השופט ד' לוין:
לפנינו ערעור על החלטתו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו לקבל את בקשת המשיבים 1-4 ולהורות למנהל מס רכוש ולמנהל מס שבח מקרקעין לתת אישורים בדבר סילוק החובות הקיימים לגבי המקרקעין נושא הבקשה.
השופט המלומד, י' לויט, ביסס הכרעתו על הילכת בג"צ 199/88 קהילת ציון אמריקאית (בפרוק) נ' יו"ר המועצה המקומית לתיכנון ולבנייה, קריית אתא ואח' (להלן - הילכת קהילת ציון).
על-פי הלכה זו, כך סבר השופט המלומד, יש לראות את ההוראות הרלוונטיות שבחוק מס רכוש וקרן פיצויים, תשכ"א- 1961 (להלן – חוק מס רכוש), ובחוק מס שבח מקרקעין, תשכ"ג- 1963(להלן – חוק מס שבח), שעניינן באישורים בדבר סילוק מסי רכוש ורכישה, כהוראות חוק כלליות, הנדחות מפני ההוראות המיוחדות שבפקודת פשיטת הרגל [נוסח חדש], תש"ם - 1980 (להלן – פקודת פשיטת הרגל), ובפקודת החברות [נוסח חדש], תשמ"ג- 1983 (להלן - פקודת החברות).
קיומו של חוב המס לא נרשם בלישכת רישום המקרקעין, בעוד שעבודים אחרים אמנם נרשמו; בעלי השעבודים האחרים לא ידעו על קיום החבות במס ורכשו את זכויותיהם בתום לב ובתמורה; חוב המס נוצר רק לאחר ששעבודים מתחרים כבר גובשו וכבר נרשמו בלישכת רישום המקרקעין, כגון בצורת משכנתה ראשונה" (א' פרוקצ'יה, דיני פשיטת רגל והחקיקה האזרחית בישראל (המכון למחקרי חקיקה ולמשפט השוואתי ע"ש הרי סאקר, תשמ"ד) 182).
אשר-על-כן, לא רק שפשיטת-רגלו של החייב איננה בבחינת "מקרה מיוחד", שבו נדחה שעבוד המס "הכללי" מפני דיני פשיטת הרגל "המיוחדים", אלא שזהו המקרה העקרי שבעבורו ובגינו נקבע השיעבוד מלכתחילה בפקודת המסים (גביה).
הדרגה הראשונה ציינה בהחלטתה כי על-פי ע"א 648/82 פקיד השומה לגבייה מיוחדת נ' גפני, כונס נכסים ומפרק של יבנה תעשיות בניינים בע"מ בפרוק ותיעוש הבניה יבנה (1974) בע"מ בפרוק ואח', יש לפרש באופן דווקני כל הוראת חוק שנועדה להעניק עדיפות לסוג מסוים של נושים לעניין דיני קדימה בפשיטת-רגל או בפרוק חברה.
...
סבור אני כי אין מקום לספק באשר לטיבו של שיעבוד זה: (א) ה"שיעבוד" מקים זיקה חפצית בין בעל השעבוד לנכס המשועבד, שמכוחה מיוחד הנכס להבטחת חובו של הנושה.
עמד על כך פרופ' פרוקצ'יה בספרו הנ"ל, בעמ' 183-184:
"אמנם נכון הוא שנשוא השעבוד הראשון מצומצם בסעיף 11א מכפי שהיה בסעיף 12במתכונתו המקורית. בכך מיעט המחוקק מהיקף הרעה שביקש לתקן. אך האם ביטל אותה לגמרי ? אינני סבור כך. גם היום עשוי מלווה ליתן מעותיו במשכנתא על נכס מקרקעין החופשי מכל שעבוד, ולצאת וידיו על ראשו עקב חוב שצמח לאחר מכן, ואפילו לא נרשם... לאחר התיקון מוסיף המחוקק הישראלי להפעיל גזירה זו ממש באותה מידה של חומרה, אלא שהיא חלה על נכסים שהיקפם מצומצם יותר".
לסיכום דבריי עד כה – בסעיף 11א(1) העניק המחוקק למדינה זכות קניינית עדיפה במקרקעי החייב, בגין חובות מס הרובצים על אותם מקרקעין.
פרשנות זו של הדרגה הראשונה, בכל הכבוד, אינה מקובלת עליי, שכן אין היא מתיישבת עם האמור בפקודת המיסים (גביה).
ההבחנה בין השיעבוד הראשון לבין אמצעי גבייה אחרים
כאמור, הדרגה הראשונה נסמכה בהכרעתה על הלכת קהילת ציון, שעל פיה הוראות חוק המונעות רישומן של עיסקאות במקרקעין בהיעדר אישורים בדבר סילוק חובות והיטלים הרובצים על הקרקע, הן בבחינת הוראות כלליות, הנדחות מפני הדינים המיוחדים החלים בפשיטת-רגל.
אין אני סבור כי הלכת קהילת ציון עניינה למקרה שלפנינו, ואבהיר את הדברים.
במובן זה נאמר בהלכת קהילת ציון כי אלו הוראות כלליות, הנדחות מפני הדינים המיוחדים החלים בחדלות פירעונו של החייב, מקום שהפעלתן אינה עולה עמם בקנה אחד.