוגש דו"ח שמאי מקרקעין בנוגע לשווי דירת הוריה המנוחים של היחידה, הרי שבמקרה זה ברי כי שווי זכויותיה של היחידה בדירה עולה על גובה חובותיה.

דיון והכרעה : עיקר המחלוקת בעניינינו מיתמקדת בשאלה האם יש מקום להורות לחברת "הפניקס" להעביר לקופת הנשייה את הסך של 25,000 ₪ אשר צבור בקופתה בהתאם להסכם הפשרה/כתב ויתור וסלוק אשר נחתם בין יורשי המנוח לבין חברת הביטוח בתאריך 18.10.2023, כאשר לכך גם מתווספת סוגיה משפטית משנית והיא האם בנסיבות עניין זה יש מקום להורות על מתן הפטר חלוט.

...

לאחר בחינת תיקי ההוצל"פ אשר נפתחו כנגד היחידה ולאחר בדיקת תביעות החוב אשר הוגשו כנגדה הגיעו הנאמן והממונה למסקנה שלפיה עיקר חובותיה נוצרו בין השנים 2011 עד 2018 בעקבות צבירת חובות לספקי העסק ולרשויות ציבוריות (רשות המים, ביטוח לאומי, חובות ארנונה וכו'), ובשל עלויות מגורים גבוהות בדירות שכורות.

עם זאת, בהתחשב במצבו הרפואי החמור של בנה של היחידה וכן גם בבעיותיה הרפואיות האישיות שלה עצמה ובכך שנאלצה בעל כורחה לגדל את שלושת ילדיה כאם יחידנית מבלי ששולמו לה דמי מזונות, מצא בית המשפט לנכון ליתן צו שיקום אשר לדעת בית המשפט איזן בין מכלול נתוניה האישיים של היחידה לבין התנהלותה הבעייתית לכל אורך ההליך.

סוף דבר : בקשת הנאמנת למתן הוראות מתקבלת במובן זה שעל חברת "הפניקס" להעביר את הסך של 25,000 ₪ לקופת הנשייה.